#405 - La seule question à se poser sur un bien locatif : “est-ce que tu remettrais la même somme dedans ?”

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Pose ta question à Delphine Pinon. Elle te répond en direct !

Sarah a 43 ans, deux adolescents de 13 et 16 ans, et un foyer qui gagne 7.200€ net par mois. Sur le papier, tout va bien. Dans les faits, le couple est bloqué.
Ils sont locataires de leur résidence principale — 1.600€ par mois. Et ils possèdent deux appartements, achetés tous les deux en 2013 : un Duflot et leur ancienne résidence principale, loués en nu au réel. Chaque mois, les deux leur coûtent de l’argent.
Leur question : faut-il tout garder, en vendre un, ou acheter enfin leur résidence principale ? Avec, en toile de fond, les études supérieures des enfants à financer dans deux à trois ans.
Delphine fait le calcul en direct. Endettement : 38,7%. C’est-à-dire au maximum. Puis elle pose la seule question qui tranche vraiment un arbitrage immobilier :
« Si aujourd’hui tu les vendais et que tu récupérais le capital — est-ce que tu remettrais la même somme en cash dans ces mêmes biens ? »
La réponse de Sarah est non. Et pour cause : treize ans après l’achat, le Duflot vaut moins cher que son prix d’acquisition.
« Vous avez beaucoup de capital emprisonné pour, somme toute, assez peu de loyer reçu. Pourquoi tu te fais chier avec un bien, des locataires, un effort d’épargne, des copros et des machins — alors que sur un ETF, tu aurais probablement un rendement équivalent, voire meilleur ? »
Au programme de cet échange :
→ Comment calculer son taux d’endettement réel quand on est locataire et bailleur en même temps
→ Le rendement du capital : pourquoi un bien peut s’autofinancer sur le papier et vous appauvrir en réalité
→ Le test en une phrase pour savoir si un bien locatif est encore bien arbitré
→ Vendre occupé ou donner congé pour vente : les deux timings, et ce que chacun coûte
→ Ce que devient un dispositif fiscal une fois l’engagement purgé
→ L’argent placé en bourse est-il vraiment “bloqué” ? La réponse sur l’assurance-vie, le PEA et le compte-titres
→ Une année négative sur quatre : pourquoi on vise 5 ans minimum sur des ETF
→ Et la feuille de route complète : comment répartir 220.000€ entre épargne de précaution, études des enfants, apport pour la résidence principale et placement long terme
« La résidence principale, c’est votre bonus. Mais ça a un coût. »

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Chaîne dédiée à l’éducation financière, à l’argent et à la psychologie des décisions financières. Ici, on parle d’investissement, d’entrepreneuriat, de revenus, de réussite, d’échecs et plus largement de tout ce qui façonne notre rapport à l’argent. Animée par Delphine Pinon, entrepreneure et investisseuse, cette chaîne propose des analyses, des réflexions et des conversations approfondies avec des entrepreneurs, investisseurs et profils inspirants. L’objectif : mieux comprendre les mécanismes économiques et mentaux qui influencent nos choix financiers, sans jargon ni promesses irréalistes.

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