#336 Darum würde ich heute KEINE Immobilien mehr vermieten!

Warum ich als gelernter Maurer lieber Aktien als Immobilien vermiete Als gelernter Maurer und Sohn eines Bauunternehmers liegt mir der Immobilienmarkt im Blut. Doch ein Großteil meines Vermögens steckt heute in Aktien. Warum ich lieber Aktien statt...
Warum ich als gelernter Maurer lieber Aktien als Immobilien vermiete Als gelernter Maurer und Sohn eines Bauunternehmers liegt mir der Immobilienmarkt im Blut. Doch ein Großteil meines Vermögens steckt heute in Aktien. Warum ich lieber Aktien statt Immobilien vermiete und welche entscheidenden Vorteile diese Assetklasse bietet, erfährst Du in diesem direkten Vergleich. Ich stelle beide Anlageformen in zehn zentralen Punkten gegenüber – von den Transaktionskosten bis zum Verwaltungsaufwand.
Das erwartet Dich in dieser Folge:
• Wie mir die Maurerlehre Disziplin fürs Investieren beibrachte

• Die Bewertung: Welche Assetklasse ist einfacher einzuschätzen?

• Die Transaktionskosten: Ein gewaltiger Unterschied

• Die „bauliche“ Prüfung und Verwaltung: Wo der CEO für Dich arbeitet

• Instandhaltung und Reparaturen: Geld, das Dir erspart bleibt

• Kredit, Schulden und Angst: Wo der Leverage besser funktioniert

• Leerstand und Mietnomaden: Risiken, die es an der Börse nicht gibt

• Flexibilität: Warum Aktien nicht immobil sind

• Mein Fazit

Wie mir die Maurerlehre Disziplin fürs Investieren beibrachte Warum ich als gelernter Maurer heute lieber Aktien als Immobilien vermiete, mag auf den ersten Blick überraschen. Um das zu verstehen, muss ich ausholen.
Mein Vater war 45 Jahre lang Bauunternehmer und lebte für seinen Beruf. Ich trat in seine Fußstapfen und absolvierte selbst eine dreijährige Maurerlehre. Rückblickend war das eine äußerst prägende Zeit. Ich lernte, was es heißt, sein Geld mit den eigenen Händen zu verdienen: Jeden Morgen um 5 Uhr aufstehen, bei jedem Wetter auf der Baustelle stehen – in brütender Hitze, im Schneetreiben oder Dauerregen – und den ganzen Tag volle Leistung bringen.
Parallel dazu spielte ich Handball in der Regionalliga und 2. Bundesliga, mit vier Trainingseinheiten pro Woche. Die Kombination aus körperlicher Schwerarbeit und Hochleistungssport formte eine extreme Disziplin. Damals war ich topfit, mit unter 8 % Körperfett, und konnte essen, was ich wollte.
Warum erzähle ich das? Diese frühen Erfahrungen sind der Ursprung für meine heutige Überzeugung: Disziplin ist das Wort, das arm und reich unterscheidet. Anfangen kann jeder – darin sind wir alle groß, doch Dinge langfristig, über Jahre oder sogar Jahrzehnte durchzuziehen, das ist die wahre Meisterklasse.
Das zeigt auch das Beispiel von Warren Buffett. Ein großer, massiver Teil seines Vermögens entstand erst ab seinem 50. Lebensjahr. Woran lag das? An seinem systematischen Ansatz, seinem langfristigen Denken und vor allem daran, dass er durchgehalten hat. Genau diese Disziplin ist der Kern jedes nachhaltigen Investitionserfolgs.
Warum ich inzwischen weniger in Immobilien investiere und stattdessen viel mehr in Aktien – das habe ich gerade im Büro erlebt. Denn wegen des Neuschnees hatten wir einen Wasserschaden. Durch das Gewicht ist das Dach ein wenig eingerissen, wodurch Wasser in das Gebäude gelangte. Zum Glück hat es keinen großen Schaden angerichtet, aber was diese Situation zeigt: Man muss sich um diese Dinge kümmern. In dieser Folge möchte ich die Unterschiede der beiden Assetklassen herausarbeiten. Zuvor ist es aber wichtig, anzumerken, dass man mit beiden gutes Geld verdienen kann. Doch dafür ist es unabdingbar, dass man sich mit diesen Assetklassen gut auskennt – dazu gehört nicht nur fachliche, sondern auch steuerliche Expertise, und natürlich auch eine klare Strategie.
Wenn Du mir schon länger folgst, dann weißt Du, dass ich ein sehr strategischer und systematischer Anleger bin und das ist etwas, was Du in jedem Fall auch brauchst. Neben dem Durchhalten geht es auch um Strategie und darum, das System im Auge zu behalten.
Die Bewertung: Welche Assetklasse ist einfacher einzuschätzen? Ob Aktie oder Immobilie – bevor Du investierst, musst Du den Wert beurteilen. Bei einer Immobilie ist das komplex:
• Lage: A-, B- oder C-Lage?

• Nutzung: Gewerbe oder Wohnraum?

• Standort: In welcher Stadt, in welchem Viertel?

• Baulicher Zustand: Wie ist die Substanz? Hier hilft mir mein Handwerker-Hintergrund, Qualität und mögliche Mängel wie Feuchtigkeit einzuschätzen.

Diese multifaktorielle Bewertung ist aufwändig und erfordert viel Expertise oder teure Gutachter.
Das ist der klassische Unterschied zwischen Wert und Preis. Als Maurer kann ich den baulichen Wert relativ gut beurteilen – die Qualität der Wände, des Dachs, Feuchtigkeit. Das ist ein Vorteil, aber dennoch aufwändig.
Auf der Aktienseite ist dieser Schritt um ein Vielfaches einfacher. In unserer Ulrich Müller Wealth Academy nutzen wir das AQUB-Tool. Gibst Du einen Aktiennamen ein, erhältst Du sofort eine Klassifizierung:
• A-Wert: Ein Top-Wert mit stetigem Aufwärtstrend (LURO-Aktien).

• B-Wert: Steigt ebenfalls, hat aber eine gewisse Schwankung.

• C-Wert: Hat Qualität, aber sehr große Schwankung.

Diese klare, schnelle Einschätzung ist ein gewaltiger Effizienzvorteil. Im Vergleich punkten hier klar die Aktien. Zwischenstand: 1:0 für Aktien.
Die Transaktionskosten: Ein gewaltiger Unterschied Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen gewaltige Nebenkosten an, noch bevor die eigentliche Investition beginnt:
• Grunderwerbsteuer: 6–7,5 % (je nach Bundesland)

• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 %

• Maklerprovision: oft 5–6 % (teilweise aufgeteilt)

Schnell summieren sich diese Nebenkosten auf 10–14 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 € sind das 50.000–60.000 €, die zusätzlich anfallen und erst über Jahre der Mieteinnahmen wieder hereingeholt werden müssen.
Auf der Aktienseite sind die Transaktionskosten marginal. Die Höhe der Kosten hängt aber natürlich von Deiner Strategie ab. Ein Buy-and-Hold-Investor hat nahezu keine laufenden Kosten. Folgst Du einem aktiveren Ansatz wie meinem (Value-Investor mit Trading-Ansatz), fallen etwas mehr Gebühren an. Wir bei der Ulrich Müller Wealth Academy haben allerdings bei Interactive Brokers oder auch CapTrader absolute Spezialkonditionen, weil wir so groß sind und so eine Menge von Menschen zusammenbringen. Das kann dazu führen, dass Trades für 50.000 $ circa 1–3 € Gebühren kosten. Und da sehen wir schon: für die Aktie definitiv das 2 zu 0, denn die Transaktionskosten sind auf der Aktienseite deutlich geringer und dadurch bleibt das Ganze auch flexibler.
Die „bauliche“ Prüfung und Verwaltung: Wo der CEO für Dich arbeitet Der nächste Punkt ist die umfassende Prüfung. Bei einer Immobilie muss alles geprüft werden: Sind alle Baumaßnahmen amtlich eingetragen und legal? Wie steht es um die Statik? Besonders im Ausland ist Vorsicht geboten. Oft muss ein teurer Gutachter hinzugezogen werden, um nicht die „Katze im Sack“ zu kaufen.
Auf der Aktienseite entspricht das der fundamentalen Analyse (Wert vs. Preis) und der Beurteilung des Managements. Den größten Teil dieser Arbeit übernimmt für Dich der CEO des Unternehmens. Du musst Dich nicht um Bauanträge oder Statik kümmern. Zwischenstand also: 3:0 für Aktien.
Kommen wir direkt zum nächsten, großen Punkt: die Verwaltung. Jeder, der mehrere Immobilien besitzt, weiß, dass dies ein großes Thema ist:
• Neuvermietung und Mieterwechsel

• Übergabe- und Rückgabeprotokolle

• Organisation und Abrechnung von Reparaturen

• Nebenkostenabrechnungen

Die Liste der Verwaltungsaufgaben ist lang und zeitraubend. Bei Aktien übernimmt auch hier das Management des Unternehmens diese komplette operative Arbeit für Dich. Als Aktionär musst Du Dich um keine Mieter oder Abrechnungen kümmern. Zwischenstand: 4:0 für Aktien.
Instandhaltung und Reparaturen: Geld, das Dir erspart bleibt Dieser Punkt ist so zentral, dass ich ihn extra ausgliedere. Bei einer Immobilie muss man stets Rücklagen bilden – die Faustregel sind 1 % des Hauspreises pro Jahr für Instandhaltung. Heizung, Fenster, Malerarbeiten: Immer …