Diese Immobilien verlieren ab 2026 MASSIV an Wert!

0:01 Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks. Der Investment Podcast mit Michael Peuker. Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge. Viele Häuser werden ab 2026 faktisch. Unverkäuflich. Und das ist keine Panikmache, das ist Realität. Und der Grund sind die neuen EU Vorgaben. Wenn du ein Haus besitzt oder 1 kaufen willst, schau dir das Video unbedingt bis zum Ende an, wenn es nicht einfach um Verbote geht, sondern um viel mehr als das, nämlich etwas viel gefährlicheres Finanzierung.

0:29 Angebot und Nachfrage und massive Wertabschläge die U. Wird nämlich die Gebäuderichtlinie, die sogenannte EPPD Richtlinie, neu beschlossen. Diese Richtlinie ist bereits in Kraft und alle EU Länder. Auch Österreich, auch Deutschland müssen sie bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Und genau diesem Zeitpunkt. Werden sich.

0:50 Die Spielregeln am Immobilienmarkt spürbar verändern. Und das nicht, weil die EU plötzlich. Häuser. Verbietet, sondern weil sie neue Vorgaben hat und klare Ziele für Heizen und Energieeffizienz vorgibt. Und dass diese Ziele. Müssen Staaten, Käufer, Verkäufer und Banken reagieren? Punkt 1 die Energieeffizienz und der größte Irrtum im Internet ist dieser eine Satz ab 2026 oder 2033, darfst du Häuser mit schlechter Energieeffizienz nicht mehr verkaufen, so steht das definitiv nicht im EU Gesetz, aber jetzt kommt der entscheidende Teil für Wohngebäude im Bestand schreibt die EU nämlich vor, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch für das gesamte Wohngebäude gesenkt werden muss, bis 2030 um

1:29 mindestens 16% bis 2005 und. 30 jeweils um 20 bis 22% im Vergleich zu dem, was 2020 war. Und EU sagt auch ganz ganz klar ein wesentlicher Teil davon soll vor allem durch die Sanierung der schlechtesten der anhand von Energiebedarf schlechtesten Bestandshäuser erfolgen. Das heißt, wenn dein Haus jetzt in einem schlechten energetischen Zustand ist, dann bist du es nicht verboten, aber du bist auf jeden Fall im Fokus was die Sanierungen betrifft, weil bei den schlechtesten Häusern. Haben sie halt dann den größten Impact auf den. Durchschnitt gerechnet.

2:02 Und was heißt das Ganze? Ist in der Praxis, der Staat muss neue Maßnahmen treffen, Verkäufer haben schwerer, Käufer bewerten strenger und Banken müssen natürlich auch mit den Maßnahmen mitgehen und genau da einstellt das Problem, ein Haus wird nicht unverkäuflich sondern unwirtschaftlich. Punkt 2 sind natürlich die Finanzierungen, die Regelung verbietet natürlich Finanzierungen nicht, sie macht sie aber wesentlich schärfer und kritischer, weil Banken arbeiten immer mit Risikoannahmen. Und Energieeffizienz wird deswegen ein wesentlich wichtigerer Punkt.

2:31 Ein schlecht gedämmtes Haus mit höheren Energieeffizienzen bedeutet nämlich folgendes höhere laufende Kosten, höhere Sanierungskosten und eine schlechtere Zukunftsfähigkeit und ab 2026 ab Mai 2026, wenn das Ganze in nationales Recht gelangt. Wird das viel, viel wichtiger werden? Die Bank vergibt dann nämlich niedrigere Beleihungswerte, hat strengere Eigenkapitalforderungen und gibt in den vielen Feldern einfach schlechtere Konditionen und teilweise auch gar keine Finanzierungen mehr. Und ohne Finanzierung gibt es natürlich fast keine Käufer mehr, weil wer kann sich heutzutage ein Haus mit 4 500000€ einfach so leisten und das ist der Punkt wo Immobilien faktisch und verkäuferlich werden können, obwohl sie eigentlich legal zum kaufen

3:10 wären. Aber es funktioniert einfach nicht mehr. Und der nächste Einflussfaktor, also der dritte Punkt, sind Heizungssysteme. Öl und Gas werden zu Preisproblemen das hat die EU eigentlich schon letztes Jahr beschlossen, ab ersten Jänner 2025 dürfen keine Förderungen mehr für Stand Alone Heizungssysteme, also zum Beispiel für Ölheizungen und Gasheizungen vergeben werden, das heißt, wer jetzt eine alte Öl oder Gasheizung daheim hat, bekommt für einen Austausch gegen ein gleichwertiges System. Keine Förderungen mehr die politische Richtung ist klar. Fossile Heizungssysteme sollen Schritt für Schritt aus den Haushalten verschwinden.

3:47 Das Wichtige ist aber, die EU hat jetzt kein pauschales Verbot gegen die Heizungssysteme, sie schreibt aber den Staaten ein Schritt für Schritt System vor, wie sie aus den ganzen System, also aus den fossilen Brennstoffen aussteigen können und sollen und müssen. Und wieder handelt der Markt schneller als die Politik, weil der Käufer sieht jetzt zum Beispiel alte Höhlheizungen, weiß vom Gesetz natürlich und rechnet sofort mit dem Verkäufer ab.

4:09 Der Punkt ist nämlich der Fernwärme Pellets Wärmepumpen, das kostet schnell mal zwischen 30 bis 60000€ und das muss man ja auch irgendwo einpreisen und der Betrag wird dann von vielen Käufern einfach direkt vom Kaufpreis abgezogen und der vierte Punkt, falls du in Gewerbeimmobilien investierst, wird das Ganze noch klarer für nicht Wohngebäude, also Hotels, Büros etc. Sieht die EU nämlich gewisse Mindeststandards vor, was energieeffizient und Co.

4:33 Betrifft. Energetisch schlechten Gebäude müssen schrittweise saniert werden bis 2030 gibt es einen Plan und bis 2033 gibt es einen Plan, das ist jetzt keine einfache Zukunftstheorie, das ist auf jeden Fall schon beschlossene EU Politik und deshalb werden schlecht sanierte Gewerbeobjekte in den nächsten Jahren ordentlich unter Druck kommen, unabhängig von der EU, von irgendwelchen Richtlinien gibt es noch einen Punkt der alles andere schlägt.

4:55 Und das Ganze nennt sich Lage und Nachfrage in Städten wie Wien, Grad, Salzburg, Frankfurt, Freiburg ist das Ganze natürlich ein riesiges Thema, aber wir haben natürlich immer noch eine Top Lage, die die Preisabschläge in manchen Fällen aufgrund des Zuzugs natürlich abfedern wird. In strukturschwachen Regionen ist das Ganze noch mal viel viel dramatischer, weil da hat man die ganzen Einflussfaktoren von der EU, von den neuen Richtlinien plus noch die anderen Punkte, weniger Bevölkerung, weniger Käufer. Stärkere Abwanderung?

5:24 So und wie kann man sich jetzt dagegen schützen? Die gute Nachricht ist, du musst es nicht panisch sanieren oder blind Geld in ein Haus werfen, der wichtigste Schutz durch strategisches Denken, nicht maximale Energieklasse und zwar musst du die folgenden Punkte einhalten erstens verstehe dein Objekt nicht jedes Haus muss a plus sein, aber.

5:42 Du solltest wissen, wo du. Stehst, welche Maßnahmen realistisch sind und was sind kosten? Ein einfacher Sanierungsplan ist heute mehr Wert als perfekte Kennzahlen. Zweitens plane ich Finanzierbarkeit nicht nur im Kaufpreis. Ein Haus ist dann zukunftsfähig, wenn ein Käufer es auch in 5 oder 10 Jahren noch finanzieren kann, selbst mit strengen Bankregeln. Das bedeutet lieber ein Objekt mit klarer Nachrüstoptionen als eines, das nur mit hohen Abschlägen. Funktioniert.

6:07 Drittens. Denke an exit Szenarien. Jetzt schon fragte ich nicht, kann ich das Haus heute verkaufen, sondern wer kauft mir dieses Objekt später ab und warum? Wenn du diese Frage sauer beantworten kannst, bist du dem Markt Jahre voraus und viertens ganz entscheidend. Kaufe mit Sicherheitsabschlag, wenn Energie, Heizung oder Lage Schwäche haben, musst du das schon im Preis einpreisen, nicht irgendwann, nicht vielleicht, sondern jetzt, denn am Ende gilt immer noch, und das ist das Allerwichtigste, nicht die EU entscheidet, ob dein Haus verkäuflich bleibt, sondern immer der Markt und selbst wenn der Markt schwerer wird und viel, viel Regulierungen kommen.

6:44 Im Endeffekt braucht jedes Haus nur einen Käufer und egal ob du jetzt in der Verkäufersituation bist, ob du ein Haus besitzt oder ob du in ein Haus investieren willst. Im Endeffekt ist es immer nur ein Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage. Aber natürlich haben diese externen Faktoren einen mega starken Impact.

7:03 Es zieht die Leute immer mehr in die Ballungszentren. Dort kann dann immer schlechte, energieeffiziente letzte Sargnagel sein, nicht wegen der EU, sondern vor allem auch wegen den generellen Degrees am Markt. Value plus. Das Risiko will dann halt auch keiner mehr zusätzlich übernehmen, das kostet schnell mal zwischen 30 bis 60000€ und das muss man ja auch irgendwo einpreisen, also warum ist 2026 jetzt wirklich am Ende? Punkte in dem ganzen Thema ab 2026 wird zum Beispiel nichts verboten, aber ab 2026 greifen neue Förderlogiken, neue Gesetze und es werden viele viele Punkte der EU in nationales Recht umgewandelt.

7:35 Und genau deswegen sage ich, viele Häuser werden ab 2026 unverkäuflich und das nicht, weil das ganze illegal ist, sondern weil sie schwer zu finanzieren werden, weil sie teurer zu sanieren werden und weil einfach Käufer Nachfrage für viele Häuser. Einfachen Hunden Gelb wird, wenn du eine Immobilie kaufen willst, musst du Energieeffizienz, Heizung und Lage gemeinsam denken und nicht einen von den Punkten unberühren lassen, weil dann wird es sich früher oder später einholen, wenn du keine tollen Immobilienfehler machen willst, dann abonniere den Kanal.

8:05 Ich zeige dir dann nämlich, wie du richtig investierst, wie du gute Käufer findest, wie du gute Deals machst und vor allem auch, wie du zukünftig nachhaltig mit Immobilien ein Portfolio aufbauen kannst und vielleicht irgendwann einmal von deinen Mietanträgen leben kannst. Wir sehen uns im nächsten Video.

8:19 Vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.