#29 Vom 47.000 € Deal zum 15.000 m² Bestand – Tobias Christiansens Immobilienweg - DEALS and DREAMS by MAGNOLIA GRUPPE

0:09 Deals and Dreams, der Podcast mit und von Tomekk Piotrowski. Bevor wir in die heutige Immobilienstory eintauchen, ein kurzer, aber wertvoller Tipp für alle, die schon vermieten oder schon bald vermieten wollen. Ich weiß aus eigener Erfahrung, wie unübersichtlich und zeitfressend Immobilienverwaltung sein kann. Genau deshalb empfehle ich Dir Immocloud, die smarte Softwarelösung für alle Vermieter und Hausverwalter. Mit immocloud verwaltest du deine Objekte, Einheiten und Mietverträge übersichtlich in einer Plattform. Dank der Anbindung des Bankkontos werden Mieteingänge automatisch verbucht.

0:46 Aus der Praxis weiß ich, das spart richtig Zeit. Besonders hervorzuheben ist das Erstellen der Versandfertigen Nebenkostenabrechnung, was früher Stunden gedauert hat, erledigt mein Team und ich heute in wenigen Minuten. Darüber hinaus bietet IMMO Cloud noch viele weitere Funktionen wie ein eingebautes Mieterportal, digitales Dokumentenmanagement oder das Berichte Center für einfache Miet und Steuerberichte das beste du kannst Immo Cloud jetzt 45 Tage lang kostenlos und völlig unfair.

1:13 Verbindlich testen entscheidest du dich anschließend für ein Jahresabo, sparst du mit meinem Code tomekk 10 sogar 10% auf das erste Vertragsjahr. Also einfach testen und deine Immobilie entspannt verwalten. Mit Immo Cloud alle Infos und den Testzugang findest du unter immocloud.de oder direkt in den Shownotes und jetzt viel Spaß mit der nächsten spannenden Investorengeschichte herzlich. Willkommen zu einer neuen Folge von Deals and Dreams heute mit dem Lieben Tobias Tobias.

1:41 Schön, dass du bei uns bist. Vielen dank Tomek für die Einladung. Für alle, die ich noch nicht kenne, erzähl einfach mal kurz, wer bist du, was machst du überhaupt? Genau, gerne. Tobi Christiansen, ursprünglich aus Hamburg 38 Jahre alt, wohnt seit 8 Jahren in Berlin, Gründer von Immovisory Wir sind eine Transaktions und Finanzierungsberatungsagentur für private Immobilien Investoren und parallel habe ich einen eigenen Immobilienbestand aufgebaut.

2:06 Über die letzten 15 Jahre und glaube, dass wir darüber heute sprechen. Unter anderem auf jeden Fall ja, auf jeden Fall auch über deinen ersten Deal. Weil ich freue mich erst mal, dass du der Einladung gefolgt bist und dass Du zugesagt hast, bei dem Buchprojekt mit dabei zu sein und deinen ersten Deal quasi tatsächlich auch mitgebracht hast. Magst du uns mal abholen?

2:26 Wo war der und wann ist der überhaupt entstanden? Ja, danke dafür für die Möglichkeit. Also ich muss mich erst mal zurück erinnern, weil es tatsächlich schon knapp 14 Jahre her ist. Mit Vorbereitungszeit sogar 15 Jahre, weil der erste Deal ist der schwerste, das heißt ich ja. Hab ursprünglich damals nach der Schule mich stark mit dem Thema Aktien beschäftigt, hab da dann in der Finanzkrise auch die ersten Gelder substanziell verloren, was heißt substanziell aber damals für mich war es damals viel Geld und hab dann mit dem nach im ersten Angestelltenverhältnis gedacht, ich sollte mich eher mit einer Assetklasse beschäftigen, wo ich mehr Einflussmöglichkeiten hab und da ist die bin ich auf das Thema Immobilien gekommen.

3:02 Ja, und wenn man neu in dem Bereich startet, zu der Zeit noch kein Youtube, keine Podcasts, so Schöne wie die hier, keine Bücher oder vielleicht Bücher gab es, aber zumindest waren sie mir nicht bekannt mit Anfang 20, sodass ich einfach viel recherchiert hab. Über Immoscout gab es schon und natürlich auch andere Statistikplattformen und ähnliches, das heißt man konnte schon in die Recherche gehen, ich kam aus Hamburg, damals noch. Und mir war Hamburg viel zu teuer, sodass ich dann geschaut habe, wo, wo gibt es interessante Renditen. Das war 2010 2011 und bin dann im im Osten der Republik gelandet, um vielleicht ein bisschen fast Forward nach verschiedensten Standortrecherchen und über 30 Besichtigungen an verschiedenen

3:41 Städten in Ostdeutschland bin ich in Magdeburg gelandet, was ganz witziger Zufall ist, weil ja vielleicht die ein oder anderen das ja mich schon mal im Internet oder im Podcast gehört haben zu Magdeburg dann in der vergangen oder in den letzten Jahren noch weitere Deals hinzukamen. Aber tatsächlich, der, wenn man so will, der erste Deal, dann 10 Jahre nichts und dann einer der deutlich späteren Deals, auch mit Partner, die vielleicht hier bekannt sind in Marco und Stefan von Emocation ein weiteres Haus in in Magdeburg dazugekommen ist. So hat sich der Kreis ein bisschen geschlossen. Also Magdeburg ist anscheinend dein Standort. Zumindest damals.

4:18 Ja, ist auch immer noch ein Standort, den ich klasse finde. Hat natürlich jetzt ein bisschen Rückenwind rausgenommen durch die Intelfabrik, die jetzt leider doch nicht kommt, zumindest erst mal absehbar nicht kommt. Ich bin trotzdem noch überzeugt von dem Standort als solches, aber ich habe natürlich jetzt auch viel im Berlin und Berliner Umland gemacht die letzten Jahre.

4:35 Super. Erzähl uns mal wann. In welchem Jahr war der Deal? 2010 ging es los mit Besichtigung und tatsächlich dann einkommensübergang 2011, ja. Ganz andere Zeit natürlich noch damals zu knapp 5% noch die Zinsen. Dementsprechend waren natürlich auch die Renditen anders, man konnte damals in Berlin noch zwischen 1002 1000,00€ pro Quadratmeter kaufen, wow, dementsprechend hätte ich mal wahrscheinlich Berlin machen sollen oder auch in Berlin habe ich viel besichtigt damals, aber die Voluminas waren einfach höher, selbst 2000€ damals in Berlin auch.

5:07 Auf was weiß ich. 80 Quadratmeter waren halt 160000,00€ mit meinem Einstiegsgehalt wäre das schon sportlich gewesen, weil knapp 10% ek Anforderung und somit habe ich mich dann in kleineren Städten umgeschaut, wo die Quadratmeterpreise zwischen 501000€ pro Quadratmeter lagen. Da habe ich in Magdeburg besichtigt, Chemnitz besichtigt, Schwerin besichtigt, ja und bin dann schlussendlich in Magdeburg gelandet und habe dafür 500€ auf dem Meter damals kaufen können.

5:32 Das. 47000 waren es insgesamt richtig und kannst du dich noch erinnern, ob du mit Makler oder ohne eingekauft? Hast war ganz normal mit Makler, damals auch noch die Makler mit 7% volle. Die volle Maklerprobe. Volle Person, alles klar. Und ich glaube, es hat sich dennoch gelohnt. Ich sehe hier so ein bisschen die Zahlen, weil du hast angefangen mit einer Anfangsmiete von 310, hast tatsächlich irgendwie für 500€ renoviert, wo ich mich frage, was.

6:00 Was hast du alles gemacht für 500€? Vermutlich nicht viel, ja. Genau, also praktisch praktisch nichts nötig gewesen. Das war eine klassische, Ende 90er Sanierung, wie sie ja viele Häuser erfahren haben in in der Nachwendezeit, sage ich mal. Dementsprechend war der Zustand absolut in Ordnung, ist ja Gott sei Dank auch heute noch, also auch bis heute ist es keine fünfstellige Summe, die in die Wohnung geflossen ist. Ja und so Kleinigkeiten dann spülkasten Malern streichen, paar Fliesen tauschen, also klein Kleinkram, der in den letzten Jahren da nötig war, so am Hasselbachplatz, also direkt zentrale Lage von von Magdeburg, wo viele Studenten viel WGS und ähnliches schon auch damals waren und auch heute immer noch, so wird die Wohnung so genutzt,

6:44 ich habe es nicht bis zum Ende durchoptimiert wie es vielleicht der ein oder andere hier im Podcast macht. Also ich habe es weiterhin als WG laufen lassen, aber die Zimmer nicht einzeln vermietet sondern. War eigentlich damals schon aufgrund der Entfernung damals erst nach Hamburg, aber mittlerweile auch Berlin immer noch ne Entfernung. War ich ganz froh, dass die das untereinander gemacht haben, das heißt ich hab n ganz normalen Hauptmieter, die machen das dann untereinander als als WG.

7:04 Ja, ich fahr gerne hin und optimier die Wohnung für dich. Auch dazu haben wir schon gesprochen. Insofern können wir drüber reden, gerne. Das machen wir auf jeden Fall. Mit welcher Zinsbindung hast du damals gearbeitet? Damals 1010 Jahre und ja, konnte jetzt nach nach 10 Jahren auch vor 23 Jahren das die Nachfinanzieren und Umschulden. Das war ja auch sicherlich ne Frage die mir die ich mir gestellt hab vor 23 Jahren als das ausgelaufen ist ob ich sie verkaufen soll oder nicht.

7:32 Das war 21 Ende 21 ist die dann ausgelaufen die Zinsbindung, sodass ich gesagt habe, damals dann noch zu 21 vernünftigen Zinsen, ich beleihe lieber nach, das ist vielleicht so ein bisschen ein Punkt, der mich in den letzten Jahren ein bisschen gestoppt hat, dass ich zu wenig gedreht habe, sondern immer alles in Bestand gehalten habe, somit nicht ganz das Eigenkapital frei gemacht, was vielleicht möglich wäre, aber ich habe bestimmt von dem Preis, den ich hätte erzielen können in 2190% dann nach Berlin so und ob ich jetzt die letzten 10% noch rausgequetscht hätte oder nicht. Whatever ne, dafür hab ich die Wohnung immer noch und es ist halt n wunderschönes Haus und ich muss heute noch sagen, ich hab ja mittlerweile n recht

8:07 großen Bestand, aber von der Reihen, von der Fassade und vom Haus immer noch die schönste Haus wo ich n Objekt habe also eigentlich ganz schön. Ja, und das ist auch der erste Deal. Es ist schon fast nostalgisch, ne der von von von 2011 ne. Ja, schon schon n bisschen, auf jeden Fall vor. Allen Dingen hast du ja auch jetzt im Endeffekt schon einen Zinssprung mitgemacht und du hattest das Glück aller. Alle anderen erleben jetzt quasi quasi den Zinssprung von von. Sehr tief unten nach oben.

8:33 Du hast es einmal andersrum mitgemacht. Genau also kann man so sagen, aber dementsprechend natürlich auch höher nach Berlin, was schon dazu geführt hat, dass die monatliche Rate jetzt nicht niedriger geworden ist, weil ich, ich hatte ja damals 47000€ Schulden aufgenommen, auf knapp um die 30 runter getilgt und jetzt aber auf 110 115 wieder nach Berlin, also dementsprechend natürlich deutlich Liquidität generiert. Dementsprechend ja war es dann noch nötig, dass die Zinsen 2001 niedriger waren, weil mit den heutigen Zinsen wär die Rate schon unangenehm gewesen, ja.

9:07 Ja, ich sehe gerade, du bist von 4,89 Zinsen, die wir ja jetzt schon fast hatten, mal auf 1,4 runtergegangen. Das wurde erst eigentlich noch zum richtigen Zeitpunkt. Gerade das war meine letzte Finanzierung, die noch gut durchging, alle danach, das war Ende 21 alle danach waren Diskussionen nötig oder einfach. Tat dann schon weh.

9:27 Schon zweieinhalb Tat dann weh 22 gut, wir sind bis fast auf 5 hoch gelaufen, dann hat man sich auch über zweieinhalb zwischenzeitlich gefreut, wieder aber gut, die 1 Vierer, die waren noch ganz schön, ja. Wie hat sich denn die Miete mittlerweile entwickelt? Die konnte ich auf jeden Fall steigern. Man muss aber klar sagen, dass Magdeburg nicht die Entwicklung gemacht hat, wie viele andere Standorte in in in Deutschland die letzten 14 Jahre.

9:51 Ich habe zu knapp 5€ Quadratmeter Vermietung pro Quadratmeter eingekauft und habe über 2 Steigerungen. Das jetzt auf ungefähr 7,20€ pro Quadratmeter kalt steigern können. Das ist für Magdeburg in Ordnung und ist so ungefähr die Entwicklung, die die Stadt genommen hat. Man hätte sicherlich durch zum Beispiel Optimierung wie du sie anbietest, das vielleicht noch etwas weiter steigern können, aber.

10:14 Aber das ist zumindest das wo, wo man jetzt im guten oberen Durchschnitt der Stadt. Liegt wo liegst du jetzt bei der Miete jetzt aktuell, wieviel Kaltmiete hast du momentan? Pro Quadratmeter sind es die 7,20€, und da kommen wir bei 510€ kalt. Hinaus. Genau das bedeutet, dann ist deine Rendite jetzt tatsächlich auf jeden Fall schon zweistellig mittlerweile.

10:36 Wenn man den Ursprungskaufpreis ansetzt, auf jeden Fall. Fairerweise wurde dann zwischenzeitlich nach Beliehen, also ist so n bisschen verwaschen, aber auf den Ursprungskaufpreis auf jeden Fall zweistellig. Ja, aber die Nachbelagung ist ja wieder n total anderes Tool. Anderes Thema? Genau ja. Weil du musst es nicht verkaufen.

10:51 Genau, dass die Wohnung weiterhin in deinem Stand hast trotzdem Geld frei gemacht, dass du wieder in andere Deals setzen kannst und du musst vor allen Dingen die. Wohnung nicht aufgeben ne ganz ganz viele haben vielleicht verkauft, haben somit das Kapital frei gemacht und du hast es anders frei gemacht, also auch perfekt.

11:07 Genau. Und ich sag mal so, wenn man nachbeleiht kann man wahrscheinlich 90% des Wertes heben, den man sonst vielleicht im Verkauf gehoben hätte, aber dann die 10%, wenn man n neuen Deal kauft, hat man ja auch wieder seine 10% Nebenkosten, also es lässt sich tatsächlich darüber streiten, ob ob ob es immer der Verkauf der Schlauere weg ist, die Wohnung die man hat kennt man klar, wenn man n Objekt hat von dem man sich vielleicht so oder so trennen möchte, weil es auch Arbeit zu viel Arbeit produziert, dann.

11:30 Macht sowieso natürlich, dass sich drüber Gedanken, Sinn, sich Gedanken zu machen, das zu verkaufen, aber in meinem Fall bin ich happy, dass wir, dass ich die Wohnung weiter in den Bestand hab, super. Wie hat sich denn seitdem her dein Bestand entwickelt hast? Du hast, wie schnell hast du wieder weitergemacht, wie groß ist das Ganze geworden?

11:48 Also ich hab im Jahr drauf noch eine weitere kleine Wohnung in Chemnitz gekauft, die war um die 30000€ und die war jetzt Teil der Nachbeleihung dann in in dem Paket auch im Nachgang. Somit habe ich die auch weiterhin im Bestand. Dann habe ich einige Jahre nichts gemacht, weil das war quasi meine Zeit zwischen Bachelor und Master, in der ich 4 Jahre fest gearbeitet habe und klar dann in ihrem ersten Job ist Eigenkapitalansparen noch nur limitiert möglich so und ich habe auch neben dem Studium noch gerne, war ich gerne reisen, insofern ist nicht jeder Euro in Immobilien geflossen, sodass ich dann nach diesen ersten 2 Käufen knapp 4 Jahre erst mal quasi raus war durch durch das Masterstudium und dann im neuen

12:26 Job erst mal wieder. Eigenkapital sammeln, das heißt die, die der nächste Ankauf war dann erst in 2016 Ende 2016 und Übergang 2000. 17 und wohin hat sich das entwickelt? Wo stehst du jetzt gerade? Jetzt stehe ich aktuell auf privater Ebene bei 22 Eigentumswohnungen auf privater Ebene und ungefähr noch mal 280 Wohnungen in Co Partnerschaften.

12:49 Wow, also tatsächlich ganz gut gewachsen, aber die 280 verteilen sich natürlich prozentual auf die GMBH Anteile, klar. Das heißt, da habe ich mal 50 und mal 33%, also müsste man es jetzt runterrechnen, was es dann genauer für mich heißt, aber zumindest bei knapp 300 Wohnungen muss ich mich darum kümmern, dass die vermietet bleiben und ja im vernünftigen Zustand bleiben.

13:12 Erstmal herzlichen Glückwunsch also das ist ja mal eine Hammer Zahl, jawoll. Danke, danke dafür. 300 das ist auf jeden Fall super. Wie managst du das Ganze dann? Ja, das ist ein wichtiger Punkt, den man bedenken muss. Und das ist auch einer meiner Learnings. Ich bin gut im im Netzwerken und gut im, ja, ich sag mal das ganze aufsetzen mit mit Partnern zusammen und da auch gute Deals machen, auch gute Finanzierung finden, wo ich sicherlich lange eine Schwäche hatte, war die Strukturierung dahinter, sei es steuerlich, sei es eine gute Softwarelösung aufbauen, das heißt, ich habe auf jeden Fall wachstumsschmerzen, was das anbelangt. Ich habe die letzten Partnerschaften häufig dann mit Partnern bin ich die

13:54 eingegangen, wo ich genau dies als Stärke zum Beispiel gesehen habe, dass ich wusste, reine Buchhaltungsthemen oder solche Themen, da habe ich jetzt Partner an der Hand oder an der Seite, die darin gut sind. Meinen eigenen Bestand manage ich in dem Sinne, dass ich eine, wenn man so will, eine Excel führe und die Monate checke, dass da die die Miete eingeht, also nicht so digitalisiert, wie es, wie es sicherlich sein sollte, aber ist über die Zeit gewachsen und da habe ich sicherlich noch Luft nach oben. Ich kann dir auf jeden Fall immocloud empfehlen, das benutzen wir über alle Gesellschaften tatsächlich ja auch und für uns eine super Lösung, also auch vor allen Dingen die automatisierte

14:30 Erkennung und alles so etwas, das ist jetzt. Genau, also ich. Ich habe es in dem in den Mehrfamilienhäusern haben wir auch auch in 2 Objekten immocloud, wo es dann zumindest schon mal der Verwalter nutzt, mein für meine eigenen Objekte habe ich es noch nicht aufgesetzt, aber das wäre mal ein. To do, das würde die anderen Objekte sind auf jeden Fall bei dir in der Fremdverwaltung richtig.

14:51 Ja genau und verwaltet der. Alle Einheiten, also alle 280 Einheiten oder Nein, machst du das dezentral? Genau. Wir haben verschiedene Hausverwalter, ja meistens dezentral. Genau, meistens ja. Super, bist du da zufrieden? Also Hausverwalter ist natürlich immer schwierig, man hört immer viel in der Branche, dass über die Hausverwalter gemeckert wird, das finde ich nicht ganz fair, weil es ja auch ein harter Job ist. Zum einen zum einen dann auch nicht so üppig bezahlt, meistens, wenn man sieht.

15:22 Sodass man da schon, finde ich, mit Augenmaß sprechen muss. Natürlich braucht man ein zuverlässigen Hausverwalter, der auch vor Ort regelmäßig ist und das in mittlerweile haben wir das auch bei all unseren Objekten so gewährleistet, aber natürlich wechselt man mal ein Hausverwalter oder ist auch mal nicht zufrieden, aber genau, ich denke es ist ein Job der auch Fachkräftemangel hat und somit. Ja, nicht ganz einfach ist zufriedenstellend zu zu lösen, weil häufig ist natürlich der Hausverwalter immer derjenige, der zwischen einem unzufriedenen Mieter, der sich bei ihm nur meldet, wenn was nicht funktioniert, und einem Vermieter, der eigentlich nichts hören möchte, dazwischen vermitteln möchte, muss und

15:59 zumindest der klassische Vermieter wie ich glaube, bei uns beiden ist es ein bisschen anders, wir betreiben das ein bisschen aktiver, aber die Vielzahl der Vermieter in Deutschland sind ja auch froh, wenn sie eigentlich nichts hören, und das ist eine undankbare Position, in der sich der Hausverwalter da befindet. Ich habe mal, ich habe mal von einem Hausverwalter gehört, dass seine Entscheidung, Hausverwalter zu werden, war relativ einfach.

16:20 Das ist ein Job, den jeder braucht und keiner machen will, dementsprechend ist er nie out of the Job, absolut, aber es ist natürlich viel Negativität, ne, das versteht man ja, weil die Mieter rufen ja natürlich nicht an und sagen ganz dämlich alles, es läuft alles super, toll, dass sie so einen guten Job machen, ne wir hatten die letzten 3 Jahre überhaupt keine Beschwerden, aber. Sondern die Mieter rufen natürlich nur an ne, wenn tatsächlich irgendwas passiert ist und irgendwas Negatives passiert ist und sich dann quasi der Druck erhöht ne und sei es die Heizung die ausfällt oder was auch immer ne was passiert wo dann natürlich sehr sehr schnell auch wieder agiert werden muss ne und deshalb

16:59 verstehe ich das auch und sag aber auch an dieser Stelle liebe Liebe Gründer, wenn ihr eine haushaltung gründen wollt macht euch keine Sorgen, Arbeit gibt es immer. Macht es irgendwie sexy, macht es irgendwie innovativ, macht es irgendwie schnell, macht es definitiv digitaler, nutzt zum Beispiel Immo Cloud, aber ich glaube, es lohnt sich tatsächlich, an diesem Thema dranzubleiben, weil der Hausverwalter an sich ja nicht wegzudenken ist, egal ob intern.

17:31 Also wir setzen jetzt mittlerweile quasi, dass ich auf interne Hausverwalter oder auf extern, ich glaube, man kommt um das Thema. Egal wie sehr du Digitalisierst nicht drumherum, weil selbst das digitale muss ja fachgerecht richtig aufgesetzt werden. Ne, die richtigen Verteilungen, die richtigen Schlüssel und müssen hinterlegt werden und auch überprüft. Werden müssen Anführungsstrichen, händisches Produkt, was man nicht vom Computer aus warten kann, also in der Immobilie braucht jemand vor Ort und das ist nun mal in in zweiter Instanz der Hausverwalter oder der Hausmeister, ja.

18:03 Super. Magst du noch ein bisschen was über diesen Deal, den du ja auch in Magdeburg gemacht hast, noch teilen, die Du mit Marco und Stefan gemacht hast für eine Mocation? Ja, kann ich. Kann ich gerne ein bisschen was zu sagen? Genau, wir haben da in 2021 ein Objekt erworben, was sicherlich der ein oder andere mitbekommen hat, weil es ja auch über Social Media ganz kontrovers diskutiert wurde.

18:24 Genau, wir haben im Prinzip 124 Parteien Haus mit 1600 Quadratmetern damals gekauft. Ja, hatten da ordentlich für uns was vor der Brust, was wir sanieren mussten, was wir mittlerweile auch abgeschlossen haben. Wir haben alle Wohnungen kernsaniert, das heißt alle Leitungen, alle Leitungen neu Heizsystem ausgetauscht.

18:49 Wir hatten ursprünglich Nachtspeicheröfen dort drin, haben mittlerweile eine Gas Hybridlösung, die Wärmepumpen haben wir oben aufs Dach gesetzt, also auch eine Recht. Ja, herausfordernde Lösung, die dort nötig war, weil die Wärmepumpen ja eine Geräuschkulisse von sich geben. Im Innenhof, der komplett geschlossen war, ist war das nicht möglich, so dass wir die Wärmepumpen aufs Dach gesetzt haben, dazu noch eine ganz normale Gasttherme und ja, also prinzipiell sehr happy, weil es auch einer der besten Lagen ist.

19:17 Auf dem Werder ist eine Insel zwischen einer Elbinsel in direkter Magdeburger Zentrumslage und haben da aktuell fast Vollvermietung jetzt einen Mieterwechsel, der gerade vollzogen wird. Genau dementsprechend auf jeden Fall happy mit dem Endergebnis, aber der Weg dorthin, den haben wir uns nicht so herausfordernd vorgestellt am Anfang wie er, wie er dann doch zu zu gehen war, weil das war noch die Hochphase 2122, als die Zinsen noch niedrig waren, die Baufirmen oder heizungs Firmen alle komplett ausgelastet waren.

19:47 Wahrscheinlich ist es immer noch ähnlich, aber zumindest damals, ich habe glaube ich 70 oder 80 Sanitärfirmen wirklich deutschlandweit abgeklappert. Weil es einfach im Bestand schwierig war, eine Firma zu finden, die Lust hatte, da eine Komplettsanierung zu machen, konnten Fördergelder auch mitnehmen. Genau dementsprechend, also aufgrund dieser erneuerbaren Energienanteile haben wir da noch von der Bafa ganz schöne Förderung bekommen.

20:14 Ich bin jetzt nicht nicht alle zahlen parat, wenn das gleich deine Folgefrage ist. Aber doch ist eigentlich ein sehr schönes Haus geworden und auch mit einem. Dezentralen Hausverwalter, der tatsächlich 50 Meter weiter sein Büro hat, also das sehr angenehm, weil er ständig mit dem Hund jeden Tag Gassi geht, am Haus vorbei, und das ist eigentlich so die die beste Konstellation, die man sich wünschen kann. Super und ich glaube, dass du eine riesen Lernkurve bei dem ganzen Thema hast.

20:39 Weil wenn du sagst, dass es nicht nur nicht nur irgendwie eine kleine Pinselsanierung war, sondern tatsächlich alle Wohnungen gemacht, da würde mich zu erinnern, dass sie auch Grundrisse verändert haben, absolut alles so etwas ne genau plus Heizungssysteme ausgetauscht plus plus plus, das ist eigentlich die Frage, was habt ihr nicht am Haus gemacht, ja. Ja, bin auch eigentlich nur das Dach nicht gemacht und ein paar Fenster waren noch OK, aber sonst haben wir eigentlich alles alles gemacht, sind aber auch teilweise ne ein paar Sachen. Haben wir auch immer noch vor.

21:05 Also ja, Hauseingangstür und so ein paar Kleinigkeiten, die macht man dann nicht sofort, weil man auch erst mal wieder guckt, dass ein bisschen Miete reinkommt, aber grundsätzlich ist am Haus ist nicht das Haus ist nicht mehr wiederzuerkennen. Ja, Wahnsinn. Ich freue mich auf jeden Fall. Das nächste Mal, wenn ich da bin, dass ich es mir mal anschauen darf. Na klar.

21:22 Und ansonsten haben verbindet uns ja neben der Liebe zu Immobilien tatsächlich auch noch ein anderes Thema, und zwar das Thema Ankauf. Ich hatte ja auch das Glück für Marco und Stefan. Immobilien anzukaufen, die sie zusammen mit Bodo und Martin angekauft haben. Mit einem großen Akquise Team von 10 Leuten und du machst das quasi nicht exklusiv, sondern tatsächlich für ganz, ganz viele Investoren mit deinem Unternehmen.

21:47 Richtig genau. Erzähl uns einfach mal ein bisschen zu. Genau also im Prinzip Immovisory habe ich 2018 gegründet, nachdem ich ein knappes Jahr auch in einer ähnlichen Position bei einem institutionellen Ankaufs Boutique. Firma gearbeitet hat, wenn man so will. Das war damals für amerikanische institutionelle Private Equity Firmen, wo wir für die wir Portfolien in Berlin aufgekauft haben, und ich war jetzt schon Section Manager eingestellt als quasi erste Prüfungsfront um Besichtigung vor Ort zu machen und zu schauen ob das Objekt sich gegebenfalls für die Fonds rechnen könnte.

22:22 Und hab dann im Zuge der Arbeit in dem in der Firma überlegt, warum gibt es solche Dienstleistungen eigentlich nur für große Gelder und nicht für Privatinvestoren, weil die Privaten, die müssen sich so wie ich damals bei meinem ersten Deal mühsam durch eine Standortauswahl, durch Besichtigung durchschlagen, Makler versuchen zu erreichen, die nicht zurückrufen oder die dann anrufen, wenn man gerade arbeitet. Und das war sehr, ist sehr mühsam für Menschen, die in die Immobilien investieren wollen, weil die meisten Menschen, die in Immobilien investieren sind erfolgreich haben vielleicht Familie und ja wenig Zeit, sich um Ankauf zu kümmern, und das war im Prinzip der Gründungsgedanke für Immovisory, das heißt, Wir nehmen den den

22:59 Einkaufsprozess komplett in Anführungsstrichen in die Hand, führen also unsere. Mandanten da durch, dass wir Objekte recherchieren, Strategieausarbeit mit den Mandanten zusammen Besichtigung vollziehen, meistens erst mal alleine. Häufig kommen dann die Mandanten zur Zweitbesichtigung oder vor dem Notartermin noch mal mit zu einer zu einer Folgebesichtigung, prüfen die Unterlagen, verhandeln mit der Verkaufsseite, bereiten die Finanzierung auf und vor und schauen, dass wir da auch die besten Banken zu dem Vorhaben und zum Kunden finden und begleiten so bis zum eigentlichen Notartermin auf erfolgsabhängiger Basis. Genau also.

23:32 Also Immobilien, Shopping as a Service, könnte man sagen. Kann man so. Sagen genau wir. Sind die menschliche Kompetente zu solchen Crawlern wie Think Immo oder Immometrica, das heißt, die liefern natürlich erst mal Ergebnisse. Unter anderem ist das auch eine Quelle, die wir natürlich auch schon mitnutzen, aber häufig, ich weiß nicht, wie oft du sie nutzt und kennst, aber.

23:51 Dann stimmen die die Mietangaben dort nicht. Die Flächen stimmen nicht, dann erreicht man den muss man ja auch trotzdem erst mal den Verkäufer erreichen, häufig bei einem guten Deal ist man dann Nummer 45, die anruft so und das ist natürlich als autonormalverbraucher sag ich mal schwer, dann sich bei den wirklich guten Deals auch durchzusetzen. Erst versuchen wir durch n Team von 7 Leuten die es Vollzeit machen zu lösen für unsere Mandanten ja. Und wie ich das richtig verstanden hab, machst du das ja nicht nur für einzelne Wohnungen, sondern tatsächlich auch für ganze Mehrfamilienhäuser. Genau, also wir sind Schritt für Schritt mit unseren Kunden mitgewachsen.

24:23 Die meisten Immobilienkäufer sind ja so überzeugt von dem Thema, dass sie das nicht nur einmal machen, sondern gerade diejenigen, die dann erfolgreich in ihrem Hauptjob sind, die haben immer wieder weiteres EK oder wachsen auch in ihrer Bonität, sodass dann aus dem damaligen Fokus Eigentumswohnung mehr und mehr auch ein Mehrfamilienhausfokus wurde, muss fairerweise schon immer noch sagen, irgendwo bei 2, zweieinhalb Millionen sind dann die meisten unserer Kunden raus, das heißt, es sind jetzt nicht die. 20 Parteienhäuser am kudamm, die wir uns anschauen, sondern Berliner Stadtgrenze 1,2 Millionen irgendwie 10 Parteien. Solche so, so eine, so eine Voluminas, da haben wir mittlerweile einige Kunden, die

25:01 wir betreuen, aber schon, aber auch immer noch genügend und viele, die einfach nur 2345 Eigentumswohnungen für die Altersvorsorge kaufen, ja. Und was ich ganz gut finde, dass du es halt alles aus deiner Hand machst, dass du nicht nur ein Deal findest, sondern dass tatsächlich auch über die Finanzierung. Ne, dass du auch die Strukturierst für die Kunden und quasi ja eigentlich den Kunden ja noch bis zum Notar trägst. Ne und ihm einfach so einen kleinen Anschub für dieses Thema dann auch die Faust, ne?

25:27 Genau, also tatsächlich auch in Anführungsstrichen nur bis zum Notar. Danach haben wir natürlich ein Netzwerk an Handwerkern und ähnlichen Dienstleistern, die wir dann auch gerne zur Verfügung stellen oder auch weiteren Optimierern, wie du es bist. Aber. Ja, und ich sag mal, man muss gucken, was man ab was man leisten kann.

25:43 Mit einem kleinen Team und deswegen in Anführungsstrichen nur der Ankaufsprozess, aber der ist schon zeitintensiv und aufwendig genug. Gerade das Thema Finanzierung ist in den letzten 24 Monaten extrem herausfordernd geworden durch die volatilen Zinsen und auch höheren Zinsen und dann noch die, ja ich sag mal Bankenlandschaft, die restriktiver geworden ist, führt das dazu, dass zwar viele neue Kunden auf uns zukommen und auch das Thema Finanzierung gesondert bei uns Anfragen, aber ist natürlich.

26:09 Auch herausfordernd ist da dann gute Lösungen zu präsentieren, weil die meisten Investoren halt schon noch Erwartungshaltung haben, die von den Jahren da vorgeprägt sind. 100%, Finanzierung, 110%, Finanzierung sind natürlich auch ganz kompetitiv, also das ist schon ja einerseits schön, dass sich mehr Leute um Alternativen bemühen und nicht nur noch nicht immer nur noch zur Hausbank gehen wie früher, aber natürlich trotzdem im Ergebnis für uns auch herausfordernd, weil man viel mehr Gespräche mit Banken führen muss, um zu mehr Ziel zu kommen als früher. Klar, logisch.

26:37 Wenn man die Dienstleistung nutzen möchte, wie erreicht man dich denn? Und Immovisory? Ja, also in der Regel über die Website ist einfach das einfachste. Man kann dort ein Erstgespräch buchen, das heißt, es ist www.immovisory.de einfach zu merken. Alternativ sind wir auch bei Instagram aktiv, sage ich mal. Jetzt nicht nicht jeden Tag posten wir nicht jeden Tag was, aber sind schon auch recht aktiv bei Instagram. Ganz normal unter dem Hashtag immovisory. Ja und sonst je nachdem würdest du wahrscheinlich auch Kontakt herstellen.

27:11 Falls dich jemand fragt, also jederzeit ja insofern über die über die verschiedenen Kanäle sonst klar e Mail und so weiter aber brauche ich glaube ich nicht alles nennen, hier kann man uns sehr gerne kontaktieren. Verlinken wir auf jeden Fall in den in den Show Notes drinne. Wenn solche Geschichten dich tatsächlich interessieren und du begeistert bist und auch deinen ersten Deal machen möchtest, dann möchte ich dir an dieser Stelle natürlich das Buch empfehlen.

27:35 Dein erster Deal? Das ist mein erstes Buch und da gibt es ganz, ganz viele andere Investoren, die so wie Tobi ihre ersten Deals vorstellen und dich auf ihre Reise mitnehmen, wie sie angefangen haben und wohin sich das Ganze entwickelt hat. Es gibt es bereits jetzt zum bestellen überall, wo es Bücher gibt, unter anderem bei Amazon dein erster Deal?

27:55 Wir freuen uns auf Deine erste Bestellung, ein bisschen Werbung in eigener Sache, absolut absolut der. Wo führt dich dein Weg noch hin? Dein Immobilienweg ist bei den 300 Einheiten Schluss, reicht das jetzt und du sagst dir fantastisch oder willst du da ein paar Nullen ranhängen? Ja, also tatsächlich ist es so, dass ich jetzt schon mir darüber auch Gedanken mache, weil mit jedem weiteren Objekt man sich natürlich auch wieder neue neues Handling und neue Arbeit einkauft und gleichermaßen die Immobilien einfach ihre 45 Jahre meistens brauchen, bis sie dann auch richtig laufen.

28:34 Und dann muss man halt irgendwann überlegen. Meiner Meinung nach ist es irgendwann sinnvoll, das ein bisschen den Fuß vom Gas zu nehmen, weil viele von uns immobilienvestoren haben, das ja mal mit dem Gedanken gestartet, sich etwas finanzielle Freiheit oder auch Gelassenheit zumindest aufzubauen, wenn man die ganze Zeit voll auf dem Gas stehen bleibt, dann tritt diese Gelassenheit nicht ein, weil es werden einfach nur die Summen größer und im Gegenteil, es wird sogar auch noch risikoreicher, glaube ich, wenn man immer größer wächst dementsprechend. Ist bei mir schon ja reif.

29:04 Der Gedanke, dass etwas mehr im Bestand jetzt zu arbeiten, um dann zu sagen, ausgewählt noch Sachen sich anzuschauen und auch anzukaufen, aber vielleicht dann auch mal. Ich glaube, der Daniel Kleinert hat es ähnlich mal formuliert von Emocation sich von den etwas schwächeren Standorten zu trennen, um dann eine eine oder 2 schöne Immobilien vielleicht nicht ganz so hoch beliehen zu haben in in einem besseren Standort, auch das könnte ich mir vorstellen, das ist bestimmt noch ein paar Jahre weg, aber. Aber ja nicht mehr Masse ist King, sondern jetzt nur noch ausgewählt wachsen.

29:38 Gerade weil jetzt im Ende letzten Jahres auch noch mal 2 große Deals dazukamen, das heißt durch die nächsten 23 Jahren habe ich genug zu tun mit diesen Einheiten und und dementsprechend ja gucken, dass man Aufsicht fährt und spätestens ab Mitte 40 auch vielleicht dann. Sich in diese gelassenheitsphase mal irgendwann eintreten kann, ja und und nicht dauerhaft nur mit 100 80er Puls fährt und dann nur Vermögensbestände für die Kinder aufbaut, das ist glaube ich dann auch nicht sinnvoll. Ja, aber dazu muss man auch sagen, dass 300 Einheiten ja auch wirklich schon ein dickes Brett sind und dass das ja am Ende des Tages auch extrem viel Arbeit ist. Genau das war diese finanzielle Gelassenheit. Auf der einen Seite, die ich

30:20 glaube, die spürst du vermutlich im Vermögensaufbau jedes Jahr, wo du siehst, ne wie viel getilgt wurde. Auf der Tilgungsseite, das muss man sich häufiger vor Augen führen, das ist tatsächlich klasse. Und aber 300 klingt jetzt auch wieder mehr als es ist. Also ich sag mal. Es sind ja nicht 300 Einheiten in Berlin Mitte, sondern nur ein kleines kleiner Teil davon in A lagen und schon ein Großteil in in C oder wie auch immer man den erweiterten Speckgürtel von Berlin definieren möchte.

30:45 Aber EAC lagen würde ich es, würde ich es titulieren und das die machen wie du genau richtig sagst sehr viel Arbeit und sind trotzdem vom Volumen her noch zu klein um jetzt da ein Team von zu bezahlen. Ich könnte mir jetzt nicht Hausverwalter in Haus anstellen und ein Asset Manager und dann sagen Ihr macht das schon und. Dementsprechend ja ist das immer noch eine Frage wie ne, wenn man da den nächstgrößeren Schritt machen wollen würde, müsste man ein deutlich größeres Team aufbauen und ja ich habe ein Team im im Transaktionsbereich ist. Das ist ist erst mal ausreichend an Komplexität sage ich mal. Hundertprozentig, und da mache ich ja auch ein fantastischen Job, ne.

31:24 Also ich kenne ja einige deiner Kunden und einige deiner Kunden sind ja sogar schon auf 1500 Einheiten skaliert oder mehr, sogar mittlerweile ne. Haben, wo man schon sagen kann, so absoluter Wahnsinn wie sich das bei denen entwickelt hat. Also du ja auch viele viele, viele Deals reingepackt. Genau also von den 1500 sicherlich jetzt nicht die Mehrheit, aber da haben wir auf jeden Fall einige Deals zu beigetragen, aber vor allen Dingen haben wir einen Großteil der Finanzierung gemacht für den genannten Kunden, ja.

31:53 Genau wie wie bist du eigentlich damals auf das Thema Immobilie gekommen? Du hast. Du hast erzählt, da kannst du am Anfang, dass du da aus der Finanzkrise etwas gelernt hast. Richtig genau. Also ich hab im Prinzip, wenn man so will, dass meine Oma hatte mir n bisschen was vererbt und meinte das fürs Studium dann typisch wie man mit 18 ist hab ich das dann all in auf Aktien gesetzt, dann hat es die ersten anderthalb Jahre gut funktioniert, ich hab es verdoppelt dachte ich bin der King so mit 18 ist ist man ja leichtgläubig.

32:25 Und hab dann aber aus dem verdoppelten Geld auch wieder 80% oder 90% Verlust gemacht. Insofern zum Schluss ist kaum was übrig geblieben, außer dass ich mir Gott sei Dank ein kleines Auto davon gekauft hatte. Also so ein Golf gebraucht jetzt nichts Großes, aber zumindest das konnte ich nicht verzocken. Dann den Golf so, dann hab ich das war dann mein Learning in in in dem Sinne, dass ich gesagt hab, OK, das war zwar ein schöner Ritt und Schönes in Anführungsstrichen was heißt schön, ist aber Lehrgeld.

32:49 Und besser das dann mal mit mit einer kleinen fünfstelligen Summe das Lehrgeld zu zahlen, als später mit 200000 oder wie auch immer. Und dementsprechend hat ja meine Oma mir da insoweit geholfen, dass ich aus diesem Lehrgeld dann die Schlüsse ziehen konnte, dass ich gesagt habe, ich muss mehr Entscheidungsspielräume bekommen und entwickelt und Einflussmöglichkeiten auf meine Investments plus als ich dann verstanden habe, was der Hebeleffekt ist und die steuerlichen Möglichkeiten für Immobilienunternehmer.

33:15 Das war dann für mich wieso ein aha Erlebnis und Offenbarung. Das heißt, als dass ich, als ich das erst mal verstanden hab, wusste ich, OK, Immobilien muss der Weg sein, weil das ist der schnellste Weg um planbar und mit eigenem Einfluss sich ein eigenes Vermögen aufzubauen. Klar, beim Aktienkurs kannst du nur zuschauen, ne wie er sich entwickelt und dann bleibt dir im Endeffekt nur der Verkauf ne oder der neue Nachkauf oder ähnliches. Aber du kannst den Aktienkurs nicht beeinflussen. Genau den Immobilienwert kannst du aber ganz aktiv beeinflussen und das ist auch einer der Gründe, warum ich mich für Immobilien entschieden habe und auch da einfach sage, da baue ich mir die größte Kompetenz auf

33:54 und nach Kompetenz sollte man meines Erachtens auch investieren. Absolut absolut. Wenn es bei jemandem Aktien sind und bei jedem die Aktienkompetenz äußer ist. Gibt es auch, ja. Feel free, ne. Und ein bisschen mache ich ja mittlerweile auch wieder ne. Also es ist dann irgendwann verrückt zu sagen, man hat 99% seines Vermögens alles nur in Immobilien, das ist wahrscheinlich auch nicht gesund, aber es ist ja ein sehr kleiner Teil.

34:16 Du traust dir nun sehr, sehr viele Investoren, die auch an ihren Anfängen stehen. Und ich glaube, die können auch sehr dankbar sein, dass du sie quasi betreust, weil mit Sicherheit hast du in deiner Karriere den ein oder anderen Investitionsfehler auch schon gemacht oder einfach Fehler im Prozess gemacht, wo du deine Kunden vorbewahrst.

34:36 Was sind denn so deine deine Top Ratschläge für deine Kunden, wo du sagst, Hey, diese Fehler gerne vermeiden, habe ich schon für euch erledigt. Ja, guter Hinweis also. Ja, ich sag mal, es gibt ja das Sprichwort, Eigentum verpflichtet, das heißt, jeder Käufer sollte sich nichtsdestotrotz Bewusstsein, dass ein Eigentum oder eine Immobilie dann schon verpflichtet, sich damit auseinanderzusetzen. Es gibt ja so Anbieter, die dann so ein rundum sorglos Paket anbieten, aber das ist eigentlich immer, rechnet sich nie und ist viel zu teuer in der Gesamtkosten Betrachtung. Dementsprechend muss man einfach, wenn man mit Immobilienvermögen aufbauen will, muss man sich Bewusstsein, dass es etwas Arbeit nun doch

35:17 auch ja benötigt, sei es, dass man es dem Stahlberater auch vernünftig aufbereitet, weil wenn man sie die Kosten nicht richtig absetzt, dann hat man einen Großteil des Hebels schon schon verloren oder die Abschreibungsmöglichkeiten ja darüber hinaus Fehler kann auch sein, sich zu viel zuzutrauen, wenn man. Man muss realistisch bleiben, dass man komplette Sanierungs und projektierungsprojekte ja nicht nicht zu blauäugig reinspringen.

35:46 Ne, also ich hatte ja eingangs erwähnt, ne mit Marco und Stefan das Haus in Magdeburg hätte ich das alleine gekauft, ne dann mit dem heutigen Eigenkapital könnte ich so was wahrscheinlich alleine kaufen, aber nur den Ankauf. Ja, so und währenddessen hatten wir schon Phasen, wo wir auch Liquidität brauchten und irgendwie, da war ich sehr dankbar, dass ich starke Partner neben mir hatte, die das dann auch zwischenzeitlich begleiten konnten und das kann auch sehr herausfordernd sein beziehungsweise könnte ein Fehler sein, der dann dem ein oder anderen auch das Genick bricht. Dementsprechend sollte man, wenn man sich mit sanierungs Objekten beschäftigt, immer deutlich mehr kosten und längere Zeit einkalkulieren und Zeit ist auch

36:28 Geld, weil solange man keine Mieteinnahmen hat. Frist, Frist. Einen die die, die die Zinsen auch wenn man noch nicht tilgen muss wenn man ne gute Bankfinanzierung hat hat man das Glück vielleicht noch nicht tilgen zu müssen, aber allein nur die Zinsen können schon können schon heftig reinknallen dementsprechend.

36:42 Ja das war sicherlich n Punkt was ich auch in der gelernt hab, ich hatte wir hatten auch mal ein Objekt oder wo wir längere Zeit Leerstand hatten und ich hatte Leerstand nie so richtig auf der Uhr. Aber ich dachte, OK, den behebt man den Leerstand und dann ist es eine Mieteinnahme. Aber wenn das nicht sofort möglich ist, aus verschiedenen Gründen gibt es ja immer wieder Gründe, dann kostet Leerstand auch richtig Geld und das steht auf den meisten Mieterlisten oder Excel Tabellen erst mal so nicht drauf.

37:05 Ja wenn man kalkuliert halt für den laufenden Betrieb, aber Leerstand kostet halt zwischenzeitlich richtig richtig Geld und man hat irgendwelche Grundgebühren zu zahlen für Grundversorger oder Zählergebühren oder Rauchmelder Miete oder sonstige Grundsteuer was auch immer es gibt so viele Kosten die einfach weiterlaufen und.

37:23 Und wenn man den Leerstand halt nicht nicht kurzfristig behoben bekommt, ist das Geld, was in den meisten Kalkulationen zu wenig berücksichtigt wird. Ja, das sind jetzt speziell natürlich Sanierungsprojekte, dementsprechend Gott sei Dank für viele unserer Kunden, denen schlagen wir sowas erstens gar nicht erst vor oder sie haben es auch von sich aus nicht direkt auf dem Schirm, aber es gibt ja den einen oder anderen, der dann sehr optimistisch ist und so ähnlich wie ich damals mit den Aktien vielleicht sich gleich dann zu viel zutraut, ja, da gehe ich schon sehr, sehr offen ins Gespräch mit mit solchen Kunden Ideen. Was würdest du sagen?

37:51 Was hast du? Welche Lektion hast du aus deinen Fehlern gelernt? Sich Partner zu suchen, auf jeden Fall. Und wo sich am besten die Stärken ergänzen. Also wie gesagt, ich bringe halt stärken im Ankauf für eine Finanzierung und mit was ja schon mal ein Großteil der Wertschöpfung am Anfang ist. Aber die Wertschöpfung kann nach hinten raus natürlich noch noch deutlich tiefer gehen, und da hat man am besten Partner, die sich damit gut auskennen und auch Lust drauf haben.

38:20 Mein eben besprochener Deal. Magdeburg ist vielleicht so ein Beispiel. Ne der Ankauf war war Top, die Finanzierung war wie sie damals halt war war in Ordnung, aber ja ich habe eine WG jetzt über 12 Jahre oder 13 Jahre so laufen lassen, klar da waren wahrscheinlich schon zig Wechsel, aber die hätte ich weiter optimieren können, habe ich nicht gemacht, weil ich mich auf andere Sachen fokussiert habe hätte ich jetzt eine Partnerstruktur gehabt die das gleich so mit im Blick gehabt hätte, hätten wir das sicherlich anders, wäre mir das anders angegangen.

38:45 Und dementsprechend die größeren Voluminas habe ich mit Partnern gemacht, wo wir uns soweit ergänzen, dass dass die, ja ich würde es nicht sagen, Schwächen. Aber zumindest da, wo ich keine Stärken habe, jemand anders mit mit drin ist, der dort eine Stärke, eine Stärke mit einbringt. Da bin ich tatsächlich auch ein riesengroßer Fan von und so machen wir das auch bei bei uns, weil wir haben ja ein VA Team aufgebaut. Mit der Lieben Anni, die daraus quasi ein ganzes Unternehmen gemacht hat, wo sie uns mit virtuellen Assistenten unterstützt.

39:14 Und da konzentrieren wir uns auch darauf, dass wir bei den virtuellen Assistenten die Stärken finden und quasi die Aufgaben so zu teilen, dass sich die die virtuellen Assistenten, die in irgendeinem Punkt sehr, sehr gut sind, einfach wirklich darauf konzentrieren, zum Beispiel die Liebe Vera ist Top im Telefonieren, was macht sie, sie macht natürlich nur die Telefonate für uns sie. Sette Termine ne, sei es bei den Mietergesprächen oder bei anderen Themen und konzentrier dich halt genau darauf, was halt ihre Stärken sind und ich glaube das ist also das kann ich mit dir, das kann ich nur so bestätigen, das ist der beste Weg den du gegangen bist.

39:50 Ja, und und stark. Das in dem Bereich finde ich es super beeindruckend, wie viele Investoren oder auch Unternehmer mittlerweile das VA Thema oder virtuelle Assistenten aktiv in ihren Prozess mit einbauen. Ich hatte es glaube ich eingangs erwähnt, dass die Struktur nicht unbedingt meine Stärke ist und dazu zu Struktur gehört ja sowas genauso, deswegen habe ich bisher noch keine Erfahrung mit virtuellen Assistenten und sollte mich sicherlich noch mehr damit auseinandersetzen.

40:13 Anni, du kannst dich bei ihnen melden. Nee, also bei uns ist es tatsächlich ein Game Changer. Ich habe es gelernt, bei Emocation auch tatsächlich, und zwar beim Abschlussworkshop von Emocation und bei dem Vortrag von Markus Beford er hat ja, glaube ich, 60 oder 80 virtuelle Assistenten, die für ihn arbeiten.

40:35 Also wirklich ein riesen riesen Netzwerk, ne und da habe ich es tatsächlich so für mich übernommen und gesagt OK alles klar, man muss dann hier anfangen und hab dann die Liebe Anni überzeugen können sich in dem Bereich selbständig zu machen und sie war quasi da da da gab es noch 0 Einheiten bei uns ne und jetzt führt sie halt ein Team von 10 von 10 virtuellen Assistenten und das nicht nur für uns, sondern auch für andere Top Immobilieninvestoren.

41:02 Und das hat sich für sie gut entwickelt. Für uns natürlich auch gut entwickelt, weil wir einfach on demand abbrechen können, aber wirklich, wenn die Arbeit gebraucht wird, dann wird abgerechnet und es wird immer was gebraucht. Das ist ja auch. Also da habe ich auf jeden Fall auch noch Luft nach oben in diesen Bereichen. Na ja, teilen wir gerne.

41:24 Gibt es denn bei dir einen Punkt, wo du sagst, deine bevorzugte Investmentstrategie und. Auch speziell auch gerade für deine Kunden. Würdest du sagen, lieber Kunde, kannst du natürlich nur da drauf machen, nur das oder sagst du feel free? Wir unterstützen dich bei allem. Also bei allem in dem Sinne unterstützen wir natürlich schon, aber der der Fokus ist natürlich mehr und mehr in die Standorte gegangen, wo ich gemerkt habe, die Leute sind erfolgreich oder wir sind selber auch erfolgreich und ich. Durch die gestiegenen Energiepreise und allgemein die gestiegenen Nebenkosten und auch mehr Sanierungsauflagen durch die Energiewende tun sich die d Standorte schwer. Und wenn man jetzt mal die

42:12 Brille aufsetzt damals, also ich bin aus Hamburg, habe ich ja losgelegt, da ist natürlich der Osten war damals großteilig d Standort so der die von mir ausgewählten Standorte funktionieren schon noch weil die man kriegt da jetzt seine 7 8€ in der Vermietung. Aber es gibt ja noch genug d Standorte wo man immer noch bei 4 5,00€ rum um Knappst und davon habe ich auch noch ein 2 Objekte im im Portfolio und solange die vermietet sind geht das so mit Ach und Fach und auf dem Papier sieht der Faktor eigentlich ganz attraktiv aus, aber da muss nur mal eine Sanierung sein, da muss nur mal der Stand sein, das fängt so ein Objekt dann nicht auf mit 4 5€ Sanierung vermietungspotenzial. Steckst ja in der in der

42:51 Sanierung ähnlich viel wie in Berlin, aber in Berlin springst du von 8€ Vermietung auf 16 1718 wie auch immer, Potenzial zumindest und in in ja in manchen d Standorten springst du gar nicht, da hast du zu 5,00€ vermietet, musst du 20000 theoretisch in die Wohnung investieren um sie wieder fit zu machen und kriegst wieder nur 5€ in der Vermietung und hast Nebenkosten von 43 bis 4€ wenn es schlecht saniert ist schlecht energiestandard das das. Ja, es frisst jegliches Mietsteigerungspotenzial auf, die die hohen Nebenkosten und und dann am besten noch gasetagenheizung.

43:21 Dann ist komplett der Ofen aus, weil die kostet schnell immer 67 8000€ wenn man die tauscht. Ja es spielen die kleinen Wohnungen oder die Wohnungen dann nicht rein, wenn die irgendwie 2 300€ Nettokaltmiete im im im Monat reinholen ja das ist auf jeden Fall ein Learning was sich wo ich vorhin in Anführungsstrichen ein bisschen warnen muss und wo ich jetzt nicht weiter wachsen würde in dem Segment.

43:43 Und dementsprechend haben wir uns jetzt aus Berlin heraus im Speckgürtel fokussiert, wo man mittlerweile ja auch zweistellige Mieten ohne weiteres bekommt und wo das einfach ja schön funktioniert mit dem Mix aus noch erschwinglichen Kaufpreisen pro Quadratmeter, aber schönem Mietpotenzial. Welche Kriterien würdest du denn entscheiden? Wann ist es no deal?

44:04 Wann ist es der Deal? Was sind deine wichtigsten Kriterien? Ja, also auf jeden Fall auch die, die Zukünftige, das zukünftige Vermietungspotenzial, dass man da aus einem underrent Situation auch über die Zeit auch einen vernünftigen Cashflow dann machen kann, das heißt, das Potenzial auf eine zweistellige Miete pro Cordabeter muss irgendwo erkennbar sein in den nächsten Jahren, sonst fressen die Nebenkosten einen einfach Stück für Stück auf.

44:33 Ja, und darüber hinaus würde ich auch wahrscheinlich jetzt bei Energiestandards, die zu zu schlecht sind, auch vorsichtig werden. Glasetagen Glasetagenheizung bin ich zurückhaltend geworden, alles was schlechter als f ist oder wo noch einfach verglaste Fenster oder ähnliches, das gibt es sozusagen nicht mehr viel, aber das sind Sachen, da würde ich zurückhaltend sein auf jeden Fall.

44:54 Und bei der Lage würdest du jetzt dann in Zukunft. Ja und mehr in A und B Standorte investieren. Genau, also einfach aufgrund dessen, weil ich n bisschen mehr Schwerpunkt in den C Standorten habe, oder ich sag jetzt mal der erweiterte Berliner Speckröte ist für mich n bisschen wie ne C Lage je nach Entfernung zu Berlin B oder C würde ich jetzt schon eher in den etwas besseren Standorten gucken, weil in Anführungsstrichen potenziell Cashflow Objekt hab ich genug im Portfolio ja ist ne man kann nur ein Schnitzel essen, das heißt wenn ich die jetzt sauber zu Ende entwickelt habe, dann ist der Cashflow irgendwann auskömmlich.

45:27 Jetzt würde ich eher etwas mehr wertsteigerungs oder einfach solide gute bessere Lagen noch hinzukaufen. Ja, was würdest du denn sagen? Was ist der beste Eigenkapitalmix, also wieviel Eigenkapital sollte man in Deals reinbringen und wie hast du es in der Vergangenheit gemacht? Also solange man wenig Eigenkapital zur Verfügung hat, und das ist leider sehr lange ein Problem, immer so hoch wie möglich hebeln und das verstehe ich.

45:52 Deswegen kann ich auch meine Kunden immer so nachvollziehen, weil wir es ich das ja selber nicht anders gemacht habe. Beim Eigenheim natürlich dann ein bisschen anders. Da braucht man, also kann man nicht so viel steuerlich abschreiben. Dementsprechend sollte man sich es auch leisten können. Ein Eigenheim ist erst deutlich später in der in der Reise ein sinnvoller Kauf, so dass man da dann auch mit mehr Eigenkapital agieren kann.

46:13 Ja und sonst? Bei den bei den Investitionsobjekten weiterhin so viel wie wie geht und das wäre schon schon mein Ansatz, weil häufig sind die Banken sowieso der doppelte Boden, die Banken prüfen noch mal für einen. Die gucken sich alle Unterlagen an. Es gab immer wieder Banken, die haben Sachen gesehen, die ich nicht gesehen habe.

46:32 Dann hat man den doppelten Boden, dass die Banken für eine Kapitaldienstbetrachtung machen, das heißt, die gucken schon selber drauf, dass das Objekt sich einigermaßen trägt. Ja, Kaufpreise gucken sie auch noch im Zweifelsfall, also die Banken sind schon sehr hilfreich, Kontrollinstanz in dem ganzen, aber wenn eine Bank dann die Finanzierungshöhe mitgeht, sei es jetzt 9095 oder auch 100%, dann sollte man das meiner Meinung nach schon nutzen, weil der Sprung zwischen. 80% Finanzierung 100% Finanzierung die Ersparnis, die man im Zinssatz ist, ist, ist es meistens nicht wert, den großen Eigenkapitaleinsatz dann noch zu tätigen, als häufig zwischen 15 Basispunkte vielleicht mal 02 irgendwie in der Richtung ist.

47:07 Das ist jetzt meiner Meinung nach nicht wert, dann höhere Eigenkapitalquoten reinzubringen. Also so viel Eigenkapital wie nötig, aber auch nicht mehr. Genau. Und bei dem Thema? Herausforderung gab es irgendeinen Punkt wo du sagst, das war wirklich so deine größte Herausforderung auf dem Immobilienweg? Ja, gute Frage.

47:33 Also immer wieder dran bleiben, weil die Probleme hören nicht auf. Das ist sicherlich ein Thema, wo man immer wieder sagt okay man muss einfach, man hat den Handwerker das. Auftrag vergeben und es ist immer noch nicht gelöst. Oder es dauert noch mal länger oder der Mieter hat immer noch weitere Mängel.

47:51 Also es gibt immer wieder Themen, wo es schon mühsam ist, aber ich glaube, da gibt es auch den ein oder anderen im im Social Media Bereich. Wir sind die Hausverwalter für die Bank, wenn man so will und es ist unsere Aufgabe die Probleme zu lösen, ja da muss man auch dranbleiben und sozusagen ja mal, sagt der Stefan von Immocation auch immer so schön ist ein Long Game und dranbleiben.

48:11 Committed bleiben sich auch Bewusstsein, dass das, was man auf den Weg, auf den man sich jetzt hier gemacht hat, der ist nicht in 34 Jahren vorbei, sondern das ist im im Gesamtkontext die die größte Herausforderung. Und dann gibt es natürlich immer wieder teilschritte, Verkäufer, nee, Käufer zahlt nicht, Bank ist nicht erreichbar, Deadlines gerissen, versuchen die Menschen untereinander zu handeln, Makler vertrösten oder versuchen. Weiterhin den Deal zu retten, obwohl er auf der Kippe steht. Also es gibt eigentlich auf der ganzen Journey ständig Herausforderungen, aber das ist halt das Game eines Immobilienunternehmer, die alle handeln zu können, ja. Und tatsächlich, bei dir ist es sogar so, dass du es ja nicht nur für dich selbst machst,

48:52 sondern auch für andere mit einem ganzen Team. Ne, genau so. Du Multiplizierst eigentlich die Themen, ja. Genau, genau also im Prinzip die Probleme, die ich gerade beschrieben hab mal mal 20 weil wir haben halt immer wieder Kunden, die genau diese Journey durchlaufen und auch da läuft nicht immer alles stressfrei, weil es gibt ja wir sind ja abhängig von Banken, von Maklern, von Gutachtern, ja dementsprechend, die sind auch alles Menschen und. Die Regulatorik wird immer größer, dementsprechend wird alles schwieriger und wir, wie du richtig sagst, wir durchlaufen die Probleme häufiger, was der Vorteil ist, dass wir dann die Situation selten zum ersten Mal sehen, also können auch n bisschen

49:27 gelassener auf Sachen reagieren und auch n bisschen zuversichtlicher und selbstbewusster bei der ein oder einer Situation wo es entscheidend ist selbstbewusst oder zuverlässig zu wirken oder zu signalisieren. Aber natürlich hat man dadurch auch dauerhaft nen nen guten Puls und ne gute Geschwindigkeit drauf.

49:44 Ja. Das kann ich mir sehr, sehr gut vorstellen. Wenn dich solche Storys wie die von Tobias faszinieren und du mehr davon haben willst, dann freue ich mich, wenn du ein Like da lässt. Natürlich, wenn du den Kanal abonnierst und gerne auch kommentierst und Fragen stellst, wenn du es gerade hörst, dann kannst du auch zu youtube Wechsel noch mal und dort die Folge auch noch mal direkt kommentieren und wir beide beantworten die Fragen dort super super gerne bei dem Thema Marktschwankungen, das würde mich noch mal interessieren, du hast ja, du bist ja quasi hast angefangen, weitaus früher als ich mit dem Thema Immobilien, ich habe nur eine gute Zeit und dann. Schwierige Zeit und dann eine

50:25 herausfordernde Zeit erlebt. Du bist ja quasi gestartet, eigentlich aus einer schwierigen Immobilienzeit in Immobilien, hast ja dann einmal komplett über mehr als ein Jahrzehnt tatsächlich oder ein Jahrzehnt auf jeden Fall die die Hochzeit quasi mitgenommen. Wie hast du diese Marktschwankungen erlebt und und was hat das, was hat das mit dir gemacht und was, was rätst du anderen, wie sie sich auf Marktschwankungen vorbereiten sollten?

50:53 Ja, also im Nachhinein ist man natürlich immer schlauer. Und klar, ich hätte damals viel, viel mehr mehr zutrauen sollen, ich hätte doch in Berlin kaufen sollen, obwohl ich ich habe bestimmt 20 Besichtigungen in Berlin gemacht und dann in Magdeburg gekauft. Natürlich kann man dann immer schlauer sagen, was man hätte besser machen können.

51:08 Gut war, dass ich ins Doing gekommen bin, das ja, das kann ich auf jeden Fall allen raten, einfach mal anzufangen, es ist egal ob der erste Deal. Ne der Zins dann 3,36 ist oder 3,51 einfach ins in die Umsetzung kommen. Das würdet ihr in 10 Jahren wisst ihr merkt ihr den Unterschied nicht mehr und am Anfang zerbricht man sich zu lange den Kopf über diese ganz ganz kleinen Feinheiten und Stellschrauben ja dann bei bei meinen Punkten, ich hätte wahrscheinlich nicht mich aufs Studium und in den Zwanzigern auf Good Life konzentrieren sollen, sondern hätte vielleicht direkt. Mehr machen sollen.

51:41 Gründen sollen mir Ko Investoren suchen sollen und einfach Vollzeit das machen sollen, dann hätte ich wahrscheinlich jetzt an alles ne 0 dranhängen können, wo wo wo ich gerade stehe, aber mir war es in den Zwanzigern wichtig zu leben und meine Persönlichkeit weiterzuentwickeln, im weitesten Sinne. Dementsprechend kann ich mir das eigentlich als Vorwurf nicht nicht gelten lassen.

52:01 Ja und ich du sagst jetzt über ein Jahrzehnt, das ist zwar grundsätzlich richtig, aber natürlich die ersten 2 Wohnungen. Gesamtkaufvolumen waren da knapp 80000 dazwischen war ja 56 Jahre noch drin. Dementsprechend, so richtig eskaliert bin ich ab ab 2017 18 und das sind ja immer noch 8 Jahre sage ich mal, sodass ich die Endphase des Booms auf jeden Fall voll mitgenommen habe und dann ja, seit 22 wie du es richtig beschreibst, die herausfordernde Zeit, und das ist glaube ich lehrreich, beides mal gesehen zu haben. Ich wage auch gar nicht mal so richtig einen Ausblick. Ich glaube schon, dass es stabil weit bleibt und wir jetzt die, die den den Licht am Ende des Tunnels sehen und durchs Gröbste durch sind, aber ne, ob wir

52:46 jetzt direkt in die nächste boomphase wie 15 bis 22 eingehen, würde ich jetzt auch nicht drauf setzen. Ich denke irgendwo in der Mitte wird sich es einpendeln. Nobody knows keine Glaskugel jawohl, wie man so schön sagt, hätte man mich damals gefragt, ob die Zinsen schnell steigen, hätte ich nein gesagt. Auf gar keinen Fall ne und das ist komplett anders gekommen, ne und das war tatsächlich.

53:09 Also für mich war es eine Überraschung, ja ich glaube für dich auch. Ja, ich habe viel lang drauf in meinem ganzen Portfolio habe ich leider nur 2 zwanzigjährige Zinsbindung. Ja. Oh schade. Das ist auf jeden Fall schade, aber zumindest waren die die beiden dann auch ein bisschen größeres Volumen. Aber vom vom prozentualen Anteil leider viel zu wenig. Lang lang, also länger als 10 Jahre 10 Jahre habe ich genug, aber die gehen auch schnell rum, umso älter man wird, umso mehr rast die Zeit also.

53:35 Wenn mal wieder so eine Zeit kommt, habe ich mir zumindest vorgenommen, 1 Komma irgendwas auf 20 Jahre festzuschreiben. Hundertprozentig, ohne nicht darauf zu hoffen, ob es noch mal eine 0,8 wird oder oder Minuszinsen kommen werden oder irgendwie so etwas, sondern einfach lange festschreiben. Ich vermute das dann auch der große Magdeburg die auch für 20 Jahre festgeschrieben ist, richtig genau ja gratuliere, Herzlichen Glückwunsch alle, so richtig gemacht, da haben Marco und Stefan glaube ich auch. Ja, einen Guten schon.

54:04 Weiteren einen großen Fokus drauf. Gehabt und völlig richtig. Also aus der Sicht völlig. Ich glaube auch, dass dass Stefans Papa ne, wenn ich mich nicht erinnere, da auch schon eine Ahnung von hatte oder sich damit auskannte oder Banker war irgendwie so. Hat zumindest Stefan gut zugeredet, das so zu machen.

54:24 Und das hat insofern auf uns alle abgestrahlt. Es hat funktioniert. Ja, danke, kann man nur sagen an dieser Stelle. Hast du eigentlich für dich irgendwelche speziellen Bücher oder Kurse besucht, wo du sagst, das hat dir extrem geholfen, sei es im Immogame, sei es im Unternehmergame oder einfach auch in der in der persönlichen Entwicklung? Also ich sag mal so, ich habe viele Kunden und auch Geschäftspartner, die dort groß große und viele Erfahrungen gemacht haben.

54:54 Das heißt, ich kann das bestätigen, dass da. Menschen aus diesen Kreisen oder die, da sich sehr viel mit beschäftigt haben, sehr erfolgreich geworden sind, sei es die Immocation Master Class, die sicherlich mit das beste Angebot am Markt ist, wenn man sich da professionell weiterbilden möchte. Auch das DWS Netzwerk, wo du dich ja glaube ich auch so ein Tummels von Maurice, der ja witzigerweise auch einer der ersten Kunden von Immerweise damals war, auch ein superstarkes Netzwerk.

55:24 Unglaublich was Maurice da aufgebaut hat und auch von uns aus ein Team ist. Ist der Christoph mit dem bei DWS dabei und dementsprechend glaube ich für jeden der sich anfängt mit diesen Themen zu beschäftigen, unglaublich wichtig und richtig. Ich selber habe es tatsächlich nicht gemacht, weil ich aus einer Zeit komme, wo es das alles noch nicht gab und mir fiel es dann einfach Learning by doing selber beigebracht habe, aber ich zumindest gespürt habe, als es dann mehr und mehr kam mit Emocation dachte ich mir, OK, ich muss die Jungs kennenlernen irgendwie, die sind ja Wahnsinn was die da aufbauen. Und ja, auch so natürlich dann in diesen ganzen Sphären sehr viel genetzwerkt hat, was ja ein

56:01 großer Leitgedanke dieser ganzen Netzwerke dann auch ist. Aber tatsächlich selber Kunde war ich bei keinem der genannten Anbieter. Allerdings, beim Eurocan Festival haben wir uns immer wieder gesehen. Absolut klar also als Co Investor von Marco Stephan und eigentlich sag mal 30% unserer Kunden haben auch die Master Class durchlaufen, sind wir natürlich, das sind Pflichtstationen für uns, die in diesem Jahr auch das erste Mal mit dem eigenen Messestand dabei.

56:23 Weil das Festival ja so gewachsen ist, dass sie dieses Jahr nach Leipzig ziehen. Deutlich mehr Platz dann zur Verfügung haben, sodass auch wir uns da einen kleinen Messestand gegönnt haben, sage ich mal. Ja, absolute Pflichtveranstaltung ja. Hundertprozentig auch für auch für mich tatsächlich ne. Wir sind auch diesmal mit einem Messestand dabei. Ach cool, dafür sind wir dann vielleicht sogar standnachbarn, wenn wir, wenn wir Glück haben, machen wir eine Pause zusammen, das stimmt, das stimmt, dann machen wir auf jeden Fall Party zusammen.

56:51 Und ich schaue gerade noch mal genau auch noch mal rein, weil das immocation Festival stattfindet, weil wir werden auf jeden Fall die Folge noch vor dem Festival ausstrahlen, dass wir alle, die zuhören und die noch keine Tickets haben, es lohnt sich auf jeden Fall und es ist der 25 und 26 Oktober 2025 also gibt Gas uns beide kann man auf jeden Fall beim Festival live kennenlernen, unbedingt also Festival, Tickets und.

57:21 Ist gesichert. Ich freue mich aufs Festival und ich freue mich tatsächlich auf die Party mit dir. Das ist hoffentlich ein Versprechen. In diesem Sinne sage ich ganz, ganz lieben Dank, es war eine wirklich tolle Stunde und wenn ihr wie gesagt mehr davon haben will Like abonniert es lohnt sich Tobias, schön, dass du da warst und ich freue mich, wenn du auch in der Staffel 2 vorbeischaust. Unbedingt tamic.

57:47 Vielen, vielen Dank für die Einladung und. Und falls jemand sich zu dem Thema interessiert und mit uns in den Austausch treten wollen, freuen wir uns auf jeden Fall mit euch darüber zu sprechen. Lieben dank Tschüss. Das passende Buch zum Podcast mit vielen spannenden Insights und dem Titel Dein erster Deal gibt es ab sofort überall dort, wo es Bücher gibt.