Zinsen, Inflation, Unsicherheit: Marktupdate in turbulenten Zeiten

0:00 Aktuell ist eine der turbulentesten Zeit im Immobilienmarkt der letzten Jahre fast täglich neue News Iran, Krieg, Inflation, Staatsanleihen werden erhöht, besser verzinst. Es geht aktuell sowas von drunter und drüber, deswegen in der jetzigen Folge schauen wir uns mal an auf welche KP is auf was müssen wir achten und vor allem was sind in der aktuellen Marktphase konkrete Handlungsempfehlungen an der Stelle auch mal kurz der Hinweis Abonniert bitte oder folgt mein Kanal und lasst mal eine 5 Sterne Bewertung da oder einen Daumen nach oben.

0:29 Und ich freu mich immer so, wenn ihr Kommentare schreibt. Ich beantworte jedes Kommentar selber, weil das macht mir immer Spaß, wenn ich seh OK ihr interagiert euch, interessiert das und schreibt es mir auch eure Themenwünsche rein also ich mach den Podcast genau nach den Themen die euch interessieren, nutzt die Chance, schreibt es rein, welches Thema betrifft euch, schlagt es vor, macht es direkt bei Spotify direkt bei Youtube, da seh ich echt tatsächlich jedes Kommentar.

0:55 Also ich würde mich da mega Ohren Support freuen, weil jetzt auch extrem spannende Partnerfolgen kommen dazu. Dafür will ich noch nicht so viel vorwegnehmen, aber da könnte es auf jeden Fall schon sehr sehr gespannt sein. Bin jetzt mittlerweile seit 6 Jahren am Immobilienmarkt tätig, fast 7. Ich hab viele viele Marktphasen durcherlebt ich kenn die Niedrigzinsphase in covid, ich kenn die ersten steigenden Zinsphasen 20. 2223 ich kenne das, wenn wirklich niemand kaufen will, aber die jetzige Marktphase habe ich so in der Form noch nicht gesehen warum, weil sich einfach so viel am Markt tut.

1:26 Es sind so viele externe Einflussfaktoren, die täglich neue Insights bringen, die täglich neue Änderungen bringen und wer jetzt in der jetzigen Marktphase Immobilien kaufen will, muss mehr wissen als je zuvor, was er tut. Ich habe euch dazu ein paar Zahlen mitgebracht, wie schaut der Markt aus, befinden wir uns in einem Wachstumsmarkt oder eher einer fallenden Markt die Österreichische Nationalbank, die O NB bringt einmal in. Quartal, den sogenannten Wohnimmobilien Preis Index raus und letztmalig stand dabei 272,5 Punkte, was ein neuer Höchststand war, also seit der Korrekturphase und insgesamt also bundesweit ist die Immobilienmarkt beziehungsweise Immobilienpreise um 3,3% gestiegen seit Ende 2024, das heißt es sieht alles aus wie

2:09 Wachstumsmarkt auch in Wien 3,5% Wachstum seit Ende 2024 also es wirkt so österreichweit, dass wir uns in den kompletten Wachstumsmarkt befinden. Finden was da jetzt aber sehr, sehr viele übersehen, ist die Tatsache, dass dieser Wachstumsmarkt die letzten Ende letzten Jahres Anfang diesen Jahres relativ intensiv war mit Irankrieg und den anderen geopolitischen Faktoren haben wir da schon wieder an deutlichen Rücksetzer gesehen, die man auch erwähnen muss und dieser Rücksetzer gibt natürlich Chancen, da gibt Chancen für neue Investitionen, aber und ich sag es euch immer wieder, je nachdem wenn der Markt steigt ist es immer leicht zu kaufen, wenn dauerhaft steigt. Jetzt gerade ist aber kurz

2:48 wieder seitwärts gegangen und die Kennzahl, auf die man schauen muss oder auf die ich immer schaue, ist die Inflation. Also wo genau steht die Inflation? Wir hatten jetzt zum Beispiel im Juli 2026 eine Inflation in Österreich von 2,7% zum Vorjahr, das sind EZB Ziel der Inflation sind 2%, das heißt wir sind 0,7% über diesen Zielwert, so was heißt das jetzt, wenn die Inflation steigt, dann steigen die Zinsen zum Beispiel durch Gerangelegt, das ist immer sehr sehr. Aktuell sehr, sehr guter, präsenter ausgangsfaktor warum? Weil mit Trump und der USA ist es immer wieder ein Thema, dass die Inflation angekurbelt wird, und das heißt, die Zinsen steigen, heißt im Endeffekt für unsere Investoren, dass natürlich auch schwerer wird,

3:31 gute Deals zu finden, weil es muss sich ja mit den aktuellen Zinsen rechnen. So, und jetzt gibt es Investor A und Investor B. Investor A sagt okay ich kauf gar nicht, weil es steigt, Investor B nutzt das Ganze einfach klug. Für mir, wenn ich so Phasen hab wie jetzt gerade die steigende Märkte sind, eine steigende Zinsphasen sind oder eher unsichere Zinsphasen, ist es ein mega guter Punkt zu verhandeln warum viele der Competitor, viele andere, die auf diverse Objekte mitbieten werden nervös, weil die Bank sagt, Hey der Zinssatz jetzt erhöht, springen doch ab und dann ist es deine Chance als Investor wenn du gut verhandeln kannst. Deswegen sind mir solche Marktphasen teilweise sogar lieber wie Marktphasen vor der

4:10 Zins ganz ganz weit unten ist. Wo halt jeder kaufen kann. Und dann ist es dementsprechend einfach immer so viel Competition und viel schwerer einzukaufen. Also das ist ein signifikanter wirtschaftlicher Faktor, den man gerade beachten muss. Also ich schau mir jedes Monat zum Beispiel die Inflationszahlen an, ich schau mir jedes Monat beziehungsweise die auf tägliche Basis den Zehnjahres Swap an, also der Zehnjahres Swap, das ist quasi der langfristige Zins, der steht aktuell bei 3 Komma 16, das heißt er ist wieder extremst nach oben geschossen, wir waren schon. Bei 2,7 und 60 in diesem Jahr.

4:42 Also wir waren schon weit, weit drunter. Was heißt es, die langfristigen Finanzierungen waren schon wesentlich günstiger, das heißt mehr oder weniger, die Marktpreise müssen natürlich dann dementsprechend auch diesmal besser sein, wie wir jetzt in je nach Februar, März gekauft hätten, deswegen immer ganz ganz wichtig das zu beachten und ein weiterer Faktor ist, dass die deutschen Staatsanleihen auf 15 Jahres hoch sind, das heißt, Deutschland gibt die Staatsanleihen zu sehr sehr guten Zinsen hoch und das muss. Muss sich ja auch wieder auf der anderen Seite irgendwo finanzieren.

5:14 Ist auch wieder ein Indikator dafür, dass es schwerer ist, zu guten Zinsen Immobilienkredite Einzulogen und das ist meiner Meinung nach auch einer der wichtigsten Faktoren so, wir sehen jetzt gerade OK Zinsen um steigen, die Rangkriege sind viele viele geopolitische Unsicherheiten, aber, und das ist ein entscheidender Punkt, der den Immobilienmarkt langfristig nachhaltig profitieren lassen wird, also wenn man sich es anschaut in den meisten österreichischen Städten. Ein Neubaustopp ist, das zeigen auch alle Statistiken, egal wie man es anschaut, es wird tendenziell viel, viel weniger gebaut.

5:46 So, und wenn nicht zu viel weniger gebaut wird, hat das eine einzige logische Folge, dass die Mieten langfristig steigen werden, weil das lernt man schon auf der Universen Semester Angebot Nachfrage wird das Angebot verknappt und die Nachfrage steigt und die Nachfrage steigt nachweislich. Wir haben in fast allen Städten an Zuzug aus dem Ausland.

6:10 Wir haben dementsprechend steigende Bevölkerungszahlen, aber wir haben sinkendes Angebot und alleine durch diese Tatsache, dass das Angebot sinkt durch diesen Neubaustopp, haben wir nachhaltige Wertsteigerung und nachhaltige höhere Mieten geschaffen, das heißt zum Vermieten meiner Meinung nach sehr, sehr attraktiv die nächsten Jahre und viele Investoren sprechen über die sogenannte Dekade des Bestands, was? Was heißt das, dass sich so ist jetzt so gut wie selten zuvor für Bestandsimmobilien rechnet und wenn man die alten Märkte kennt, also ich glaub viele, viele, viele, die sich schon seit Jahren im Markt beschäftigen, wissen, hey, wenn du 2000 fünfer Wohnung gekauft hättest, wo die jetzt steht und im Vergleich dazu unfassbare

6:54 Zahl und wenn man da denkt, hey, da war dieser Neubaustopp nicht mal noch da, war noch kein Neubaustopp und die Preise haben sich trotzdem so heftig entwickelt. Also der Neubau ist so ein wichtiger Indikator, den man auch auf monatliche Basis nicht auf Dicke über die Zinsen, vielleicht aber auf monatliche Basis beobachten muss.

7:11 Wie entwickelt sich das, wie schauen da die Statistiken aus und dann dementsprechend einfach sieht okay es wird wenig gebaut, ich schaue mir zum Beispiel die die und die und die Stadt an, wie schaut es da aus, wie viele neue Wohnungen kommen dazu, wie viele nicht, zum Beispiel Graz, Graz war so der verschworene Markt, Immobilien, Österreichische Immobilienhandel und. Und ist nach wie vor immer noch nicht die Top Adresse zum investieren.

7:33 Das freut mich zu behaupten, aber es war schon wesentlich schlimmer, weil es waren da viele, viele Neubauprojekte geplant, die es dann wieder abgeblasen haben. Es hat schon mit den Prognosen relativ schlimm ausgeschaut und selbst Graz hat sich mittlerweile tendenziell wieder etwas verbessert, also der Neubau wird einen signifikanten Einfluss haben, was ich aber auch aktuell extrem stark beobachtet, dass es einen extremen Shift gibt, auch welche Wohnungen angefragt werden. Also früher war das so.

7:59 Du hast quasi fast immer ident oder ähnliche Anfragen gehabt, ob das jetzt die 2 Zimmer war, die 3 Zimmer oder das ist bitte die schicker oder Penthouse Wohnung war nicht identisch natürlich aber in Relation gesehen zu der Leute die sich das potenziell leisten könnten hast du immer ähnliche ähnliches fern gehabt. Mittlerweile ist es so, dass wirklich die eher Luxus Wohnungen teilweise sehr sehr lange leer stehen, also das merkt man extremst auch zum Beispiel wenn man jetzt da in. Etwas teureren Orten unterwegs ist, wo es früher als die ja die Luxusgegenden, sagen wir mal, keine Ahnung feldner Wörter sehe oder sonstige gegen Kitzbühel, wo es einfach so da ist, da merkt man, hey, da dreht sich

8:39 aktuell weniger am Immobilienmarkt und auch am Luxussegment in den Städten neulich mit einem Baudreher gesprochen, das hat mich sowas von fasziniert. Der Luxus Immobilienhandel und das. Hat eben erzählt, dass sie Wohnung kauft. Haben in sehr sehr guter nachhaltiger Lage und dass die Wohnung sich jahrelang nicht verkauft hat, dass die letzten Jahre komplett tote Hose gewesen und das heftige ist.

9:02 Mittlerweile haben die schon sehr, sehr lange im Bestand, die haben da auch schon die Elektrik und die Technik und Co. Wieder neu müssen in der Wohnung was warum, weil die einfach über die Jahre niemand ankauft, hat das Ganze was die damals bei der Sanierung eingebaut haben schon wieder veraltet war, fand ich extremst heftig, obwohl niemand drinnen gewohnt hat und.

9:21 Und das zeigt halt einfach OK das High and Luxus, das schläft auch gerade etwas, da wird auch aktuell etwas weniger agiert. Die Wohnungen die gefragt sind sind natürlich die WG tauglichen Wohnungen und die Einzimmerwohnungen, also das ist schon signifikant und zieht sich sehr sehr stark durch bei WG tauglich meiner Meinung nach immer mehr im Kommen warum die Leute die sich vor Jahren die Dreizimmerwohnung geholt haben holen sich jetzt die Zweizimmerwohnung, die Leute die sich vor vor Jahren die 2 Zimmer geholt haben holen sich jetzt die ein Zimmer. Und die Leute, die sich die Einzimmerwohnung geholt haben, haben jetzt bald nur ein Budget für die WG Zimmer und das ist natürlich ein Trend der, was man

9:56 merkt, dass wo sich der Markt einfach tendenziell hin entwickelt und deswegen ist auch die Stadtwahl, wo man kauft, wichtiger denn je, egal für welchen Markt ihr euch interessiert, schaut euch davor an. Zuzug, Abwanderung, wer wohnt dort und vor allem auch welche? Unternehmen sitzen dort und wachsen diese Unternehmen oder sind die eher am absteigenden Ast?

10:18 Das kann so ein wichtiger Einflussfaktor sein. Wir wollen immer nur den Lagen kaufen, die Aufstrebend sind, die Unternehmen dort haben mit Arbeitsplätzen und die sich nachhaltig über die nächsten Jahre entwickeln. Was sind jetzt die konkreten Tattoos, die konkreten Tattoos, sind die, dass ich einen Punkt immer sage, Hey, das ist so, so wichtig, dass ihr das Macht, wenn ihr eine Wohnung kauft und kauft, die in aktuellen Marktphase verhandelt, so gut ihr könnt, nutzt diesen Vorteil, aber beachtet das Timing, also kauft genau dann ein, wenn das Timing gut ist.

10:49 Beobachtet die Inflation, beobachtet die Geopolitik sehr sehr wichtiger Faktor und dann wenn ihr Ankauft. Loggt euch den Zins ein auf 10 Jahre, dann seid ihr nicht von so aktuellen thematischen Themen so stark betroffen, dann kann euch das egal sein, ob jetzt der Iran kriegt oder sonstiges da reinfährt. Loggt den Zins ein, Macht keine variablen Finanzierungen, ich habe die Marktphasen gesehen, wo einer nach den anderen dann untergegangen ist, mit komplett variabel finanziert, niemand weiß es, niemand hat eine Gaskugel, niemand weiß wie sich, wie sich die Zinsen entwickeln.

11:24 Loggt es fix ein auf 10 Jahre. Ihr könnt ruhig schlafen, vielleicht sogar länger und ihr könnt es auch planbar kalkuliert ankaufen und das ganze funktioniert natürlich nur, wenn ihr die richtigen Objekte kauft, also Objekte Risiko rechnen schon von Tag 1. Wir wollen ja auch keine Objekte kaufen, die Cash und negativ sind, dann macht es die Bank natürlich auch nicht ewig mit, wenn ihr die ganze Zeit nur Cash und negative Wohnungen reinkauft ihr müsst Cash und positive Wohnungen kaufen, die sich entwickeln können, noch mal nach oben um den Zins fix einloggen, das ist was was ich sage, Hey, das ist eigentlich. Das einfachste, was man machen kann. Und dann darf man keinen Kompromiss machen, wohin das zweite, was auch noch sehr

12:00 interessant ist. Gerade merke ich, dass hier relativ viele Leute, dass man oft hört, hey fixen Flipp fixen Flipp, beste Zeit für fixen Flipp würde ich um ehrlich zu sein nicht unterschreiben, habe die letzten Jahre sehr sehr viel Geflippt in vielen vielen verschiedenen Märkten, in vielen, vielen verschiedenen Ländern sogar und ich habe einfach gemerkt aktuell zum Flippen oft.

12:20 Sehr, sehr viele Unsicherheitsfaktoren, wenn man mit der Bank Philipp, das heißt mehr oder weniger einfach durch die Zinslandschaft, ist es aktuell zu flippen nicht so attraktiv, weil du quasi nicht so schnell an Käufer findest und du oft den Zins nicht so ideal einloggen kannst. Wenn du es die Möglichkeiten hast.

12:38 Mit was ich sehr gern arbeite, entweder Eigenkapital viel Eigenkapital stellen und die Wohnung zu kaufen oder das zweite ist mit Kontokorrent zu arbeiten, ist auch die zweite Option. Ist tut man sich natürlich etwas leichter, aber im Allgemeinen zu flippen gerade meiner Meinung nach ein bisschen ein schwerer Markt.

12:55 Ich würde da noch ein bisschen zu warten, bis ich wieder mehr ins Flip Geschäft reingehe. Ich habe selbst dass in Q 1 sehr sehr sehr viele Wohnungen abstoßen, muss ja auch in Q 2 Reihen jetzt im Nachhinein gutes Timing, weil wir haben gesehen OKQ 1 so ein Anstieg bei den Preisen, also das war vom Timing sehr sehr gut, bevor in der Iran Krieg oder Roundabout wo der Iran Krieg gestartet hat mit einer leichten Zeitverzögerung hat man an dem Berg, dass die Zinsen steigen.

13:19 Deswegen mein flippen, muss man sich noch besser auskennen. Also wenn ihr jetzt flippt, macht es entweder ihr habt es eh schon viel Erfahrung oder b auf jeden Fall irgendwie an die Erfahrung kommen damit ihr wisst OK was zieht was zieht nicht, das ist ein sehr sehr wichtiger Punkt und wie gesagt die Kale des Bestands nutzt die die Kale des Bestands und jetzt noch zum zweiten Punkt, nämlich nicht nur eure Handlungsempfehlungen was mache ich jetzt also, wie handle ich gerade, was ist gerade mein Fokus also ich nutze. Gerade das Kapital, was ich jetzt aus dem Flips gerade rausgezogen habe für alternative Investments auch teilweise natürlich auch an der Börse relativ viele Chancen gehabt. Die letzten paar Monate, wo ich

14:00 auch stärker aktiv war, weit in Bind hold Wohnungen zu kaufen, das heißt, meine Städte sind Wien, Salzburg, Graz, wo es natürlich immer für Bind Hold Super Chancen gibt, Super Opportunities gibt. Und auch das Thema Auslandsimmobilien, bei mir gerade ganz ganz groß auf der Agenda. Ich habe auch dieses Jahr schon über 20, über 20 Flüge, bei mir habe ich 20 glaube ich sogar auf der Uhr, also ich bin gerade sehr sehr umtriebig, auch was internationale Investments betrifft, bin da gerade auch wirklich dran, ein 2 etwas größere Projekte abzuschließen und auch dementsprechend da viel zu machen.

14:37 Aber ich merke es und das macht mir gerade richtig viel Spaß für jemanden, der gern verhandelt. Man kann in der aktuellen Marktphase wieder verhandeln, das erinnert mich sehr gut an 2023, wo das Halt auch super funktioniert hat, wo man auch wirklich wieder viel mit dem Verkäufer reden konnte, das merkt man jetzt wieder tendenziell sehr sehr stark.

14:53 Du kannst verhandeln deswegen was ich auch für mich immer sage, der Verhandlungskill ist der mächtigste, wenn du es nur schaffst bei einer Wohnung es teilweise jetzt gehabt die letzten 2 Monate um 3040 50 60000 runter zu verhandeln. Hast du halt so einen großen Vorsprung gegenüber anderen Investoren gegenüber deinem Portfolio, gegenüber anderen Portfolio und wo du einfach auch mit weniger in Cam, vielleicht teilweise auch oder auch mit weniger Kapital auch die größeren Player schlagen kannst. Wenn du diesen Skill beherrscht.

15:21 Das merke ich so stark und dementsprechend auch aktuell Opportunities offen halten. Es sind die verrücktesten Sachen, haben teilweise Gutachten vorliegen aus aus Konkursverfahren wo man sich denkt, Crazy der Gutachter hat das so was von niedrig bewertet. Weil er die aktuelle Marktphase ist so Abstrafend bewertet, weil es ja gerade etwas schwerer ist, dass du denkst, hey, das sind schnäppchenpreise, wenn du dir, wenn du auch schon andere Marktphasen kennst und wenn du auch weißt, irgendwann wird es wieder zu den anderen Marktphasen gehen, also auch so Gutachten gerichtswohnungen für mich ein sehr, sehr großes Augenmerk.

15:55 Ich habe jede Woche, glaube ich, 34 verschiedene Gutachten vorliegen, die ich prüfe und. Und schaue mir das ganze sehr, sehr intensiv an. Dazu kommt auch in den nächsten Tagen auch noch mal Erfolge, wo man ein größeres Garage Paket erworben haben und das sind auch so Sachen, wo sich eigentlich sehr sehr schwer getan hat die letzten Jahre, wo man jetzt sagt hier da kann man echt wieder nachhaltiger guter Deals eintüten und ein Punkt den ich natürlich auch noch zu beachten habe und den ich auch täglich tracke ist der Ölpreis.

16:24 Wir müssen natürlich auch immer schauen wie sich der verhält, der ist jetzt gerade bei. 7790 das heißt mehr oder weniger, wir sind schon wieder etwas nach unten gegangen, aber den Ölpreis regelmäßig zum Tracken, die Inflationsdaten regelmäßig zu tracken, den 10 Jahres shrop regelmäßig zu tracken, lohnt sich also das Ganze wirklich regelmäßig anzuschauen lohnt sich einfach und. Ich setze den Tracker, schaust dir an, ich habe, ich habe relativ viel, auch mit Checklisten, also ich habe meine Punkte die ich täglich Check und dann schaue ich einfach okay wie handelt der Markt und das beeinflusst die nicht nur die Immobilienpreise, das beeinflusst die Aktienpreise, das beeinflusst die auch die ETF

16:59 Preise, die Kryptopreise und die Marktphase jetzt gerade ist zwar angespannt, aber wenn ihr euch jetzt intensiv informiert und am Ball bleibt macht es halt auch die guten Deals. Also was ist jetzt dein konkreter Umsetzungsplan? Das ist der, dass du auf der einen Seite gute Lagen selektierst gut. Gute Zinsphasen mitnimmst also mehr oder weniger, da eben auch viel Vergleich schaust, dass du zur richtigen Zeit kaufst. Den Verhandlungs Skill lernst die aktuell marktkonditionen richtig mitnimmst und wenn du dann kaufst, langfristigen Zinsen finanzierst.

17:29 Also so ist eigentlich mehr oder weniger die Erfolgsformel, die ich jetzt gerade eigentlich am besten ans Herz legen würde und die ich auch versuche für mich anzuwenden. Bei mir ist jetzt gerade aktuell relativ exotisch auch, aber ich sage okay. Wo kommt die Opportunity? Welche Opportunity ist die größte?

17:45 Ich nehme immer wieder kleinere Opportunities mit, wie gesagt, Ich bin gerade sehr sehr auch etwas höher an Cash höher an Liquidität um dementsprechend die große Chancen mitzunehmen und in der nächsten Folge zeige ich euch einmal 3 aktuelle Deals, damit sie auch seht. OK was ist jetzt gerade in der Marktphase möglich, die die letzten glaube ich 4 bis 8 Wochen so was finalisiert worden sind und.

18:08 Und das hätte sie auch. Bei jedem Deal ist sehr, sehr viel verhandelt worden, also in diesem Sinne der Markt Crash, nicht der Markt hat nur sehr sehr viele Möglichkeiten, Opportunities aktuell zu bieten und jetzt liegt es bis an euch die mitzunehmen. Es liegt mir die mitzunehmen, es liegt an jedem die ganze Sache mitzunehmen, manche machen es, manche nicht und ein Punkt den ihr machen könnt ist wie gesagt den Kanal abonnieren weil da gibt es regelmäßige Updates und ansonsten sehen wir uns in der nächsten Folge ich freue mich.