So kaufst du deine erste Immobilie!

0:01 Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks. Der Investment Podcast mit Michael Peuker. Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge. Ich zeige dir heute genau, wie du deine erste Wohnung kaufen kannst. Ein Schritt für Schritt Guide, wie du deine ersten profitablen Deals machen kannst.

0:16 Genauso wie ich selbst gemacht habe, wie ich selbst geschafft habe zu starten und das, was mir jetzt das ganze heute ermöglicht, nämlich durch meine Immobilien und durch meine anderen Investments finanziell frei zu sein. Aber jeder fängt mal an und bei mir war es auch so. Gestartet habe ich mich vor einigen Jahren und ich hatte, um ehrlich zu sein, 2 verschiedene Starts.

0:34 Der erste Start, der wirklich zeitlich richtige Start war vor 6 Jahren 56 Jahren, da habe ich die erste Wohnung gekauft und das sage ich immer, das war mein inoffizieller Start, weil da habe ich gestartet, wo ich noch relativ wenig Knowledge hatte und ich habe meine erste Wohnung gekauft, damals in Graz eine Zweizimmerwohnung und dachte mir okay Lage passt, Preis passt die. Marktsituation passt auch mit niedrigen Zinsphasen und war dann nach längeren Überlegungen dabei zu sagen, ja der Deal ist es.

1:04 Nachdem ich 3456 Wohnungen angeschaut habe, dachte ich mir, ok, die fühlt sich jetzt einfach gut und richtig an. Im Endeffekt habe ich dann damals die Chance mitgenommen, Kaufmann wurde ist durchgegangen, ich habe sogar noch mal 20000 Runterverhandelt dachte mir ja geilster Deal und im Endeffekt war der Deal eine komplette Katastrophe, also Phil Fill Pain warum? Ich hatte dann Probleme mit der Hausverwaltung, ich hatte ich habe den Standort in der.

1:27 Meine Probleme mit der Entwicklung des Standorts. Ich habe Probleme, ich habe mit den Mietern, mit den ersten, weil die Wohnung eine falsche mietergientel Zielgruppe angesprochen hat, ich hatte einen Mietnomaden drin und ich hatte einen Wasserschaden, also wirklich alles, was man sich vorstellen kann und das bei meiner ersten Wohnung mit damals 23 Jahren und ich dachte mir, so okay, das kann ja nicht sein, also ich kann mir das Immobilien geben, jeder sagt, das ist so einfach und habe mir eine kurze Zeit später wieder eine gekauft.

1:51 Warum? Ich bin nur mein Job damals relativ viel gependelt von München nach Graz, immer und immer wieder, weil ich eben diese Issues lösen musste, habe mir dann einen Podcast angehört zu immobilienthemen da dachte ich mir okay weißt du was jeder sagt, das ist so leicht, ich kaufe mir noch eine zweite Wohnung, gekauft 1 zu 1 dasselbe pain plus noch ein paar Steigerungen also das war auch eine sehr, sehr spannende Geschichte, die ist damals aus Partywohnungen etc. Verwendet worden, so Zweitwohnungen natürlich, die Mieten sind dann auch schnell mal ausgeblieben, schon wieder viele, viele Schwierigkeiten, das war mein eigentlicher Start mit Immobilien, weil ich habe danach nach dann Pause gemacht und habe dann richtig neu

2:25 gestartet. Und was meine ich bin richtig neu gestartet. Ich habe dann ein 2 Jahre genutzt mir wissen aufzubauen, die richtigen Themen, die richtigen Sachen zu lernen und dann habe ich richtig in das ganze Thema reingestartet und plötzlich auch erfolgreich und wie ich das gemacht habe, wie dann der richtige Start funktioniert hat, das schauen wir uns jetzt genau an.

2:42 In diesem Video bekommst du alle Tools, alle Insider Informationen ein Schritt für Schritt Guide, den dir sonst eigentlich keiner zeigt kein 0 815 markler Geschwafelt. Kein ich mache dich reich gura Geschwafel, sondern wirklich echte Insider Tipps von einem Vollzeitinvestor. Ich mache das wirklich mittlerweile schon ein paar Jahre auf einem sehr sehr hohen professionellen Level und genau das Versuche ich dir jetzt in den nächsten Minuten zu vermitteln. Dieses Video kann dir echt viel viel Geld sparen, weil du einfach von vielen Filmbesichtigungen, von vielen Filmkäufen und vor allem auch von noch viel viel mehr Fehlern lernen kannst.

3:14 Egal ob du noch jung bist, egal ob du schon etwas älter bist, ob du Angestellter bist, ob du selbstständig bist, ob du Student bist, dieses Video. Trifft auf alle deine Bedürfnisse zu. Warum? Weil der Weg zum Erfolg der Weg gute, profitable Immobilien Deals zu machen, er funktioniert für jede Person gleich, wir schauen uns an wie du gut finanzierst, wie du gute Deals findest, wie man auch offen Market Deals findet und vor allem wie man Wohnungen findet, die sich rechnen und nicht nur jetzt an Papier, sondern auch wirklich langfristige, nachhaltige, gute Investments sind, weil es bringt nichts, wenn sich jetzt eine Wohnung zwar in der Situation rechnet, man aber langfristige Probleme damit haben wird und ergibt.

3:51 Gibt es diverse Mechanismen, wie man das schon wirklich auf 1515 20 Jahre vorprognostizieren kann und das versuche ich dir in den nächsten Minuten möglichst detailreich mitzuteilen, bevor wir in die Praxis reingehen, müssen wir einmal anfangen, das ganze Immobilienthema mental richtig einzuordnen.

4:09 Die erste Immobilie ist definitiv die schwierigste, aber ich kann dir eines Versprechen nach der ersten Immobilie wirst du sehen. Was da dahinter steckt und was es damit für Möglichkeiten gibt. Und dann werden dir die anderen Wohnungen wesentlich mehr Spaß machen. Ich kenne die Blockaden, ich traue mich nicht, ich habe zu wenig Geld, ich möchte kein Fremdkapital aufnehmen, Schulden ist schlecht, das denkt man sich ja, aber man muss sich mal vor Augen führen, wie sind die reichsten Menschen der Welt wirklich zu vermögen geworden, teilweise natürlich durch einen operativen Business, aber auch wirklich hauptsächlich dann dadurch. Dass sie das Geld auch richtig investiert haben. Wenn du verstehst, wie du das

4:51 Geld für dich arbeiten lassen kannst, dann kannst du wirklich vermögen aufbauen. Jeder fängt mal an, jeder startet mal klein, aber das wichtige ist mit einer Struktur zu starten, einfach nur blind eine Wohnung zu kaufen, auf Willhaben oder auf immer scrout wird nicht positiv enden warum? Wenn ich eine Wohnung kaufe, dann mache ich das mit Checklisten ohne Ende. Die Wohnung muss mal nur im Portal schon 1520 Kriterien erfüllen, damit ich überhaupt in die zweite Prüfung gehe, dann muss ich noch mal 5 bis 10 Kriterien erfüllen. In den Unterlagen selbst, in der Detailprüfung, dann muss sie bei der Besichtigung noch mal 5 bis 10 Kriterien erfüllen, dann muss sie in der Berechnung noch mal 5

5:26 bis 10 Kriterien erfüllen und dann sehe ich erst, ob ich die Wohnung kaufen werde, das heißt einfach nur ohne Wissen, ohne Erfahrung zu sagen, kaufe jetzt eine Wohnung, wird in der Regel nicht so einfach sein, außer du sagst, hey, ich habe jetzt eh schon Millionen und ich möchte jetzt einfach nur mal schnellstmöglich investieren, aber wenn du sagst hey ich möchte jetzt wirklich nachhaltiges aufbauen und vielleicht mal dorthin kommen wo der Michael jetzt steht, dann ist es wirklich einfach. Ein kontinuierlicher Prozess, an den du dich halten musst. Kontinuierliche Strukturen und auch wirklich alle Punkte Schritt für Schritt richtig umzusetzen. Natürlich die Basis eines jeden guten Investments bietet die aktuelle wirtschaftliche Lage,

6:02 das heißt, wo stehen wir gerade auf der Zinslandschaft? Im Inflationsniveau ist jetzt gerade eine Zeit, wo man kaufen kann. Oder ist es gerade eine Zeit, wo ich sage okay, jetzt mache ich lieber hold, jetzt mache ich lieber mal ein 2 Jahre nichts und ich warte auf die Opportunities was ich sagen kann in Zinsphasen, in denen wir uns jetzt gerade befinden, wo man sagt Okay die Zinsen gehen kontinuierlich nach unten, wir haben schon viele Zinssenkungen gesehen, es gibt es noch mehrere nächstes Jahr geplant natürlich das Video soll auch universell sein, das heißt generell immer die Zinslandschaft ansehen, egal zu welchem Zeitpunkt wir sind wenn die Zinsen eher tendieren oder?

6:35 Nach unten zu gehen ist es prinzipiell immer sehr, sehr gut zu kaufen, vor allem auch in Zeiten wie jetzt, wo wir eine dementsprechend starke Inflation haben. Das heißt, das Geld wird entwertet, warum ist das gut? Natürlich, die Schulden werden auch entwertet und wenn die Schulden entwertet werden und auf der anderen Seite die Assets wie Vermögenswerte wie zum Beispiel Immobilien mehr wert werden, hat man einen doppelten Hebel, den man nutzen kann und was zusätzlich zur Marktlage auch noch universell wichtig ist. Ist deine persönliche Bonität, das heißt, wie du gerade auch wirklich selbst finanziell dastehst? Wie viele Verbindlichkeiten hast du offen? Wie hoch ist dein Einkommen, wie

7:09 stehst du selbst jetzt da? Schau, bevor du dich mit dem Thema Immobilien investieren beschäftigst, dass du dein Fremdkapital möglichst ideal nutzen kannst? Keine Schulden, keine Konsumschulden, eine gute Bonität, das heißt mehr oder weniger auch. Wenige Verbindlichkeiten, wenige Fixkosten, hohes Einkommen, einen möglichst großen Gap in Between, dass man das wirklich möglichst effizient ausnutzen kann, das heißt, das sind mal die 2 Grundbedingungen, die 2 Grundpfeiler, bevor man weiter reingeht. Wie ist die Marktlage und wie stehst du persönlich finanziell da?

7:39 Ich weiß viele Spiele mit den Gedanken, OK, ich möchte mir die nächsten Jahre Eigenheim kaufen. Und ich möchte mir vielleicht direkt ein Eigenheim kaufen oder ich möchte mir vielleicht anhand diesen Videos ein Eigenheim kaufen. Das soll sich auch rechnen, eventuell später. Ja natürlich, Eigenheim kann Sinn machen und ich bin persönlich kein Verfechter des Eigenheims, was man so oft hört bei immobilienvideos ich finde ein Eigenheim prinzipiell nicht schlecht, aber zuerst sollte man seine Bonität zum Investieren nutzen, weil man kann mit Investmentimmobilien vorbeugen und dann später sagen okay jetzt habe ich noch eine gute Bonität, weil ich habe die Wohnungen vermietet, jetzt hole ich mir

8:09 das Eigenheim und niemals umgekehrt, das heißt niemals erst das Eigenheim holen und dann sagen, Hey ich. Jetzt war es aber trotzdem noch spannend, selbst zu investieren und dann hat man einfach keine Bonität mehr, deswegen bessert diese Richtung statt die andere Richtung wählen. Wenn die ersten 2 Grundpfeiler passen, brauchen wir den dritten Grundpfeiler, das ist es deinen Markt zu verstehen, du musst deinen Markt kennen wie deine Hosentasche genau so gut musst du den kennen, du musst die Stadt kennen, in die du investierst. Ich habe dir davor erzählt, dass ich meine erste Wohnung zum Beispiel in Graz gekauft habe, ich habe Graz damals nicht gut gekannt, ich war da 2, dreimal davor dort, dachte mir okay zum zweiten.

8:43 Größte Stadt in Österreich gibt ein bisschen die Industrie kann man schon investieren, aber ich kannte den Markt nicht, ich kannte die Gegend nicht, wo ich investiert habe, ich kannte die Straße nicht und ich habe auch die wirtschaftlichen, die demografischen, aber auch die wirtschaftlichen Daten der Region der Stadt zu wenig gekannt, war für mich damals ein sehr großer Fehler, Graz ist nicht gleich Salzburg, Salzburg ist nicht gleich, Wien ist nicht gleich, Frankfurt ist nicht gleich Freiburg, jede Stadt ist individuell und jede Stadt hat ihre individuelle Marktdynamik. Um jetzt pauschal zu sagen, welche Märkte gut sind. Man soll natürlich zusätzlich noch seinen eigenen Research machen, wo ich persönlich

9:16 investieren würde in Österreich der beste Markt, Salzburg definitiv, dann investiere ich in Wien, investiere teilweise auch noch in Graz, in vereinzelten Gassen, sogar in Graz breche ich schon als Gassen hinunter, wo man kaufen kann und wo nicht, in Linz teilweise auch Klagenfurt, Innsbruck auch ein sehr sehr spannender Markt, Grenzstädte in Vorarlberg, Villach und dann macht es das in Österreich schon mal.

9:37 In Deutschland haben wir ein bisschen mehr Opportunities, da haben wir zum Beispiel auch Städte wie Düsseldorf, da haben wir Freiburg, da haben wir Leipzig. Sich also viele spannende Märkte. Aber das Wichtige ist, immer selbst zu prüfen, das heißt Angebot und Nachfrage, immer der erste Check, wenn man Immobilien macht, wie stehen wir, was Angebot und Nachfrage betrifft.

9:53 Der zweite Check wie viele Arbeitsplätze gibt es, welche Wirtschaft ist da, wie entwickelt sich der Standort, was jetzt quasi Neubauten betrifft, wird da viel gebaut oder ist das eher überschaubar, wo liegen die Mieten aktuell, wieviel Potenzial ist bei den Mieten noch drinnen? Wie schnell kann ich eine Wohnung vermieten?

10:10 Ganz, ganz wichtig, ein Beispiel dazu, ich hatte letztes Jahr 3 Wohnungen gekauft, eine davon in Graz, eine in Wien, eine in Salzburg und ich habe alle 3 zur selben Zeit zum Installieren online gestellt, hatte bei der Wohnung in Graz eine Miete nach 3 Wochen bei der Wohnung in Wien eine Miete nach einer Woche und in Salzburg hat die nach 24 Stunden 300 Anfragen das ist die Magie von Immobilien, das ist das wo ich sage das macht Spaß dort zu investieren wo kannst du diese Marktdaten finden?

10:34 Natürlich bei Statistik Austria, bei Immoscout, bei Willhaben und beim Immobilienpreisindex. Du kannst dir ja online so viele Daten holen, um das eben für dich alles richtig analytisch anzugehen. Die typischen Marktphasen schauen so aus Boom, Überhitzung, Korrektur, Stabilisierungsphase, das sind die 4 Marktphasen und du solltest eher die Marktphasen wie Boom vermeiden, weil da investiert jeder, da ist eher teuer, Überhitzung auch nicht ideal, sondern du willst eher Marktphasen investieren, die in einer Korrektur sind, weil dann kaufst du gut ein und.

11:06 Oder in einer Stabilisierungsphase, weil dann geht es auch tendenziell wieder nach oben. Aber du darfst niemals in eine Marktphase investieren, wo alles toll ist und jeder schreit, Kauf jetzt Immobilien, du musst in Phasen wie aktuell investieren und ein guter Immobilieninvestor findet vor allem die guten Deals in den Krisenzeiten so und bevor es jetzt in die Immobiliensuche geht, geht es eben darum, wie man Eigenkapital aufbaut und wie man richtig finanziert, weil das sind die Grundpfeiler, die auch noch stehen müssen.

11:33 Das Grundprinzip ist folgendes 80% Fremdkapital, 20% Eigenkapital. Eigenkapital muss nicht mal unbedingt Cash sein. Eigenkapital kann auch zum Beispiel sein über einen Mietinvestor, über eine Lebensversicherung, Wertpapiere. Man hat natürlich auch andere Möglichkeiten, aber ich sage immer, man muss zumindest mal 25000€ kommen, um nachhaltig in Immobilien investieren zu können. Und ich empfehle auch dann zusätzlich noch mal 5 bis 10000 Puffer auch noch mitzubringen.

11:59 Einfach für die Zeit nach dem Kauf, für die Monate danach, warum? Weil natürlich immer was sein kann. Beispiel jetzt, ich habe jetzt neulich eine Wohnung gekauft, die ist in die Erstvermietung gegangen und kurze Zeit später hatte ich auch schon die ersten Probleme, weil die Therme gleich mal kaputt war.

12:13 Du kaufst immer ohne Gewährleistung von Privatkunden und ich musste eine neue Therme reinkaufen hat jeder 5000€ gekostet wenn jetzt jemand nur 25 K hat das alles rein investiert hätte er spätestens da große Probleme bekommen und. Weil natürlich kein Mieter gerne in einer Wohnung wohnt, mit kaltem Wasser und ohne Heizung. Das heißt, bei einer Wohnung, die 150000€ kostet, brauchen wir noch einmal 15000 Nebenkosten, das heißt, wir sind bei 165000,00€.

12:34 In der Regel werden wir dann damit 135000,00€ finanzieren und die restlichen 30000,00€ aus Alleinkapital nehmen. Was für die Bank sehr, sehr wichtig ist, ist ein monatliches Einkommen. Du darfst nur 40% eines monatlichen Nettos für die Kreditraten verwenden, das besagt die Kim Verordnung in Österreich zukünftig als Währaverordnung bei 2 bezeichnet beziehungsweise jetzt eigentlich schon offiziell die Währaverordnung.

12:57 Es hat damals eben die Kim Verordnung gegeben, wo es dann eigentlich geheißen hat die läuft aus, aber die Banken sind immer noch angehalten ähnliche Maßnahmen zu fahren und ich würde auch prinzipiell generell empfehlen. Immer einen gewissen Eigenkapitalanteil zu nehmen, einfach weil du dann auch Cash positiv werden kannst.

13:12 Mit diesen 20% und dann dementsprechend auch weniger bangen musst, wenn du nicht monatlich Zuzahlungen machen musst. Die Laufzeit mache ich meistens so auf 30 Jahre mit einem Fixzins von 10 Jahren. Die ersten beginnen jetzt schon wieder variabel zu finanzieren, weil die Zinsen jetzt wieder unten sind, die Variablen.

13:28 Ich persönlich bin ein Fan davon, wirklich eher fix zu finanzieren. Weil ich es gesehen habe, auch durch die Krisen, auch durch die Jahre in der Branche, dass sich viele mit diesen variablen Finanzierungen einfach früher oder später kalkulieren, macht das Ganze nachhaltig, lockt den fix Zins ein, Schau vielleicht mal weg, ob das jetzt ein paar Euro mehr sind im Monat, aber du wirst einfach langfristig weniger brainfuck haben und du kannst es auch kalkulieren und die Banken sind es auch lieber, weil sie sehen, wie du kalkuliert, dein Portfolio, dein Vermögen steigern kannst.

13:57 Und das coole ist, du Loggst den fix Zins jetzt ein und du kannst ja durch diese Mieterhöhungen, durch die Indexanpassungen die Mieten lange. Langfristig immer anpassen, aber die Rate bleibt für dich trotzdem gleich, was natürlich dann langfristig einfach ein no brainer ist. Wie habe ich damals mein Eigenkapital aufgebaut?

14:12 Bei der ersten Immobilie? Ich hatte einfach mega viele Nebenjobs, ich habe viel auch nur Selbstständigkeit gemacht, habe geschaut, dass ich mit da was dazu verdiene, habe am Wochenende gearbeitet, das war so der eine Hebel, wie ich das Ganze aufgebaut habe, der zweite große Hebel war natürlich auch die Tippgeber Deals, das heißt, ich habe dann am Anfang gesehen okay ich möchte in der Branche was machen und ich möchte mich da weiterbilden, deswegen queriere ich schon mal Deals, mach die nicht selbst, gebt dir eine andere.

14:33 Verfahren Investoren weiter die zahlen mir dann gleich mal 3 415000 teilweise pro Tippgeber Deal und so kann ich mir Eigenkapital aufbauen für das ganze Thema und das war dann eigentlich der Hebel, der sogar größer war wie die Nebenjobs etc. Bei den Nebenjobs konnte ich vielleicht meine 1520 2530€ in der Stunde mehr dazu verdienen, habe mit dem Tippgeber habe ich mir meine 5678 Tippgeber Deals im Jahr fünfstellig verdient und habe mit der anderen super Bolster aufgebaut für die ganzen weiteren Deals, das heißt niemals unterschätzen was für eine Magie möglich ist, wenn man in der. Branche drinnen ist und gute Deals weitergibt. So und jetzt geht es in die Deal Akquise, jetzt haben wir mal den Markt festgelegt, wir haben

15:09 festgelegt wo wir Bonitätsmäßig stehen müssen, wir haben mal festgelegt was wir an Vorarbeit leisten müssen, bevor wir wirklich loslegen können, Deal Akquise selbst ist natürlich bei mir anhand von 9 verschiedenen Akquise Kanälen, das heißt ich mache jetzt nicht nur einen Akquise Kanal, ich nutze nicht nur die Plattformen so wie es viele nutzen.

15:26 Nein, ich habe 8 verschiedene Kanäle, die ich regelmäßig bespiele, um so diese Deals zu machen, die ich teile, die ich auf Social Media teile, die ich auf Instagram zeige, die ich auf TIK tok zeige, die ich auf youtube zeige. Das kommt nicht über die Plattformen und über 1 VG Straight, das kommt über 9 verschiedene Kanäle, die durchgängig bespielt werden und warum schaffe ich das auch so kontinuierlich einzukaufen, weil ich es in meinen Routinen eingebaut habe? Ich mache es immer und immer wieder und so schaffe ich es eben dann auch.

15:53 Um solche Deals zu machen und solche Resultate zu erzielen, neben den Portalen, die wahrscheinlich die meisten nur am Schirm haben, ist es eine mega wichtige Sache, sich ein gutes Maklernetzwerk aufzubauen, damit du auf Market an diese Objekte kommst. Weil viele Makler verkaufen, bevor sie den Markt schön gerne mal an Stammkunden ist.

16:10 Einfach so ist ein ungeschriebenes Gesetz, und das hilft auf jeden Fall sehr. Zweite Punkt Verlassenschaften, Notare etc. Ist auch was viele unterschätzen, weil dort kommt man an Deals, die kriegt man sonst nicht das. Ein Gutachten wird erstellt, da werden teilweise Wohnungen bewertet, Wein unter Marktwert und man kann das einfach rauskaufen.

16:28 Pflege die Kontakte dorthin, schau, dass du dorthin dementsprechend deine Schüler ausstreckst. Der nächste Punkt nehme ich auch wirklich verschiedene Parteien, das heißt Steuerberater, Anwälte etc. Warum, die haben oft Einblicke in Unternehmer, die in Schieflage geraten, in Privatpersonen, die in Schieflage geraten etc. Und die wissen auch schnell mal okay die und die und die Person könnte eventuell verkaufen, Pflege die Kontakte dorthin, weil.

16:53 Teil. So entstehen auch gute Deals. Einer meiner Deals. Ich habe einen sehr, sehr guten Kauf gemacht damals über meinen Friseur, das heißt auch wirklich über persönliche Umfeld, wenn du nach außen hin kommunizierst, hey, ich kaufe immobilien, ich suche Objekte, willst du auch immer mehr Opportunities anziehen, allein gute Tatsache, dass andere Leute wissen, du bist auf der Suche nach Immobilien, die Personen müssen an dich denken, wenn Sie Opportunities reinkriegen und was du nach außen hin gibst, das attracktest du auch Hausverwaltungen.

17:20 Die Hausverwaltungen sind oft die ersten, die davon erfahren, ob es gute Wohnungen gibt, ob jemand verkauft und dementsprechend Kontakte dorthin können die helfen. Ich gehe auch auf die meisten Eigentümerversammlungen, weil mich das interessiert, wie es mein Haus ausschaut, teilweise auch ja, aber was mich viel mehr interessiert, ist auch andere Eigentümer kennenzulernen und von denen vielleicht mal Wohnungen abzukaufen, dann heißt diese Akquise, Strategien forciert zu bespielen und dann. Seine Hausaufgabe zu erledigen.

17:44 Ich habe bereits vorhin erwähnt, ich habe so viele Checkpunkte, die ich mobil erfüllen muss, das heißt, wir sind schon bei dem Punkt mit ok, jetzt muss ich mal die Post in die Wohnung finden und dann muss die noch 3040 Punkte bestehen. Ja, ist so, klingt zwar sehr sehr konträr, aber ist so, weil ich sage immer es macht mehr Sinn weniger Wohnungen im Portfolio zu haben, dafür nur Quality Wohnungen als ein riesiges Portfolio und dafür lauter schlechte Deals damit.

18:11 Das heißt Lage, Lage, Lage. Wir prüfen die Lage, wir prüfen den Zustand der Immobilie, wir prüfen die Energieklasse des Hauses, wir prüfen die monatlichen Kosten, wir prüfen den Zustand, die Heizung, wir prüfen alles von A bis z, um dann dementsprechend weiter zu gehen. Wie gesagt, ich habe da ganze Checklisten, das würde jetzt den Rahmen von Video sprengen, wenn ich da jetzt jeden einzelnen Punkt durchgehen würde, aber ich glaube ihr versteht es auf was ich hinaus will und wenn alle diese Punkte bestanden sind, dann geht es in die Kalkulation. Ich nutze da eigentlich hauptsächlich mein Immobilienberechnungstool, das ihr auch auf meiner Website finden könnt.

18:43 Schaut auf jeden Fall mal vorbei, da findet ihr kostenloses Ebook nochmal. Da findet ihr das Berechnungstool, da könnt ihr hier für ein Telefonat mal mit mir eintragen und dementsprechend dort gehe ich dann nochmal das ganze Herz zur Nierenprüfung jetzt zeige ich aber auch mal vorweg, was sich mal in erstprüfung 100% errechnen muss, wenn man einmal mehr in der Materie drinnen ist, kann man sich natürlich dann auch den unsanierten Wohnungen widmen. Ich würde immer empfehlen als Erstwohnung gerne kaufen, die schon fertig ist, vielleicht ein paar oder mehr zahlen als für die Unsanierte auch in Redaktion. Wenn ich gleich einen selben Zustand bringen würde, einfach weil man mal in die Materie

19:17 reinkommen muss und nicht gleich mit einer Sanierung starten sollte. Einmal als Profi, Investor oder wenn man mehr im Scale ist, so wie es bei mir ist. Ich kaufe eigentlich primär unsanierte Wohnungen. An der Stelle möchte ich euch einen Wohnungsstil zeigen, den ich immer aus meinem richtigen ersten Wohnungsstil betitele, weil das der erste Deal war, wo ich dann gesagt habe, okay, jetzt weiß ich, wie das Ganze funktioniert.

19:35 Jetzt weiß ich, wie man richtig einkaufen kann. Die Wohnung liegt in einer top Top Lage, sehr sehr gut angebunden, also wirklich man ist relativ schnell in der Innenstadt drinnen, man hat alles was man braucht im nahen Umfeld, wir sind in einer ruhigen Seitengasse, die Wohnung hat 30 Quadratmeter, eine klassische Einzimmerwohnung, ich habe auf der 1. Seite eine Einzimmerwohnung, Zweizimmerwohnungen und Dreizimmerwohnungen im Portfolio. Also mal ein Beispiel für deine Einzimmerwohnung habe ich sehr sehr gut und günstig eingekauft für 106000€, das war direkt aus meinem Netzwerk, die Wohnung war schon möbliert, die Wohnung ist jetzt sehr sehr gut vermietet, weil du natürlich dann den Vorteil hast.

20:08 Etablierte Wohnungen, kleine Wohnungen, das geht halt schnell mal weg, weil jeder mal übergangsweise zumindest oder auch wirklich langfristig genauso was sucht, hat einfach alle Kriterien erfüllt. Hauszustand Wohnungszustand die Zahlen natürlich zahlen datenfakten wir haben da eine konstante Rendite von knapp über 6% mittlerweile in der Neuvermietung sogar noch mal wesentlich höher.

20:27 Einer Weise der Deal super gerechnet hat, wir haben aber auch relativ gut eingekauft, das heißt Quadratmeterpreismäßig war man da bei knapp 3500 oder 3600€, was natürlich auch unter Markt ist und. Das heißt, wir gewinnen durch die Wertsteigerung mit. Wir haben unter Markteinkauf und die Wohnung rechnet sich auch super, würde ich persönlich als einen meiner coolsten Deals bezeichnen, weil ich die Wohnung immer wenn die leer ist, innerhalb von 48 Stunden neu vermietet habe, weil genau so was am Markt gefragt ist und dass eben alle Checks bestanden haben und warum genau weiß ich, dass das Konzept funktioniert, weil ich es schon zig Male wiederholt habe, nicht nur mit mir selbst, sondern auch mit

21:00 anderen Leuten. Also ich habe jetzt knapp 20 Leute dabei auch unterstützt bei dem ganzen Thema, Ich mache so, dass ich jedes Portal immer 3 Leute, dahingehend auch ein bisschen. Frame und ich noch mal intensiver betreue, also wirklich 1 zu 1, mit denen Deals gemeinsam durchgehe und nicht einfach da hingehen, erfahren kann. Und wenn man die Prinzipien von mir verwendet und dieses System genau gleich fährt, die neuen Akquise, Kanäle, die Marktanalyse, Checklisten, alles von A bis z mitnimmt, dann wird man kontinuierlich gut einkaufen. Also ich kann es wirklich wirklich bestätigen, wenn man das alles einhält, dass es auch nach wie vor funktioniert, man muss keine Angst haben, von der

21:32 ersten Immobilie keine Angst haben, von Horror Deals oder sonst was. Ich glaube auf meiner Website, wenn man da auch hinschaut, ist das perfekte Beispiel, es muss sich. Sich das aktualisiere ich auch laufend immer mit meinen aktuellen Kunden. Was würde einkaufen, wie würde einkaufen? Das Schema ist oft dasselbe und wenn man das reproduzieren will, schaut es auf jeden Fall mal auf der Website nach, schaut euch ein paar Erfahrungsberichte an. Wie das ist, wie man mit mir da eingehen, ein bisschen intensiver arbeiten kann, wie man da Deals finden, welche Deals wir da finden, die sind alle eigentlich ziemlich im Vergleich zu der Wohnung, die ich gerade gezeigt habe. Wenn man die richtigen Methoden

22:04 verwendet, schafft man auch wirklich solche Deals zu erzielen, und das ist mal der Punkt, bis man die erste Wohnung hat. Und wenn wir dann mal einen Deal in dieser Qualität durchbekommen haben und wenn wir dann eine passende Wohnung gefunden haben, die eben diese ganzen Kriterien erfüllt, die ich gerade gezeigt habe, geht jetzt eigentlich hauptsächlich den Deal abzuschließen.

22:21 Das heißt, wir legen ein Kaufverbot, ein Kaufverbot in Österreich ist rechtlich bindend, das heißt, wenn wir das abschließen, dann müssen wir uns auch. Daran halten ist in Deutschland ein bisschen anders. Dort ist lockerer, aber in Österreich sollte man wirklich nur kaufbotte abgeben, wenn man weiß okay ich will das ganze Ding wirklich abschließen, hatte in dem Fall letztes Jahr im Dezember hatte ich mit einer Kundin quasi einen Deal abgeschlossen, bevor sie mit mir zusammengearbeitet hat, hat sie andere Wohnungen angehauft blöderweise rechtlich bindend und als wir dann die Zusammenarbeit gestartet haben, wusste sie, der Deal ist leider gar nicht gut und wir haben dann versucht sie aus dem Vertrag rauszuhalten, hat dann

22:55 schlussendlich funktioniert, weil es dann natürlich auch wieder ein paar Schlupflöcher gibt und. Aber prinzipiell ist das Kaufverbot wirklich das Herzstück von den Ganzen, weil da loggt man alles ein, nicht erst beim Kaufvertrag, sondern wirklich schon beim Kaufanbot, nachdem wir das eingeloggt haben mit der Unterschrift vom Verkäufer, heißt es in die Finanzierung zu gehen.

23:12 Bei der Finanzierung empfehle ich immer, nicht nur bei einer Bank anzufragen. Ich empfehle immer verschiedene Stakeholder reinzuholen, Finanzierer reinzuholen, ich habe dort auch sehr, sehr gut in meinem Netzwerk, also gerne auch da mal einfach eine Nachricht droppen, aber auch wirklich verschiedene Angebote zu vergleichen um eben die bestmögliche Finanzierung für einen zu finalisieren, warum sage ich das, weil viele, viele Banken werden dir ganz ganz unterschiedliche Finanzierungen vorlegen, das ist teilweise verwundert mich das so arg was da was da wirklich abgeht, weil das so unterschiedlich ist. Deswegen sich dann nicht lumpen lassen, schauen, was ist ein Marktkonform mit anderen

23:43 Investoren reden und danach wirklich schauen, habe ich jetzt überhaupt einen guten Deal? Auch nie zu vergessen, als Firma hat man immer schlechtere Konditionen, auch wenn man da privat haftet wird man niemals Konditionen kriegen wir dann als Privatcrasing meiner Meinung nach als Firma zu kaufen nur bedingt sinnvoll, wenn man Unternehmer ist und eine operative GmbH die hohe Gewinne fährt wenn man immobilienhandel macht oder wenn man sagt Hey ich möchte jetzt wirklich ein signifikant großes Portfolio aufbauen, dann natürlich auch zeitgleich den Kaufvertrag in der Erstellung beauftragter.

24:10 Tragen immer schon, dass man selbst den Kaufvertrag quasi beauftragt, weil dann kann man auch immer schauen, dass man da bessere Koalition erwischt und eventuell ein bisschen günstiger hinbekommt, minder, da das Ganze dann abwickeln und dementsprechend eine gute Finanzierung dazu. Das heißt, wir haben dann einen günstigen Kaufvertrag und eine gute Finanzierung und können dann eigentlich ohne Bedenken dementsprechend in die finale Phase gehen.

24:32 Natürlich bevor wir den Kaufvertrag gehen, bevor wir das Kaufverbot abgeben, ist natürlich auch noch der Punkt sehr, sehr wichtig. Die Unterlagen zu prüfen. Die Unterlagen sind das zweite Herzstück, das, was wir neben den Objektbedingungsprüfungen der Checkliste selbst, wo wir wirklich nur das Objekt begutachten, aber natürlich auch die Unterlagen auf Herz und Nieren prüfen.

24:53 Das meine ich, Protokolle, eigentümerversammlungen, da meine ich vorschreibungen, da meine ich nutzergutachten, Grundrisse etc. Das sind alles Punkte, die man natürlich auch dementsprechend genau im Detail prüfen muss, bevor man weitere Schritte geht auf der ganze Journey empfehle ich auch immer alles möglichst gut zu dokumentieren, alles.

25:09 Alles zu hinterfragen. Ich habe schon so viele Fälle gehabt, wo die Exposés falsch waren, habe ich zum Beispiel Makler angerufen, habe ich, ich habe eine Wohnung für dich, die ist 30 Quadratmeter groß, ich schon ein Kaufverbot gemacht habe, teilweise aber natürlich Vorbehalt, die Prüfung der Unterlagen, ob das alles stimmt, wenn es halt teilweise schneller gehen hat müssen und ich dann gemerkt habe, Hey, der Makler hat mich um 5 und 10 Quadratmeter angeschwindelt solche Dinge auf jeden Fall prüfen, aber auch zum Beispiel dokumentieren was meine ich damit.

25:34 Die Wohnung Filmen letztes Jahr hatte ich den Case, dass wir eine Wohnung angekauft haben und dann war plötzlich die Küche weg. Es ist keine Küche drin, wir waren Allokiert, wo ist die Küche, haben die Marke gemeint, ja das war eh schon klar, schau mal im expressiv auf den Bildern, dass die Eigentümerin die Küche mitnimmt, dann war aber das Thema Nein, nein, nein, man kauft beim Kaufvertrag die Wohnung wie besichtigt und bei der Besichtigung war eine Küche drin und dann war es eben das große Streitthema, aber bei der Besichtigung haben wir gefilmt, das heißt wir haben alle Schwarz und weiß gehabt, haben dann natürlich den Streit gewonnen und haben dann den Vergleich. Küche reinbekommen, das zeigt

26:06 einfach niemals blind auf alles vertrauen, sondern wirklich alles systematisch checken und prüfen und dann erst Investment Entscheidungen treffen. Die häufigsten Fehler beim Immobilienkäufer sind die folgenden, man ist zu emotional. Das heißt, wir handeln immer nur rational. Wir handeln niemals emotional, immer nur alles was sich rechnet, man kalkuliert keine Rücklagen ein.

26:25 Das Thema was ich vorhin mit der Therme angesprochen habe, man muss auch immer denken, hey es kann jederzeit irgendwas sein, Immobilien sind jetzt nicht 100% passiv. Deswegen immer auch Rückgänge einkalkulieren. Nur auf den Preis statt auf die Lage zu schauen. Lage, Lage, Lage ist weitaus wichtiger, kein Verständnis für Betriebskosten zu haben, auch sehr sehr wichtig, große Fehler den viele machen, die steuerlichen Aspekte ignorieren.

26:46 Das ist sehr, sehr wichtig. Deswegen sage ich auch immer nur eine Kalkulation entscheidet sich, ob der Deal gut oder schlecht ist. Das richtige Risikomanagement, was meine ich da damit, damit meine ich den Leerstand, die Sanierungskosten, die Zinserhöhung, Mietpreisbremse, mieterprobleme, dass auch wirklich alles in seine Investment Entscheidung einkalkulieren nach der ersten Wohnung kann man dann auch wirklich schon anfangen zum Sanieren auch wirklich schauen okay, wie kann ich da jetzt nachhaltig viel viel Geld verdienen?

27:08 An dieser Stelle kann ich auch mal kurz den Christoph vorstellen, der Christoph habe letztes Jahr im November angefangen zu arbeiten, da haben wir eine komplette Sanierung, hat er da gemanagt, auch die. Fach von mir begleitet, natürlich in Form von Mentoring. Und da haben wir eine Wohnung gekauft für 62000,00€. Mittlerweile hat es einen Marktwert von über 100000,00€, das heißt, du hast da wirklich nachhaltig viel Mehrwert geschaffen und da sind natürlich auch Cases, die möglich sind, wenn man dann schon ein bisschen genauer, ein bisschen stärker in der Materie drinnen ist und alle Punkte richtig einhält. Natürlich kann es auch Sinn machen, vermieterte Wohnungen zu kaufen, weil ich das auch sehr,

27:39 sehr oft als Frage bekomme, warum macht das teilweise Sinn, weil ich mir einfach immer einen Preisabschlag Einkalkuliere, sagen wir mal, die Wohnung ist jetzt für 500,00€ vermietet, ich könnte. Haben das jetzt für 700,00€ vermieten und sie ist noch 2 Jahre vermietet. Das heißt wir haben 200,00€ Differenz, das heißt, das sind im Jahr 2400€ auf 2 Jahre sind es dann 4800€, das heißt mehr oder weniger, das Preise ich einfach ein und sage okay ich nehme die Wohnung mit, ich zahle die 4800,00€ weniger, weil wenn ich sie jetzt neu vermieten würde, würde ich eben diese 200,00€ mehr bekommen, zahle die 400€ weniger im Kaufpreis, habe aber dafür auch verlässliche Mieter drin, weiß okay die nächsten 2 Jahre habe ich da wenig damit zu tun, aus dem

28:12 Punkt ist es für mich auch kein Red Flag, jetzt einmal direkt eine vermieterte Wohnung zu kaufen, das heißt um uns alles nochmal zusammenzufinden. Fassen. Wir brauchen einmal ein gutes Marktverständnis. Das ist eine richtige Mindset zum Investieren. Wir brauchen die richtige Finanzierung und die gute Bonität, wir müssen die Detailberufung bis auf das letzte Detail können und wissen, wir müssen den Kaufprozess richtig abwickeln mit allen After Sales und dann möglichst gut in die Vermietung gehen, Vermietung ist dann das Herzstück von den Ganzen, das beginnt aber schon weitaus davor, weil ich muss natürlich meine Zielgruppe, an die ich später vermieten will, schon am Anfang eigentlich kennen.

28:44 Deine erste Wohnung wird definitiv dein Leben verändern. Du musst nur anfangen, wird dich die erste Wohnung gleich reicher machen? Nein, wird die zweite 3.4. 5.10. Tun ja das schon, vor allem auf die Dauer gesehen, das unterschätzen viele, was halt auf diese ganzen Jahre eigentlich mit Immobilien wirklich möglich ist.

29:00 Schreibe mir in die Kommentare, in welcher Stadt du aktuell eine Immobilie suchst. Ich gebe jedem davon Feedback und sage was ich davon halte, von der Region, von der Lage, vielleicht auch einmal, wenn man eine Stadt eingibt. Diverse mikrolagen Details. Ich freue mich auf euer Feedback in allgemein zum Video ich hoffe die Maße Gas hat euch gefallen, das Thema ist so so umfangreich und das Video müsste eigentlich 1020 Stunden gehen, aber wenn man so eine Leidenschaft für das Ganze entdeckt wird man sehen was da wirklich alles möglich ist. Und auf meinem Kanal werde ich euch definitiv das ganze Thema näherbringen.

29:34 Anhand meiner nächsten Videos. Ich zeige euch noch mal ein paar genauere Detaileinblicke in die Projekte, deswegen abonniert es auf jeden Fall und wir sehen uns im nächsten Video. Vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.