Wohnen mit Mietpreisbremse: Privileg für Insider, Falle für alle anderen

0:00 We have the Richard Meet and we have the category meeting, we have the regular alpha, the genoshi, the fine market, and all the meetings. We have not allowed to this system. That has an insider-outsider problem. These people who are super and they are not still forte of this, but all the other life.

0:27 And it's a power activity in the fine market, but it's the sins. But, and that's even the curiosum, when it's a slight thing, then not a little bit to set with a Mietpreis-Deck. That is perfide.

0:43 Yeah, why then? When we all have reguliered?

0:46 That's weekly. Make Austria Think Again. The podcast for all who are that the staff not this problem lösen can. Heute sprechen wir darüber, warum die Mietpreisbremse nur für wenige Privilegierte eine gute Sache is ander zu einer Zweiklassen-Gesellschaft kommt. My name is Sandra Keplinger. Welcome to the Studio d'Agenda Austria.

1:10 Ich begrüße heute meinen Kollegen Jan Kluge bei mir im Studio d'Agenda Austria.

1:14 Hello, good morning.

1:15 And Jan, while you are unser, muss ich sagen, I have my postcast and I have my Mieter bekommen. But I must early say so schockier, it was a knapper. And I think this is all Mietern in this land so gegan.

1:34 Yeah, more or weniger. This is the new Regulation, which we have that quasi all the Mieterhöhungen am 1. April stattfinden sollen, auch in freien Markt. Deshalb müssen jetzt in the next, in den meisten Mieterhaushalten Mieterhöhungen in das Haus geflatten.

1:53 Before we unstimmt darüber unterhalten, ich finde es schon wieder faszinierend. We have ungefähr ein Jahr, Dreierkoalition, ein bisschen mehr als ein Jahr. And when we so die großen Würfe anschaut, die this gemacht hat, sind wir immer bei Kindchen, die großteils auf Preisangriffen basieren. Also, what have we given?

2:10 We have this halbier der Mehrwertsteuer auf gewisse Lebensmittel. We have a merkwürdige Spritpreisbremse, die Margenbegrenzungen anders and Mineralöl Steuersenkung gesetzt is. We have this gunstige. I mean, I leave where these are. And we have an eingriff in diehungen im freien Markt.

2:35 Yeah, I thought the Regier fällt nichts anderes mehr ein. The answer in this error waren eben solche kleinen Preiseingriffe. And man sieht schon that sie wirklich am Ende ihrer nicht nur fiskalischen, sondern auch irgendwie rechtlichen Möglichkeiten is. Bei den Lebensmitteln, wie du meintest, eine Halbierung war es ja nicht ganz, weil das gar nicht erlaubt gewesen wäre.

2:53 Man musste auf die 4,9 gehen. Das war nämlich EU-rechtlich dann okay.

2:56 Man darf irgendwie nur drei Mehrwertsteuersätze haben und das wäre ja dann ein Vierter. Da musste man irgendwie dann ein Schlupfloch finden.

3:03 Genau, deshalb musste man da ein Schlupfloch finden. Bei der Spritpreisregulierung ist es ganz ähnlich. Dort konnte man auch nicht einfach die Umsatzsteuer quasi zurückzahlen. Deshalb macht man das jetzt über die Mineralölsteuer. Man sieht schon die Verrenkungen, die die Regierung eigentlich machen muss, um uns da zu entlasten, in Anführungsstrichen von ein paar Cent.

3:19 Also so eine richtige Entlastung. Also ein Staat, der so mit dem Geld umgeht wie der unsere, kann uns nicht entlasten. Und das sieht man jetzt eigentlich immer mehr.

3:26 Unser Direktor der Francello hat letztes Wochenende in der Presse geschrieben: die Regulierungswalze rollt, jedes Problem bekommt eine neue Regelung, jeder Missstand eine neue Behörde, jede Krise mehr Staat. Ich meine, das muss man sich bis zu einem gewissen Grad schon fragen, haben wir tatsächlich eine Wohnungskrise?

3:44 Ich meine, diese Mietpressbremse, wie funktioniert die und braucht es die wirklich?

3:48 Ja, die erste Frage, haben wir überhaupt eine Krise? Also wenn man sich anschaut, wie viel geben wir für Miete aus am verfügbaren Einkommen, sind wir so knapp über 20 Prozent. Also das ist ungefähr im EU-Schnitt. Das ist jetzt keine flächendeckende Wohnungskrise.

4:02 Also ein Haushalt gibt um die 20% für Miete aus.

4:05 Etwas über 20 Prozent des verfügbaren Einkommens für die Miete, genau. Das ist in anderen Ländern deutlich mehr. Das ist jetzt kein Skandal. Es gibt natürlich dann innerhalb der Gruppe der Mieter große Unterschiede. Also wir haben dort die Leute, das hören wir ja immer wieder, Pensionistenhaushalte, die in irgendwelchen Altverträgen 5% ausgeben für die Miete.

4:23 Und dann die anderen, also was weiß ich, Alleinerzieher oder Arbeitslose oder Mindestpensionisten und so, die geben natürlich sehr viel mehr aus. Und dort kann es dann auch soziale Schieflagen geben. Aber so im Allgemeinen sieht man jetzt nicht diese große schreckliche Wohnungsmarktkrise, wo man mit so einem Holzhammer jetzt davor gehen muss, wie man das ja mit der Mietpreisbremse jetzt gemacht hat.

4:41 Also das heißt, wir, also nur konkret, 26 darf man um 1% die Mieten anheben, nächstes Jahr um 2% und danach 3% plus die halbe Restinflation. Also sagen wir mal, wir hätten wieder eine Inflation von 6%, was wir nicht hoffen wollen, aber dann dürfte der Vermieter nur um 4,5 Prozent anheben.

5:01 Genau. Im Grunde das mit den 2%, das war ja schon alt, das kannten wir schon, das war die alte Mietpreisbremse quasi. Das Neue ist jetzt eben, dass man sich dann auch geeinigt hat für die 3% plus halbe Inflation. Und das wirklich Neue ist, dass das jetzt auch für den freien Markt gilt. Quasi schon ab 1.

5:18 April, also quasi ab vorgestern, gilt das schon. Dort greift man jetzt also auch ein. Und da war ja Herr Babler ganz stolz darauf, wo er meinte, erstmals, erstmals greifen wir ein in die freien Mieten. Und wenn man sich die Geschichte anschaut, da kommen wir ja gleich noch dazu, glaube ich, stimmt das einfach nicht.

5:33 Man hat immer wieder in die freien Mieten eingegriffen. Das ist jetzt wirklich nichts Einmaliges.

5:37 Erstmals, also erstmals hat man es 1917 gemacht. Magst du uns da so ein bisschen erzählen, wie das gekommen ist?

5:44 Ja, man hat 1917, also mitten im Ersten Weltkrieg natürlich große Probleme gehabt, Inflation und so weiter. Ein Krieg, der, das war 1917, schon absehbar wahrscheinlich nicht zu gewinnen sein würde. Und man hatte dann natürlich wirklich Schieflagen, vor allem in Wien. Wien war einfach voll. Flüchtlinge, das Militär war großflächig hier vertreten.

6:04 Also es gab wirklich Wohnungsknappheit. Und die Erzählung, die man heute macht, warum es dann diese Mieterschutzverordnung gab, war die, dass man sagt, wir müssen was für die Frauen machen. Weil die Männer waren entweder gefallen oder waren an der Front und die Frauen blieben zu Hause in Mietwohnungen.

6:18 Und zu dieser Zeit, Anfang des 20. Jahrhunderts, hatten die Vermieter dann natürlich irgendwie leicht das Spiel und konnten die Mieten hochschrauben. Deshalb hat man dann die kaiserliche Mieterschutzverordnung von 1917 gemacht. Das ist immer so aus heutiger Sicht das Narrativ. Ich glaube aber, dass das sicherlich auch ein Grund war.

6:34 Aber ein Grund war schon auch, dass die Beamten ja auch zur Miete gewohnt haben. Also damals war das Beamtentum ja noch nicht so die Goldgrube, die es dann später mal wurde. Also das konnten auch Briefträger sein und sowas. Das waren auch Beamte. Und die hatten keine Gehaltssteigerungen oder kaum Gehaltssteigerungen im Ersten Weltkrieg.

6:49 Die Arbeiter in der gewerblichen Wirtschaft vielleicht schon ein bisschen. Aber die Beamten, der Staat war finanziell ja völlig am Ende, ja, da konnte seine Beamten nicht besser bezahlen und die Mieten gingen nach oben. Also war es schon eine Notwendigkeit, auch diese Verordnung zu machen, einfach um den Apparat am Leben zu halten.

7:02 Also die Beamten waren das Hauptproblem. Gar nicht so sehr wahrscheinlich die Frauen. Aber das ist so gern so die progressive Erzählung, die man sich heute macht.

7:09 Und was man dazu sagen muss, es war ja ein Provisorium.

7:12 Absolut, es war 1917.

7:16 Es hätte ja, glaube ich, Ende 1917 schon wieder auslaufen sollen, aber wie jedes österreichische Provisorium, die Habsburg als bestes Beispiel, die über 600 Jahre in Österreich waren. Wir reden ja heute noch drüber.

7:29 Absolut. Man hat sich das damals natürlich nicht zu Ende gedacht. Wir machen das mal Mitte 1917 und befristen das bis zum Ende des Jahres. And then steht man Ende des Jahres natürlich da und denkt sich, naja, was machen wir denn jetzt? Da würden ja die Mieten am 1. Januar 1918 wieder steigen. Also verlängern wir es einfach, zweite Mieterschutzverordnung.

7:45 Die machen wir dann für das ganze Jahr 1918. Und natürlich stand man Ende 1918 wieder genauso da und hat dann einfach gesagt, komm, machen wir die dritte Mieterschutzverordnung, die hat dann gar kein Ablaufdatum. Und die hat man dann sehr viel später nochmal reformiert. Aber im Grunde war das der Einstieg in über 100 Jahre Mieterreguisierung.

8:00 Und wir schreiben das Jahr 2026 und wir haben die nächste. Wir haben die Nachfolge des Nachfolges des Nachfolgers der ersten Mieterschutzverordnung. Aber wir sehen eigentlich so eine klassische Interventionsspirale, es kommt in Regulierung, die Vermieter weichen aus, es kommt das nächste Gesetz, die Investitionen brechen irgendwann einmal weg.

8:19 Das führt zur Wohnungsknappheit nicht. Und dann geht es los. Man macht Zähne knirschend, muss man das dann wieder liberalisieren, weil man braucht die Wohnungen ja doch braucht. Und irgendwann kommt die neue Regulierung. Und wir sind jetzt gerade wieder in einem Stadion, wo wir eine neue Regulierung haben.

8:32 Das hat man von Anfang an gesehen. Also die erste Ausweichreaktion war schon 1917, dass es so Möbelablösen gab. Also dann ist die Wohnung halt günstig, weil die Miete war dann halt reguliert an die Zeit vor dem Ersten Weltkrieg. Und dann stellt man da halt eine Küche rein oder in den Tisch und verlangt dann dafür irgendwas.

8:49 Das war ja nicht reguliert. Oder Untermieter. Dann hat man eben das ganze Haus vermietet aund, and there was der Strohmann and Untermietverträge für alle anderen gemacht, die auch nicht erfasst waren. Also diese Erfahrung hat man sehr, sehr schnell gemacht. Also man hat eigentlich zwei Erfahrungen sehr schnell gemacht.

9:02 Erstens, Provisorien sind immer for the lange frist. Und zweitens, wenn man sowas macht, hat man Ausweicheffekte. Und da muss man dann entweder nachjustieren oder muss man dann irgendwie wieder liberalisieren. Das sehen wir dann noch bis weit, weit in die 70er, 80er Jahre, wo man sich nicht mehr sagt.

9:18 Ich wollte gerade sagen: In den späten 70ern, Anfang der 80er war das ja wirklich so, dass die Leute gesagt haben, sie kaufen eine Wohnung. And what they gemeint haben, sie zahlen halt eine hohe, hohe Ablöse. But the wounding hat natürlich nicht ihnen gehört im Eigentum, sondern sie haben diese hohe Ablöse, weil die so hoch war, als kaufen bezeichnet, and then natürlich einen Sportpreis und Mieter gezahlt.

9:37 Klar, das sind Dinge, die we then immer wieder gesehen haben. Eigentlich mit der Erfindung des Friedenszinses, der kam 1922. That was quasi the verlang of the error-eigning. Von day, you must have a wounding that is, and you must have a long Mietvertrag. Then fairly good. This is quite anything. Man hat then in the 60s geführt im Nationalrat, which can in the Protokollen wonderful nachles.

10:04 These discussion könnte man eins zu eins auch heute wiederführen. Man müsste dann nur die Namen austauschen. Du würdest nicht bemerken, dass this eine Diskussion aus den 60er Jahren is. Da wird diskutiert, yeah, wer die alten Wohnungen hat, wer noch Friedenszinse hat, der wohnt wahnsinnig günstig. Diejenigen, die praktisch über die Wohnungen gebaut wurden, sind auch noch günstig.

10:20 Da gab es dann in den zweiten Weltkrieg so eine Zinsstopp-Vordnung anders, yeah. They are not günstig and alles danach is teuer. Also man had so diese Schubladenbildung in den 60er Jahren. And they have heute. We have heute die Richtermieten and we have the category, we have the regulier, the genossenschaften, the gemeindebautenant and denied markt.

10:38 And all these are besser. Yeah, that's right. The leute, die drin wohn, is völlig zufällig, and you musst irgendwie versuchen, dass du in die Schublade kommen, die for dich am besten funktioniert. Und das funktioniert dann am besten, wenn du vielleicht hast mit einem sehr eigenen Mietvertrag.

10:54 Jan, ich muss leider auf deine Herkunft herumreiten. Du als Mensch, der in der DDR geboren ist, kennst du ja oder kannst du dich vielleicht noch dunkel erinnern, wie das so funktioniert, wenn es gar keinen freien Markt gibt.

11:12 Ja, die Wohnungen waren knapp und sie waren es aus mehreren Gründen. Erstens wurde wenig neu gebaut. Also das, was neu gebaut wurde, war natürlich staatlicher Wohnungsneubau, der aber auch erfolgt ist, als es auch der DDR noch gut ging in den 50er, 60er Jahren. Da gab es ja auch in der DDR eine Aufbruchsstimmung.

11:27 Und diese Wohnungen konnte man natürlich nicht erhalten. Also man hat dann wirklich in den Städten so diese großen, tristen Wohnbaublocks, die man so kennt, gehabt, die einfach völlig am Ende waren. Man hat dort die Dächer nicht sanieren können, das war alles feucht. Dann sind die Tauben eingezogen, irgendwann oben in das erste Dachgeschoss.

11:45 Dann hat man die obere Etage ausziehen lassen, weil die Wohnungen nicht to retten waren. Dann sind die Tauben dort eingezogen. Und dann hat man quasi die Blöcke from the learning lassen. Man had really in the state, in Leipzig, Karx Stadt, was he Chemnitz is sold that I not the last two Etage notes. Also, that were problems that we said this is the extreme form of won't mark it.

12:15 That can function. And when it was, when we said that the state can sell, it can regulize, it can be able to bought it self. I think in the 20 years and 30 years functioned, later. But there were the wounds there. And when we long, when we do this he said, had we got any argument. We won't need the market, so we won't know that the water there are.

12:51 But we see in the younger, that this not function is.

13:25 When we in Wiener, there has this wonderful Altbow in the Savitenviertel toll, in the start. And in this house, there are these ries woods, 120 quadraters have a stuck, the program that we can forgive. And in these 120 quadratmeter wounds, there won't happen very, very old. There went the old hoofratswit, and they're halt meeting, say it's like three, violent quadrater.

13:57 When in the not so show, a bit cleaner wounding unten, the younger family won, died 12 euro pro quadratmeter ungefort with Lagezuschlag. And that is so evident, that it wound not died in the rich wound in Wien. And that is halt so I mean that can be the alter in a wunderschönen alten won't, but the family for the family is kept leistbarer platz.

14:27 And what is more or without eins to eins that 1967 im Nationalrat diskutiert wurde. Also da wurde eine Rede gehalten, da ging es auch um die Familien, die sich in den kleinen, teurer Wohnungen zusammen drängen. And I thought that ging's sort of namentlich um die Hofratswitwe, die auf 120 Quadratmeter went and damals noch Friedensszins zahlt.

14:44 Heute gibt es den Friedensszins eigentlich ja nicht.

14:46 Das wurde in 1982 ein bisschen angehoben, but it was noch immer.

14:50 Es ist immer noch lächerlich günstig.

14:51 Sehr, sehr billig, ja.

14:52 Und man hat dadurch natürlich auch etwas erreicht durch diese Mietregulierung. Man möchte ja eigentlich, ich sag mal, aus Sicht der SPÖ, die das ja oft betrieben hat in der Vergangenheit, und dann alles, was da dran hängt, Mietervereinigung und so weiter, möchte man ja eigentlich so eine homogene Gruppe von Mietern schaffen, die eine politische Kraft entwickelt.

15:08 Und indem man aber diesen Mietmarkt so dermaßen kaputt reguliert hat und indem man diese offensichtlich ungerechten Phänomene hat, dass die Familien keinen Zugang haben zu diesen regulierten Wohnungen, weil sie vielleicht noch nicht lang genug in Wien wohnen, beispielsweise. Und die Hofratswitwe, die halt, nehmen wir nicht immer die Hofratswitwe, wie viele gibt es davon noch?

15:27 Aber du weißt, was ich meine. Ein paar wird es schon doch geben, aber die Leute mit sehr, sehr alten Mietverträgen, also der Mietadel, wenn man es so nennt, die haben sehr ungleiche Bedingungen. Und das kann man keinem alt lernen. Und häufig ist es ja so, dass die alten, häufig sind es ja Frauen auch gerne in eine kleinere Wohnung ziehen würden.

15:45 Die würden wahrscheinlich mit der Familie gerne die Wohnung tauschen. It geht aber nicht, weil diese kleine Wohnung mit einem neuen Mietvertrag sehr viel teurer wäre, sehr viel teurer Alter. Und auf diese Art und Weise schüre ich natürlich auch unbehagen zwischen den Mietern. Also das ist ja jedem klar, dass das nicht gerecht sein kann, dass die Leute dort drei, vier Euro Miete zahlen.

16:04 Und auf diese Weise, glaube ich, auch erreicht die SPÖ ihr Ziel gar nicht. Sie schafft also auch zwischen den Mietern irgendwie Zwietracht.

16:11 Das Witzige ist ja, jetzt gibt es ja zwei Szenarien für diese berühmten Wiener alten Damen. Das erste ist, sie haben halt in direkter Linie Familie, sie haben Kinder, und dann können sie diese Mietverträge ja relativ günstig weitergeben in direkter Linie. Oder sie haben eben keine direkten Nachfahren, und das heißt, so eine Wohnung wird frei.

16:30 Und ich habe das erlebt tatsächlich bei uns im Haus. Es ist eben eine dieser besagten, wirklich sehr prachtvollen Wohnungen frei geworden. Und die musste natürlich vollkommen generalsaniert werden. Und jetzt sanieren wir also eine 120 Quadratmeter Wohnung. So richtig. Im großen Stil. Also da geht es ja dann darum, wirklich andere Raumgegebenheiten zu schaffen, weil sich die Wohnbedürfnisse komplett verändert haben.

16:54 Du musst alle Leitungen tauschen, du musst eine neue Küche einbauen, du musst neue Bäder machen, etc. Also wir reden hier von so einer Sanierung wahrscheinlich von um die 150.000 Euro, die einmal so ein, ich sage jetzt absichtlich, yeah Vermieter investieren muss. Jetzt hat er aber natürlich in Altbau diesen Mietendeckel.

17:15 And then it dauert 15.000 bis 20 yeah, but yeah, because I'm for the vermieter amortisated had. Also it can not from a vermieter, when they wish that they did the next 20 years zero damage. And then music recharge, that in the next 20 years, bishop was verdient, irgendwelche Regulierungen kommen.

17:42 That wäre der Hauptpunkt eigentlich. Also that Wohnungsmarktinvestitionen oder generell Investitionen eben erst über Jahre rechnen, okay, das mag so sein. Aber erstens die Frage, wie lang muss ich planen, damit ich irgendwann mal Geld verdiene? Nach 20, 30 Jahren muss ich die Wohnung wahrscheinlich schon wieder sanieren, wenn ich gerade mal damit anfange, Geld zu verdienen.

18:02 Aber die Frage ist, was passiert bis dahin? Das war ja jetzt, wir hatten ja jetzt quasi auch eine Mietpreisbremse. Die Mieten waren an die Inflation gekoppelt. Und man hat einfach, als dann die Inflationskrise kam, damit aufgehört. Man hat den Richtwert nicht mehr erhöht, das letzte Mal 2023. Da war er dann bei 6,67 Euro und er ist vorgestern gestiegen zum ersten Mal seit drei Jahren um sieben Cent.

18:24 Also wir reden hier ganz kurz, wir reden hier vom Hauptmietzins. Da kommt dann noch oben drauf natürlich die Mehrwertsteuer und die Betriebskosten.

18:31 Sicher, aber das ist jetzt das, was der Mieter verdient, ja. Und da kann es also immer wieder passieren, und das haben wir nun erlebt in den letzten Jahren, dass die Regeln einfach wieder angepasst werden. Das heißt, ich muss ja planen können über 10, 15, 20 Jahre. Und wir haben einfach gelernt, oder die Vermieter haben gelernt in den letzten Jahren, dass sich solche Gesetze zu ihren Ungunsten eigentlich jederzeit ändern können.

18:51 Das sieht man auch jetzt in diesem Gesetzespaket, das jetzt ja in Kraft tritt. Das ist das fünfte mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz. Also dieser Name an sich ist schon so gut. Die Regierung ist wirklich großartig.

19:03 Also ich muss Ihnen ein Kompliment machen. Diese Namen, die sie diesen ganzen Verordnungen und Gesetzen geben, sind äußerst neu.

19:08 Nur die Namen, sie beschreiben halt nicht das, was sie tun. Man kann nicht die Inflation lindern durch diese Maßnahmen. Aber sei es dahingestellt. Aber da sieht man ja auch, man hat dort jetzt so eine, das ist alles unfassbar kompliziert, das ist auch handwerklich wahnsinnig schlecht. Man sieht dort auch, man muss eine Parallelrechnung machen.

19:23 Es soll nämlich nicht so sein, dass das neue Gesetz jetzt einige Vermieter besser stellt. Das wäre nämlich teilweise möglich gewesen. Teilweise sind nämlich die Verträge, die es schon gibt, für den Vermieter schlechter als das Gesetz, was jetzt kommt. Und das soll natürlich vermieten werden, und da muss man jetzt eine Parallelrechnung machen, wie hätte sich die Miete entwickelt nach dem alten Vertrag, wie entwickelt sie sich nach dem neuen Gesetzentwurf und dann muss das für den Vermieter ungünstiger gewählt werden.

19:51 Also, alles, was wir gesehen haben in den letzten Jahren ist immer zu Ungunsten des Vermieters. Und das werden die kalkulieren müssen für die nächsten 10, 20 Jahre.

20:02 Und das heißt ja, im Endeffekt, wenn sie im freien Markt bauen, müssen sie ja eigentlich schon bei den Mieten, weil da dürfen sie ja verlangen, was sie wollen. Da spielt ja wirklich irgendwo noch der restliche Markt eine Rolle. But that heißt ja mit einem Wort, sie müssen eigentlich schon kalkulieren, dass sie wahrscheinlich nicht anpassen können, weil es geht ja bei diesem Mietpreisdeckel immer nur um die Erhöhung.

20:21 Es geht jetzt nicht um den Preis an sich, den man verlangen darf. Das heißt, du hast natürlich wieder dieses Phänomen, dass alle Neuverträge immer teurer sein müssen, weil ja irgendwie damit kalkuliert werden muss, dass das kostentrag sein muss über Jahrzehnte. Ich meine, eine Frage stellt man sich da schon.

20:38 Wenn ich mir jetzt, wenn wir sagen, wir haben einen komplett freien Markt, einen freien Wohnungsmarkt. Also ich habe 2007 in London gelebt und damals war das so, damals war das Wohnen schon unfassbar teuer. Also, und das Niveau war unfassbar schlecht. Also die Engländer haben noch immer nicht verstanden, dass man etwas abschleifen sollte, bevor man es lackiert oder dass es vielleicht in einem Land, wo es regnet, empfehlenswert wäre, nicht nur eine einfache Verglasung zu haben.

21:04 Jede Wohnung schimmelt. In vielen Wohnungen sind so Dinge wie Teppichböden, in Badezimmern verlegt. Also das Niveau is really full. And what I in my bekanntenkreis in London festgestelled, niemand that dauerhaft won't miet. It is so teuer, mieten is wie Geld zum Fenster rauswerfen. Das heißt, die meisten Leute kaufen dann anders damit rechnen, dass this Grundstück massiv an Wert gewinnt.

21:33 So is not statistisch so. I'm ausgegangen, in London had a little higher eigentümerquote as Wien. Is aber not so. They are annäher and gleich and they are um die under 50% the eigentümerquoten. My hypothesis is in London is the ground so unfassbar to the one that it's really financial is. Where in Wien must the Leute not kaufen.

22:00 Wunderbar geregelten Mietmarkt. Also, warum sollten sie kaufen, wenn sie günstigen Mieten können, nicht?

22:05 Klar, wir haben einerseits das, wahnsinnig günstige Mieten. Zum anderen haben wir Pensionssystem und so weiter. Warum sollst du fürs Alter vorsorgen? Das tut man ja in aller Regel durch eine eigene Wohnung, durch ein eigenes Haus. Das ist halt der Klassiker im Mittelstand. Das braucht man ja dann nicht wirklich und deshalb mietet man lieber.

22:20 Und das ist, glaube ich, auch so ein bisschen das Ziel, die Leute möglichst in der Miete zu halten. Also man liest das oft von einschlägigen Organisationen, ja, so eine Eigentümergesellschaft, das wollen wir gar nicht. Das ist eigentlich gar nicht die Absicht. Deshalb möglichst umlagefinanziertes Pensionssystem, da wissen die Leute nicht genau, was sie kriegen, aber die verlassen sich irgendwie darauf, sparen nichts selber und haben auch nicht die Notwendigkeit dazu.

22:41 Und auf der anderen Seite die Mieten günstig halten, damit der Deal, wenn man sich überlegt, soll ich Mieten oder soll ich kaufen, dann eher in Richtung Mieten ausfällt. Und wie du ja vorhin schon meintest, es ist ja eh, als würde man die Wohnung besitzen. Man kann sie weitergeben. I've heard the leute tauschen auf eigene Kosten die Fenster aus.

22:59 Wenn da irgendwas ist, dann machen sie es halt selber, weil sie wissen, der Vermieter kann sich das gar nicht leisten. Also das ist wirklich sehr interessante Phänomen. But wie du schon sagst, the Gründe sind in London and Wien unterschiedlich. In Wien kann man sich kaum leisten. In London kann man sich nicht leisten.

23:12 In Wien hat man nicht die Notwendigkeit zu kaufen.

23:23 Ich meine, yeah, so eine Alpbarewohnung mieten, kannst du, wenn du so ein guter Mittelständler bist, ja, beide gehen Vollzeit arbeiten, dann gibst halt mehr nicht 1500 Euro für eine schöne Altbarewohnung in einem Innenbezirk aus. Das ist doch wunderbar.

23:38 Funktioniert für wen? Wir hatten ja in den letzten Jahren, ich weiß nicht, vor drei Jahren, glaube ich, diesen ganz tollen Artikel im New York Times Magazine: Das Utopia Wien, wo die hergekommen sind, und aus amerikanischer Sicht sich den Mietmarkt in Wien angeschaut haben. Und das war natürlich hochinteressant, ja.

23:55 Wie man kann als Vorbestrafter eine Wohnung im Gemeindebau kriegen. Das ist aus amerikanischer Sicht einfach grotesk, dass sowas geht. Also da sieht man schon, dass das sehr progressiv ist. Und dort hat man dann gesprochen über die Miethöhen. Und dort hat man natürlich entsprechende Haushalte aufgetrieben, ein lehrer Ehepaar, das irgendwie 5% zahlt für die Miete.

24:12 Und das wird aber alles ganz positiv dargestellt. Ja, das ist doch toll, dass das so ist. Und dann ist der Pool am Dach und ist das nicht alles toll in den Gemeindebauten. Ja, für das Lehrerehepaar, das in diesem Artikel übrigens die Wohnung auch natürlich von der Mutter oder von der Oma gekriegt hat, ist das natürlich super.

24:27 Aber für alle anderen nicht. Es haben ja nicht alle Zugang zu diesem System. Es gibt immer Wartelistensysteme. Ich muss erst mal zwei Jahre in Wien gewohnt haben, dass ich überhaupt Zugang habe zu diesem System. Bei den Genossenschaften kann ich mich in eine Liste eintragen. Die Albauwohnung kriege ich sowieso nicht, wenn ich nicht zufällig einen Stammbaum habe, der irgendwie im regulierten Wohnungssegment.

24:47 Und damit hat man so ein Insider-Outsider-Problem. Diejenigen, die schon drin sind, die halt. Die werden auch immer stärker jetzt bevorteilt durch das neue Gesetz. This is ja praktisch für die das Beste, was es gibt. But all the macht man das Leben natürlich schwerer, weil die Knappheit, die ja immer noch da ist.

25:07 Die Leute wollen in die Stadt, es wird nicht genug gebaut, also müssen irgendwo die Preise nach oben gehen. And that they nur im freien Markt. And diejenigen, die an den freien Markt gebunden sind, weil sie keinen Zugang haben zu den anderen Segmenten, die zahlen dann ohne Ende. And that sind halt dann nicht immer nur die Superreichen, sondern das sind Familien, das können alle möglichen Leute sein.

25:25 Das ist ein kompletter Zufall.

25:26 Yeah, und dann kommt natürlich noch dazu, dass du eine gewisse Zeit lang in Wien überhaupt gemeldet sein muss, damit du dich überhaupt für so eine Wohnung bewerben kannst, also jetzt bei Wiener Wohnen zum Beispiel. Und das ist jetzt mal für alle Leute negative, die zum Beispiel aus den Bundesländern to Wien come or?

25:42 But what I should frame, just have an Andreas Babler, derivatively, also as a gross effortsproject verka, this woundingspolitik, which of Österreich ausgewitted as Bundesgesetz and not for Wien. And I mean, they say that the new bow statistics einbrechen. Also we say relatively sightnah that the bauactivity massive to untensive.

26:09 I mean, that can be not easy, right? Yeah, when you just unterbreche, or they never in kauf, weil sie sagen, we have this year in Wien irgendwo gelernt. When the WLA for the Stadt Wien arbeited, also a job from the Stadt Wien, du becombst a wood from the Stadt Wien, du becommend a komplettes Freizeitangebot von der Stadt Wien, so erhältst du dir ja eigentlich deinen Wähler.

26:39 Genau. Also das wollte ich gerade sagen. Also aus Sicht der Stadtregierung in Wien ist das doch perfekt. Du hast die Leute dort, du weißt, wo sie sind. Sie sind nämlich im Gemeindebau. Ironischerweise sieht auch die FPÖ ihre Wählerschaft natürlich dort nicht ganz zu Unrecht. Deshalb passt ja zwischen die Wohnungspolitik der SPÖ und der FPÖ im Grunde kein Blatt.

26:57 Die sehen dort ganz klar ihre Klientel. Also, das ist mal das eine. Und man hat ein zweites Phänomen, sollte jemand unzufrieden sein mit diesem System, weil er keine Wohnung findet, das ist ja das Kernproblem. Wir regulieren, wir haben zu wenig Neubaus, sind nicht genug Wohnungen da, ja, dann wächst die Stadt halt nicht.

27:12 Wenn jemand aus Berlin oder aus Bratislava einen Job findet in Wien und nach Wien ziehen möchte und hier keine Wohnung kriegt, weil er hat ja nur Zugang zu diesem kleinen freien Segment, alles andere kriegt er ja gar nicht. Und dort wird nicht mehr viel gebaut, in den anderen natürlich auch nicht, aus anderen Gründen, dann kommt er halt nicht, dann kann er diesen Job nicht antreten.

27:28 Dann ist er vielleicht unglücklich oder traurig darüber, aber er ist in Berlin traurig oder in Bratislava. Das ist dem Bürgermeister in Wien vollkommen gleichgültig.

27:35 Ja, und ich glaube, es kommt noch die Komponente dazu. Ich meine, wir wissen, Wien hat eine sehr, sehr hohe Verschuldung, also hat einen sehr hohen Schuldenstand und die Defizite, die wachsen auch gewaltig. Also wir sehen jetzt, dass das Defizit in Wien so groß ist wie in allen anderen Bundesländern gemeinsam.

27:50 Und es ist ja dann auch wieder eine gute Ausrede, um zu sagen, naja, aber wir müssen eigentlich noch mehr Schulden machen, weil wir müssen uns ja um den Wohnbau kümmern.

27:57 Naja, das war natürlich immer das Argument, wenn es die Investitionen wären, die zu diesen hohen Defiziten geführt haben, naja, aber so ist es ja nicht. Was die Gemeindebauten in Wien angeht, man hat dort ja immer vollmundige Ankündigungen gemacht. Man wollte dort ja wieder aufs Gaspedal steigen und 2000 neue Wohnungen bauen, 4000, 5000.

28:17 Man hat die Zahlen immer nach oben geschraubt, aber eigentlich nichts fertiggestellt.

28:20 Ah, aber um nochmal auf London zurückzukommen, das hat der Sadi Khan, der Bürgermeister von London, auch gesagt, er wird bauen. Und ich glaube, Mam Dani hat das ja auch vorhin.

28:29 Natürlich hat das auch vor. Ich meine, ein New Yorker Bürgermeister haben es schon geschafft. De Blasio hat einiges neu gebaut. Da war auch ein bisschen Trickserei mit dabei. Der hat auch große Ankündigungen gemacht und hat es geschafft. Mam Dani kündigt jetzt 200.000 Wohnungen an. Wo er die hier erholen will, ist wirklich fraglich.

28:42 Kahn in London hat es nicht annähernd geschafft. Da ging es dann sogar darum, muss die Stadt London Geld an die Regierung zurückzahlen, weil man das Geld nicht verbauen konnte. Also krachend gescheitert und in Wien genauso. Man hat dort immer mehr Wohnungen angekündigt und am Ende nichts fertig bekommt.

28:55 Also hat man das Wording dann geändert. Das war dann nicht mehr, wir bauen 5.500 Wohnungen, sondern wir bringen sie auf den Weg. Und das kann dann alles bedeuten. Das kann bedeuten, die Baulandwidmung ist quasi fertig, dann ist das schon auf den Weg gebracht, dann hat man das Ziel erreicht, aber die Wohnung ist natürlich nicht da.

29:09 Und das war das, was ich vorhin meinte. Wenn ich sehen würde, dass man das, was jetzt fehlt, was man durch die Regulierung und natürlich auch andere Gründe, Baukosten, Zinswende und so weiter. Was man privat nicht mehr baut, wenn man das einfach kompensieren könnte, okay, dann bauen wir halt mehr kommunal.

29:24 Wenn ich sehen würde, dass es funktioniert, hätte ich kein Argument, aber wir sehen, es funktioniert ja nicht.

29:29 Und das finde ich, gerade Zinswende ist ein gutes Stichwort, weil natürlich ist die Bauaktivität im freien Markt deswegen auch eingebrochen, weil es die Zinswende gab. Aber, und das finde ich eben das Kuriosum, wenn du jetzt eh schon schlechte Grundvoraussetzungen hast, dann noch einmal eins draufzusetzen mit einem Mietpreisdeckel, das ist halt schon irgendwie perfide.

29:46 Eben, das ist überhaupt nicht hilfreich. Es wäre sicherlich falsch zu sagen, dass der Einbruch der nicht nur der Fertigstellung, auch der Baugenehmigung und so weiter, jetzt nur darauf zurückzuführen ist. Das ist natürlich auch Zinswende und Baukostensteigerung und so weiter. Aber wie du sagst, das draufzusetzen, ist nicht wahnsinnig hilfreich.

30:01 Und auch, wie gesagt, dieser Vertrauensverlust, der dort ja auch entsteht in so einen Investitionsstandort. Es war ja immer der Deal, okay, die Mietrendite ist nicht wahnsinnig hoch in Wien, 2, 3 Prozent. Dafür ist sie einigermaßen selten. Also für die Bauträger. Genau. Die Rendite schwimmt mir nicht davon, wenn Inflation kommt, weil ich ja die Mieten an die Inflation koppeln kann.

30:20 Also ich verdiene wenig, aber es ist sicher. Und jetzt hat man quasi, ich verdiene wenig und es ist alles andere als sicher, denn wenn die Inflationskrise kommt, dann habe ich ja nur meine 3% plus halbe Inflation. Also wenn wir das nächste Mal 8, 9, 10 Prozent Inflationsrate haben, ist das im Grunde die Kalkulation dahin.

30:36 Und da ist es völlig unerheblich, ob wir nochmal so eine Inflationskrise haben. Der Investor muss das ja heute einpreisen, der muss ja davon ausgehen, dass es passiert. Und je früher das passiert, desto schlimmer wird es ja für ihn. Da verliert er das Geld dann über die ganze Zeit, über seinen Investitionszeitraum.

30:50 Also da tut man sich, glaube ich, keinen Gefallen. Und weil du vorhin meintest, die gierigen Vermieter, naja, das sind wir wieder bei der Interventionsspirale, die Vermieter versuchen natürlich auch sich anzupassen an die Regeln, die sie bekommen. Und dann haben wir eben die Phänomene, die wir in den letzten Jahren gesehen haben, diese Luxus-Dachgeschossausbauten und so weiter.

31:09 Warum macht man denn das? Ja, weil man damit eben die Regulierung umgehen möchte, weil ich dort eben verlangen kann, was ich möchte. Ich baue dann eben große Wohnungen, weil die nicht darunter fallen. Dort kann ich dann nehmen, was ich will. Dann heißt es immer, es werden nur noch Luxuswohnungen gebaut.

31:21 Ja, warum denn? Weil ich alle anderen kaputt reguliert habe. Und dann, das ist jetzt der letzte Schrei, werden ganze Gebäude, ganze Zinshäuser umgewandelt in Beherbergungsbetriebe. Und dann werden die quasi auf Airbnb einfach vermietet. Das ist etwas, was die Baupolizei derzeit genehmigen muss. Wenn das beantragt wird, diese Umwidmung, dann muss sie das erstmal genehmigen.

31:44 Also ich stelle fest, ich kann eigentlich keine Rendite mehr mit Wohnbau machen. Genau. Und dementsprechend mache ich halt jetzt ein Gewerbe daraus, eine Gewerbemobilie draus. Ich mache ein Airbnb-Haus draus und da habe ich dann meine Renditen. Und ich meine, mir liegt es jetzt eigentlich fern, diese großen Bauträger in Schutz zu nehmen.

32:02 Das Resultat ist ja das Furchtbare. Es ist ja eigentlich eine los-lose-Situation für alle. Der Bauträger denkt sich, okay, ich kann in Österreich keine Rendite mehr machen, baue ich im Ausland. And der Mensch, der in Wien, in Österreich, eine Wohnung sucht, der findet einfach nichts, weil es zu wenig gibt.

32:19 Und dann sehen wir hoffentlich nicht die Phänomene, die wir in Berlin schon beobachtet haben, dass es dann halt unfassbar lange Schlangen zur Besichtigung von einer Wohnung gibt.

32:27 Eben, man muss mit den Vermietern jetzt keine großen Tränen weinen. Die haben ihre Möglichkeiten. Sie können das Ganze in Eigentum umwandeln und verkaufen. Das haben wir in Berlin gesehen. Plötzlich gingen dort die Mietannoncen runter und die Verkaufsannoncen gingen da runter rauf. Das war einfach ganz klar.

32:42 Sie können quasi Hoteliers werden, wenn sie Airbnb machen. Sie können Dachgeschossausbauten machen. Ja, funktioniert auch nicht immer, aber war jetzt so ein Trend in den letzten Jahren. Oder wenn es sich um internationale Wohnungskonzerne handelt, für die ist Österreich jetzt quasi ein weißer Fleisch.

32:58 Also dort geht man nicht mehr hin. Wie gesagt, dort war die Rendite immer schon niedrig, aber wenigstens einigermaßen sicher. Das ist jetzt auch nicht mehr gegeben. Also die verdienen schon ihr Geld, aber die Leidtragenden sind dann diejenigen, die in Wien eine Wohnung suchen. Und das sind eben nicht immer die, die viel Geld haben.

33:11 Also sozialpolitisch ist das wirklich nicht wahnsinnig treffsicher.

33:15 Ich meine, hättest du eine Idee, wie so eine perfekte Stadt funktionieren könnte, wohnbautechnisch?

33:22 Wir haben lange gesucht, ob es ein wirkliches Beispiel gibt, wo man sagen könnte, das ist die Stadt, an der wir uns ein Beispiel nehmen können. Und man muss einfach sagen, diese Stadt kann es auch gar nicht geben. Also die Quadratur des Kreises kann man halt einfach nicht machen. We sehen in weite Strecken des 20.

33:39 Jahrhunderts eben diese Urbanisierung, der Zug vom Land in die Städte. Nun sind wir zwar entwicklungsmäßig schon eine Stufe weiter, wir sind ja schon bei der Suburbanisierung gewesen. We schon in die Speckgürtel ziehen, der Job in der Stadt, aber einigermaßen günstig außerhalb wohnen. Aber auch im Speckgürtel ist es inzwischen natürlich teuer.

33:56 Also auch das ist inzwischen eigentlich Urbanisierung. And when many entwicklung hat, und die hat man aus verschiedenen Gründen, ja, Landwirtschaft spielt nicht mehr die Rolle wie vor 200 Jahren, sehr dienstleistungslastig, und so weiter. Das sind nun mal soziologische Phänomene, die diesen Zug in die Städte auslösen.

34:11 Den kann man nicht vermeiden. Dann wird es in den Städten halt eng. Und da kann keine Stadt der Welt wirklich eine gute Lösung finden. Es wird dann eben teuer, man wird das nicht verhindern können. Viele haben irgendwas versucht. In Deutschland haben wir so in einigen Städten zu diesem Vergleichsmietensystem, wo man sagt, oder eine Spielart davon könnte sein, die Neuvermietungen sind erstmal frei.

34:32 Aber im Bestand muss sich die Wohnung richten an die Mietentwicklung vergleichbarer Objekte. Also vergleichbare Ausstattung, vergleichbare Lage und so weiter. Das könnte man machen, dafür braucht man ein Mietspiegel. Da muss sehr genau dann erfasst sein, was kostet eine Wohnung mit den und den Ausstattungsmöglichkeiten.

34:48 In dem und dem Bezirk.

34:49 Genau, die Lage ist dann entscheidend. Also ja, man macht das in Deutschland, ist jetzt auch nicht unbedingt ein Erfolgsmodell, weil man auch sieht, dieser Mietspiegel, den zu führen und den auch ohne politische Einflussung, Beeinflussung zu führen, ist gar nicht so einfach. Also auch ein bisschen schwierig.

35:04 Im Grunde müssen wir uns daran gewöhnen, wenn wir in den Städten wohnen wollen. Denn alles, was wir hier besprechen, ist ein Stadtthema. Am Land sind die Wohnungen schon da. Dort ist Mieten natürlich auch insgesamt ein kleineres Thema. Aber dort sind die Wohnungen dann auch günstig zu haben. Also irgendwo in, was weiß ich, Burgenland, Niederösterreich, da kriegt man schon günstige Mietwohnungen.

35:22 Wir sprechen hier über ein Stadtthema. Und da hat im Grunde keine Stadt der Welt wirklich eine Lösung gefunden und es kann auch keine geben. Wenn diese Nachfrage so hoch ist und die Städte können sich natürlich nicht beliebig ausbreiten oder beliebig in die Höhe bauen, sie könnten das mehr tun, aber es gibt halt Grenzen.

35:39 Dann wird es dort eben teuer und dann müssen wir uns das überlegen, wollen wir das? Das ist einfach eine Entscheidung, ob ich in die Stadt möchte oder nicht. Es gibt natürlich so Geschichten, die man finden kann. In Tokio ist es zum Beispiel so, ist jetzt in vielen Punkten nicht wirklich vergleichbar mit Wien.

35:52 Aber dort war es lange Zeit so, dass es Mietverträge gab, wo der Vermieter keine einseitigen Mieterhöhungen machen kann. Also er muss, er schickt dann ein Schreiben an den Mieter und sagt: Ich würde gern erhöhen um 2 Prozent. Was hältst du davon? Und der muss dann zustimmen oder eben nicht. Und da die Japaner ja sehr höfliche Menschen sind, haben die Mieter dann oft zugestimmt.

36:13 Oder sie haben Gegenvorschläge gemacht. Na, 2% ist nur ein bisschen viel, machen wir anderthalb, dann hat man sich da getroffen und hat sich so geeinigt. Also das ist so eine Traumvorstellung. Es ist auch in Tokio jetzt nicht mehr so. Es gibt dort jetzt auch Neuverträge, wo das nicht mehr so ist, aber es war über eine lange Strecke so.

36:27 Und das ist so aus einer österreichischen Perspektive einfach so vollkommen unvorstellbar. Wir haben einfach über 100 Jahre Mietregulierung, die einfach eine Schlachtwelt gemacht hat, wo Mieter und Vermieter sich bis aufs Blut bekämpfen. Also frage mal einen Wiener Mieter, ob er einverstanden ist mit einer Mieterhöhung.

36:45 Natürlich nicht. Da wird immer zur Mietervereinigung rennen und wird das bekämpfen. Dass man einfach so einen, dass man so ein Playing Field hätte, wo man sich auf Augenhöhe begegnet und miteinander einen schönen Deal macht, das wäre so eine Traumvorstellung. Aber das haben wir uns gründlich abgewöhnt.

36:58 Ich glaube, dahin kommen wir nicht wieder zurück.

37:00 Das ist doch ein schönes Schlusswort. Lieber Jan, vielen Dank, dass du da warst.

37:04 Danke dir.

37:05 Und wenn ihr Feedback auf diese Folge habt oder Ideen für neue Themen, dann schreib uns doch bitte ein E-Mail an podcast at agenda-austria.at. Bis dahin bleibt uns gewogen.