Warum das Bauen in Deutschland sich nicht mehr lohnt

0:12 Wir melden uns zurück mit dem Kapital-Wirtschafts-Podcast und starten in eine neue Folge. Mein Name ist Nils Kreimeyer und ich bin Redakteur bei Kapital. Wenn wir über Wohlstand und Vermögen in Deutschland sprechen, dann gibt es wohl einen Faktor, der die Bevölkerung in zwei Teile trennt wie kaum ein anderer.

0:31 Und das ist die Frage, ob man eine Immobilie besitzt. Wem das Haus oder die Wohnung gehört, in der sie oder er wohnt, der muss sich um künftige Mietsteigerungen keine Gedanken mehr machen. Und wenn das Ding dann erst abbezahlt ist, dann hat man den größten Ausgabenposten im Grunde genommen schon mal aus dem Kopf.

0:51 Andersrum gilt, wer keine eigene Immobilie hat, der ist einem Wohnungsmarkt ausgeliefert, der in den letzten Jahren wirklich immer heißer gelaufen ist und das auch immer noch tut. Vor allem in den Großstädten und Ballungszentren explodieren die Miete, was das Wohnen immer teurer macht. Dagegen gibt es eigentlich nur ein Mittel, mehr Bauen, damit auch mehr Wohnraum für alle zur Verfügung steht.

1:17 Das wird seit Jahren versprochen von den betroffenen Unternehmen oder auch von der Politik. Und zumindest die Baugenehmigungen haben in letzter Zeit tatsächlich auch ein bisschen zugelegt. Wo aber passiert wirklich etwas? Wo gibt es die interessantesten Lagen für Häuser und Wohnungen in diesem Land? Mit dieser Frage beschäftigen wir uns bei Capital einmal im Jahr im sogenannten Immobilienkompass, der in unserer aktuellen Ausgabe, also dem Maiheft 2026 erschienen ist.

1:46 Und ich habe für diese Folge mit meiner Kollegin Nadine Oberhuber gesprochen, die den begleitenden Artikel zu diesem Immobilienkompass geschrieben hat und die wirklich darüber alles sagen kann, was derzeit auf dem deutschen Wohnungsmarkt los ist. Und warum? Hallo Nadine, schön, dass du mal wieder bei uns im Podcast bist.

2:09 Hallo Nils, freut mich auch, dass ich wieder dabei sein kann. Lass uns doch vor dem Hintergrund des Immobilienkompass, über den ich ja jetzt schon in der Anmoderation gesprochen habe, mal so ein bisschen darauf eingehen, wie eigentlich so die allgemeine Lage ist. Wir haben ja das Problem, dass es einfach zu wenig Wohnraum in Deutschland gibt.

2:25 Darüber wird seit Jahren eigentlich gesprochen. Alle versuchen immer, irgendwelche Vorschläge zu machen, wie man das ändern kann. Tut sich denn da wirklich was? Das ist so ein bisschen schwer zu beantworten. Wenn du die Branche fragst, wie es ihr denn gerade geht, dann sagt die natürlich, ja, wir sehen jetzt hier so leichte Anzeichen einer Besserung.

2:45 Weil es ist ja auch tatsächlich so, dass die Zahl der Baugenehmigungen jetzt ein kleines bisschen zugelegt hat Ende letzten Jahres. Also man sieht eben, dass 2025 die Zahl da wieder ein bisschen gestiegen ist. Allerdings muss man dann auch dazu sagen, das ist eigentlich wirklich nur ein ganz kleiner Auftrieb, den diese Branche kriegt. Und das ist nicht die große Trendwende.

3:07 Und es ist auch tatsächlich wirklich nicht so, dass die Branche sich jetzt wieder auf dem Weg der Besserung befindet. Das haben ja viele gedacht, weil dann eben auch das Statistische Bundesamt diese leicht gestiegenen Baugenehmigungszahlen verkündet hat. Es ist aber wirklich so, man muss mal sehen, wo wir herkommen.

3:23 Diese Branche kommt aus einem Tief, das es seit 2010 so schlimm nicht mehr gegeben hat. Das ist also ein Mehrjahrestief. Und dieser leichte Anstieg, den wir jetzt sehen, das ist eigentlich nur so ein statistischer Effekt, dass da wieder ein bisschen was zurückkommt. Weil man muss es einfach so sagen, viel schlimmer hat es jetzt eigentlich gar nicht werden können.

3:45 Was man jetzt... Unbedingt auch noch sehen muss, ist nur, weil die Genehmigungszahlen jetzt wieder ein bisschen gestiegen sind, heißt das natürlich nicht, dass auch schon wieder mehr gebaut wird. Weil Genehmigung heißt ja erstmal nur, okay, da haben ein paar Leute ein paar Pläne eingereicht und die Planungen liegen jetzt vor.

4:02 Bis sich das dann aber wirklich am Bau niederschlagen wird, dauert das für gewöhnlich drei oder vier Jahre. Und so lange werden die Bauzahlen auch tatsächlich erstmal runtergehen. Weil wir haben ja jetzt aus den letzten Jahren noch diese wahnsinnig niedrigen Genehmigungszahlen und die werden sich jetzt natürlich erstmal in den nächsten drei bis vier Jahren manifestieren.

4:23 Also auf Deutsch, der Bau geht de facto erstmal noch eine Weile zurück. Oh je. Also jetzt raufe ich mir irgendwie als jemand, der so im Großen und Ganzen doch überzeugt ist von der Marktwirtschaft, da so ein bisschen die Haare. Wir haben was, wo eine große Nachfrage besteht, nämlich nach Wohnraum. Wir haben irgendwie auch eine Branche, die eigentlich in der Lage sein sollte, das zur Verfügung zu stellen. Aber irgendwie kommt es nicht zusammen.

4:46 Woran liegt das? Also warum kommt dieser Neubau nicht in Schwung? Ja, es ist tatsächlich wirklich gerade eine sehr schwierige Lage am Markt, die auch, glaube ich, wirklich noch nie so unsicher war wie im Moment. Also man sieht ja auch wirklich bei den Käufern, dass die Nachfrage schon wieder da ist. Viele Leute wollen Wohnungen und auch Häuser kaufen.

5:03 Es gibt wirklich mehr Finanzierungsanfragen, als es die zuletzt gegeben hat. Also auch die steigenden Zinsen machen den Käufern gerade gar nicht mehr so viel Angst. Und die Banken wollen auch schon wieder Kredite ausreichen. Aber das große Problem ist eben wirklich, dass dieser Neubau in Deutschland deswegen eingebrochen ist, weil er im Verhältnis zu den bestehenden Wohnungen so teuer geworden ist, dass sehr viele Leute sagen, selbst wenn es Neubau gibt, darin will ich nicht wohnen oder den will ich nicht kaufen.

5:35 Ich bin schlicht nicht bereit, diese Preise im Moment zu zahlen. Das ist gerade das große Problem am Markt, dass selbst wenn dieser Bedarf an Wohnungen da ist, du wirklich Probleme hast, diesen Neubau am Markt zu platzieren. Und du sagst, also die Preise, die Zinsen sind gar nicht unbedingt das Problem, also nicht die gestiegenen Finanzierungskosten, sondern tatsächlich die Preise des Bauens selbst, also die Baukosten selbst, ja?

6:02 Das ist richtig, genau. Also wirklich die Preise für den Quadratmeter neu umbauten Raum, weil bei den Zinsen muss man ganz klar sagen, natürlich sind die auch sehr viel höher als früher. Also früher bewegten wir uns da noch 2018 ungefähr auf so einem Niveau von 1,5 Prozent. Das sind ja heute wirklich im Moment sind es so zwischen dreieinhalb oder im Moment eigentlich schon eher Richtung vier Prozent, die man bezahlt für eine zehnjährige Zinsbindung und einen Immobilienkredit.

6:27 Das ist sehr viel höher geworden, aber da muss man sagen, die Leute haben sich so ein Stückchen schon wieder dran gewöhnt. Und nun heißt es auch immer so schön, die Einkommen sind ja auch auf breiterer Front gestiegen. Also die Leute und die Käufer finden jetzt schon wieder raus, wie sie Wohnungen finanzieren können.

6:44 Aber die sagen eben wirklich, wenn ein Bestand ungefähr die Hälfte des Neubaupreises kostet, dann kaufe ich doch lieber einen Bestand, da kriege ich doppelt so viele Quadratmeter. Das ist gerade diese Rechnung. Bevor wir zu dem Bestand kommen, der ja auch so ein bisschen auch das Thema bei uns im Immobilienkompass ist.

7:02 Würde ich ganz gerne nochmal so ein bisschen bei dieser Baukostenfrage bleiben. Das heißt, also was teuer ist, sind sozusagen das Material, sind wahrscheinlich auch die Arbeiterinnen und Arbeiter, die ich brauche, um dann so eine Wohnung oder so ein Haus hinzustellen. Lässt sich das denn irgendwie billiger machen? Also es gibt ja diese Ansätze mit modularer Bauweise und vielleicht auch vereinfachten Genehmigungsverfahren und so weiter, die möglicherweise die Baukosten senken könnten.

7:29 Gibt es da denn Ansätze, die aus deiner Sicht sinnvoll sind und die funktionieren könnten? Also es gibt nicht den einen Ansatz, das ist schon mal so das eine. Es muss wirklich so ein ganz breiter Mix sein aus Sachen, die man jetzt zieht. Und da ist für meinen Begriff auch in erster Linie schon mal ganz stark die Politik gefragt.

7:45 Also sie müsste wirklich Bauland günstiger zur Verfügung stellen. Weil Bauland ist halt immer noch teuer und ist in den letzten Jahren ja auch wahnsinnig teuer geworden. Also das könnte man zum Beispiel regeln über sowas wie Erbfacht. Früher haben Städte, auch jetzt zum Beispiel München, als es da in dieser Olympia-Bauwelle auch wirklich um viele neue Wohnungen ging, die haben in Erbpacht Grundstücke zur Verfügung gestellt.

8:10 Das heißt halt einfach, die Leute, die sich da Eigentumswohnungen gekauft haben, bezahlen nicht den Grundstückspreis mit, sondern wirklich nur den Preis für den Bau, der obendrauf steht und bezahlen ansonsten quasi wie so eine monatliche Miete an die Stadt dafür, dass sie das Grundstück benutzen können.

8:23 Dadurch könntest du natürlich schon mal sehr viel Kosten aus diesem Brauprozess rausnehmen. Das andere, was wir aber wirklich über die Jahre gesehen haben, ist, dass diese ganzen Auflagen, die größtenteils auch vom Staat gesetzt werden, also zum Thema, welche Standards muss eine Immobilie erfüllen und auch welche Energiestandards muss eine Immobilie erfüllen, so wahnsinnig gestiegen sind, dass das Bauen immer teurer geworden ist.

8:51 Das ist, wie gesagt, das bewegt sich auf diesen zwei Ebenen. Das eine ist wirklich nur das reine Baumaterial, was ich verwenden muss. Oder beispielsweise, wie viele Stellplätze muss ich anbieten, wenn ich in der Großstadt ein Mehrfamilienhaus baue? Das ist teuer. Oder welchen Schallschutz muss ich einhalten?

9:07 Das heißt jetzt nicht, wenn man das etwas entschlacken würde, dass die Leute alle wahnsinnig nur noch in so Immobilien mit wahnsinnig viel Lärm wohnen würden, sondern es hieße einfach nur, wir würden uns auf einen Standard von, ich weiß nicht, 2009 oder 2017 zurückschrauben und hätten nicht diese gestiegenen Anforderungen, die wir heute alle haben.

9:28 Das alleine würde auch schon wahnsinnig viel Preisdruck rausnehmen. Man müsste das allerdings dann auch wirklich durchsetzen. Also irgendjemand müsste wirklich mal hergehen und diese ganzen Baustandards entschlacken. Da gibt es ja schon einige Kommissionen, die immer sagen, wir entwickeln die Gesetze dafür.

9:46 Es ist aber unglaublich kompliziert und deswegen kommt es seit Jahren nicht voran, weil wir haben 16 unterschiedliche Bauordnungen für jedes Bundesland. Und das alles auf eine bundesweite Norm runterzubrechen sozusagen, das hat bisher noch keiner geschafft. Und da müssen die sich einfach mal ein bisschen mehr Mühe geben, würde ich jetzt sagen. oder dann müssen die einfach mal schneller werden.

10:12 Das heißt, der Staat hätte eigentlich einen Hebel tatsächlich an der Stelle, relativ schnell zu handeln. Das hat er ja gar nicht unbedingt immer in der Wirtschaftspolitik, wie wir häufig feststellen. Aber er könnte hier was tun. Aber wir haben wieder unseren geliebten alten Föderalismus, der uns das Leben schwerer macht.

10:28 Das stimmt. Also der Föderalismus spielt da schon sehr arg rein. Und der Staat könnte aber zumindest wirklich sagen, indem man nämlich das bürgerliche Gesetzbuch ändern würde, würde er schon sehr viel Druck bei den Bauunternehmen rausnehmen. Weil im Moment ist es so, dass es gibt die anerkannten Regeln der Technik.

10:46 Also das ist sozusagen immer das Tollste, was ich bauen kann. Gilt dann immer als der neue anerkannte Standard. Das ist sozusagen hier der Luxus, den man verbauen kann. Und wir sind mittlerweile dazu übergegangen, dass wenn ein Bauträger von diesem Luxus abweicht, weil er sagt, ach, ein bisschen weniger wird es doch auch tun.

11:05 Das heißt, wie gesagt, nicht, dass das dann ein minderwertiger Bau ist, sondern dass es nur nicht die Luxusklasse ist. Dann läuft er immer Gefahr, von dem Käufer dieser Wohnung verklagt zu werden, weil er ja quasi den anerkannten Stand der Technik nicht eingehalten hat. Also weil er einen Schritt dahinter zurückgeblieben ist. Das gilt dann als Baumangel.

11:25 Und solche Regelungen zum Beispiel, die müsste man entschärfen, indem man sagt, es gilt nicht mehr als Mangel, sondern man kann sich im Vorhinein mit den Wohnungskäufern oder eben auch mit denjenigen, wenn das große Bauunternehmen sind, mit den Bauträgern darüber in Verbindung setzen, sind, dass man hier vom Maximalstandard abweicht und halt einfach nur einfach einen wahnsinnig guten Standard baut.

11:47 Mir ist in dem Artikel, den du geschrieben hast, noch eine Sache aufgefallen, die mir auch verrückt erschien, nämlich ein Fall von Fehlallokationen, wie wir auch in der Wirtschaft sagen, den du beschreibst, nämlich dass genau dort am wenigsten gebaut wird, wo eigentlich am meisten Wohnraum gebraucht wird, nämlich in den großen städtischen Agglomerationen und in den Großstädten, wahrscheinlich, weil dort auch die Anforderungen dann die größten sind und dort auch die Baukosten am höchsten sind. Oder was ist der Grund dafür?

12:16 Ja, der Grund ist tatsächlich, dass eigentlich im Prinzip wieder die Preise. Es wird da gebaut, wo man noch bauen kann. Also primär auf dem Land und da, wo die Leute sich wirklich noch ihre Einfamilienhäuschen hinstellen können, weil das entscheidet dann jeder selber. Also wenn ich das Geld noch für mein Einfamilienhäuschen habe und wenn ich irgendwo, ich sage jetzt mal etwas übertrieben, im Harz wohne oder im Bayerischen Wald oder in Mecklenburg-Vorpommern, da wo die Preise noch viel tiefer sind, dann baue ich da eben trotzdem.

12:42 Und da wird relativ viel noch gebaut, obwohl da die Menschen gar nicht mehr in so großer Zahl wohnen. Und genau da, wo der Wohnraum ohnehin schon knapp ist, in den großen Metropolen, den kennen wir alle, Berlin, Stuttgart, Köln, München, Frankfurt und wie sie alle heißen, Hamburg natürlich auch. Da, wo es ohnehin schon zu wenig Wohnungen gibt und sich die Leute auf sehr kleinem Raum ballen, da sind die Preise wahnsinnig hoch.

13:06 Da neu zu bauen ist unglaublich teuer. Und für die Bauträger lautet im Moment die Rechnung zu den jetzigen Baupreisen, wenn sie da ein Mehrfamilienhaus hinstellen, die müssen mindestens 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter an Miete verlangen. Und das ist tatsächlich so, das sieht man in den Statistiken jetzt langsam auch, da nimmt die Nachfrage unglaublich ab, weil viele Großstadtbewohner sagen, das können wir uns gar nicht mehr leisten oder wir wollen uns das gar nicht mehr leisten. Und die dann eben auch sagen...

13:33 Dann ziehe ich doch lieber eine Wohnung im Bestand, wo die Miete nur in den Großstädten über den Daumen ungefähr 15 Euro kostet, weil ich halt so eine teure Wohnung gar nicht bewohnen möchte. Und das ist der Problem, weswegen viele Bauträger da an diesen Punkt kommen, dass sie sagen, egal ob ich vermiete oder verkaufe, ich werde die Wohnung nachher zu diesem Preis nicht los.

13:53 Also das geht vielleicht auch in so einer Stadt wie München, wo wir selbst im Bestand liegen, wir hier schon bei 21 Euro den Quadratmeter. Aber wenn du zum Beispiel Leipzig oder Düsseldorf oder Dortmund nimmst. Da wird es bei 25 Euro pro Quadratmeter schon verdammt schwer, das Ding auch nachher wirklich zu vermieten.

14:10 Ja, jetzt sind das ja alles so Probleme, die wir nicht nur in Deutschland haben und die es auch nicht erst jetzt gibt, sondern die wir schon lange haben. Es muss doch wahrscheinlich Länder oder Regionen geben, die da schon Erfahrungen mitgemacht haben und die vielleicht auch Lösungen für solche Probleme gefunden haben, oder? Ja.

14:26 Da gibt es tatsächlich welche. Also sie werden weniger, das muss man jetzt mal so sagen. Aber man muss auch tatsächlich gar nicht so weit gucken, weil eines meiner Lieblingsbeispiele ist immer Holland. Viele Sachen machen ja dann doch die Holländer ein bisschen anders als wir. Dazu muss man, glaube ich, als Disclaimer sagen, dass du ja auch eine besondere Beziehung zu Holland hast.

14:43 Das wollen wir ja gar nicht groß ausweiten. Aber ja, es ist tatsächlich so, dass ich zu diesem Land eine etwas frühere Beziehung habe. Eine sehr herzliche auf jeden Fall. Egal. In Holland ist es tatsächlich so, Also wenn wir mal vergleichen, in Deutschland sagt man im Moment, kostet ein Quadratmeter Neubau ungefähr 5.100 Euro.

15:03 Das ist wirklich der reine Erstellungspreis. Das ist auch ohne den Grund, also wirklich nur das Haus, was oben drauf steht pro Quadratmeter. In Holland kostet das Ganze 4.200 Euro. Das sind also satte 20 Prozent weniger. Es ist allerdings so, dass die Holländer stöhnen ganz genau, also die Niederländer muss man ja ganz korrekt sagen, bei mir heißen sie immer Holländer, das ist nur so am Rande.

15:25 Die stöhnen ja ganz genauso auch unter den hohen Baupreisen, weil die bei denen ähnlich stark angezogen haben wie bei uns. Trotzdem bewegen die sich noch auf einem ganz anderen Niveau. Oder Österreich, unser direkter Nachbar hier, der schafft es tatsächlich für 3.000 Euro pro Quadratmeter zu bauen. Das sind 40 Prozent weniger.

15:43 Und wenn man sich dann fragt, wie kommt denn das oder woran die, dann bauen die so viel schlechter. Ja, in Teilen haben die eben nicht diese anerkannten Regeln der Technik, wo dann die Betondecke keine 40 Zentimeter dick sein muss, sondern nur 17 Zentimeter und die hält trotzdem. Aber das Problem ist wirklich, das haben auch die großen Immobilienverbände ausgerechnet, dass in Deutschland ungefähr, und jetzt halte dich bitte fest, dass 37 Prozent der Baukosten nur auf staatliche Abgaben zurückzuführen sind.

16:15 Also wirklich nur auf Steuern wie Grunderwerbsteuern. Die werden mehrfach gezahlt in so einem Bauprozess. Erst von dem, der das Grundstück erwirbt, dann vom Bauträger, dann nochmal vom Käufer. Oder eben sowas wie die ganze Mehrwertsteuer und Umsatzsteuer. Und dann kommen noch diverse kleinere Steuern obendrauf. Und das ist ein unglaublicher Anteil.

16:35 Und damit haben wir jetzt, wahrscheinlich ist das die Frage, die du als nächstes stellen wolltest, aber damit haben wir jetzt vorweggenommen, warum tut sich denn so schleppend was? Weil der Staat unglaublich gut dran verdient. Okay, also wir haben tatsächlich einen Markt, in dem zu wenig angeboten wird, obwohl eine hohe Nachfrage besteht und wir schimpfen so häufig über den Staat.

16:54 In diesem Fall ist es tatsächlich so, dass der Staat einen Bremsfaktor darstellt und offensichtlich auch einen Hebel hätte, zumindest an dieser Situation etwas zu ändern und das im Moment noch nicht im ausreichenden Maße tut. Wir haben auch schon angesprochen, dass für viele sich deswegen nur die Alternative stellt, im sogenannten Bestand zu kaufen, also Immobilien zu erwerben, die es bereits gibt, die dort stehen, weil das Bauen an sich zu teuer geworden ist.

17:18 Und das ist ja tatsächlich auch so ein bisschen das Thema, mit dem wir uns in dem Immobilienkompass beschäftigen. Also wo gibt es sozusagen noch interessante Immobilien, wo kann man noch kaufen? Gibt es so Regionen, in denen es noch so richtig attraktiv ist, wo man noch Schnäppchen machen kann? Ja, das Wort Schnäppchen mag ich immer, weil es ist natürlich, das Schnäppchen fragt immer jeder, das ist natürlich wahnsinnig schwer, aber man könnte es jetzt überspitzt so formulieren, die Schnäppchen gibt es eigentlich nur noch da, wo ohnehin kein Mensch wohnen will.

17:45 Also wenn du wirklich ganz weit draußen auf dem Land suchst und in den sehr ländlichen Regionen, wo jetzt auch schon die junge Bevölkerung so ein kleines bisschen in den Scharen abgewandert ist, also da kannst du teilweise wirklich noch für unglaubliche fünfstellige Summen ein Haus kaufen. Die Frage ist nur, erstens, in welchem Zustand ist das natürlich und zweitens, willst du da wirklich wohnen? Das ist ein bisschen das Problem.

18:05 Aber trotzdem haben wir ja in dem Immobilienkompass auch wirklich viele Zahlen gewälzt und Ein paar schöne wollte ich, habe ich auch mitgebracht, wollte ich die hier nochmal unter die Nase reiben, weil es gibt tatsächlich noch Großstädte, in denen man erstaunlich günstig Wohnungen kaufen kann. Wir reden jetzt immer über die Quadratmeterpreise und auch tatsächlich immer im Bestand und dann stolpere ich aber zum Beispiel über Duisburg, 1900 Euro. In Bochum kostet es 2.300.

18:33 In Saarbrücken übrigens auch. Wuppertal ist immer eines meiner Lieblingsbeispiele. 2.100 Euro oder Bielefeld 2.600. Wenn du solche Quadratmeterpreise anguckst, dann weißt du, dass die 100 Quadratmeter Wohnung da zwischen 190.000 und 260.000 Euro kostet. Das ist für meinen Begriff jetzt nicht wahnsinnig viel. Und auf 100 Quadratmetern, glaube ich, kann sich jeder von uns ein bisschen austoben.

18:58 Also es gibt schon echt immer noch diese Perlen, aber man darf halt nicht unbedingt in München City schon erst recht nicht, aber vielleicht auch nicht in Frankfurt und in Berlin in der Innenstadt suchen. Aber das ist ja tatsächlich ganz interessant, was du sagst, weil bei den Ruhrpott-Metropolen, von denen du gesprochen hast, also Bochum oder Duisburg, da ist jetzt nicht so wahnsinnig überraschend, finde ich.

19:18 Das ist ja mittlerweile leider strukturschwache Regionen, wie man schon fast sagen kann. Wuppertal ist schon wieder eine andere Sache, relativ nah zu Köln eigentlich. Also da könnte sich das für den einen oder anderen schon rechnen, wenn man sagt, man arbeitet in Köln und wohnt in Wuppertal, nicht völlig ausgeschlossen.

19:34 Und bei Bielefeld würde ich auch sagen, da sitzen ja auch ein paar größere Unternehmen. Das ist ja jetzt keine arme Stadt im Kern eigentlich. Da ist ostwestfälischer Mittelstand. Da geht es den Unternehmen gut. Dann gibt es ja doch offenbar noch ein paar ganz interessante Standorte. In Bielefeld sitzt ja im Übrigen auch ein Bauunternehmen namens Goldbeck, das ja versucht mit so einer modularen Bauweise die ganze Bauindustrie zu revolutionieren.

20:01 Das ist richtig. Und ich würde das auch wirklich feiern, wenn die es schaffen würden, mit dieser modularen Bauweise wirklich mal ganz Deutschland zu überziehen. Also wenn sich das dann nicht nur in Nordrhein-Westfalen niederschlagen würde, sondern die wirklich im großen Stil überall bauen würden oder könnten, weil wir tatsächlich mal unsere Bauordnung da entschlacken und vereinheitlichen.

20:19 Ich wollte trotzdem noch gerade, weil du so gesagt hast, ja, im Ruhrgebiet ist das ja normal. Man soll sich aber auch wirklich mal zum Beispiel angucken, Duisburg und Düsseldorf, das liegt nicht so weit auseinander. Also es ist zum Beispiel, was wer halt einfach in Düsseldorf wohnen muss. Man kann sich ja nun wirklich sehr bedingt aussuchen, wo man wirklich wohnt.

20:38 Weil meistens ist es ja wirklich an den Arbeitsplatz, an Familie, Freunde und alle anderen sozialen Kontakte gebunden. Aber oft hilft wirklich schon, wenn man sich 30, 40 Kilometer bewegt. Also Duisburg und Düsseldorf, das ist ein Preisunterschied zwischen 1.900 und 4.900 Euro. Also da steckt schon richtig Musik drin.

20:56 Oder ein anderes schönes Beispiel, Leverkusen und Köln. Leverkusen liegt nun wirklich vor den Toren von Köln und da bist du mit 2.900 Euro dabei. In Köln sind es 4.600 Euro. Das ist auch schon ein irrer Unterschied. Gut, nun hier für unseren Münchner Raum sagt man immer Augsburg und München. Da liegt Augsburg mit 4.100 Euro nicht mehr wahnsinnig günstig, aber im Vergleich zu den 8.600 Euro von München schon wieder weniger als die Hälfte.

21:20 Das ist zum Beispiel was, wo ich denke, du musst wirklich nicht nach dem Woktu ziehen, würde ich jetzt sagen, um wirklich ein bisschen günstigere Immobilienpreise zu bekommen. Jetzt bin ich ja im Rheinland aufgewachsen und bin sozusagen als aufgewachsener Kölner, für mich wäre es eine Horrorvorstellung nach Düsseldorf oder nach Leverkusen zu ziehen, aber wahrscheinlich muss man seine lokalen Vorurteile da einfach auch ein bisschen überwinden und gucken, was da so noch an interessanten Standorten ist.

21:46 Vielleicht das aber ganz kurz an der Stelle nur. Aber wenn du dann wirklich in Köln bleiben willst, dann zählt auch, zieh halt einfach ein bisschen in den Kölner Speckgürtel raus. Weil wir haben auch gefunden im Immobilienkompass, dass du eigentlich in jeder dieser teuren Großstädte ungefähr 30 Prozent sparen kannst, wenn du dich im S-Bahn-Gürtel zum Beispiel bewegst.

22:03 Also wenn du jetzt nicht unbedingt da mitten neben dem Dom, mit Blick auf den Dom wohnen möchtest, sondern tatsächlich vielleicht auch auf die Schelzig ziehst, dann geht es schon wieder besser. Gilt das auch für eine Stadt wie München? Das gilt sogar in München. Also wenn wir hier Unterhaching, Taufkirchen oder solche Gemeinden angucken, ich will immer nicht Vororte sagen, weil das sind natürlich unsere drüben Umlandgemeinden hier.

22:28 Vielleicht kannst du gar 30 Prozent sparen, aber mit 25 bist du schon dabei. Okay, jetzt haben wir so einige der großen Ballungsgebiete abgehakt und vielleicht hat sich der eine oder andere Hörer oder die Hörerin da auch wiedergefunden und ist jetzt ins Nachdenken gekommen. Worauf sollte man denn insgesamt in der etwas angespannten Lage auf dem Markt jetzt achten?

22:51 Wenn man jetzt wirklich sich überlegt, ich möchte eine Immobilie erwerben, sei es eine Eigentumswohnung oder auch tatsächlich ein kleines Reihenhäuschen vielleicht oder sogar ein Zweifamilienhaus. Was sind so die Kriterien, wo ich wirklich darauf Acht geben muss? Ja, da würde ich sagen, auch wenn es jetzt die super Binse ist, aber was nach wie vor immer noch gilt, ist ja wirklich dieses alte, das alte Schlagwort Lage, Lage, Lage.

23:12 Also du solltest gucken, gerade jetzt erst recht, auch wenn wir hier über das Umland reden oder über das Rausziehen ins Umland sprechen. Du musst natürlich zu den heutigen Sprit- und Pendelpreisen gucken, dass sich da, wenn du den Arbeitsplatz in der Innenstadt hast, dass sich da das Pendeln irgendwie auch noch lohnt.

23:29 Oder dass du wenigstens so verkehrstechnisch angebunden bist, dass du da draußen mühelos wieder wegkommst oder dahin kommst, wo du eigentlich viel zu tun hast. Also von daher, das ist ganz wichtig, dass du eine gute Anbindung hast, dass du natürlich auch soziale Sachen drumherum hast. Also ob das jetzt von Kultur, Freizeit, Vereine oder eben auch Einkaufsmöglichkeiten, die sollten natürlich auch immer da sein.

23:52 Aber ich denke, da guckt ja jeder schon immer ein bisschen nach oder wo ist die Schule für meine Kinder. Und es sollte natürlich trotzdem so sein, dass was jetzt besonders günstig angeboten wird, gerade in den großen Städten, das sind oft die, ich sage jetzt mal in Anführungsstrichen, verkehrsgünstig gelegenen Wohnungen, die dann mitten an den großen Durchfallstraßen liegen.

24:12 Oder bei uns in München ist immer beliebt eine Autobahnauffahrt. Also das sind immer die Immobilien, wo man denkt, das ist aber erstaunlich günstig. Dann guckst du auf der Straße nach, wo es liegt und denkst, okay, jetzt weiß ich auch warum. Also Lage, Lage, Lage ist nach wie vor wichtig. Was aber zunehmend wichtig geworden ist, das haben auch alle in den letzten Jahren seit der schon Energiekrise, seit der Ukraine gelernt, ist halt wirklich die Energieeffizienz des Hauses.

24:36 Weil es ist schon so, dass wir uns darauf einstellen müssen, dass Energie immer teurer wird. Und deswegen ist es sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer halt einfach günstig, wenn du da eine Immobilie hast, wo die Bewohner nicht Unmengen von Energie reinfeuern müssen, damit sie die im Winter zum Beispiel warm bekommen oder auch im Sommer kalt bekommen.

24:56 Was ja auch immer ein größeres Thema wird bei uns hier. Also auf gut Deutsch, du musst ein bisschen gucken, was hat das Ding für eine Heizung? Mit welcher Energieart wird die befeuert? Wie sieht es mit dem Dach aus? Ist das eventuell gedämmt? Und wie ist der Zustand der Fenster? Also da muss man schon so ein bisschen gucken und sagen die Immobilienökonomen auch immer so bis Energieeffizienzklasse C, D ist eigentlich alles noch so halbwegs im hellgrünen oder grün-gelben Bereich.

25:26 Aber unter Energieklasse D sollte man möglichst nicht unbedingt gehen oder man muss sich zumindest darauf einstellen, dass es da mit der Nachrüstung teuer wird. Und das Dritte ist dann natürlich noch der andere Sanierungsstau, den die Immobilie nicht unbedingt haben sollte. Also auch neue Bäder, neue Fußböden oder was weiß ich, Balkone, die sanierungsbedürftig sind, was jetzt auch bei sehr vielen älteren Baujahren, so 50er, 60er Jahre tatsächlich jetzt irgendwie so ein bisschen ansteht.

25:54 Das kostet natürlich auch extrem viel Geld. Also da komme ich möglicherweise zwar günstig in die Immobilie rein, muss mich aber darauf einstellen, dass die in den nächsten Jahren im Unterhalt oder in der Reparatur wahnsinnig teuer wird. Und das gilt dann ja sowieso auch immer, dass man einmal auf jeden Fall mit einem richtigen Fachmann da durchgegangen sein muss, der genau solche Fragen dann einmal geprüft hat.

26:15 Na gut, dann haben wir jetzt, glaube ich, eine Reihe recht wertvoller Ratschläge für eventuelle Interessenten zusammengesammelt. Ich werde mir auch den Raum um Köln herum nochmal genauer angucken und vielleicht meine eigenen Vorurteile überprüfen, obwohl ich da ja schon seit langem nicht mehr wohne. Herzlichen Dank auf jeden Fall, Nadine, dass du heute da gewesen bist.

26:33 Und ich hoffe, das hat dem einen oder anderen so ein bisschen weitergeholfen in seinen Überlegungen. Ganz vielen Dank dir auf jeden Fall. Ich sage danke, hat Spaß gemacht und ansonsten einfach mal eine Preissabelle blättern. Tschüss. Tschüss. Ja, als jemand, der sich seit langem mit den Mechanismen der Marktwirtschaft beschäftigt, fand ich den Wohnungsmarkt ja schon immer einen der interessantesten Bereiche eigentlich.

26:56 Das Kernproblem ist ja, dass sich das Angebot eben nicht beliebig ausweiten lässt. So wie vielleicht bei anderen Produkten, die auf dem Markt verkauft werden. Und wenn es ausgeweitet wird, dann auch nur mit Verzögerung. Das treibt, das ist relativ schnell verständlich, bei einer wachsenden Nachfrage dann einfach auch ziemlich rasch die Preise nach oben.

27:16 Und eigentlich hat sich bisher ja so jeder versucht, diese Preise zu kontrollieren, von staatlicher Seite bisher als wenig wirksam erwiesen oder auch als kontraproduktiv. Ich kann mich zum Beispiel noch gut daran erinnern, wie es früher war, wenn Menschen eine Mietwohnung in Berlin abgeben wollten. Da wurden dann irgendwie absurde Summen für irgendwelche Einbauküchen verlangt, die vorher dort installiert worden waren.

27:39 Und eigentlich ging es bei dem Geld nie um die Möbel, sondern das war so eine Art versteckte Vermittlungsgebühr für diese jeweilige Wohnung. Weil die waren eben knapp, vor allem wenn es welche waren, deren Miethöhe politisch gedeckelt war. Und der Markt hat sich dann über diese sogenannten Abgabepreise für die dort installierten Sachen seinen Weg gesucht.

27:58 Ihnen liebe Zorin und Zorin danke ich wieder für Ihre Aufmerksamkeit. Redaktionell geschnitten hat diese Folge wieder unsere Kollegin Lucille Gagnère. Um die Schlussproduktion hat sich Andolin Sonnen gekümmert. Bleiben Sie häuslich. Es würde mich freuen, wenn Sie wieder dabei sind, sobald der nächste Kapital Wirtschaftspodcast erscheint.

28:16 Bis dahin wünsche ich Nils Kreimeyer alles Gute und sage Tschüss.