#4 Kaufen. Kämpfen. Weitermachen. - Fabian Schlotter über Immobilien, Scheitern & Strategie - DEALS and DREAMS by MAGNOLIA GRUPPE

0:07 liebe. Dich und ich. Liebe dich und ich liebe dich. Deals and Dreams der Podcast mit und von Tomek Piotrowski Herzlich Willkommen zu einer neuen Folge von Deals and Dreams heute mit dem Lieben Fabian Fabian Schlotter. Schön, dass du da bist. Vielen Dank, Tomek. Ja erstmal vielen Dank für die Einladung. Ich freue mich hier hier zu sein in einem Studio. Und hoffe auf eine gute Stunde oder auf gute 2 Stunden. Mal schauen, wie wir die Zeit rumkriegen, ja. Wie auch immer, schaffen richtig, wir landen zum Schluss bei Bennan Stripted dreieinhalb Stunden. Das ist doch gar noch rasieren, sage ich dir. Zumindest haben wir so viel zum Thema Immobilien zu erzählen und auch voneinander zu lernen, das

0:47 ist echt Wahnsinn, ja. Ich freue mich sehr. Für alle, die wir noch nicht kennen, erzähl, hol uns mal ganz kurz ab. Woher kommst du, was machst du gerade? Spoiler Alarm es war, es hatte schon mal mit Immobilien zu tun, aber es war was ganz anderes. Und zwar hast du dich früher an Immobilien verewigt, kann man das so sagen? Ja, ich stelle mich mal kurz vor, mein Name ist Fabian Schlotter.

1:12 Ich bin 38 Jahre alt, bin Vater eines 15 jährigen Sohnes, früh angefangen und komme ganz ursprünglich aus Quedlinburg, das ist im Harz. Wohne aber seit wown about 20 Jahren hier in Berlin in Ostberlin und komme ursprünglich aus der Graffiti Szene. Also habe mit 12 angefangen zu malen. Sagte sagte man so, hab da meinen ersten Zug gemalt und bin dann von der Graffiti Szene irgendwie in die Wirtschaft gekommen also hab auch Wirtschaft studiert und irgendwann bin ich dann durch das Buch Erfolg mit Wohnimmobilien von Thomas Knedel. Auch mit Immobilien in Kontakt gekommen ja, Thomas Knede hatte damals, das war 2015, wo er das Buch Rausbrachte, dann aufgerufen, in einem Newsletter für eine Mastermind. Ja, und diese Mastermind war

2:09 damals, das war eine der ersten Masterminds, die eigentlich gemacht worden, ja, heute macht ja jeder eine Mastermind und damals noch kostenlos, weil er einfach das Format ausprobiert hat, das. Da gab es Anfänger, fortgeschrittene, Profis, die Gruppen. Ja, ich war in der, ich hab mich beworben, wurde angenommen und bin dann in diese Anfängergruppe gekommen und dann ging es los mit Immobilien Hammer. So, du bist erst seit 2015 immogame und bist schon so krass durchgestartet.

2:37 Wir haben schon. Ja, ja, wir haben schon ne steile Kurve hingelegt. Du weißt es in der Höhen und Tiefen ja hundertprozentig, aber wir haben dann in dieser Mastermind hab ich meinen Geschäftspartner auch kennengelernt, aus dem Allgäu der Manu und ich hab ihn in den Osten geholt im Endeffekt, also ja ich komm wie gesagt aus dem Harz, also ostharz und dann hab ich gesagt, so lass uns mal Leipzig gemeinsam anschauen. Und da haben wir dann gesagt, gut, wir machen, wir haben uns einfach menschlich verstanden.

3:07 Es ist immer sehr wichtig, um Geschäfte zu machen, menschlich verstanden und haben dann gesagt, gut, wir gehen gemeinsam in Leipzig rein, ja, cool. Ja. Ich kannte mich da aus, er hat sozusagen auch das Know How mitgebracht, aber hat auch sozusagen so n so n finanziellen Background auch mitgebracht. Ja, das ist ja wichtig so ne.

3:28 Wenn eine Kooperation stattfindet. Hundertprozentig? Ja, ja klar, wenn beide, wenn beide, wenn beide pleite sind und beide nur das gleiche können, ne dann ist nee nee, das ist überhaupt nicht sehr von dem gleichen. Also es war eine gute Mischung, menschlich wie auch die ganzen anderen Themen. Und dann haben wir wirklich 216, war die Mastermind und 216 haben wir dann das erste Wohnungspaket in Leipzig gekauft.

3:50 Also direkt umgesetzt. Also viele der umgesetzten Gruppe gleich direkt Profi Level sofort gleich beim Paket ja nicht einfach nur mal eine Wohnung mal schnuppern, sondern tatsächlich gleich Profi. Wir haben. Wir wollten 5 Wohnungen ankaufen und die Geschichte ist auch ganz gut, die erzähl ich auch mal. Wir haben 5 Wohnungen in im Leipziger Osten angeboten bekommen.

4:12 Mayanstraße das ist sozusagen ne Seitenstraße der Eisenbahnstraße. Also man kennt ja die Gegend, die ist ja berüchtigt. Die Eisenbahnstraße ist ein bisschen Ruffer für die, die sich nicht in Leipzig aus eher so Neukölln wie vor 10 Jahren, sagen wir mal so war das damals, und da haben wir n Fünferpaket in einem Haus angeboten bekommen und haben gesagt, gut, macht sie also von den Zahlen super, das waren so 8 800€ auf n Quadratmeter damals.

4:38 Wär heute n Traum gewesen. Wär n Traum. Ja, teilweise auch nicht vermietet, weil da war extremer Leerstand zu der Zeit ne in der Gegend und dann haben wir gesagt, gut, das rechnet sich da da, das machen wir schick, vermieten und verkaufen es dann wieder und dann haben wir die die Notarverträge gemacht und haben festgestellt, OK es waren einzelne Kaufverträge, 3 Kaufverträge waren jeweils jeweils zu roundabout 500,00€ der Quadratmeter, den Quadratmeter und die anderen 2 waren 900,00€ oder 1000,00€ und haben uns gewundert, was ist da los?

5:11 Und dann haben wir festgestellt, dass die 2 Profis sind von der Maklerin Freunde, sodass die die Mischung gemacht haben, damit das Paket günstiger ist und beim Notar. Wir waren dann beim Haus und Hofnotar der Familie von Manuel unten im Allgäu und der Sohn der Maklerin war nur da und dann haben wir uns gewundert, was denn da los, also das haben wir dann da festgestellt und haben das Paket zersprengt im Notartermin. Ja.

5:37 Und haben dann die 3 Wohnungen rausgekauft für 4 bis 500€ und die 2 nicht. Die Maklerin ist uns auf die auf die Barrikaden gestiegen, aber wir haben halt einen super Einkauf gemacht, uns war es egal und das haben wir dann entwickelt. Ja, also wir haben damals konntest du noch bisschen renovieren in Leipzig und dann vermieten und dann verkauft. Und dann haben wir das da für 12 100300 weiterverkauft. Also an.

6:07 Kapitalstundenhäuser das ist ein sehr, sehr guter. Deal? Ja, das war sehr, sehr gut. Und dann hatten wir Wohnungslisten bekommen, wo wir uns im Endeffekt aussuchen konnten, welche Wohnung wir kaufen, weil das waren so von Kapitalanlegern, die geprellt wurden in den 2000 ern. Von einem Bauträger.

6:25 Es hatte eine Hausverwaltung, hatte den ganzen ehemaligen Bestand des Bauträgers unter unter einem unter der Verwaltung und damit konnten wir uns das raussuchen und damit hat es angefangen. Also wir haben Wohnungen gehandelt, am Ende des Tages in Leipzig. Wie war dann der nächste Step, wo es dann quasi in Richtung Mehrfamilienhaus gegangen ist? Also wir sind dann erstmal, weil ich ja in Berlin gewohnt habe, sind wir ja erstmal in Leipzig geblieben. Haben Wohnungen gehandelt und dann sind wir nach Berlin und haben in Berlin Wohnungen gekauft. Das war der zweite Step, immer so einraumapartments ja, leerstehende Einraumapartments haben die hochwertig saniert und dann weiterverkauft und dann

7:07 wurde uns wieder in Leipzig ein Mehrheitspaket angeboten mit 2 dachgeschosswohnungen. Oh, dann ging's schon in die nächst. Level Liga? Ja, aber das wollten wir eigentlich gar nicht. Das kam dann zufällig, das ist auch ein gutes Learning, wir haben dieses Mehrheitspaket gekauft und haben nach dem Kauf kurzerhand dann festgestellt, es gibt überhaupt keine Baugenehmigung für für oben, für die Dachgeschosswohnungen, damit hatten wir das Problem, dass die eigentlich nicht genehmigt waren, im Endeffekt war es nur Dachboden, also mussten wir nachgenehmigen lassen, die Nachgenehmigung hat aber nicht ausgereicht, wir mussten dann. Ausbauen, also alles abreißen und neu ausbauen und damit sind wir von der wohnungsrenovierung

7:50 Sanierung in den Ausbau von Dachgeschossen gerutscht und damals noch mit so einer polnischen Truppe ohne Gerüst und so. Also ich hab da so die Brandschutz, die die die Brandwände aufmauern lassen, aber ohne Gerüst, da sind die Polenmitterleiter raus, haben aufgemauert so in dem Stil ja oder die Heizungen abgerissen, die wurden einfach runtergeschmissen.

8:11 Haben die Mieter unten gesagt. Ja, hier fliegen Heizungen runter, ja, also so in dem Stil haben wir unser erstes Dachgeschoss ausgebaut, Wahnsinn, haben dieses Projekt im Endeffekt entwickelt, auch das Gemeinschaftseigentum, weil wir hatten ja die Mehrheit, also wir konnten bestimmen, alle anderen haben sich aufgeregt, der Schlotter hier, der bestimmt hier alles, wir haben alles gemacht und dann haben wir das ganze Paket einzeln, ja wir haben es einzeln verkauft und haben dann so Ground about 90% Marge gemacht. 90% Marge also, man könnte sagen, der erste Deal war schon gut, wo du einfach für mehr als das Doppelte verkauft hast.

8:51 Aber 90% Marge ist natürlich n guter Traum mach. Auch noch mal gut. Ich ich würde sagen, das hat gut in der Kasse gescheppert. Das war alles, alles Spaß gemacht. Ja, also die Umsetzung hat funktioniert, am Ende des Tages die Learnings von Thomas Knedel und so haben wir direkt umgesetzt und dann?

9:11 Haben wir einfach festgestellt. OK, dachgeschosse funktionieren ja und hier du weißt selbst in Berlin sind viele dachgeschosse Unausgebaut leider tatsächlich absolut ja, aber ist auch wie ich immer so sage, aus heutiger Sicht Champions League im Bestandsausbau? Ja, das hört sich so einfach an. Ach wir machen mal n Dach schick machen da bisschen, sag mal trockenbau und bisschen Dämmung rein Boden und fertig ist die Sache, so ist es ja nicht. Das ist ja im Endeffekt wie n Neubau. Wenn du es richtig machst, hundertprozentig ja. Und dann haben wir so kleine Dächer gekauft, so mit 130 bis 150 Quadrat, haben da so 2 bis 3 Wohnungen immer reingebaut und an Eigennutzer oder Kapitalanleger weiterverkauft. Ja so so sag mal Benko Style, ja

9:58 der hat ja dann auch gekauft, Dachgeschosse weiterverkauft, so haben wir auch dann neben den kleinen Wohnungen bin ich und. Vor allen Dingen, weil ich ja hier auch operativ tätig war in diese ganze Sanierungs und in diese ganzen Baumaßnahmen reingerutscht. Ich glaube, das ist eine mega Lernkurve, ne. Also wenn du quasi schon allein anfängst dich zu professionalisieren im Wohnungsbereich und einfach nur die Renovierung und Sanierung der Wohnung, wenn du da schon richtig gut bist.

10:28 Aber wenn dann noch Statik, Dachanhebungen und all diese ganzen Thematiken Brandschutz mit dazu kommt, ne. Unter Umständen das Wechsel der Gebäudeklasse und was auch immer das alles sein kann und welche Themen du aufmachst. Ich glaube das ist ne mega Lerngruppe. Absolut. Also du hast da du, da brauchst du keinen Bauingenieur, Wesen, Studium irgendwie ja du du du gehst einfach in die Praxis rein.

10:50 Ja das war schnell. Zeit für dein Bauingenieur Studium. Ja, richtig, eigentlich schon. Ja, also du lernst halt in der Praxis ja, und in in der Zeit hab ich halt echt mein Wissen aufgebaut in dieser Sache und. Dann haben wir halt, die haben wir. Sind wir dann in in Richtung Mehrfamilienhäuser gegangen, haben wir unser erstes Mehrfamilienhaus gekauft, in Oberschöneweide, das war vor 5 Jahren, roundabout, ja nee, das war das zweite, entschuldige, das erste war in Pankow, aber das da das das einfache war in Oberschöneweide, ja das waren roundabout 1400 Quadratmeter. Viel Leerstand und ich habe die Käufer verpflichtet okay ich möchte es leer übernehmen und wenn ihr jeder Mieter kostet euch 25000€ vom Kaufpreis, da

11:45 war die Dame sehr drauf bedacht alle rauszubekommen, das war in in Zeiten des Mietendeckels ja. Und dann hab ich Sie runtergehandelt. Ja, und das Lustige ist, die Damen hab ich damals kennengelernt und sie ist heute meine Freundin, weil wir uns letztes Jahr einfach wieder getroffen haben. Sie hat sie hat noch mal irgendwie um Hilfe gebeten letztes Jahr für n anderes Projekt, weil sie wusste, dass ich drinne bin.

12:08 Ja und jetzt? Ist sie meine Freundin geworden? Ja, Ach. Cool. Ja, ja, also. Das ist auch ne schöne, nicht nur Kinder Story, sondern ne richtige im Real Life Immobilien Real Life sagen Herzlichen Glückwunsch. Also man kann in in und um Immobilie quasi auch die Liebe seines Lebens. Ja, ja, richtig, man kann Frauen kennenlernen, nicht schlecht. Nee, nee.

12:30 Und, und da sind wir dann in dieses Mehrfamilienhausgeschäft gerutscht, das haben wir dann im Endeffekt. Mietendeckel war vorbei, ich hab n Makler angerufen, hab gesagt, Mach den und den Preis dran und dann haben wir es verkauft ja auch für ne gute Marge. Ja ja und da sind wir dann in dieses Mehrfamilienhausgeschäft gerutscht.

12:48 Bevor wir da noch tiefer einsteigen, ich find es ja super, dass du auch einer der wenigen bist, die auch bereit sind auch mal darüber zu sprechen, wenn es mal Scheiße läuft. Wenn es mal nicht so gut läuft, wenn man auch mal, um es mal ganz Deutsch zu sagen, wenn man auch mal auf die Fresse bekommt mit dem Projekt ja und Sachen nicht so gut funktionieren und du hast ja ein schönes Posting mal gemacht bei Instagram, was ich als Satire verstanden habe, aber ganz, ganz viele, nicht ganz viele meinten, du meinst das 100% ernst? Und für mich war das klar, das war zu hart formuliert, das ist nicht sein ernst.

13:27 Da ging es tatsächlich auch um das Thema Entmietung, Entwicklung, magst du uns mal zu dem Bühl mal ganz kurz abholen, was hast denn du da für Sachen in Anführungsstrichen Satiremäßig von dir gegeben und wie ist eigentlich die Realität? Ja, ja, es ging halt da drum um Entmietung, also um Hardcore entmietung. Der Titel war irgendwie so Hardcore Entmietung in Berlin hat gut gezogen.

13:50 Es haben mich bekannte angeschrieben, ja mein ich das wirklich ernst? Ja, Na klar mein ich das ernst in Anführungszeichen. Ja, da ging es einfach da drum, ich hab verschiedene Methoden aufgezeigt, wie man wirklich hart entmieten kann, das heißt zum Beispiel, OK, wir bauen im Winter die Fenster aus, sind ausgebaut und es gibt dann Lieferschwierigkeiten mit dem polnischen Nachunternehmer, der dann sagt, gut wir und die Fenster sind nicht lieferbar.

14:21 Jetzt steht er da. Ohne das war eine Sache oder die zweite Sache ist, wenn wir das Dach abbauen, ja, wir bauen die Konstruktion ab, also das Dach ist sozusagen komplett frei, wenn wir jetzt keinen Schutz rein machen, wie wir es sonst machen, würde es Reinregnen und Durchregnen, damit hast du ja auch sozusagen die Mieter gestört, oder du machst die Strenge. N Rohr platzt angeblich, Wasser läuft runter, du kommst in die Wohnung rein, um dann irgendwie die Stränge aufzumachen, wenn die Mieter sich dagegen wehren.

14:55 Also ich hab da die harten Varianten oder auch Fenster zumauern, Heizung im Winter aus ausbauen oder ausmachen, also wirklich die harten Varianten aufgezeigt, ja und die Leute? Nehm es wirklich ernst. Ja, ich glaub, ich glaube, dass das, was du gesagt hast, das ist ja nicht einmal nur so bei den Haaren herbeigezogen, sondern das ist ja eine Realität, die ist bei anderen Immobilieninvestoren in den 90er Jahren glaub ich, da war sowas ja gang und gäbe, auch in Berlin, da war das ja nicht ungewöhnlich.

15:29 Wenn man da irgendwie unangenehme Mieter hatte, dass es da auch quasi zu solchen Methoden gegriffen ist, ne, nun hat nun sieht die Zeit jetzt anders aus und ich glaube weder du noch ich arbeiten mit solchen Methoden also, sondern wir gehen ja da drauf, dass wir Win Win Situation schaffen und ja werden solche Win Win Situationen auch mit guten Abfindungen erkauft, manchmal auf jeden Fall. Aber auch für den Mieter ist das meines Erachtens immer noch nen super Deal.

15:58 Wenn die Alternative ist, dass er sonst gekündigt wird in irgendeiner Form und Weise ne dann da lieber einfach nen vernünftigen Deal mit seinem Vermieter finden und sagen alles klar super, ich hab gleich nen besseren Start für nen Neuanfang mit ein bisschen Geld was aus diesem Projekt quasi auch bei mir als Mieter landet, absolut. Ja, das und ich kenne da selber auch Situationen, ne wo ich selber schon Verträge unterschrieben habe, wo ne zwischen 1000€ umzugsunterstützung aber auch bei sehr sehr außergewöhnlichen tollen Wohnungen auch mal 50000€ Abfindung quasi auch gezahlt worden ist. Und man darf ja 1 nicht vergessen, diese Abfindung ist ja für den Mieter sogar noch steuerfrei. Ja ne, das ist ja absolut crazy

16:36 dafür ne, dass ich nichts besitze, sondern nur einen Mietvertrag irgendwann mal unterschrieben habe. Ist das schon mal ein sehr schönes Weihnachtsgeschenk für viele Mieter, würde ich mal unterstellen. Ja, eigentlich schon. Bei dir, bei dir ist es ja ähnlich, dass es ja manchmal auch Projekte gibt, die ja, ich würde mal sagen, strukturelle Umbaumaßnahmen erfordern.

17:01 Die weder angenehm für Mieter noch für Vermieter sind, wenn das Objekt vermietet ist. Ja, recht und auch da ist ja dieses Thema Entmietung jetzt ganz hart formuliert, ne, einfach auch ein Thema, was man ja auch ganz offen mit den Mietern besprechen muss. Hast du das in der Vergangenheit selber gemacht, wie machst du das?

17:20 In der Vergangenheit habe ich es selbst gemacht. Ja, da war ich natürlich im Fokus bei den Mietern oder sozusagen bei der in der Politik auch oder auch im beim Mieterschutzbund. Sodass ich es aus heutiger Sicht in Berlin nicht mehr so selbst machen würde. Ja, wenn mir das Haus selbst gehört, ja, also da bin ich lieber so ein bisschen im Background, stell mich lieber als Architekt vor, dort vor Ort, als dass ich sage, ich bin der Eigentümer, ja, dass man, ich hab ein Objekt in Pankow entwickelt, da war ich halt im Fokus, ja, ja, das, das war ein Objekt, das da, das haben wir 219 gekauft.

17:59 Das sah aus wie zu DDR Zeiten. Du kennst es ja auch, also das war. Wirklich in der DDR groß. Geworden. Ich bin ja auch sozusagen in der DDR geboren, aber das sah, das sah so aus wie 1989, Grenzöffnung, Wahnsinn, ja, das war das ist Grenze Prenzlauer Berg, also in der Straße beginnt auch Prenzlauer Berg, also Toplage, und es sah wirklich, du hättest DDR Filme oder also wendefilme drehen können, ja, an der Fassade, also historisch, historisch, 60er Jahre Technik drinne, also ofenheizung.

18:29 Gamat Außenwandheizer also du kennst das und aber voll vermietet und da habe ich die Gespräche selbst geführt. Wie haben wir das gemacht? Wir haben erstmal eine Hausauskunft gezogen, um zu schauen, wer wohnt da wirklich und wer hat da auch einen Mietvertrag bei solche alten Objekte, da sind ja oft untervermietungen, finden Untervermietungen statt. Genau die wohlgemerkt nicht.

18:57 Legal sind richtig, die sind nicht legal. Also haben wir geguckt, wir haben die, die die Hausauskunft gezogen, die haben wir uns hier hingelegt, und wir haben dann die Mietverträge durchgeschaut und haben gemerkt, okay, manche dürfen da gar nicht wohnen, also sind wir mit den Hauptmietern ins Gespräch gegangen und haben dadurch auch schon Wohnungen frei bekommen, ohne Geld, also erstmal wirklich nur angedroht mit Kündigung und. Gericht et cetera.

19:26 Da ging schon mal die erste Charge raus. Wohlgemerkt, sie haben da ja auch illegal gewohnt, absolut. Also ne, sie hatten ja noch nicht mal eine Rechtsgrundlage, Nein, unter der sie dort gewohnt haben, sondern sie haben sich einfach in der Vergangenheit irgendetwas erschlichen, irgendeinen Vertrag vom Vermieter, also einfach ein Vermieter. Ja, von dem.

19:44 Homeprovermieter ne ist halt ne für sie gefühlt auf sie übergegangen, weil Mietvertrag nicht vererbt werden kann, ja. Und und dementsprechend ist das einfach so ein Punkt, der also, man muss es auch mal ins richtige Licht setzen, das deren Dasein war schon nicht auf legalen Füßen, das. Bedeutet, dass da die Konsequenzen klar formuliert werden, finde ich auch völlig angemessen, absolut.

20:10 Und da waren halt auch Hauptmieter, also neben der Geschichte, dass man mit den Nachmietern gesprochen hat. Sondern Hauptmieter, die auch illegal vermietet haben. Und die haben halt bei uns haben sie irgendwie 3,5 0€ hinterlegt pro Quadratmeter und da haben sie irgendwie für 89 oder 10,00€ weitervermietet, Wahnsinn und wir waren in der Situation okay wir investieren jetzt so viel Geld in das Haus, das muss auch irgendwie funktionieren. Klar.

20:41 Unser Business Case war halt, es müssen ein paar Wohnungen frei werden. Und das haben wir dann noch am Ende geschafft. Also es waren 11 Parteien und von den 11 Parteien sind noch 4 dann übrig geblieben, alle Mieter, den Rest haben wir sozusagen oder den Rest der Wohnung haben wir frei bekommen mit unterschiedlichsten Mitteln.

20:58 Ja, ja, ja, und man muss ja auch wieder auch ganz ehrlich sagen, ne, das ist da. Hört auch für mich Mieterschutz auf, wenn dann ein Mieter wenn an und dann ein Mieter illegaler Weise untervermietet, daraus einen Profit schlägt. Obwohl er nicht in das Rebekt investiert hat, obwohl es nicht sein Eigentum ist. Und dann auch noch einen Schritt weiter geht, ne, weil da auch noch unter Garantie diese Einnahmen. Steuerlich überhaupt gar nicht berücksichtigt. Man kann ja davon ausgehen, dass es schwarz Cash gezahlt, also es ist ein Schaden an der Allgemeinheit ist der da einfach auch schon mal entsteht, da wird Cash gezahlt oder wie auch immer ne oder ist einfach ne auf so viele Konten verteilt, dass das, dass das kein Finanzamt in der

21:46 in der in der Kleinteiligkeit jemals irgendwie prüfen wird, weil es kein Unternehmen ist, was eine ganz klassische Steuerprüfung bekommt. Einmal alle 5 bis 10 Jahre. Und ja, wenn wenn man dann wieder sieht, OK, dass selbst selbst bei solchen Fällen der Mieterschutzbund versucht ne da extrem in die Verteidigung zu gehen, obwohl die Grundlage für die Anmietung nicht da ist, obwohl rechtsmissbräuchlich untervermietet wird, obwohl rechtsmissbräuchlich Steuern hinterzogen werden, ne, das kannst du dir als Unternehmer nicht erlauben, das kann ich mir als Unternehmer nicht erlauben, Problem die genau da haben wir sofort ein Problem.

22:22 Themen und dann ist dann ist das natürlich auch völlig, völlig verständlich. Dass man solche Themen ganz offen anspricht, mit den Mietern, auch wenn's mal unangenehm ist. Ich find das OK, also mir hat's Spaß gemacht, diese Mietergespräche ehrlich gesagt, ja, es war einfach eine Herausforderung, Mhm.

22:39 Ja. Und wir hatten dann bei diesem Objekt in Pankow sofort auch ein Mieterschutzbund vor Ort. Ja, und da setzte dann auch relativ schnell eine Rechtsanwältin ein Vermieterschutzbund. Ja, die ja auch bezahlt wird vom Mieterschutzbund. Ja und nicht von den Mietern genau richtig. Ja, ja, und wir müssen dann Rechtsanwälte engagieren, die relativ teuer sind, aber die wir zahlen müssen für Dinge, die OK ich verstehe manche aber in dem Haus war es einfach so, es musste saniert werden, es musste saniert werden, es ging nicht mehr anders und dann bitte ich da auch um ein gewisses Verständnis bei den Mietern, dass da auch einfach mal leergezogen werden muss, völlig verständlich aber.

23:22 Ach, wir leben doch hier so gut ist. Doch alles gut, fällt doch alles zusammen. Ja, ja, ja, das. Das Schlimme ist ja, dass du selbst als Eigentümer eher wieder in der Haftung wärst, wenn dann was zusammenfällt, wenn ein Mieter dann Schaden nimmt, obwohl der Mieter derjenige ist, der sich quasi dann ne mit Händen und Füßen dagegen wehrt umzuziehen, damit das Haus wirklich vernünftig saniert werden kann.

23:45 Dann bist du noch als Vermieter der Dumme, der dann noch dafür haftet, weil sie sich in den Weg gestellt haben und diese Arbeiten behindern wollten. Richtig, also das ging, das ging wirklich so, dass ich bei dem bei der Baustelle also nur für dieses Projekt ist ja auch interessant für deine Hörer, ja wie gesagt 219 angekauft 11 Parteien ist Fläche damals 630 Quadratmeter, wir haben geplant das Objekt in 2 Jahren einmal durchzuziehen, das wäre auch was geworden.

24:15 Hätten wir dann nicht die Mieter und den Mieterschutzbund und die Politik gegen uns gehabt? Ja, weil damals auch heute noch, aber damals wurde er auch aktiv von der Stadt angekauft, Vorkaufsrecht geprüft wurde, wir haben den Vertrag so gemacht, dass das Vorkaufsrecht, dass die Schwierigkeiten hatten, die Flächen etc. Nachzuvollziehen, die Stadt, dann ist die Stadt wirklich in das Haus gegangen im Ankaufsprozess und. Und hat danach gefragt.

24:43 Ja, wieviel Quadratmeter haben Sie pro Wohnung und wieviel zahlen Sie pro Wohnung und die Stadt schlägt ja dann den den eigenen Betrieben oder den eigenen Gmb Hs oder eigenen Genossenschaften vor, kauft das Objekt mal. Die haben gesagt, Nee das Ding fassen wir nicht an, auf keinen Fall und dann haben wir es angekauft, also dann wurde vollzogen und dann ging es. Im Endeffekt wollten wir in die Entwicklung gehen. Und das hat nicht funktioniert, weil halt alle Mieter dagegen waren.

25:13 Ja, wir haben anderthalb Jahre gebraucht, um eine Baugenehmigung Baugenehmigung zu bekommen, und man muss ja, wenn man modernisiert, auch eine sogenannte Modernisierungsankündigung machen, und dann ging es richtig los, weil du musst für Fenster, Heizung, Dachgeschossausbau, für all diese Themen, was Modernisierung ist, brauchst du die Genehmigung der Mieter und ich kenne jeden Richter beim Gericht, beim Amtsgericht Pankow.

25:39 Weil wir jeden Mieter, der da noch drin war, verklagen mussten, damit die das genehmigen. Wahnsinn, und das hat uns extrem nach hinten geworfen, Zeitmäßig, und das hat uns so weit nach hinten geworfen, um es mal vorneweg zu sagen, dass wir in die absolute Krise mit dem Projekt reingerutscht sind, in die, wo die höchsten Zinsen waren. Die Mieter sagen, OK, wir, wir wollen das und das zurück, wir wollen Mietminderung durch die Bauzeit, aber wir können halt nicht hingehen und sagen, ja, wir haben jetzt irgendwie weniger Marge bei ihr uns verhindert hat, weil das war mindestens ein Jahr, wo wir geklagt haben, ja, wo manche Mieter gesagt haben, ja, wir wollen den Spielplatz, aber nicht da unten, ja, wollte ja,

26:24 das geht ja nicht, ja, wenn da Kinder sind, ist doch gut, wenn da n Spielplatz ist. Und vor allen Dingen ist es ja nicht ihre Entscheidung. Nee. Riecht ihr nicht Eigentümer, standen die doch frei, das Objekt zu kaufen. Das habe ich auch gesagt, ja, dann kauft es doch, ah nee, das dann auch wieder nicht.

26:39 Ja ja genau, ja, in dem Stil und Spielplatz musst du halt bauen, wenn du das Dach ausbaust. Ja, aber es ist Pflicht in Berlin und so ging das dann und dann haben wir im Endeffekt das Projekt entwickelt von 630 Quadratmetern auf 930 Quadratmeter, wow auf. Von 11 wohnungen auf 20 wohnungen. Wow. Wie haben wir das geschafft? Wir haben das Dachgeschoss ausgebaut, haben 2 Wohnungen reingebaut und wir haben das Souterang ausgebaut, das Souterang war im Endeffekt mal ein bisschen Gewerbe und Keller und diese Sachen haben wir, haben wir, da haben wir einen Beherbergungsbetrieb genehmigt bekommen, was er in der Lage grandios ist.

27:24 Super, ja wir haben 7 Apartments reingebaut so. So Hotelähnlich mit Dusche im Zimmer. Ja kannst du mal deiner Freundin zugucken und da haben wir 7 Apartments reingebaut zwischen 12 Quadratmetern und 18 Quadratmetern und das kann jetzt der sozusagen der aktuelle Eigentümer, der es gekauft hat, dann halt kurzfristig vermieten und dadurch haben wir die Fläche geschaffen und die Kellerabteile, die damals weggerissen wurden von uns haben wir in den Hof gepackt, sodass. Jeder, eigentlich jeder Zentimeter des Objektes genutzt wurde.

28:02 Super, total clever tatsächlich und vielleicht auch noch mal, um auch da die Zuhörer und Zuschauer abzuholen. Wir haben in Deutschland einen sehr, sehr ausgeweiteten Mieterschutz, den hast du in vielen anderen Ländern überhaupt nicht, selbst im Nachbarland Polen hast du nicht so einen Mieterschutz, wie du ihn quasi hier in Deutschland hast.

28:22 An der einen oder anderen Stelle ist der auch völlig richtig und berechtigt, muss man auch ganz ehrlich sagen. Allerdings ist tatsächlich in Deutschland der Mieter nach meiner Interpretation fast noch stärker geschützt als schon ein Arbeitnehmer geschützt und es erschafft allerdings eine absolute Ungleichheit, ne, also das bedeutet, Bestandsmieter werden extrem geschont und geschützt Neumieter.

28:48 Werden aber dadurch bestraft, weil die Neumieten natürlich durch diese Regulierungen extrem in die Höhe geschossen sind und es viel, viel aufwendiger ist, tatsächlich solche Objekte wie du jetzt auch gerade gemerkt hast zu entwickeln. Ne, wenn selbst die städtischen Wohnungsbaugenossenschaften schon sagen, wir fassen das nicht, gut sein, dann ist das schon dann, dann ist das schon wirklich ein Qualitätsmerkmal.

29:12 Wenn du dieses Projekt. Trotzdem beherrscht hast. Obwohl daher teilweise Profis sind die 3040 Jahre im Geschäft sind. Ne, also es sind ja nicht nur nicht nur Behörden, Menschen in diesen städtischen Wohnungsbaugenössischen hin, sondern da sind ja auch wirklich Menschen, die sowohl fachlich, baulich, rechtlich ne in vielen Punkten sehr sehr guten Durchblick haben und dennoch haben sie sich an ein Projekt nicht rangetraut, wo du gesagt hast, DBA, hier bin ich. Es ist zwar schwierig, aber ich bin da. Und wenn wir uns jetzt einfach mal anschauen, meine Forderung, tatsächlich auch in dieser Staffel war ja in die Politik, oder ist es auch nach wie vor zu sagen, löst unsere Wohnungsprobleme, die wir in

29:54 Deutschland haben, mit nur einem einzigen Gesetz ganz, ganz einfach führt einfach eine Möglichkeit für den Vermieter ein, dass er kündigen kann, ohne Angaben von Gründen. Gerne mit einer langen Laufzeit, zum Beispiel 2 Jahre, weil es vielleicht ein bisschen länger dauert, ne oder eine soziale Härte eintrifft, die vielleicht auf diesem Weg noch geregelt werden muss oder was auch immer, ne aber allein mit so einem einfachen Tool würde sie sich nach meiner Meinung der komplette Immobilienmarkt innerhalb von 2 Jahren normalisieren. Ja, ich glaube, dass wir in in in spätestens 3 Jahren dadurch sinkende Mieten hätten, weil ganz, ganz viel Wohnraum auf einmal freigegeben wird, der sogar nicht in die Vermietung kommt, weil die Realität ist

30:41 die, dass ein Vermieter seine Wohnung auch entwertet, wenn er sie vermietet, zumindest in allerlei angespannten Lagen. Ja, ja, genau richtig, und es kann einfach mal schnell 2 300000€ sein. Ne, und da fragt man sich oder ich hab da Verständnis für wenn jemand kurz vorm Verkauf ist und sagt alles klar OK ja theoretisch ist der Verkauf erst in ein oder 2 Jahren geplant, aber ich vermiete doch nicht.

31:08 Selbst in dieser Zeit nicht, obwohl der Wohnraum dringend benötigt wird, weil das Risiko, dass der Vermieter dann wie bei dir oder dass der Mieter wie bei dir mit Mieterschutzbund und allem drum und dran Projekte verzögern kann, nicht rausgeht aus dem Vertrag und alles so etwas und und und jeden Winkeltrick versucht sozusagen auszunutzen für sich, der ist sehr sehr groß und das behindert natürlich wiederum Menschen, die mit Begeisterung an solche Projekte rangehen.

31:34 Weil ich glaube, das hat das hat dich ja nicht nur nach vorne gebracht im Learning, sondern du hast damit ja auch tatsächlich auch Lehrgeld bezahlt, was in in in einer anderen Welt komplett anders aussehen würde. Absolut ja. Aber wir haben ja hier das Problem in Berlin, dass diese Mieter alle auch Rückendeckung haben von der Politik, ja oder vom Senat, ja, die werden ja bestärkt, wir sind ja.

32:03 Der große Feind also. Wir gehen in ein Haus rein und sind sofort die Verbrecher, so mal übertrieben gesagt, ja, und das wird ja noch verstärkt von unserer Politik, hundertprozentig, statt einfach mal zu sagen, Ey, die Jungs nehmen Risiko. Auf sich um solche Objekte zu entwickeln. Ja, schaffen Arbeitsplätze.

32:21 Schaffen Arbeitsplätze, schaffen aber dadurch auch wieder weiteren Wohnraum wie bei dem Objekt, der von 11 auf 20 Wohnungen, egal wie dann vermietet wird. Aber es wird Wohnraum geschaffen und die Baukosten sind so extrem hoch, dass ich auch zurzeit teuer vermieten muss, damit es sich rechnet. Ja, aber dieser dieses Argument da, dass es sich rechnet, das ist schon völlig falsch, es darf sich nicht rechnen. Ja, ja, wer soll es denn sonst bezahlen? Wir sollen enteignen wie zu DDR Zeiten. Ja, und da haben wir gesehen, wie es funktioniert. Es funktioniert nämlich nicht so mit geförderten Mieten und der Altbaubestand zerfällt, es hat nicht funktioniert und die Kollegen in Friedrichshain,

33:02 Prenzlauer Berg, diese ganz in der linken Szene, fordern das, und das ist völlig falsch, ja und und die Stadt hat ja auch n ganz großen Fehler gemacht, wenn wir da mal auf die Fehler drauf eingehen. Sie hat in den 2000 ern ihren ganzen Bestand verkauft für ein Appel und ein Ei, um Geld reinzubekommen. Um dann, ich glaube im letzten Jahr oder dieses Jahr für fast eine Milliarde wieder Sachen Zurechtzukaufen. Ja, Sie kaufen Objekte zurück.

33:29 Sie haben, sagen wir mal, die Rechnung war 500€ pro Quadratmeter verkauft und für zweieinhalb 1000,00€ kaufen sie einen Quadratmeter wieder ein, um mal so eine leichte Rechnung zu haben. Ja, statt ihre eigenen Grundstücke zu nehmen und. Und zu bauen, ja zu bauen, damit der Markt sich entlastet, ja, weil die Mieter, die sagen, ja, das kennst du sicherlich auch okay, wir würden ja vielleicht ausziehen, aber wir finden ja auch teilweise gar nichts, exakt, genau richtig, der Markt, also, wer zieht denn heutzutage noch in Berlin wirklich aus seiner Wohnung aus?

34:04 Ja, außer du bist irgendwo, weißt du, du verdienst gutes Geld, um dir eine andere Wohnung auch zu leisten. Ja, aber. Bei dem Objekt, da haben Leute in einer Dreiraumwohnung alleine gewohnt, das geht nicht, die müssen raus. Da widerspreche ich dir leicht. Es geht schon, wenn sie eine angemessene Marktmiete bezahlen.

34:23 Ja, natürlich, du kannst in jedem Alter und in jeder Größe ne in meiner Welt so leben wie du möchtest, ne und wenn du dir sagst, du willst alleine auf 250 Quadratmeter leben und kannst dir die entsprechende Marktmiete leisten. Free have fun ab sagen ist überhaupt gar keine Frage. Wenn aber dann die Realität ist, dass die Marktmiete bei 1516 1718€ ist, aber da noch Altverträge für 3€ der Quadratmeter sind die nie angepasst worden sind, dann die ganzen staatlichen Beschränkungen ne mit den Kappungsgrenzen und allem dran greifen, sodass die Miete dann auf einmal nur um 3030 oder 0,45€ erhoben angehoben.

35:03 Oben werden kann pro Quadratmeter, das ist ein Langer-Weg, bis ich mir das nicht mehr leisten will, und das ist dann ein Langer-Weg, wo ich sage, warum soll ich auf 150 Quadratmeter alleine verzichten, wenn ich doch für die Einzimmer oder zweizimmerwohnung mittlerweile genauso viel zahle. Mindestens oder das Doppelte, oder?

35:20 So, ja, ja, ja, ja. Also ich nenne das ganz Login Effekt im Endeffekt und das sehe ich auch bei ganz, ganz vielen Rentnern in meiner Arbeit, wenn ich. In Mieterhöhungen verhandle oder Auszüge von Mietern sozusagen verhandle für andere Investoren. Da sehe ich tatsächlich auch sehr, sehr viele Rentner in 34 Zimmer, Wohnungen alleine leben, vielleicht schon erste Bewegungseinschränkungen haben und und und. Und sie haben einfach den Absprung verpasst, weil sich die Miete nie vernünftig angepasst hat. Jetzt ist die Regulierung so hart, dass diese Anpassung. Wird nicht viel nicht.

35:53 Nicht greifen, ne, also sie, sie verpuffen einfach, sozusagen zumindest. Es gibt überhaupt gar keinen Anreiz für den Mieter umzuziehen, aber was ist die Marktrealität in meiner Welt? Ist die Marktrealität dann, dass diese 3 bis 4 Zimmer Wohnung einer Familie fehlt, die sie braucht und die wenigen 34 Zimmer, Wohnungen die dann noch frei sind? Die steigen im Preis exponentiell nach oben. Ja, das bedeutet, diese Familien, die auf diesen Wohnraum angewiesen sind, werden bestraft und Rentner, die nie den Absprung beschafft werden, werden belohnt. Das ist moralisch vielleicht für den einen oder anderen völlig richtig, ja und völlig schützenswert. Ich sehe es allerdings anders.

36:37 Ich sehe, dass das allerdings viel, viel mehr Leuten schadet, als es dieser einen Person nützt und auch da noch mal ne, jeder kann auf so viel Quadratmetern wohnen wie er möchte, ne, die Linken gehen ja noch weiter und sagen auch noch wohnraumziteilung ja ja, recht sogar, das ja sogar noch auch beschränken ne auch dazu gibt es ja stimmen ne, aber es muss natürlich wirtschaftlich für beide Seiten Sinn machen und ich glaube das ist etwas was häufig verkannte.

37:05 Antwort auch von der Politik das sozial nicht gleich günstig bedeutet, sondern sozial, bedeutet in meiner Welt erstmal fair und fair ist etwas wenn es für den Mieter und den Vermieter funktioniert, würdest du gerne günstigeren Wohnraum anbieten, wenn es ginge selbstverständlich. Sage ich immer wieder, dass ich das gerne machen würde, auch da Geschosse, aber ich kann es nicht herstellen.

37:31 Ja, für die Preise. Genau. Und wer ist für die hohen Herstellungspreise auch mitverantwortlich? Ja, unsere ganze Politik. Exakt, genau richtig also unsere Politik, die auf der einen Seite den Reis beschränken will. Hat auf der anderen Seite die Baumaßnahme in den letzten 20 Jahren durch neue Bauvorschriften, durch neue Standards, durch das Thema Umwelt, Schutz und allem drum und dran so viel verteuert und auch da wieder ne für alle die mich falsch verstehen wollen, die verstehen mich an dieser Stelle falsch.

38:01 Ich sage nicht, dass das Thema Umwelt Bilanz ein falsches Thema ist. Das ist richtig, ich bin der Meinung, wir müssen definitiv an die Gebäude ran, auch die in den schlechten Gebäudeklassen. Aber wir können nicht auf der einen Seite den Standard nach oben bringen, auf der anderen Seite die Beschränkungen und die Freiheiten für den Vermieter.

38:22 So hart, so hart regulieren, dass am Ende des Tages nur einer dafür bezahlt und dann sogar noch verpflichtet wird, dafür zu bezahlen. Das ist der Vermieter ja, also entweder es beteiligen sich alle. Der an diesem Kuchen auch der energetischen Sanierung oder, oder? Ich kann dieses Gesetz erst gar nicht einführen und muss mich dann entscheiden.

38:44 Alles klar, wenn ich das ganze sogar noch weiter spinnen würde, ist ja eigentlich die Forderung der linken Politik, Wohnraum muss günstig sein, aber die Realität ist ja, dass die Gehälter gestiegen sind. Und für viele die Wohnungsmieten nicht gestiegen sind. Und so wie es einen Mindestlohn gibt, könnten wir ja auch in Thüringen auf dem Land eine Mindestmiete einführen und einfach sagen, ne, also ihr Mindestlohn hat sich gesteigert, der hat sich verdoppelt in den letzten Jahren. Aber die Miete auch an EY.

39:10 Jetzt können wir auch die Miete. Verdoppeln, und zwar verpflichtend, ja für alle, aber ist halt so ein Bild nach außen alle Immobilieninvestoren. Sind es ja auch oft, aber sind haben viel Geld, sind Millionäre, warum sollen wir den noch mehr Geld in den Rachen schmeißen, das ist ja auch das große Problem, jedenfalls sehe ich das in der täglichen Praxis, ich werde ja auch oft angefeindet, aber wir müssen ja mal sehen, es gibt nicht nur die Bestandshalter, die Tausende von Einheiten haben, sondern es gibt ja auch den Einzelnen, der eine Eigentumswohnung hat, der das für die für die Altersvorsorge macht und. Und auch mit diesen Gesetzen in in Konflikt kommt und Probleme bekommt.

39:51 Und das müssen wir auch mal sehen und das müssen die da auch draußen sehen, so funktioniert das nicht, wie die das sich vorstellen, weil ihr schadet nicht nur dem der 3000 Einheiten hat, dem ist das manchmal vielleicht relativ egal. Ihr schadet auch dem, der eine Einheit hat für die Alterssorsorge ja, und das sehen die nicht, ja vielleicht auch vieles davon, harte arbeitet ja Recht erspart das sehen auf viele Urlaube verzichtet. Das Geld investiert lieber tatsächlich in die Wohnung, um dann auf einmal einer neuen Regulierung ausgesetzt zu sein, die den Wert dieser Wohnung minimiert. Ja, und ich glaube, keiner hat es schneller geschafft als unser ehemaliger Wirtschaftsminister.

40:32 Ne oder auch Kinderbuchautor, Immobilienwerte tatsächlich in einer absoluten Krise noch mal in den Keller zu bringen. Berlin ja, ist ja 3040% die der Mehrfamilienhäuser, also in im Wert gefallen ja 3040% genau richtig, ja und besonders Gebäude mit einer schlechten Energie vielleicht eine Klasse.

40:55 Und am Ende des Tages entspricht das auch der ja Enteignung. Am Ende des Tages. Es ist im Endeffekt eine Enteignung, ja Enteignung ist die Hintertür. Aber du hast natürlich auch als Profi hast du dann auch wieder Chancen in dem Bereich mit Energie energetischer Sanierung, weil viele Privateigentümer auch von Mehrfamilienhäusern sagen, Nee, das will ich nicht kennen, sich damit nicht aus, was muss ich machen und verkaufen, also kannst du als Profi wieder ankaufen, die energetischen Maßnahmen.

41:24 Wie Kellerdeckendämmung, oberste geschossdeckendämmung Fenster und irgendwie Fassadendämmung umsetzen, um dann wieder das Haus auf den Markt zu bringen. Ja, also in jeder Krise sind ja auch wieder Chancen zu sehen, aber trotzdem ist es übertrieben was hier passiert. Ja aus unserer Sicht definitiv.

41:44 Was wären denn deine 3 wichtigsten to dos wenn du. Bundeskanzler, Wer ist da? Und das Thema Wohnungswirtschaft in Deutschland wieder auf Kurs bringen, aber nur im Bereich Wohnungswirtschaft den anderen, da setzt noch Sorgen noch ja nur für die Wohnungswirtschaft genau was wären deine 3 deine 3 Regeln, die im Endeffekt ja den Wohnungsmarkt wieder ankurbeln würden. Also ich würde in diesen diesen angespannten Märkten würde ich einfach diese Mietpreisbremse sein lassen, ja, weil der Markt wird sich selbst regulieren.

42:19 Es gibt immer ein paar Ausreißer, bestimmte Personen, die ich nicht nennen will, hier auch in Berlin, die übertreiben es okay, aber es gibt genug, die einfach faire Mieten nehmen, auch wenn es 15€ sind, aber du kannst keine 10€ mehr nehmen in Berlin, das funktioniert nicht, also die Mietpreisbremse weg damit einfach der Markt sich selbst reguliert und ich hundertprozentig, bin ich mir sicher, der wird sich selbst würde sich selbst regulieren, wir dürfen nicht eingreifen.

42:47 Ja, auch die Politik darf nicht eingreifen. Die zweite Geschichte ist in angespannten Wohnungsmärkten die Stadt verpflichten, die eigenen Grundstücke nicht zu verkaufen, zu höchstpreisen, wie es Berlin tut, immer noch tut, sondern wirklich selbst zu bauen oder es Investoren an die Hand zu geben, günstig, die dann dort sozialen Wohnungsraum errichten können, das. Damit man einfach gute Mieten umsetzen kann und es funktioniert, wenn die Grundstücke nicht überteuert verkauft werden und wenn man die Baukosten, wenn man bestimmte Dinge einfach vereinfacht, um die Baukosten zu senken, ja, das sind so meine 2 größten Themen, die ich, die ich ansetzen würde, das sind eigentlich auch die 2.

43:33 Hauptthemen und witzigerweise hat bei dem zweiten Thema haben ja genug Leute auch vor 20 Jahren bereits davor gewarnt. Auch in Berlin gab es genug dritte Stimmen, die gesagt haben, lieber lieber Berliner Senat, du gräbst dir hier quasi das Grab für die Mieter selbst, indem du überteuert Grundstücke auf den Markt wirfst, weil am Ende des Tages zahlt auch diesen diesen Grundstückspreis zahlt. Am Ende des Tages der Mieterstich ja, und der Senat hat immer weiter gemacht, hat die Grundstücke immer teurer gemacht, immer teurer gemacht, hat sich immer jemand gefunden. Der Senat war an dieser Stelle gierig. Hat die Preis die Preisschraube selbst nach oben gedreht, selbst nach oben gedreht, ist auf dem

44:19 Weg noch einer der schlechtesten Hausverwalter, die man sich vorstellen kann, ne, wenn man sich viele Gebäudezustände anguckt, um dann tatsächlich 20 Jahre später wieder Bestände zurückzukaufen, statt mit diesem Geld. Bauen, einfach zu bauen ich glaube, der Jürgen Schick hat das gesagt, so ne in einer in einer Talkshow, dass er, dass er Dreisatz, Dreisatz, begabt ist und einfach mal gerechnet hat, wieviel neue Wohnungen damit entstehen könnten, also für wie viele 10000 Menschen hier Wohnraum entstehen könnte, mit dem gleichen Geld. Und was ist stattdessen passiert? Ist einfach nur ein alter Vermieter wurde gegen einen neuen Vermieter ausgetauscht und es ist keine einzige neue Wohnung entstanden oder so viel

45:02 Steuergelder, das bedeutet dein Geld, mein Geld, das Geld der Zuhörer und Zuschauer hier eingesetzt wurde um wieder eine gewisse Schicht von Mietern zu belohnen und da die Mietpreise nur langsamer ansteigen zu lassen als in dem anderen Bereich. Das. Das Kuriose ist aber auch genauso ne, dass auch die Wohnungsbaugenossenschaften schon gar nicht mehr neu bauen können. Selbst die staatlichen geht nicht. Ja, es rechnet sich einfach auch nicht. Ja, es rechnet sich nicht, ja.

45:32 Und wenn schon die staatliche sich nicht bauen lassen, wie soll es dann quasi der Private stemmen, wenn die Preise so überreguliert sind? Ja, und viele, ich habe es, ich saß letzte Woche mit jemandem zusammen, der der arbeitet für einen Systembauer und. Und da hat eine große Gesellschaft, aber nicht staatlich, sondern eine private Gesellschaft, die Grundstücke geprüft, die sie in den letzten Jahren angekauft haben, mit Systembau.

46:00 Es rechnet sich nichts, was wird jetzt alles auf dem Markt geschwemmt beziehungsweise die Banken werden abwickeln und es wird wieder nicht gebaut. Ja, da hast du natürlich jetzt die Chance günstig Grundstücke anzukaufen, aber ich mache ja selbst, habe ja selbst Neubau beziehungsweise Aufstockung und so gemacht es. Kannst mir gerade auf den Bauch binden. Ich würde es zurzeit nicht in der Form machen, weil die Baukosten extrem hoch sind.

46:26 Wir hatten eine Aufstockung in Lichtenberg, wir haben 22 Wohnungen gebaut, 1400 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen über 2 Etagen, wir liegen bei Baukosten, Aufstockung von Roundabout 5000€, Bau und Baunebenkosten, wow, das ist leider in dem Bereich so, weil es sehr schwierig ist so im Bestand zu bauen.

46:48 Ja plus Ankauf. Dann kann man sich mal ausrechnen, was ich für Miete nehmen muss, damit es sich rechnet. Ja und dann sagen alle ja, das ist Wucher oder überteuert, aber das geht nicht anders, wenn ich dann noch verkaufen will und der Kapitalanleger will dann eine gewisse Miete, dann muss der halt auch noch mal ein bisschen höher eingreifen, ja klar. Dann hast du das noch mal verdient. Hat doch mal Grunderwerbsteuer kassiert. Dann bist du da bei.

47:15 Zwischen 25 und 35€ sagen wir mal an Miete im Neubau ist ja egal, da kannst du gib ihm machen, ja, aber trotzdem, es ist nicht zielführend. Ja und ich finde es absolut nicht zielführend, solche Projekte weiterhin umzusetzen. Mhm völlig verständlich, weil auch 3545€ der Quadratmeter ist ja schön, dass es gerade jetzt doch geht.

47:37 Aber wie ist denn die Realität? Viele Immobilieninvestoren trauen dem Staat nicht nur, weil es heute freigibt, heißt es doch nicht, dass es morgen nicht reguliert, richtig, und ich erinnere mich noch ne an den neuen Mietspiegel, der rausgekommen ist, wo einfach in gewissen Gebäudealter und gewissen Gebäudeklassen in Berlin am angespanntesten Wohnungsmarkt vielleicht mit München zusammen überhaupt in Deutschland. In gewissen Klassen bei dem 2000 vierzehner, Baujahr mieten auf einmal gesunken sein sollen, um 20%, wo ich sage, was hat dieser Mietspiegel mit der Marktrealität zu tun? Gar nichts.

48:13 Überhaupt gar nichts. Das ist also. Ich könnt auch würfeln, ich könnt auch würfeln gehen um dort die um die Mieten aus dem Mietspiegel quasi zu bestimmen. So ist es ja und dann wundern sie sich, dass alle irgendwie einen Weg finden oder suchen, damit sie höhere Mieten bekommen, ja. Das stimmt, ist so.

48:30 Ja, dabei ist es ganz einfach, bauen, bauen, bauen eigentlich schon. Ich würde auch bauen oder wir würden auch gerne bauen, aber einfach ja, es rechnet sich nicht und ich habe schon viel geschaut systembau so elementbau modulbau okay du du bist auf der Baustelle schnell oder schneller, hast die Gewerke nicht vor Ort, aber vom Preis bist du trotzdem irgendwo du bist ein bisschen günstiger manchmal aber trotzdem du musst Die DDR hatte also, das fand ich ganz gut, den Wohnungsbau im DDR neubaubereich, du kennst sie, diese Plattenbauten ruckzuck, die haben ein System, und das haben die Durchgeballert auf gut deutsch, Gesundheit ja, und da musste ich doch auch mal. Also da können diese, egal wie

49:18 man über die DDR denkt, aber da können die sich mal ein Vorbild rannehmen. Hundertprozentig. Ich habe mir gestern auch wieder tatsächlich eine eine Wohnanlage angeschaut und. In Ostdeutschland, da war viel Plattenbau mit dabei und ich muss ganz ehrlich sagen, quadratisch, praktisch, gut, toll, klar würde ich vielleicht jetzt unter Umständen, ich hab früher in so einem Plattenbau gelebt, als als Kind wäre das jetzt nicht meine erste Wahl, allerdings waren diese Bauten auch so gut saniert und so gut auf den guten Stand gebracht. Dass ich gesagt habe, Chapeau, das ist jetzt nicht nur irgendeine Dose für den Arbeiter der einfachsten Klasse, sondern ja, es sieht vielleicht von außen ein bisschen DDR ehrlich aus, aber es war völlig in

50:04 Ordnung, es war angemessener Wohnraum zu günstigen Preisen. Ja richtig, das ist es nämlich. In meiner Heimat hatten wir ein größeres DDR Neubaupaket im Ankauf bei der Prüfung. Da kostet, so Altbau 8,00€ sagen wir mal da und die Preise da bei 5,5 0,00€ und viele können sich ja in solchen Regionen auch 8€ nicht leisten, ja die gehen dann lieber in den Plattenbau für 5,5 0,00€. Also du hast auch ein Klientel, dass das wieder zurückzieht in den Plattenbau oder in Halle an der Saale, hier Halle, Neustadt oder so, wollte in den Neunzigern 2000 er keiner mehr hin.

50:44 Und jetzt ziehen die Studenten da wieder rein, weil es eigentlich auch so hipp ist, cool ist und die Dinger kannst du leicht sanieren, die wurden in den Neunzigern oft schon saniert, der hat eine Hemmung dran gebracht, die haben Top Energiewerte, stimmt auch durch Fernwärme, weil in der DDR die Dinger oft mit Fernwärme schon betrieben worden, also die sind bei BBC ja, da sind die oft und. Und als Investor hast du einfach ne große. Kannst du große Einheiten kaufen und hast du auch ne super Rendite am Ende des Tages?

51:13 Ja ja, also ich find die sehr positiv hundertprozentig also. Wir können nicht viel von der DDR lernen, aber das können wir von der DDR. Lernen ja in der Hinsicht schon was, was sie mit dem Altbau gemacht haben ist ne Schande, aber dafür hatten sie auch einfach kein Geld, weil die Mieten die sie da verlangt haben waren ja auch n Witz. Ja, die konnten das gar nicht refinanzieren. Selbst die günstigen DDR Löhne, das. War ja bei 0,50€ oder Pfennig 1€ 8 also eine Mark oder so. Das war immer.

51:42 Mein Vater sagt immer das war die zweite Lohntüte was die DDR Bürger nicht verstanden haben, aber aber da mit dem Wohnungsbau in der Hinsicht könnte man sich schon mal ein bisschen Vorbild rannehmen um den Markt endlich mal zu entlasten und ich suche immer noch ein System wie ich. Günstig Wohnraum schaffen kann, weil diese diese Nische Luxuswohnungen oder teure Wohnungen. Es ist eine Nische, das habe ich jetzt bei der Aufstockung gemerkt, das können sich Eigennutzer nicht mehr viele leisten, ja, weil die Zinsen extrem hoch sind, wenn du dann ein Ticket für 789 100000€ kaufst, ist die monatliche Belastung extrem für den normalen Bürger, also können sie sich das nicht leisten.

52:27 Damit fällt der Eigennutzer weg, also in der breiten Masse. Der fällt weg und die Miete kann sich auch nur ein kleiner Prozentsatz leisten. Also habe ich ein ganz spezielles Produkt geschaffen in einer Marktphase, die sehr extrem schwierig ist. Also bin ich jetzt der Meinung, dass man lieber auf die breite Masse gehen muss, damit man immer ein Produkt hat, was auch absetzbar ist, ob im Verkauf oder im. In der Vermietung ja.

52:55 Bin ich voll bei ihr und es ist ja auch das, was genau dann für Entspannung sorgen wird. Absolut ja, also liebe Politiker, ihr seid nicht nur eingeladen hier in diesem Podcast Rede und Antwort zu stehen, ihr seid auch eingeladen, manchmal einfach aus dem Weg zu gehen und Unternehmern wie dir die Möglichkeit zu geben, tatsächlich vernünftig zu bauen. Das wäre gut.

53:14 Ja, ja, an dieser Stelle. Ich würde gern das. Das letzte Thema anreißen für unseren Podcast, auch wenn wir die dreieinhalb Stunden und auch wenn wir die dreieinhalb Stunden heute nicht schaffen. Und zwar würde ich dich noch mal ganz gerne einladen zu dem Thema scheitern noch zu sprechen, weil wir, du hast vorhin gesagt, ne, viele Immobilieninvestoren haben das Glück, dass sie gutes Vermögen aufgebaut haben und dass, dass sie in Anführungsstrichen häufig ja der. Der Klasse der Besserverdienenden Zuge zugerechnet werden.

53:50 Aber die Realität war ja für uns alle, auch für mich, war ja mit Anfang 2022 ja noch mal eine ganz, ganz andere. Wie hast du denn diese Zeit erlebt, also die Zeit der Zinswende und was hat denn das für Dich bedeutet bei einzelnen Projekten? Die Zeit war ab 2022 sehr intensiv. Also das war so bis heute in meiner Karriere das intensivste, was ich jemals erlebt habe.

54:20 Also es war psychisch extrem anstrengend, wir haben halt heißt, wir haben, wir haben gute Projekte gehabt, wir haben auch gutes Geld verdient und dann sind aber einige Projekte in diese Zinswende gerutscht. Wir haben mit Margen gerechnet, die dann nicht mehr stattgefunden haben. Ja, also wir mussten ordentlich die, die Käufer hatten, auf einmal verhandlungspotenzial, weil sie gesagt haben, naja, wir haben jetzt statt 1% Zinsen, haben wir auf einmal 4, viereinhalb Prozent, euer Kaufpreis ist schön und gut, eure Projekte sind toll, aber das zahlen wir nicht mehr, die monatliche. Belastung ist da einfach zu groß. Richtig, sodass wir im Endeffekt Projekte entwickelt haben, wo wir nicht die Marge mehr

55:00 verdient haben. Die. Die wir ausgerechnet hatten, die vor der Zinswende locker gekommen wären. Also wir haben, wir haben eine, wir haben ja jetzt im zweistelligen Millionenbereich Projekte entwickelt und haben aber auch wir haben Geld verdient damit, aber wir haben auch Geld, also verloren, Marge Millionen, im Endeffekt Millionen, und das war psychisch für mich extrem anstrengend, weil ich habe immer dafür gearbeitet. Ich habe meinen Sohn teilweise nicht gesehen, weil ich gearbeitet habe und das war für mich so extrem belastend, dass ich so 2023, so August, September, so weit unten war, dass ich wirklich dann 10 Tage in den Wald gegangen bin, auf Visionssuche, also wirklich von 200 300 Kilometer pro Stunde mit dem Sportwagen ging die Wand auf

55:54 0. Kein Handy, nix. Ich habe noch mit meinem Banker telefoniert, wo ich am Zelt stand und der hat mich so gefragt. Ja, was machst du denn jetzt, Fabian, ich bin jetzt erstmal 10 Tage im Wald ja du immer mit deinen ganzen Aktionen so. Ja und das war so eine, das war dann so eine Visionssuche wo man so 10 Tage mit anderen im Endeffekt mitten im Wald war wenn es dich interessiert würde ich mal kurz ja bitte 3 Tage Vorbereitung im Wald. Und dann 4 Tage ganz alleine an einem Platz, den du dir ausgesucht hast.

56:24 Ohne Essen, nur mit Trinken und wirklich nur mit dir. Du durftest in so einen Kreis, du hast dir so einen Kreis gelegt aus Stöckern oder so, und dann hattest du so eine Plane, die hast du dir gebaut, um dich zu schützen vor Regen und dann warst du mit, warst du alleine dort und hast Echtzeit gehabt zum Nachdenken wow und bist wir sind ja alle so nicht mehr mit der Natur, sondern wir sind ja eigentlich haben wir überhaupt keinen Bezug mehr zur Natur, ja. Und ich bin habe einen extremen Bezug wieder bekommen. Also du hast ja, wenn du nachts durch den Wald gehst, hast du ja, also mitten, das war in der Uckermark, mitten in so einem Naturschutzwald, kriegst ja schon Angst, die Geräusche und so und nach diesen Tagen in

57:04 dieser Natur und alleine warst du auf einmal Teil der Natur, auch wenn es ein bisschen esoterisch klingt, aber du warst Teil der Natur und warst hattest keine Angst mehr und konntest du deine Gedanken einfach ordnen und da habe ich einfach vieles gemerkt. Ja, also konnte mich ordnen und es hat sehr gut geholfen. Ich war der einzige Projektentwickler und Unternehmer, die anderen waren alles Alternative, so aus dem linken Spektrum oder Grüne, die haben erst mal geguckt, wo sie gehört haben, was ich so mache, aber man hat sich dann angefreundet, das war ein Tool und dann habe ich einfach gemerkt, ja gut, dieses Projekt kennst du auch, Projekt Gisela da in Lichtenberg, das war eine.

57:44 Das war ein Volumen ist von 15000000€ ohne Aufstockung. Er hat 22 Wohnungen da hat, da war 2023 kam da kein einziger Käufer. Ja Wahnsinn, da war keiner da, dieser Abverkauf hat erst im letzten Dreivierteljahr richtig stattgefunden und auch natürlich nicht zu der Marge, die wir haben wollten. Klar aber ist es besser, habe ich gedacht, gut. Ich hatte dann das Mindset, besser rauszugehen, ein bisschen schnitt zu machen oder auch ja, es gibt auch schwarze Nullen, sowas gibt es auch, ja, aber rausgehen mit der mit den Learnings, um weiterzumachen und nicht aufzugeben, weil die meisten geben an dem Punkt auf, also ich war psychisch so belastet, dass ich echt teilweise gesagt habe, wow, aber ich habe dieses ganze Ding

58:34 gedreht, Hammer, ich habe einfach gesagt. Geil heute, wo ich hier sitze, danke ich dafür, dass ich das alles erleben durfte. Hammer. Sehr geile Erkenntnis auf jeden Fall. Ja, diese 3 Jahre haben mich weiter gebracht als die erfolgreichen Jahre davor und heute sage ich cool aus der Krise nehme ich das Positive mit.

58:55 Ich hatte schon in meinem Leben verschiedene, auch so mehr gesundheitliche Themen als Kind aus heutiger Sicht sage ich aus. OK, auch ich war damals krank. Aus heutiger Sicht sage ich, OK, es war am Ende war es positiv, weil ich heute der Mensch bin, der ich bin, ja, und das nehme ich auch aus der Immobilienkrise mit, auch wenn sie noch nicht zu Ende ist.

59:14 Aber ich weiß, dass ich noch viel erfolgreicher werde als vorher. Hundertprozentig. Aber du hast ja ne Resilienz bewiesen, extrem die ist. Es erschüttert mir so nicht. Das wäre. Extrem ne und du hast es ja selber gesagt, ganz offen. Danke dafür auch fürs Teilen, dass du da quasi auch Millionen verloren hast auf diesem Weg absolut, einige haben Schwierigkeiten das in ihrem Lebensweg überhaupt aufzubauen, du hast es allein nur verloren in so einer Krise und das trifft einen schon so hart und dann quasi mit diesem positiven Mindset aus so einer Krise rauszugehen, Chapeau.

59:46 Danke. Also ich bin da jetzt total motiviert wieder sozusagen aus dieser Krise herauszukommen und weiterzumachen, und das hätten die meisten am Ende nicht geschafft, hundertprozentig, ja, die hätten sich entweder erschossen oder wären, und das ist nämlich der Weg zum Erfolg, das würde ich auch noch sagen, der Weg zum Erfolg, man sieht ja immer nur das nach außen die Jungs die dann den Ferrari fahren, jetzt mal übertrieben gesagt, wenn ich da kein großer Fan von bin, aber das. Diese ganzen Tiefs, wenn du zu Hause sitzt und denkst, Oh alter, jetzt, also wie soll ich denn weitermachen? Ja, das erzählt ja keiner, aber ich finde es, du machst es ja auch, ich finde es sehr, sehr wichtig, auch für die Zuhörer und für die anderen, die mit

1:00:31 sowas anfangen darüber zu erzählen, ja damit die sowas annehmen, auch Krisen annehmen um daraus zu lernen und danach mit einem viel krasseren Mindset herauszugehen und gestärkt und erfolgreicher zu werden, hundertprozentig. So n schönen Spruch Ne zum Champagnertrinken kommen sie alle, aber wenn die Zeiten hart sind, dann glaube ich ne hat sich. Auch auch dein Telefonbuch ne noch mal ganz anders angefühlt? Ja, natürlich ja und und viele Projektentwickler, Bauträger sind platt.

1:01:03 Ja ja und wir haben immer noch mit Themen zu tun von Altprojekten, wo die Banken jetzt sozusagen Druck machen, ja, verständlicherweise, wir haben in Leipzig n Projekt. Das probieren wir seit Jahren zu verkaufen als Projektentwicklung da Rede ich auch ganz offen das funktioniert gerade nicht in dem Markt auch wenn wir vom Preis schon runter sind da wird die Bank jetzt nervös das ist auch noch ein Learning und in guten und in guten Zeiten und da schreibt man immer ganz viele Dinge auch notarielle Bürgschaften also keine normale Bürgschaft sondern eine notarielle Bürgschaft die der Bank oder die die Bank berechtigt.

1:01:41 Sofort in die Zwangsvollstreckung zu ziehen, ja, und wir haben auch mal bei einem Projekt eine notarielle Bürgschaft unterschrieben, wo die Bank jetzt sagt, Okay, wir wollen Eure Bürgschaften, was okay ist, aber wo ich auch zuerst dachte, Boah ey, so viel Geld, jetzt sage ich okay es ist so, wird abgewickelt, wir gehen da raus und machen weiter.

1:02:05 Du manchmal muss man einfach auch Verluste mitnehmen. Ja, das gehört dazu und sie abschreiben und zu sagen alles klar ne mein Gewinn ist das Learning und selbst wenn es eine teure Lektion war, war es eine Lektion absolut und gestärkt mit dieser. Lektion in eine neue Lebensphase einzugehen. Ich sage nicht, was Besseres kann dann nicht passieren, richtig ja, und dann nimmt man das mit und sagt gut und und da habe ich auch gelernt, was auch wichtig ist, du kannst so Projektentwicklungen machen, auch größere Projektentwicklungen, aber.

1:02:34 Ich habe immer ein Brot und Butter Geschäft. Ja ganz ganz wichtig, das hast du ja auch gelernt. Ja genau, ich habe immer große Projekte gemacht, mein Geschäftspartner hat immer viele Wohnungen unten in München gemacht, also auch Brot und Butter Geschäft und ich habe gesagt ich habe die großen Projekte, da verdiene ich auch gut dran, aber in der Krise hat man dann gemerkt okay es gibt Schwierigkeiten, so dass ich jetzt neben den Projektentwicklungen auch einfach Brot und Butter Geschäft mache, was mir regelmäßig Cashflow bringt, wo ich nicht nur am Ende nach der Unterschrift beim Notarvertrag Geld verdiene. Ja, und das ist einfach im Bereich Beratung, also Entwicklung von Mehrfamilienhäusern, wirklich aus der Investoren oder

1:03:21 Projektentwickler Brille für andere tätig zu sein, die auch Angst davor haben, was Potenziale, was energetische Sanierung etc. Angeht. Als zweiten Punkt kamen vor ein paar Monaten Leute auf mich zu und haben gesagt, machst du auch, würdest du als Mentor arbeiten? Naja, ich habe noch nicht drüber nachgedacht, aber ja, okay, also mache ich jetzt auch so 1 zu 1 Coachings cool. Ja, um auch im Bereich Mehrfamilienhäuser vor allen Dingen also die Leute die so 23 Wohnungen haben, die dann in das Mehrfamilienhausgeschäft rein wollen, denen ich das dann sozusagen beibringe, Akquise, Finanzierung, Entwicklung, kaufmännisch, bautechnisch, also alles was ich auch. Auch selbst mache.

1:04:03 Und die dritte Sache ist, wir gründen jetzt noch eine Baufirma für energetische Sanierung, um da auch reinzugehen, also und dann weiter Projektentwicklung wohnungshandel also wirklich nicht nur auf die Großprojekte, weil das fällt einem auf die Füße, egal wieviel Millionen am Ende da stehen, als Gewinn macht immer noch Brot und Buttergeschäft.

1:04:26 Ihr habt's gehört, macht Brot und Buttergeschäft. Und ich glaube, Fabian, Du hast so viel zu erzählen und es macht auch so Spaß. Wir machen tatsächlich mal ne lange Folge ja sehr gerne so, die hörst du, die machen wir, wir schauen ob wir die 3 Stunden Folge bekommen, ich hab ne Menge zu erzählen über mein Leben, definitiv ja, es ist also genug Material für viele viele Folgen oder eine eine schöne lange Folge. Ich freue mich auf die nächste Folge mit dir danke, dass du der Einladung gefolgt bist.

1:04:54 Danke, dass du heute da warst. Danke, dass du so offen auch über diese schwierigen Zeiten sprichst. Und ja, danke, dass du bereit stehst, nicht nur Rede und Antwort zu stehen, sondern danke, dass du auch bereit stehst, anderen auch dein Geschäft beizubringen und einfach auch zu teilen. Großartig.

1:05:12 Ja, vielen dank, Tomek ja für für die Chance hier zu sprechen und es hat auch viel Spaß gemacht und wenn Fragen irgendwie sind, gerne auf Instagram anschreiben, dann bin ich da relativ offen und. Antworte auch relativ schnell. Instagram Kanal verlinken wir natürlich ganz lieben dank Tschüss vielen vielen Dank danke Tommy.

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