Steuern zurück: So funktioniert das Steuerwunder Immobilie

0:00 2520€ an Steuerrückerstattung, das habe ich im ersten Jahr bekommen, nachdem ich mir eine 200000€ Wohnung gekauft habe. Also das zeigt wirklich wie stark und wie mächtig das steuerwunder Immobilie ist. Ich sage in Österreich und Deutschland haben wir wenige Sachen, die gut sind zum Steuereinsparen eine davon ist definitiv die Immobilie und das ganze Thema. Schauen wir uns heute an, also wie kann man das wirklich zum Steuersparen nutzen?

0:25 Und mehr oder weniger, wie kannst du das auch du nutzen, weil jeder ist individuell, jeder hat eine eigene Situation und wie kann man das am besten umsetzen? Ich habe 2 Cases, der erste Case der klassische Angestellte mit einem Jahresbrutto von 65000€ wie kann der das Nutzen und das zweite ist natürlich auch der Unternehmer, wie kann der das Steuer und Immobilie möglichst effizient nutzen?

0:45 Und darum soll es in der heutigen Folge gehen. Und es war tatsächlich eine der Folge, die am meisten in meinen D Ms gelandet ist. Michael, Wie kann man mit Immobilien Steuern sparen und das Gute ist, ich habe beides gemacht, also ich habe es einmal als Unternehmer gemacht und mit diversen Firmenstrukturen Immobilien gekauft und das zweite ist auch als Angestellter wo ich damals bei Amazon im E Commerce Management angestellt war, hatte ich eben genau diesen Bruderbetrag, den ich vorhin gesagt habe.

1:09 Und hab es da auch angewendet und hab mich dann jedes Jahr am Anfang gewundert, warum ich da jetzt auf einmal steuerlich was zurückbekomme und den Ganzen gehen wir heute auf den Grunde so, dann nehmen wir jetzt mal die 65000,00€ als Gehalt, da bleiben die abzüglich Sozialversicherung noch so 53 54000€ übrig als steuerpflichtiges Einkommen.

1:26 So und jetzt kommt der wichtige Teil. Diese Einkommensteuer ist in Österreich progressiv, das heißt, wir haben zu unterschiedlichen Prozenten unterschiedliche Steuersätze. Ich nehme es mir da jetzt selbst mal einen Spickzettel her bis zu 13539,00€ 0% bis zu 22000€ 20% bis zu 36458€ 30% bis zu 70365€ 40% bis zu 104859€ 48%.

1:55 Bis zu 1000000€, 50% und alles über 1000000€ wird in Österreich mit 55% besteuert. Nach Sozialversicherung und mit den 65000 liegst du eben über dieser 40% Grenze, das heißt, jeder zusätzliche Euro, der verdient wird, wird mit 40% besteuert, aber, und das ist der springende Punkt, den ich dann auch irgendwann mal gecheckt hab, jeden Euro, den du dann quasi gegenrechnen kannst. Spart dir halt auch 40% an Steuern und dieser Grenzsteuersatz ist eben quasi der Hebel für alles weitere was kommt.

2:23 Für alles weitere was du dann abschreiben kannst, hilft dir das ganze und das war, wo ich das damals verstanden habe und die erste Wohnung gekauft habe, war für mich auch so ein h Moment wo ich gesagt habe okay cool das funktioniert, da müssen noch weitere dazu kommen weil man kriegt jedes Jahr Geld zurück und das Phänomen was mich damals so fasziniert hat war das Ganze, diese fiktive Abschreibung vom Gebäude wert die eigentlich nur. Virtuell passiert aber gar nicht in der realen Welt, sondern jetzt nehmen wir uns an, welchem Beispiel her mit dieser 200000€ Wohnung, die ich euch am Anfang gekündigt hab, wo ich halt auch quasi den Steuerempel so gut nutzen konnte. Wir haben 200000€ Einkaufspreis,

2:56 wir haben Eigenkapital. 40000, klassisch 20%. Wir haben einen Kredit von 160000,00€, wir haben Miete von 800€, also 9600,00€ im Jahr. Beim Kauf selbst fallen dann quasi auch noch die Nebenkosten an mit 3,5% für die Grunderwerbsteuern, 1,1% für die Eintragung, dazu Makler und Notar, das sind jetzt keine Steuervorteile, aber ein Teil davon lasse ich auch später über die Jahre steuerlich absetzen und der eigentliche Steuervorteil, das wusste ich am Anfang auch nicht, der beginnt eigentlich erst mit der Vermietung der Haupthebel ist die.

3:26 Af a die sogenannte Absetzung für Abnutzung, weil der Vermieter die Immobilie nutzt, sich steuerrechtlich gesehen ab und genau diesen werteverzehr kann man quasi mit seinen Immobilien, mit seinen Mieten abschreiben. Also das darfst du jährlich von den steuerpflichtigen Einkommen abziehen, ohne dass das Geld tatsächlich fließt.

3:44 Das ist eine reine Buchgröße, die tatsächlich Steuern spart, aber Achtung, das war ein Punkt, den ich am Anfang nicht wusste, aber du darfst nicht den kompletten Kaufpreis abschreiben, du darfst nur den Gebäudewert abschreiben, den Grundwert darfst du nicht. Abschreiben? Warum? Weil Grund und Boden verlierte quasi nicht an Wert und dieser Grundanteil wird über die sogenannte Grundanteilverordnung festgelegt und das hängt je nach Gemeinde je nach Lage et cetera ab.

4:08 Und ist in der Regel zwischen 20 bis 40%. Deswegen nehmen wir mal für mein Beispiel diese 30% an den Mittelwert Kaufpreis 200000€ grundanteil 30% 60000€ Gebäudeanteil 70% 140000,00€ und diese 140000,00€ sind Abschreibbar und die normale af a sind 1,5% in Österreich, in Deutschland ist es ein bisschen höher, aber in Österreich sind es 1,5% das sind quasi bei diesen 140000,00€ die noch überblieben sind vom Gebäudeanteil sind das. 2100€ pro Jahr, die du steuerlich absetzen kannst.

4:38 Aber jetzt kommt was richtig, richtig spannendes und das Bitte weist einen Steuerberater darauf hin, weil mein hat es am Anfang nicht gemacht, was relativ blöd war, weil ich da auch viel Geld auf der Straße liegen gelassen habe, weil Gebäude, die nach dem 30 06 2020 angeschafft wurden, da gibt es die beschleunigte AFA und die funktioniert so. Du kannst im ersten Jahr das Dreifache abschreiben 4,5% im zweiten Jahr kannst du das Doppelte abschreiben mit 3% und. Und ab dem dritten Jahr kommt der normale Satz mit 1,5% und das coole ist bei der normalen afa hast du die Halbjahresregel, also quasi wenn du im zweiten Halbjahr kaufst, dann quasi kannst du für das Halbjahr die afa nur für halbes Jahr aufsetzen und bei der

5:19 beschleunigten afa, das ist absolut cool, du bekommst das komplette Jahr, auch wenn du Dezember eine Immobilie kaufst, kannst du quasi ganzes Jahr beschleunigt abschreiben, finde ich brutal cool und extrem hilfreich auch für die Steuer, sagen wir mal bei mir war es damals auch so, ich habe da einfach gut verdient, dann noch Boni kriegt am Ende.

5:36 Ende von Jahr und dann habe ich gesagt, OK, ich muss jetzt noch eine Wohnung kaufen, weil diese 3,5% haben dann halt so diesen heftigen Einfluss. So, und jetzt gehen wir wieder her, schauen uns das Ganze an mit den 200000€, mit der beschleunigten afa, da haben wir im ersten Jahr bei 4,5% 6300,00€ afa Betrag im zweiten Jahr mit 3% 4200.

5:55 Und im dritten Jahr 2100€, was wir abschreiben können beim Grenzsteuersatz von 40% heißt das schon, du sparst dir 6300,00€ * 40% ist gleich 2520,00€ an Steuern nur durch die Abschreibung mal alleine, dann noch mal ein kurzes Schwenk, das ist eine sehr sehr große Ausnahme. Da gibt es etwas, das heißt Neubau mit Öko Standard wird ein Wohngebäude zwischen 2024 bis 2026 fertiggestellt und erreicht mindestens diesen Klimaaktiv Bronze Standard, da gibt es diese 4,5% auf die ersten 3 Jahre durchgehend, das ist noch mal eine Randnotiz. Ist auch relevant warum, weil viele kaufen ja von Bauträgerwohnungen, die dann quasi eben mit diesen ganzen höchsten Standards sind, etwas jetzt quasi Energieeffizienz betrifft gibt es auch sehr sehr

6:34 viele Projekte. Fast in alle Städten. Dann hast du halt auch noch mal diesen argen Steuervorteil. So was kann man sonst noch abschreiben. Die afa ist natürlich der größte Hebel, der größte Faktor von den ganzen, aber du kannst natürlich auch abschreiben. Die Kreditzinsen, die Kreditzinsen, das ist quasi der Zinsanteil abzüglich von deiner Rate.

6:54 Also wenn du die Rate an die Bank hast, hast du Tilgung und den Zins und den Zins kannst du auch komplett abschreiben. Die Instandhaltung und die Reparaturen, die Verwaltungskosten, also zum Beispiel die Hausverwaltung und die Maklerprovision teilweise kann die sofort abgesetzt werden und teilweise über 15 Jahre und nach Versicherung, wenn du das ganze mitversichert. So und jetzt schauen wir uns wieder das ganze Rechenbeispiel zu dem Thema an, wir haben bei der Wohnung mit den Namen von 9600€ im Jahr, Wir haben Kreditzinsen, sagen wir jetzt mal 4% effektiv das sind.

7:20 Rund 6400,00€ im Jahr, was Zinsen wegfallen jetzt sind die Zinsen übrigens die letzten paar Wochen wieder nach oben gestiegen. Schaut sich mal den 10 Jahre Swap Satz an, ist sehr sehr wichtiger Faktor ist sehr sehr wichtiges Timing jetzt gerade wo man kauft wie man kauft, dann ziehen wir diese beschleunigte AFA ab mit den 6300€ die sonstigen Werbekosten sagen wir jetzt mal 500€ noch mal heißt wir haben eine Summe aus Werbungskosten von 13200€.

7:44 Und wir haben Mieteinnahmen von 9600€ de facto ist ergeben im ersten Jahr steuerlicher Verlust von 3600€ und jetzt kommt der Teil den Empfehler nicht wissen. Der Verlust ist nicht weg, er wird auf dein jetziges Einkommen gegengerechnet, das heißt, da nennt sich der sogenannte horizontale Verlustausgleich, das heißt, dein versteuertes Einkommen sinkt um genau diese 3600€ bei 40% Grenzsteuersatz sind das 1440€ an Steuerersparnis, die du dir übers Jahr oder spätestens bei der Arbeitnehmerveranlagung zurückholen kannst.

8:11 Also zusammengefasst für den Angestellten gibt es genau 3 große Steuerhebel. Doppeln die AF a die Abschreibung, die Zinsen und die Werbungskosten und den Verlustausgleich mit dem Gehalt quasi mit der Lohnsteuer, dann im Endeffekt das Beste. Das passiert zwar alles komplett automatisch, aber du musst schon selbst einreichen, selbst machen entweder du oder den Steuerberater, also wenn es dann einreicht hat natürlich auch nicht davon profitieren.

8:31 So und jetzt wechseln wir mal die Perspektive auf den Unternehmer und es muss heißt, dass du jetzt schon unbedingt Unternehmer sein musst. Kann ja auch sein, dass du irgendwann mal so viel Immobilien hast, dass du sagst, OK, ich Gründe dafür, jetzt auch eine GMBH und ich werde jetzt zum Unternehmer. Deswegen ist es sowohl für den Angestellten als auch für den, der schon Unternehmer ist, relevant. Da gibt es nämlich ein komplett anderes Konzept. Da läuft es nämlich nicht so mit der klassischen Einkommensteuer, da nennt sich das Ganze nämlich Köst und Käst und die Köst liegt in Österreich aktuell bei 23% auf dem Gewinn als Vergleich. Die Privatperson haben wir vorhin gehört, die kann bis zu 50 sogar bis zu 55% an Steuern

9:04 in Österreich zahlen, also ist schon ein deutlicher Unterschied, aber das Ding ist ja, irgendwann schüttet man sich den Gewinn ja auch aus und dann ist auch die Käst fällig und die hat 27,5%, also sagen wir mal, deine GMBH macht 100000€ Gewinn, du hast was die kostet mit 23000€, die sofort wegkommen, die ist immer zum Zahlen, dann verbleiben noch diese 77000,00€ in der GmbH und dann sagst du schüttest du dir jetzt privat aus, dann hast du noch mal auf das 27,5% zum Zahlen, das sind dann 21 175€, also bleiben die privat 55 825,00€ übrig, also rechnet man sich das Ganze aus, Prozentuell bleiben quasi 44% vom Gewinn übrig, das ist jetzt nicht dramatisch besser als der Höchststrahlersatz privat und man denkt sich so okay warum

9:37 mache ich denn das überhaupt, weil wenn ich es privat habe, dann dann habe ich mir das ganze GMBH Konstrukt et cetera nicht zum Zahlen habe ich mir am Anfang auch gedacht bis ich dann einmal gemerkt habe, OK wo liegt denn jetzt der Hebel? Der Hebel liegt dabei dieses 27,5% Käst nicht zu zahlen, also sich nicht privat ausschütten zu lassen, sondern in der Firmenstruktur arbeiten zu lassen und nur mit den 23% Köst zu arbeiten und deswegen machen das viele so mit einem Holding Konstrukt also du hast die Betriebs GMBH sagen wir mal die operative GMBH die quasi. Auf der einen Seite die normalen täglichen Gewinn, also dein Einkommen erzielt und dann schicken die das Ganze in die Holding hoch.

10:24 Die Holding ist quasi sozusagen die Sparkasse und dann kann man entweder über die Holding eben diese Immobilien kaufen und das Geld direkt weiter arbeiten lassen oder was auch sehr sehr gern gemacht wird. Man schickt das Ganze dann in eine eigene Immobilien GMBH wieder runter. Und lass dann dort für sich arbeiten, weil das coole ist die Betriebs GMBH, also die Operative, kann diese Gewinne steuerfrei an die Holding Hochschieben, in Österreich komplett, ohne dass irgendwer Cent anfällt und so sammelt diese Holding über die Jahre kontinuierlich immer mehr Gewinne an, die man dann quasi in Immobilien investieren kann, dann arbeitet das Cash mit den Immobilien weiter für dich.

11:01 Und dann quasi hast du diesen Zinseszinseffekt, dass du so viel Geld einfach das, was du eigentlich, wenn du es jetzt direkt auszahlen würdest, verlieren würdest, weiter für die Arbeit lassen kannst. Und das produziert wieder mehr Geld so und Kauf die Holding oder die Immobilien GMBH jetzt eine eine Wohnung. Entgelten die gleichen Regeln zur Abschreibung wie für Dich privat Ava auf den Gebäudeanteil beschleunigt die Abschreibung, Zinsen absetzbar der Unterschied ist der, dass eben der laufende Gewinn nur mit den 23% besteuert wird und nicht mit den 50% oder 40%, die wir vorhin im Beispiel hatten. Privat also der Hauptunterschied ist der, wenn du das ganze Ding auch irgendwann mal verkaufst.

11:38 Wenn du das jetzt privat verkaufst, dann fallen diese 30% immer erst dann. Ist auch jetzt, wenn du jetzt mal sagst, OK, ich will jetzt die Wohnung doch nicht oder ich verkaufe die wieder wegen Grund XY. Ohne jetzt wirklich die wirtschaftliche Absicht dahinter zu haben, verkaufst du wieder, fallen dir die 30% steuern an und in der GMBH ist dieser Veräußerungsgewinn ein ganz normaler Unternehmensgewinn der den man bereits vorhin gehört hat, mit den 23% besteuert wird, also auf der Ebene ist mit der Gesellschaft eigentlich günstiger.

12:04 Der Hauptunterschied ist nur der sobald du es dir dann privat rausholst, dann kommen noch mal die 27,5%. Aber du kannst es sagen okay ich lasse es drinnen, investiere den Gewinn wieder und wieder und hole dann noch mehr Cash raus und lasse es dann noch mal für sich arbeiten. Das ist zum Beispiel das Ding, was ich jetzt auch neulich mal gemacht habe, ich habe mit einer mit einer Immobilie einen Gewinn erzielt, habe dann quasi gesagt, okay, ich investiere das sofort wieder in die andere rein, mehr oder weniger diese 7% Unterschied und man kann es natürlich wieder weiter für sich arbeiten lassen. Wenn man es natürlich auszahlt, dann haben wir es immer zum Bezahlen, was auch sehr spannend

12:38 ist, ist die Gruppenbesteuerung, das heißt, wenn man jetzt mehrere Gesellschaften hat, sagen wir mal, du hast jetzt eine operative GMBH und mehrere Immobilien GMBHS, dann kann man unter gewissen Voraussetzungen eine steuerliche Unternehmensgruppe bilden, da seht ihr dann teilweise, wenn ihr jetzt irgendwelche Projektentwickler redet, die halt. Ur viele Zinshäuser haben das jetzt OK, die haben wir jetzt 2030 GmbH, sondern die fragt sich warum haben die dafür jedes Zins oder eigene GmbH?

12:59 Die Voraussetzung ist, dass man über 50% von den Stimmrechten hat von der GmbH dann zählt die eben zu dieser Gruppe dazu, dann kann man diese Verluste aus einer Gesellschaft, sagen wir mal zum Beispiel weil man die mit einem negativen Cashflow ankauft hat, weil da viele Einheiten unvermietet sind, wenn man das erst entwickeln will kann.

13:16 Kann man in diese negativen Einkünfte mit den positiven der anderen quasi Gesellschaften wieder gegenrechnen? Das hat dann mehr oder weniger den Effekt, dass man das sofort im selben Jahr geltend machen kann, statt dass man jetzt in einer Immobilien GMBA jetzt vielleicht negativ ist, die die Verluste jahrelang immer wieder mitzieht.

13:32 Bis irgendwann positiv werden, dass man halt direkt den Effekt hat. Ja, was ist jetzt der Nachteil? Das muss man auch immer fairerweise dazu sagen. Also ich finde persönlich eine GmbH Struktur hat auch relativ viele Nachteile, du hast die gründungskosten, du hast den Steuerberater was du zahlen musst.

13:45 Also du musst das schon auch alles jedes Jahr zahlen, jedes Jahr am Laufen halten, du hast dann eben die doppelte Besteuerung sobald du das Geld wirklich privat kaufst als Privatperson hast du direkt privat draußen und du hast natürlich einen höheren administrativen Aufwand, also wenn du jetzt nur ein 23 Wohnungen hast, macht das überhaupt keinen Sinn meiner Meinung nach, die Struktur lohnt sich vor allem. Vor allem, wenn du ohnehin unternehmerisch aktiv bist und eh schon quasi durch deine Companies quasi sagen jetzt mal gute Gewinne erzielst, dann macht es schon Sinn, aber alles andere ist meiner Meinung nach nicht besonders sinnvoll. Für den Unternehmer hat es halt schon einen Hebel, weil statt die 50% privat kann er halt nur

14:17 23% zahlen, den Rest weiter arbeiten lassen, er kann Thesaurieren statt ausschütten, das ist natürlich auch immer der wichtige Punkt, dass das Ganze drinnen lässt in der Struktur, das sind schon 2, sage jetzt einmal starke signifikante Unterschiede, also meiner Meinung nach zu den Ganzen. Überleg dir mal 2 Punkte am Anfang.

14:34 Überleg dir mal okay wo stehe ich gerade, was ist meine Ziele, was ist meine Vision, wo will ich hin, macht das überhaupt Sinn mit der gmbh Struktur, sonst macht das ganze privat. Wenn du jetzt sagst okay weißt du was, ich will es nur Wohnung im Jahr kaufen und ich will das jetzt eher langsam und stelly angehen, dann würde ich immer sagen so lange es geht macht privat nutzt es kommt natürlich auch immer darauf an verdienst du privat super gut bis in der 40% 50% Steuerklasse.

15:00 Dann hat es natürlich einen sehr, sehr großen Einfluss, das Ganze direkt auch privat umzusetzen und auch, wie sehr man sie für sich persönlich mag. Also ich persönlich bin zum Beispiel auch ein Fan davon, ich habe das Geld gern auszahlt, ich habe das Geld gern privat bei mir und sage einfach okay, das gehört jetzt nicht der Firma, das gehört jetzt nicht, das ist nicht die Firmenstruktur drinnen, sondern ich kann das auch nutzen, weil ich sage immer, für was verdient man Geld, was jetzt primär nutzen kann, und da sage ich auch immer, Hey, privat hat seine Vorteile.

15:30 Wenn man das Geld hat und dementsprechend natürlich auch die ganzen Extrakosten, die was man mit mit einer zusätzlichen GMBH Struktur hat. Also ich würde mal sagen, für 7080 90% ist eigentlich sogar das Private das bessere und ihr habt es gesehen mit der beschleunigten Abschreibung, was die für ein Impact hat was man da alles geltend machen kann und das wichtige ist immer 2 Dinge. Das eine ist, dass es wirklich auch nutzt, dass das wirklich wirklich umsetzt.

15:54 Und das Dritte ist auch das ganze Mal wirklich diese PS auf die Straße zu bringen. War sie die richtigen Wohnungen finden, gut einzukaufen und das Ganze umzusetzen und 2 Dinge wie das Ganze machen können. Punkt Nummer 1 ist abonniert mein Kanal und dann lernen Sie das, das ist mal das wichtigste, schaut gerne auf Instagram vorbei, da aber ja auch sehr viele Videos zu dem Thema und das zweite ist ihr trag sie für Erstgespräch ein, bei mir WW Michael beuker.com da können wir mal plaudern wie ob ich dabei unterstützen kann und ansonsten sehen wir uns in der nächsten Folge.