Welche Generation hatte es WIRKLICH schwerer ein Haus zu kaufen - Gen-Z vs. Boomer?

0:00 Für die Puma war der Auskauf viel einfacher und die Gen Sila sind einfach nur alle faul. Diese und weitere Vorurteile kursieren um das Thema Hauskauf in der heutigen Zeit und da haben Marcel und ich uns vorgenommen, das in der heutigen Ausgabe Prof. Of Concept mal wissenschaftlich unter die Lupe zu nehmen und herauszufinden, was stimmt.

0:16 Wirklich Marcel, du kannst es ja gleich selber sagen, aber passend zur Ausgabe befinden wir uns heute mal nicht in der Luxusimmobilie. Westflügel, Ostflügel, schloss Mannheim, sondern tatsächlich in einem Eigenheim. Damit over to you und Willkommen zur neuen Folge. Ja, danke für die passende Einleitung und herzlich Willkommen zur neuen Folge von Prof.

0:40 Of Concept. Genau, wir schauen uns heute mal an, was ist eigentlich los mit der Trau, mit dem Traum vom Eigenheim und die junge Generation Jen Zeal of Jen y, zu der ich gehöre. Da haben wir es hier viel schlechter, das kursiert ja. Ich glaube, du warst auch mal. Ich hab dich mal erwischt mit einem sehr polarisierenden linkedin Post gesagt, Ja, noch nie hat es eine Generation so schwer, sich Häuser zu kaufen und dazu gibt es natürlich Daten, Fakten und wissenschaftliche Studien, die wir uns heute mal anschauen, um dem auf den Grund zu gehen, warum machen wir das überhaupt, ist natürlich ein super heißes Thema, treibt jede jeden jungen Menschen an, denke ich draußen da deswegen. Passendes Podcast Thema Warum

1:18 mache ich das hier? Ich bin natürlich kein Immobilienexperte oder Makler oder Deklarierter Immobilienexperte, aber das Thema passt perfekt denke ich in unser Konzept hier Prof. Of Concept, Warum ist natürlich eine Schnittstelle aus BWL Kennzahlen, volkswirtschaftliche Zusammenhänge und ich denke ich kann Studien und Daten lesen was machen wir heute? Wir haben die wichtigsten rausgesucht paar Daten auch selber analysiert von reputablen Wissenschaftlern und guten Daten auch aus dem Deutschen.

1:44 Markt und außerdem ich bin auch im Game ja Teil von Gen Y und ohne mittlerweile hier in unserem Haus in Deutschland was wir finanziert haben. Also ich hab mich intensiv damit auseinandergesetzt und vorher hatte ich auch schon mal in eine Mietimmobilie investiert, vielleicht dazu später, deswegen bin ich einigermaßen vertraut und natürlich die ganze Bubble um mich herum, auch was die ganzen Themen Preise angeht, ja Handwerker kosten steuerliche Rahmenbedingungen und so weiter.

2:14 Genau. Ich glaube, beim Thema Auskauf gibt es ein paar Sachen, die super relevant zu unterscheiden und zu betrachten sind. Das natürlich einmal den Kaufpreis an sich und wie sich so Kaufpreise von Immobilien entwickeln, dann geht es dann auch um sowas wie die Lage also. Da kann auch oft so eine Durchschnittsstatistik einfach nicht so Aussagen treffen beziehungsweise die Aussagen sind relativ unsinnig. Wenn jetzt zum Beispiel die Hauspreise auf dem Land superstark sinken, in der Stadt aber überproportional steigen, dann hat sich das in der Statistik vielleicht nicht so stark ausgewirkt, aber natürlich auf den Käufer letztendlich. Es gibt ja bei der Finanzierung super viele verschiedene Sachen, die man beachten muss.

2:48 Das kann ja so was sein wie der Kaufnebenkostenbetrag, also dass du halt quasi guckst, was muss man da anzahlen, wie einfach ist es zu bekommen, dann natürlich die Finanzierung als riesen Aspekt und überhaupt die Evalability von Häusern, dementsprechend mal so ganz provokant gefragt um irgendwie reinzustarten hatten es die Boomer nicht wirklich ein bisschen einfacher. Ja, ich fang mal an mit einem mit einem Banger. Ja, jammern bringt nichts und vielleicht jammern wir heutzutage auch ein bisschen zu vieles ist war früher nicht alles besser, das kann man schon so sagen und so schlecht sieht es gar nicht aus, wenn man sich die Daten anschaut mit einem aber ja, eine Sache ist wirklich

3:29 nicht einfach, nämlich der Einstieg in die eigene Immobilie, dazu kommen wir gleich, aber mal. Zum Einstieg. Was sind eigentlich die die 3 wichtigsten Stellschrauben, um diese Debatte auch hier mal mal fair zu beleuchten? Das sind natürlich Einkommen, also Löhne, wieviel monatliches Einkommen haben wir heute, fair gerechnet im Vergleich zu vielleicht unseren Eltern oder Generation davor in den 80er Neunzigern, zweitens natürlich obvious die Preise, also Hauspreise, Grundstückspreise, aber auch Baukosten. Und drittens, Du hast angesprochen, Finanzierung und hier ist natürlich der das eine Wort relevant, Zinsen ja, wie hoch sind die kosten, bisschen auch wieviel Geld bekommt man von der Bank, aber das war

4:09 eigentlich prozentual gesehen relativ stabil, das sind die. 3 Kennzahlen wenn wir uns jetzt die anschauen, dann gibt es einen Chart, den, wenn wir auch hier produzieren, für unsere Zuhörer, den man sich einprägen muss. Also wenn wir mal 1980 starten. Das hat auch ein Paper gemacht hier vom Kiel Institut, worüber ich heute noch ein bisschen sprechen werde und das so als als Ace Learning, dann haben sich die Löhne ja beachtlich gesteigert bis 2025 also.

4:39 Durchschnitt natürlich, die sind ungefähr oder fast zweieinhalb Mal so hoch wie 1980. So, jetzt kommt es aber die Hauspreise, wenn wir die auch normalisieren auf von dort 1980, die sind um viel mehr gestiegen, also wenn wir jetzt bei über 300, also mehr als das Dreifache, und das ist natürlich dieser klassische Price to Income Ratio, da ist natürlich ein größerer Gap oder ein viel höheres Hauspreis zu verfügbarem Einkommen, Verhältnis Satz sozusagen.

5:08 Das ist noch nicht immer so. Also bis 2010 sind die Löhne stärker gestiegen als die Hauspreise. Da war quasi, ja, das ist Golden Age. Zum Hauskauf, war eigentlich so bis 2010, danach sind die Hauspreise wesentlich stärker gestiegen, aber seitdem sind die Zinsen ja noch mal extrem gefallen, den Zinsen komm ich gleich noch mal. Das heißt, das hat man noch nicht so gemerkt nach 2010, dass es jetzt.

5:33 Spürbar teurer wird für die Jen y. Vielleicht damals relevant, denn Jen C. Hat 2010 wahrscheinlich keine Häuser gekauft und die wenigsten machen das vielleicht Häuser. Mit 12 war ich jetzt noch nicht so weit. Nächsten 10 Jahren. Aber so 210 bis 220 sind die Zinsen extrem stark gesunken. Deswegen war die Finanzierung von auch relativ von manchen teuren Häusern nicht das Problem.

5:54 Aber jetzt kommen wir in eine gefährliche Phase rein, was diese ganze Debatte glaube ich auch so befeuert. Jetzt steigen die Zinsen wieder, also ich habe selber 2019 was finanziert zu 0,6%. Und 2000 ich glaub 2324 noch mal was finanziert zu 3,6% und jetzt sind wir wieder zwischen dreieinhalb viereinhalb 5%, das heißt wir kommen uns wieder in eine hohe Zinsphase rein, aber die Preise sind extrem teuer und das ist eben was die Debatte so befeuert.

6:25 Jetzt noch mal zurück zu den Zinsen oder wir packen das alles an einen Graf. Die waren in den Achtzigern extrem hoch über 10% im Durchschnitt und sind dann eigentlich gesunken und vor allem stark gesunken. In den 2 Tausendern und nach 2010 auch noch mal ein richtiger Job sozusagen. Dass die unter 2% lagen zwischen 2015 und 2021 unter 2% wie gesagt Vergleich zu 10% was was die frühere Generation aufbringen musste.

6:53 Also ich erinnere mich glaube ich an an meine Eltern, Schwiegereltern, die haben ja immer so von 7 8% gesprochen und das ist natürlich. Sehr, sehr viel. Wenn wir nachher mal auf die konkreten Zahlen gehen, was man braucht, um ein Eigenheim zu tragen und zu finanzieren. Ja, genau das kenne ich aber auch noch von zu Hause.

7:08 Meine Eltern haben auch Mitte der 90er quasi ein Haus gekauft, damals noch d Mark tatsächlich, und ich meine auch, die wären irgendwie so bei 7% mehr oder weniger Zinsen gewesen, die hatten sogar noch einen höheren Eigenkapitalanteil als quasi diesen Mindestbeitrag, dadurch war das noch mal was geringer.

7:26 Das heißt, wie du schon sagst, es kann auch durchaus noch mal höher gelegen haben und ich meine dieser Spruch, ich habe ihn zumindest von zu Hause mitbekommen. Ich weiß nicht, ob du das so kennst, wenn du ein Haus kaufst, kaufst du es eigentlich zweimal. Zumindest wenn du es quasi mit Kredit machst, weil du sozusagen so über die Laufzeit der Tilgung sozusagen mit Kredit und Tilgung quasi zweimal die Summe des eigentlichen Hauses abbezahlst. Und wenn natürlich die Zinsen jetzt extrem gesunken sind, was sie ja zwischenzeitlich waren, zumindest in den 2000 Zehner Jahren, ist natürlich die Quote nicht mehr so schlimm. Ne, also wenn du eine ähnlich lange finanzierungsdauer hast, das ergibt ja einfachste

8:04 Mathematik, genau. Dann müssen wir jetzt mal einen Punkt den Buhmann geben. Die haben ihr Haus natürlich zweimal gekauft, also über die Laufzeit, in der sie das Haus abbezahlt haben, haben Sie der Bank noch mal die Summe so nominal gegeben, die sie für das Haus aufgegeben ausgegeben haben, also die Summe in Zinszahlungen über die 2025 Jahre, je nach, da die Laufzeit heutzutage, also ich kann von von meinem aktuellen Darlehen sprechen, sind wir eher bei so einem Drittel. Okay krass.

8:32 Das heißt, wenn du jetzt für eine halbe 1000000 Haus kaufst, dann zahlst du quasi so 670 zurück an die Bank quasi sowas also irgendwie so 150 oder was ist quasi drauf gezahlt dafür, dass du die ganze Zeit aber schon drin gewohnt hast? Das ist schon du von Wertsteigerungen profitierst und ist ja auch ein interessanter Faktor, wir haben ja eben darüber gesprochen, dass die Häuser ja extrem stark im Wert gestiegen sind, also auch quasi von.

8:57 Also über über das Realeinkommen hinaus gestiegen sind. Da muss man auch ganz klar sagen, wenn du das Haus halt kaufst, profitierst du ja auch von der Wertsteigerung. Ja, das ist ja dann auch so ein Ding. Klar, Eigenheim ist erstmal kein Anlageobjekt, aber du hast ja schon den Vorteil grundlegend, dass wenn du das Haus eben kaufst und Finanzierst sehr quasi auch dein Assetbestand erhöht, wenn es mehr wert wird, ne?

9:19 Das ist richtig. Wir werden heute ja nicht so viel über Immobilien als. Investitionsobjekt sprechen also da mit einer Immobilie mit einer Immobilie Rendite erzielen, das kannst du ja im Prinzip nur machen, indem du vermietest. Das ist heute nicht so fokusthema, deswegen hier gleich mal ein, aber natürlich hast du ne erwartete Preis und Wertsteigerung von deiner Immobilie, das bringt dir aber nichts an Cashflow im privaten Setup, wenn es deine Immobilie ist. Das führt nur dazu, dass wenn du 70 bist, dann dein Haus abbezahlen hast, dass du dann ziemlich wohlhabend bist. Natürlich ja.

9:51 Aber das endet nichts daran, dass es sehr schwierig ist, momentan die Immobilie zu erwerben und laufend zu finanzieren. Okay das heißt, wir haben jetzt quasi schon mal gesagt, die Zinsen sind viel schwieriger gewesen, damals aufzubringen als heute hast du, hast du eine Ahnung, woran das liegt, also so grundmäßig auch weil ich meine, ist ja, das ist ja eigentlich ein makroökonomischer Faktor, oder? Ja genau.

10:16 Also ich denk es mal wen um es mal einfach zu sagen weniger Geld im Markt damals als heute hat auch mit Globalisierung der Finanzmärkte zu tun und neuen Finanzinstrumenten und genau ist. Bin jetzt kein Makroökonom und und geldmarktexperte aber ja auch im Rahmen der Finanzkrise ist ja noch mal mehr Geld in Umlauf gekommen und das sieht man ja auch an dem Chart, also nach der Finanzkrise sind die Zinsen nicht hochgegangen sondern runtergegangen.

10:42 Vielleicht bisschen Counter intuitive fast, weil die Finanzkrise ja auch ein bisschen mehr mockage Crisis war in den USA, also in der Immobilienkreditkrise, dass man eigentlich lieber weniger Immobilienkredite im Markt hätte, aber das Gegenteil ist eingetragen, eingetreten. Genau, also Fass mal kurz zusammen hier um um mal den Spielstand hier noch mal zusammenzufassen, die sind sehr stark gestiegen. Bis 2010 auch stärker als die Hauspreise seit 2010 haben die Hauspreise die Reallöhne überhöht, also überholt. Also heute sind die Hauspreise relativ höher zum Einkommen als früher, aber die Zinsen sind geringer und sind es immer noch, deswegen kann man eigentlich nicht sagen, dass es jen zi heute oder Jen y.

11:27 Schwerer hat, eine Eigen ein Eigenheim zu finanzieren, aber im Laufenden. Betrieb also jetzt monatlich meine Rate und meine Tilgung, um diese Zinsen aufzubringen, ist eigentlich nicht schwieriger, jetzt kommt das große, aber wenn ich eine Immobilie kaufe und das auch noch nie anders, dann kriege ich ja von der Bank nicht 100% des Kaufpreises ausbezahlt, sondern nur circa 90%. Also ich muss 10% Eigenkapital aufbringen, also Cash im Prinzip und es kommen noch Kaufnebenkosten hinzu, die du sagst und die wichtigsten sind hier Makler. Paar andere Nebenkosten, aber vor allem Maklergebühr, eventuell und die Grunderwerbssteuer und das sind circa 5% dazu vielleicht nachher noch mal, gibt es auch eine spannende Studie, das heißt das

12:14 sind schon 5% Makler können 3 4% sein, also gehen wir einfach mal in Summe von 10% Eigenkapital plus noch mal 5 bis 10% Punkte Nebenkosten aus, das sind 20% die ich cash an Tag 1 aufbringen muss und das. Bei den extrem gestiegenen Hauspreisen ist eben absolut viel mehr als zu Boomer Zeiten, viel mehr zu meiner heutigen Sparquote oder zu meinem verfügbaren Einkommen. Und da gibt es ne Studie verlinken die sicherlich auch mal, also Millennials oder gen z. Die müssen so vielleicht 1314 Jahre heute Sparen, bis sie diese Summe haben, während das bei den Boomern jetzt kann man die Statistik natürlich fair oder unfair lesen, so zwischen 2 und 5 Jahren vielleicht war das heißt du kommst. Viel später rein in die

13:02 Situation, überhaupt das Eigenkapital aufzubringen, ist ja wohl das Erbe. Aber manche Boomer hatten ja auch Erbe, also das ist der Knackpunkt, ja, der dann wirklich, wenn man fair ist, es schwerer macht für gen zi oder Jungen. Generationen. Es kursieren im Netze diese Karriereratschläge, die immer so klingen, als könne man mit der richtigen Morgenroutine 3 Eisbäder mit einem motion Template innerhalb von 6 Monaten gleichzeitig VP, Marathonläufer und emotional ausgeglichener Mensch werden. Die Realität ist in der Regel ein bisschen weniger glamourös. Karriere entsteht nicht durch Life Hacks, sondern durch Umfelder, in denen man schnell lernt, früh Verantwortung übernimmt und mit Menschen

13:35 zusammenarbeitet, die fachlich wirklich stark sind. Genau das ist auch einer der Gründe, warum ein Unternehmen wie PWC Deutschland für ambitionierte Talente so spannend ist. Denn es geht um echte wirtschaftliche Fragestellungen, es geht um Unternehmen, Deals, Risiken, Transformation und Strategien.

13:49 Wer heute in einem Umfeld arbeitet, in dem man sich schnell weiterentwickelt, mit den neuesten Tools an den Themen arbeitet, die die Wirtschaft wirklich beschäftigen, der wirtschaftlichen echten Vorsprung. Die diesen Podcast als Partner unterstützt, passt daher wirklich sehr gut zusammen, weil es auch hier um Ambitionen geht, um Fortschritt, um Vertrauen und darum, Wirtschaft nicht nur zu beobachten, sondern sie wirklich zu verstehen.

14:08 Wenn wir das Anfassbar machen, können wir eigentlich zahlen dran hängen. Also wenn ich jetzt quasi Mitte den 90er ein Haus gekauft habe, und das hat damals irgendwie 500000 gekostet, dann musste ich quasi 100000 an Kaufnebenkosten bei 20% gerechnet mitbringen, die ich sozusagen haben einfach da haben musste, um das zu machen.

14:27 Und weil das Einkommensniveau natürlich im Verhältnis höher war, weil ja quasi die Einkommen etwas weniger stark gestiegen sind als wie jetzt die Hauspreise, dann musste ich dafür also auf Deutsch irgendwie 2 Jahre, haben wir gesagt oder was sparen als. Promo natürlich, jedes jeder Lebens Umstand anders. Ja, aber das, der zeigt auch eine Studie, dass der durchschnittliche Haushalt und vielleicht 2 verdiener und anderthalb Verdienern hat so.

14:54 Je nach Immobilie 1,7 bis 3,6 Jahre. Gebraucht. Gut. Also so zweieinhalb Check pro pro Haushalt und jetzt, wenn ich damals für 500001 Haus gekauft habe, weißt du so ungefähr, was das heute im im Äquivalent wäre. Also so ein Haus weiß ich nicht, irgendwie 15. Mal leider leider 1,5 Millionen ne wenn wir den Chart von 1980 bis 2025 konsequent jetzt durchziehen. Genau.

15:21 Anderthalb. OK, das heißt ist aber schon n nettes Haus dann auch auch heute tatsächlich. Jetzt habe ich also dieses Haus für anderthalb Millionen und wenn ich davon jetzt 20% aufbringen muss, sehr geistesgestört, das sind ja irgendwie tatsächlich dann 300000€ und da muss jetzt, also ich weiß nicht so, und das ist der. Knappe wer wer hat, wer hat 300000 jetzt im im Free im Free Cash RAL, im Cash Depot oder Liquidierbar? Mit anfangen, mit 30, selbst mit 2 Gutverdienern, das ist echt kackig und das ist genau der Punkt. Genau.

15:56 Also wenn ich mir überlege, so 300000 gut, ich habe ganz normales Geschäftsführergehalt, also was man sich da so auszahlen kann. Meine Verlobte jetzt ein Private Equity, ein ganz ganz nettes Fixum, das liegt dann schon noch mal deutlich da drüber, aber auch bei uns, und das ist ja glaube ich auch ein ganz relevanter Faktor.

16:16 Wir wohnen halt mitten in Frankfurt, da auch in der Wohnung zur Miete. Das heißt, auch die Mietkosten sind ja extrem, gerade in den Großstädten gestiegen, das verringert natürlich auch unsere Sparquote, die Steuerlast ist extrem hoch bei uns beiden, das heißt, da geht auch super viel raus, also ich sehe jetzt keinen Pfad, pier ist 25, ich bin 28, ich sehe jetzt keinen Pfad ohne Erbe, ohne dass wir jetzt im Lotto gewinnen oder irgendwie ein Größeres.

16:44 Liquidity Event folgt, wo wir jetzt innerhalb der nächsten was war der Durchschnitt? Bei boomen zweieinhalb Jahre, wo wir innerhalb von zweieinhalb Jahren jetzt 300000€ ansparen könnten oder auch nur ein Drittel der Summe selbst. Das wäre irgendwie schon utopisch, wenn es jetzt eine Wohnung sein sollte, und das war damals dann wahrscheinlich ein bisschen bisschen einfacher, richtig?

17:03 Genau das, das kann man fair so sagen, das würde auch jeder unterschreiben. Aber noch mal zum ersten Punkt zurück, wo wir es heutzutage nicht schwerer haben. Wenn du die Immobilie erst mal hast, weil du ja aktuell so eine hohe Miete in Frankfurt bezahlst. Das würde wahrscheinlich reichen und dein verfügbares Einkommen oder von von deiner Partnerin würde reichen um dann Tilgung und Zinsen zu tragen. Ja.

17:24 Ja, das ist genau der der Unterschied. Wobei jetzt muss man sagen, OK ich. Welche Stellschrauben kann man drehen? Wie du gesagt hast, 1,5 Millionen heute, da kriegt man schon ein nettes Haus mit Garten, alles neu in auch einer relativ teuren Stadt und guten Lage, so muss man ja nicht wohnen und in den 80er Jahren waren 500000 eben auch eine Luxusimmobilie, das kann man schon fair sagen, also man kann auch ein bisschen kleinere Brötchen backen und über die Hälfte sprechen, aber selbst bei der Hälfte, also 750 da wird.

17:54 Nicht einfach in Großstädten und relativ teuren Lagen für eine Familie, wo man ein bisschen Platz braucht, eine Immobilie zu finden. Aber sagen wir mal, man findet sie selbst. Dann reden immer noch von 150, die man braucht, um einzusteigen in das Eigenheim Invest. Ja, da ist jetzt ja auch so ein Ding 150000€.

18:16 Also das musst du erstmal auf auf Seite legen und dann ist ja auch so ein Ding, das finde ich eigentlich mal ganz interessant. Fängt man da nicht auch an, so n bisschen? Du hast jetzt n Haus gekauft, du kannst es vielleicht n bisschen bisschen besser noch einschätzen, fängt man da nicht auch langsam an zu rechnen, was dir das quasi bringt, wenn du das irgendwie jetzt nicht in ne Immobilie steckst, sondern irgendwie am Aktienmarkt investierst und da irgendwie deine 819% im Jahr rausholst? Das ist ja dann schon.

18:38 Also da bist du ja schon bei einer vierstelligen Summe im Monat, also knapp über 1000, die dir das alleine an Wertsteigerung eigentlich bringen sollte, wenn du es gut anlegst, sage ich mal, das ist ja schon, das tut ja dann auch noch mal extra weh, quasi das in ein Haus zu stecken und da ist ja auch so das Thema, also zumindest jetzt habe ich das Gefühl in unserer Generation mit Rente und so weiter da sind ja ganz viele Themen mit drin, die da eine Rolle spielen, wo man sich dann schon fragt, die. Ist es das?

19:06 Ist es das eigentlich wert? Und da hatte ich so das Gefühl, hat es die Buma dann schon einfacher, weil es einfach ganz klar war okay wenn ich jetzt das Haus kaufe, habe ich quasi diesen Vorteil der Wertsteigerung, das ist irgendwie so ein Thema mit der Rente, dass ich das dann am Ende verkaufen kann und dann weiß, was ich davon habe, weil die Zeiten auch so gefühlt was sicherer waren, das sind jetzt alles subjektive Gründe, aber hast du dir da irgendwie.

19:31 So in den 1980er Jahren hat jetzt niemand gesagt, Oh, die Zeiten sind super. Super sicher, das wissen wir jetzt, wenn wir auf den Chart schauen. Oh ja, die Hauspreise haben sich verdreifacht, super Investitionen damals ist natürlich heimside bias, ja wusste man das aber jetzt nicht an das denke ich wusste man so nicht, ja sonst. Also ohne die jetzt jetzt reingrätschen zu wollen. Ja, sorry.

19:53 Ja, alles gut? Nee, also nee, so wie war das denn für dich persönlich, also hast du da jetzt jemals dran gezweifelt, irgendwie jetzt beim Hauskauf die richtige Entscheidung ist, oder? Die die Zeiten sind immer gefühlt unsicher und gefühlt subjektiv. War es früher immer einfacher als wir das die erste Investition getätigt haben also und dann fremdvermietet haben hat die da gesagt Oh Wow mutig er kauft jetzt am Peak ja.

20:19 Der Hauspreis es war noch nie so teuer, könnte man auch sagen okay es war noch nie so teuer, jetzt soll ich nicht investieren, aber das ist genauso wie bei einer NVIDIA Aktie, die war auch noch nie so teuer wie heute, aber in 10 Jahren drauf schauen was vielleicht das beste Investment was du tun kannst wenn du heute noch eine weitere Aktie von Nvidia kaufst, also das ist immer schwierig natürlich jetzt in die Glaskugel zu schauen was beim bei der Immobilie zur Eigennutzung jetzt wirklich anders ist als wenn ich jetzt.

20:48 Mein einfach nur mein mein Cash Show erhöhen möchte. Wenn man eine Rendite erhöhen möchte ist das ist eine riesige emotionale und persönliche Komponente, die da mitspielt. Deswegen ist es auch immer ein bisschen unfair das mit einem ja jetzt im ETF oder so zu vergleichen. Natürlich ist die Rendite eigentlich einfach nicht da ne also wenn ich heute ein Haus kaufe für 1,5 Millionen, da müsste ich ja bei einer bei einer fairen Mietrendite.

21:18 Ansprechen das Maus. Wenn ich jetzt sag ich hab hier eine faire Mietrendite von von 6% oder so, da müsstest du ja wahrscheinlich eine Miete veranschlagen, die keiner zahlen würde für das Haus. Ja du zahlst aber. Die schlechte Rendite dafür, dass du einfach super happy bist, das ist dein Eigenheim. Du bist dort, wo du dein Leben lang vielleicht sein möchtest oder relativ lang.

21:48 Du werkelst ein bisschen an deinem Haus herum, du hast was für die nächste Generation, vielleicht wenn du dann sagst, ich gehe irgendwann von dannen und meine Kinder haben eine abbezahlte Immobilie, das ist halt auch der große Unterschied, deswegen darf man da. Ich glaube ich, das ist eine persönliche Meinung, gar nicht so arg nach der Rendite schauen, aber ich komme auf deinen Punkt gleich noch mal zurück, sollte ich vielleicht lieber einfach zur Miete wohnen und investieren, das darf man einfach nicht so vergleichen mit einem Finanzmarkt, Investitionen wo man aber drauf achten muss ist natürlich kann ich mir das leisten und Schränke das nämlich in meiner Lebensqualität ein, man sollte wahrscheinlich nichts

22:21 machen, was dich finanziell so einschnürt um das Haus überhaupt Tilgung und den Kredit bedienen zu können, dass du kein nettes Leben mehr führen kannst, dann solltest du wahrscheinlich lieber und uns. Quadratmeter Wohnung mieten anstatt ein 180 Quadratmeter Haus mit Garten und das verfügbare Einkommen für andere schöne Dinge des Lebens auszuwirken. Okay, das heißt also, klar, ist natürlich eine persönliche Entscheidung, und wenn man es sich leisten kann, steht es einem ja dann dann frei, das zu tun. Also dann kann ich ja quasi überlegen okay ist es mir das jetzt wert, sozusagen da eben vielleicht nicht die effizienteste Wahl zu treffen, sondern eher die, die mich emotional da ein bisschen

23:00 happyer macht. Da ist jetzt aber auch so die Frage mit dem mit dem Hauskauf, die ich mir zumindest stelle. Der Markt ist ja auch wahnsinnig unterschiedlich in seiner Entwicklung, also wenn du dir jetzt quasi so Hauspreise anguckst, die steigen ja in den Städten zum Beispiel viel, viel stärker als auf dem Land, wie sehr kann man das denn überhaupt vergleichen, also ist das nicht auch so ein Thema oder ich weiß nicht, ob es da eine Studie zu gibt, aber das finde ich persönlich mal interessant. Wo man sich mal anguckt, unabhängig von den Durchschnittspreisen in verschiedenen, also so in verschiedenen Ländern.

23:36 Wie hat sich denn da so der der Hauspreis entwickelt, von der Stadt zum Land, weil oft ist es ja schon so, oder zumindest habe ich das Gefühl, dass du auf dem Land natürlich einfach ein deutlich günstigeres Haus kriegst. Dafür hast du halt einfach weniger Job Opportunities, weil in vielen Fällen ist es einfach ein zu langer Pendelweg in die Stadt, die Städte werden generell immer voller, dadurch steigen natürlich die Hauspreise, also gibt es da irgendwie. Eine Möglichkeit, sich sozusagen den Hauspreis ein bisschen genauer anzugucken.

24:03 Unabhängig von diesen allgemein Indizes, die immer sozusagen ganz Deutschland betrachten, gibt es ja Trends, dass es in den Städten stärker gestiegen ist zum Beispiel oder weniger. Ja, also gibt es auf jeden Fall sehr gut empirisch Beleg. Leider schaffen es diese Belege nicht immer in die Medien, weil da braucht man immer dieses eine Chart und wie du sagst, diese eine Chart zeigt eine Durchschnittsentwicklung, natürlich auch ein Durchschnittsreallohn der der kann natürlich nicht die individuelle.

24:27 Lebenssituation von jedem unserer Zuhörer abbilden die Reallöhne sind natürlich auch unterschiedlich gestiegen für die Pflegekraft, den Programmierer und den indessen Banker. Aber die Studie, die wir euch auch dann verlinken, hier vom Kiel Institut, die hat sich genau das angeschaut, also da geht es um, also die, die heißt Upfront Cost and Housing Affordability in Germany ist aus dem Dezember 2025 super aktuell. Also im Prinzip geht's um die Kosten und ob man sich das leisten kann.

24:56 Eine Immobilie in Deutschland zu besitzen. Und die schaut sich das genau an und differenziert auch zwischen Land und Stadt und zeigt eben auch diese Preisspirale, die extrem ist in den Städten. Das sehen wir auch an an den Mieten und eben viel weniger extrem am Land, also am Land muss sich keine 13 Jahre heute ansparen als Genzila genweiler, um ein Haus zu kaufen, sondern eher die Hälfte.

25:21 Und dasselbe beobachten wir natürlich in den USA. Also jeder hat wahrscheinlich schon davon gelesen, natürlich durch Covid, da eine Riesen Welle eingetreten hast. Die Leute, ich habe selber eine Freundin in den USA oder wir, dass die Leute in Silicon Valley arbeiten, aber in Arizona auf dem Land wohnen und einfach ein Riesen Haus haben, ein Pickup, ein Pferd und so weiter und halt für einzelne Meetings per Flugzeug commuten also extrem muss man es jetzt in Deutschland nicht durchspielen, aber natürlich ist das eine Überlegung für die jungen Generation.

25:51 Wenn flexible Arbeitsmodelle möglich sind, eben auch satt zu ziehen. Also für mich wäre das nichts, also ich wohne hier ganz gut in so einem Zwischending, aber preislich gesehen hat man da natürlich ganz andere Möglichkeiten. Apropos, Ganz andere Möglichkeiten. Es gibt ja noch so dieses eine große Thema beziehungsweise den den großen Ungleichmacher beziehungsweise fände ich es nett, wenn du das mal so ein bisschen beleuchtest. Das ganze Thema habe.

26:20 Also wir haben ja gerade gesagt, eigentlich ist es überhaupt kein Problem, das Haus zu finanzieren, wenn man es einmal hat. Wenn man ein gutes Einkommen hat, ist das heute einfacher als früher wegen den niedrigeren Zinsen, mal gucken, wie das jetzt die nächsten Jahre weitergeht, aber es sieht ja schon Tendenz so aus bei irgendwas mit 4, dass das schon einfacher ist als bei irgendwas mit 9, das das Haus abzubezahlen dann noch endgültig.

26:40 Vielleicht eine kurze Kennzahl hier also wenn. Wenn man 4% Zinsen hat, ich denke das geht auch ein bisschen günstiger, aber nehmen wir das Mal als Schmidt, dann möchte die Bank ungefähr 6% vom Darlehensbetrag pro Jahr, 2% anfangs Tilgung 6% Zinsen, damit startest du. Und genau das sind bei einer halben 1000000 einfach 30000,00€ teilst du durch 12 und dann weißt du ungefähr, OK, ja, zwischen 2 und 3000,00€, das wird irgendwie die Belastung sein, wenn ich eine halbe 1000000 finanziere, und das ist wahrscheinlich möglich, wenn ich heute überlege, was zahl ich dann für eine 9 Quadratmeter Woche in Frankfurt genau, aber dann. Genau da wirst du gesagt, ich.

27:23 Genau. Wieder zurück zum zum Anfangsinvest das ist das Problem. Also zu der Frage. Genau das Anfangsinvest ist das, das das Problem, also die zweieinhalb bis 3000€ Tilgung oder sowas, die kriegt man schon mal hin, da kann man im Zweifel ja auch hochgehen, wenn man irgendwie dann eine bessere Steuerklasse hat, wenn beide ein hohes Einkommen haben, gerade in den Städten, also hier in Frankfurt ist es ist es glaube ich easy möglich, da auch unter diesem Drittel zu bleiben, jetzt ist es aber ja. Größer gehen ja mit Bausparverträgen längerer Darlehenslaufzeit.

27:49 Das ist möglich und dann darf man auch. Nicht so risikoscheu sein. Wir loggen das Darlehen heute ein, ja, vielleicht Mitte 30, je nachdem, wie alt unsere Zuhörer sind, wenn sie das tun, und das ist ja nominal, das ist ja das Schöne am sich verschulden, jetzt haben wir positive Inflationsrate, Gehälter steigen eher, diese Rate bleibt ja bei 2500€ und mit der nächsten Beförderung und 10% Gehaltssprung, da ist die Belastung dann gar nicht mehr so arg, ja, wenn man ein bisschen positiv in die Zukunft schaut, oder? Optimistischer.

28:20 Auf jeden Fall. Das kommt ja dazu. Trotzdem zurück zum großen Thema des Anfangsbetrages wie man den Halt gedeckelt bekommt, jetzt muss ich da halt irgendwie meine 100000,00€ wären es bei 500000€ Kaufpreis oder perspektivisch mehr, wenn es teurer ist. Jetzt muss ich die erstmal aufbringen, Thema Erbe, wie sieht das aus wenn ich wenn ich nicht Erbe habe ich dann überhaupt eine Chance oder liegt das vielleicht auch daran, dass es jetzt eine große Erbengeneration gibt? Kannst du das irgendwie ein bisschen beleuchten? Ja, will ich jetzt gar nicht hier so polarisierend rangehen, ob man jetzt Erbe fair findet oder nicht, fair, das gibt es schon immer.

28:56 Es gab auch unter den bumer Leuten, die haben geerbt, vielleicht ein bisschen weniger natürlich, weil die Bumer ja nach dem Krieg viel selber aufgebaut haben, aber da gab es natürlich auch schon Familienvermögen. Oder auch dann gen x. Die Generation dazwischen, also das Thema Erbe, gibt's schon immer.

29:11 Das ist natürlich viel einfacher, wenn ich eine Immobilie oder mal 200000,00€ bekomme zum zum Staat außer Erbe liegt natürlich nur in deiner eigenen Hand und wenn wir jetzt über 100000€ sprechen, dann muss man sich halt überlegen. Wie komme ich dahin? Das Dumme ist jetzt natürlich in der Vergangenheit gewesen, dadurch, dass die Zinsen so gering waren, habe ich natürlich auch sehr wenig am Kapitalmarkt verdient, wenn ich in risikoarme Instrumente gegangen bin, was das Problem ja ein bisschen ja noch verschlimmert hat durch die niedrigen Zinsen bin ich schneller, weniger schnell bei den 100000€, also im Prinzip hilft nur.

29:53 Ja, mehr verdienen, Gas geben im Job und gucken, wo habe ich den größten Hebel? Vielleicht schlau anlegen und eben ein paar Jahren warten. Vielleicht können wir gleich mal auf Lifestyle Kosten eingehen, weil da wird ja auch ganz gut gebasht. Ja gegen Generation C. Man muss sich immer überlegen was bringt was und wenn jetzt 100000€ das Ziel ist, habe ich mich vielleicht in 5 Jahren Immobilie, dann sollte man vielleicht überlegen, bin ich bereit meine eigentlich geplanten, vielleicht relativ teuren Urlaube. Anzupassen weil muss jetzt Vollgas gehen. Bali mit Resort und so vielleicht 10000€ für mich an an meinen Partner, meine Partnerin oder kann ich da auch mal mit dem Auto irgendwie an Gardasee

30:33 fahren? Das würde sich lohnen jetzt ein Machalatte weniger zu trinken, einmal die Woche wird wahrscheinlich wie man früher gesagt hat den Bock nicht so Fett machen, ne? Klar ja, wobei Bali auch gar nicht so teuer sein muss. Wir haben das auch mit Studentenbudget hinbekommen, 2023 noch, ich hab ja auch.

30:52 Gesagt mit Ressort und ja OK Premium Economy hinfliegen und so vielleicht auch ein. Schlechtes Beispiel. Gibt ja auch andere Destinationen, wenn ich so in den Instagram Feed schaue, dann verbringen die Leute schon sehr gute Urlaube. Also ich will nicht sagen, Fahr dich wohl ob es super wichtig und man muss einfach wissen wie wie geb ich mein Geld aus und. Eigenheim ist sehr emotional.

31:14 Muss man sich dann fragen. Aber. Ich glaube also das das Zwischenfazit des Ganzen ist ja eigentlich das folgende. Als Boomer war es deutlich einfacher in den Hauskauf reinzukommen, dafür hattest du einfach deutlich länger damit zu tun, bis du quasi fertig geworden bist. Bei unserer Generation ist einfach die Einstiegshürde deutlich höher, dafür wenn du es einmal geschafft hast, ist es eine deutlich geringere Belastung das Thema abzubezahlen, das heißt?

31:38 Nicht deutlich, nicht deutlich geringer. Jetzt nicht falsch verstehen, aber nicht schlechter als früher. Genau das heißt, im Endeffekt verschiebt sich ja sozusagen das Ganze einfach ein bisschen nach hinten. Also der Zeitraum, wo ich mir das leisten kann, der geht ja einfach ein paar Jahre nach hinten zurück, wenn ich es dann einmal habe, kriege ich es aber immer noch gut gedikeselt dann vielleicht sogar relativ gesehen besser, weil ich zum späteren Zeitpunkt ja auch schon weiter in meiner Karriere bin, wahrscheinlich ein höheres Gehalt habe, damit dann eben auch den Decker oder die Zinsen quasi einfacher zurückzahlen kann und während es bei den Boomern dann halt, wenn sie sich eben mit Ende 20, einen

32:11 Ausgekauft haben, vielleicht ein bisschen über schweren. Schwieriger war und halt länger angehalten hat. Das wäre ein faires Zwischenfazit, oder? Ja, wäre ein faires Zwischenfazit ja vielleicht eine Sache, die ich im Vorfeld der Vorbereitung für den Podcast sehr amüsant fand. Wenn ich noch mal anbringen möchte, aus dem unfaires Zwischenfazit, wäre es tatsächlich so ein Gen z Bashing liest man ja auch manchmal.

32:31 Ja alles Lifestyle in Australien kam die Debatte auf, wurde Geframed als da avocadotoles Problem, da hat man tatsächlich ein Paar. Ich weiß nicht, ob es Journalisten waren, auf jeden Fall Kommentatoren, eher der älteren Generation. Gesagt, ja, das Problem ist, ihr frühstückt allzu viele Avocado Toast für $9,10 Dollar und trinkt ein Flat White dazu. Ist ja kein Wunder, dass ihr euch keine guten Immobilien leisten könnt, packt lieber mal mehr an, spart ein bisschen beim Frühstück und dann könnt ihr euch auch so schöne Häuser leisten wie die Generation in den Achtzigern und Neunzigern und das ist natürlich Schwachsinn. Ja das Argument, weil das Avocado Toast. Macht wie gesagt keinen großen

33:10 Unterschied bei der monatlichen Belastung und vor allem hilft es auch nicht, wenn ich 150000€ ansparen muss, auf Avocado Toast zu verzichten, da muss ich schon relativ lange kein Avocado Toast. Essen, das heißt konkreter Tipp wäre quasi für die Jin z. Geld beiseite legen, früh genug im Kapitalmarkt anlegen, konservativ, dass man da jetzt irgendwie nicht nicht riesen. Verlustrisiken noch mit trägt und dann halt zu sagen OK, sobald man den Part angespart hat, kann man dann auch ruhigen Gewissens sich die Immobilie wahrscheinlich kaufen, zumindest nicht unsicherer als unsere Eltern das auch konnten. Es wird wahrscheinlich nur ein paar Jahre später sein wegen dem höheren Einstiegsrisiko oder dem

33:52 höheren Einstiegsbetrag, den man aufbringen muss, richtig? Genau kann man so stehen lassen, wenn sich nichts verändert in an den Rahmenbedingungen. Vielleicht können wir da gleich noch mal drauf eingehen. Man könnte jetzt natürlich auch auf den Staat hoffen oder die Politik und Regulatorik, um das ganz attraktiver zu machen, weil wie wir auch in der Studie lesen, ich jetzt schon mehrfach zitiert hab, es ist ja sozial.

34:15 Ein Brennpunktthema warum kann sich die junge Generation denn so schlecht Immobilien Deutschland leisten? Und das ist ja dann eine klassische Frage, die auf der Hand liegt, sollte die Politik hier was tun, weil du hast jetzt die Lösung geliefert, OK, wenn sich nichts tut, wenn uns niemand hilft, dann hilft nur ja, ist ja auch was ich sagen darf Arschbacken Zusammenklemmen versuchen ordentlich zu verdienen, einigermaßen smart anzulegen und dann meine 78 Jahre zu warten bis ich mir das leisten kann.

34:38 Man kann jetzt natürlich auch die Rahmenbedingungen ändern. Vielleicht dazu gleich mal ein bisschen was, vor allem natürlich steuerlich und subventionspolitisch könnte sich natürlich hier was tun, wenn man ernsthaft das Problem angehen möchte und die zweite der zweite Aspekt eher was du gesagt hast, wenn man jetzt über das anlegen Geld von mir entspricht, vielleicht ist es eine Idee mal anzufangen mit einer Immobilie, die man dann vorhin vermietet, also erst mal weiterhin zur Miete wohnen, mit ein bisschen kleinere Immobilie.

35:11 Ein bisschen reinkommen in den Markt. Vielleicht können wir dazu auch noch ein bisschen sprechen heute. Ob das Sinn macht, weil das könnte auch steuerlich sehr interessant sein und der große Vorteil ist, man sammelt einfach ein bisschen Erfahrung am Immobilienmarkt und wir haben mit so einer Immobilie wirtschaftet, ist nämlich ein bisschen was anderes als einfach nur ein ETF im Depot zu haben, und da kann Erfahrung nicht schaden, kann ich aus eigener Erfahrung berichten.

35:32 Danke. Wie ist es denn, wenn man eine Immobilie kauft, die man eher zu anlagezwecken dann hat? Hast du da einen geringeren Einstiegspreis im Zweifel, je nachdem was du nimmst oder wo unterscheidet sich das quasi zum Eigenheim in Anbetracht der Tatsache, dass ich da wahrscheinlich auch ein paar 100000€ aufbringen müsste, um sozusagen erstmal die Kaufnebenkosten zu decken.

35:56 Ja genau, also im Kauf und Preis ändert sich ja erst mal nichts. Wenn du dich für dieselbe Immobilie interessierst und die dann vermieten würdest oder wenn du als Privatkäufer Konkurrierst mit einem anderen Investor, der es auch kauft und die Immobilie vermieten würde. Also lassen wir einfach mal den Preis gleich und die Immobilie gleich, um es jetzt hier nicht unnötig kompliziert zu machen, aber die Fördermöglichkeiten und die steuerliche Situation in Deutschland ist fundamental anders, ob ich. Und da kommt es natürlich auch an, ob ich selber in das Haus oder in die Wohnung reingehe oder vermiete. Und um es kurz zu sagen, wie steuerliche Situation bevorteilt massiv das Fremdvermieten und

36:34 das Investitionsobjekt in Details müssen wir vielleicht mal in einer anderen Folge einsteigen, aber kurz gesagt, als Eigennutzer habe ich stand heute aktuell so gut wie 0 Unterstützung vom Staat, wenn ich diese Investition tätige, ich werde eher noch bestraft. Das kennt jeder ja schon mal eine Immobilie gekauft hat ja den ersten Brief, den du bekommst, ist ja natürlich eine fette Rechnung.

36:58 Grunderwerbsteuer in vor allem Süddeutschland 5 6% multipliziert für den Kaufpreis, da machst du erst mal eine ordentliche Überweisung an den Fiskus. Ja und das Problem ist im im privaten Bereich. Keinerlei Kosten sind jetzt eben steuerlich ansetzbar. Also du kannst jetzt nicht die Zinsen für dein Immobiliendarlehen von deinem Einkommen von einem Lohn abziehen oder deinen deinen unternehmerischen Gewinnen, Kapitaleinkünften et cetera. Auch die Abschreibung von einem eigenen Haus, dessen Investition, die hast du gemacht, ist dein Asset, die kannst du nicht steuerlich geltend machen und das sieht eben anders aus, wenn du fremdvermietest. Und jetzt, ohne auf die Zeit zu gehen, alle, die ein bisschen sich mit Wirtschaft

37:43 auseinandersetzen, die können sich jetzt natürlich denken, ja gut, wenn ich diese Kosten und diese Zinsen steuerlich geltend machen kann gegen die Mieteinnahmen, gegen die Bruttorendite, dann hat das Objekt natürlich eine viel höhere Nachsteuerrendite, viel höherer Cashflow, und ich kann mir natürlich auch viel mehr leisten.

37:59 Ja klar, OK. Das heißt aber, wäre das dann eine Option zu sagen, man kauft sich ein Haus? Erstmal vermietet das ein paar Jahre, nutzt es quasi um so. Mal wieder schneller auf ein einigermaßen gutes liquides Niveau zu bekommen und zieht dann irgendwann selber ein. Also ist das quasi dann so der Hack in die Richtung.

38:19 Das haben wir jetzt so gemacht. Das ist aber jetzt nicht unbedingt ein Hack, weil es kommt natürlich drauf an, erstmal unabhängig von steuerlichen Vorteilen. Für welchen Preis kannst du es denn vermieten und oft lohnt es sich jetzt eben nicht, ein Objekt zu kaufen, was für ein für. Eigennutzen jetzt in unserem Fall als Familie gedacht ist, dann mit einer hohen Rendite zu vermieten, weil wie gesagt, wenn du 1,5 Millionen wert hast als als Hauswirft, das ist vorhin das Beispiel, was wir hatten, um dabei zu bleiben, was in den 80er Jahren 500000 war das heute 1,5 wenn du das mit einer 6% Rendite vermieten möchtest, um dein Darlehen dafür tilgen zu können, dann muss der 90000€, den ich jetzt nicht verrechnet habe, Jahresmiete nehmen.

39:00 Es zahlt ja niemand 90000,00€ Miete, das heißt? Das ist bedingt ein Hack. Wenn du allerdings eine Immobilie findest, die man einigermaßen praktisch vermieten kann, das war in unserem Fall so in 2 getrennten Wohnungen. Und der Zustand ist auch OK. Dann dann kann es steuerlich sehr interessant sein und so, so war das auch bei uns, weil dann hast du einen relativ hohen Kaufpreis, den du 2 heutzutage 3% pro Jahr abschreiben kannst. Es sind steuerliche Kosten und die kompletten Zinsen, die du jedes Jahr an die Bank zahlst.

39:35 Die kannst du auch steuerlich absetzen und wenn du jetzt in einer relativ hohen Gehaltsklasse am entsprechend Steuersatz unterwegs bist. Subventioniert der Staat über eine Steuerrückzahlung also Sparsteuern auf deinem Einkommen, deinen Lohn, weil du jetzt Consultant bist oder mit deiner deinem Partner Partnerin zusammen sechsstellig verdienst, dann kriegst du jetzt eine Steuerrückerstattung, weil du mit deiner Immobilie Verluste erzielst.

39:58 Weil die Zinsen und die Abschreibung in der Regel weniger sind als die Miete, die du bekommst. Und das kann. Das kann durchaus investitionstechnisch und Hebel sein, und das war jetzt für mich ein großer Vorteil. Man setzt sich eben mit der Anlageklasse Immobilie einfach viel mehr auseinander und gehört schon ein bisschen Know How dazu, um das alles smart zu machen. Man muss einfach wissen, wie man wie die umgeht ja von Verwaltung über Instandhaltung, das ist eben. Schlecht, wenn man ein Laie ist.

40:29 Und das hat jetzt mir persönlich geholfen. Ist nicht für jeden was, weil es ist natürlich auch sehr zeitaufwendig. Als BW ler mit Sicherheit nicht einfach. Kannst du denn die Sachen selber machen bei dir im Haus die anfallen oder musst du das einrechnen und für alles in Handwerker holen, ja? Das ist immer die die große Frage.

40:48 Also wenn man einfach das Equipment nicht hat, was die wenigsten BW ler und so Zuhörer haben, dann kann man es natürlich nicht machen. Nicht selber machen gewisse Sachen könnte man jetzt selber machen und dann sagt OK, man hat ein Mieterwechsel und es geht einfach nur drum irgendwie ein bisschen weiß zu streichen und. Mal ein Waschbecken auszuwechseln, das kriegt man vielleicht alleine hin, aber es dauert auch ein kompletten Samstag und dann muss man sich überlegen, könnte ich an dem kompletten Samstag vielleicht ja zusätzliche Podcast Folge aufnehmen.

41:21 Ich als Professor kann nur sagen, ich unterrichte jetzt an der privaten Einrichtung noch ein paar Stunden mehr, Kriege das extra als Honorar vergütet, man muss immer beachten meine Immobilie, man hat riesige Opportunitätskosten, man muss. Eine Nebenkostenabrechnung machen, wenn man vermietet, einmal im Jahr. Man muss die Steuererklärung entsprechend ausführen, das ist auch ein bisschen mehr Arbeit, das kann man an den Steuerberater outsourcen, man kann auch die Nebenkostenabrechnung an den Hausmeisterdienst oder eine Immobilienverwaltung outsourcen, das drückt ja aber wieder die Rendite, weil die möchte natürlich auch ein bisschen Geld dafür haben.

41:51 Okay jetzt haben wir noch eigentlich eine große Frage offen. Du hast jetzt gesagt, es gibt quasi große Steuervorteile, wenn ich für den Vermietungscase was erwerbe, also sozusagen, um damit als Assetklasse irgendwie Rendite zu erzielen, warum fördert der Staat es denn nicht in einem ähnlichen Maße im Wohneigentum zu leben?

42:09 Ich meine, es gibt ja diverse Statistiken, die zeigen, dass wir in Deutschland da mit auf dem letzten Platz in Europa sind, was die sogenannte Eigentumsquote angibt. Ich glaube vor allen Dingen die Länder, über die wir uns manchmal so ein bisschen lustig machen oder zumindest da so ein bisschen stiefmütterlich da drauf schauen.

42:24 So was wie Spanien, weil es den wirtschaftlich vielleicht nicht ganz so gut geht wie uns in Deutschland, die haben aber dann teilweise irgendwie so wohneigentumsquoten, die so in die 70% Richtung gehen. Bei uns ist das ja, glaube ich, unter der also. 70% ist europäischer Standard ja über die EU Nassiz Staaten ja, und in Deutschland?

42:43 Bei uns ist unter den. Statistiken 44% ist der Durchschnitt in in in Großstädten, wo es eben am teuersten ist. Stuttgart circa 30% Leipzig gut, die hat ein bisschen Probleme mit politischen Interventionen nach der Wende nur 14%, also in deutschen Städten ist es eher um die 30% wahrscheinlich. Mhm, das heißt geisteskrank.

43:06 Was kann denn der Staat machen, damit das irgendwie hochgeht, oder wollen wir überhaupt, dass das hochgeht? Das ist ja die große Frage. Dadurch, dass die. Die Eigenbesitzquote so gering ist, bedeutet das ja. Die Mietquote ist sehr hoch. Diese Mieteinnahmen sind Einnahmen und Rendite von irgendjemanden, und diese irgendjemand hat auch eine entsprechende Lobby und ein Interesse daran, dass es sich vielleicht nicht ändert, außer man kann teuer verkaufen. Also das ist jetzt hier ein politisches Thema, was möchte man, was ist sozial, politisch optimal. Das kann ich als Professor nicht beantworten, das muss müssen politische Parteien für sich in ihrem Programm beantworten, aber ich kann sagen, was könnte man

43:42 tun. Man könnte jetzt überlegen, das Steuersystem bisschen zu reformieren. Fangen wir mal an einer einfachen Stellschraube an, nämlich die Grunderwerbssteuer, das sind COK in Deutschland, das kommt ein bisschen auf das Bundesland, nicht ein bisschen, es kommt auf das Bundesland an, aber das sind in Süddeutschland fünfeinhalb, 6%, die kommen auf den vollen Kaufpreis drauf, also wenn wir jetzt eine Investition. Haben wir von von einer 1000000 und oft kostet ein renoviertes Einfamilienhaus in der guten Lage, also neuer Zustand, 1000000, dann reden wir von 50000€, die an Gruppenwertsteuer fällig sind.

44:23 Das ist dann der Teil, den ich auch aufbringen muss am Anfang, und das ist natürlich super viel. Wir haben ja gerade drüber gesprochen, dass das die Hemmschwelle ist. Die Hemmschwelle Nummer 1 für die Übung Generation hier könnte der Staat natürlich sagen, Na gut, wenn ich hier auf zweieinhalb gehe statt 5, dann bin ich bei 25000 statt 50000. Da bist du wahrscheinlich ein Jahr früher dabei, das Haus zu kaufen.

44:45 Das könnte man machen, da gibt es auch eine sehr aktuelle Studie zu, dass das so wirken würde, also eine Studie, die hat zum Beispiel der ifo Präsident Clemens Frust mitgeschrieben mit einem Team, und die zeigt, wenn man die Grunderwerbsteuer in Deutschland senkt, um einen Prozentpunkt, dann geht der Immobilienpreis sogar um mehr als ein Prozent runter, also das würde direkt ankommen, die Verkäufer schlucken im Prinzip.

45:09 Den den steuerlichen Nachteil oder Vorteil aber bei den Käufern würde das direkt ankommen. Also es wäre was relativ einfaches machen kann, sind wir dabei bei der Frage kann sich der Staat das leisten, weil wir haben ja auch ein ja ein Ausgabe einnahmeproblem, je nachdem wie man es dreht, das ist aber ständig in Diskussion, wenn wir uns an die FDP zurück erinnern, spielt aktuell jetzt nicht so eine große Rolle in der Regierung, aber das letzte was Herr hier im Gespräch war waren. Freibetrag von, ich glaub 500000 haben sie vorgeschlagen oder wenn du dich erinnerst um um eben genau den Auskauf für die Einsteiger.

45:45 Also jetzt nicht für die Großvordiener, nicht für die Großinvestoren, sondern für den für die Otto Normalfamilie zu erleichtern, dass man eben bis zum Kaufpreis von 500000€ sagt, da ist gar keine Steuer fällig, das würde dann natürlich zu sehr, sehr großen Steuereinnahmeausfällen führen. Ja, klar. Aber wäre es dann nicht eine Option, die Grunderwerbsteuer, also ich glaube, man muss das auch so in Perspektive rücken, jetzt sagt man ja, OK, dann halbieren wir die die Grunderwerbsteuer das, und dann ist das irgendwie anstatt. 1000000 kostet mich das Haus dann irgendwie noch 975000 das klingt erstmal noch nicht so viel, aber man muss ja rechnen, wenn wir von 5 oder 6% von dieser Grunderwerbsteuer ausgehen.

46:25 Das ist ja knapp ein Drittel dieser Nebenkosten, die ich halt anschaffen muss. Also wenn ich am Anfang halt irgendwie 180000 aufbringen muss, dann ist 60000 ja ein glattes Drittel davon, worüber wir da reden, was man verringern könnte, deswegen übersetze ich das ja so konkret in Jahre. Diese Jahre wiederum, die haben ja auch andere Sachen zur Folge.

46:45 Vielleicht habe ich dann schneller eine Familie oder kriegt ein Kind mehr, was ja auch volkswirtschaftlich hinten raus noch einen ganzen Rattenschwanz zur Folge hätte. Also der Hebel ist ja jenseits von diesen 25 oder 30000€, über die wir reden, relativ hoch, gäbe es nicht eine Alternative, zum Beispiel diese Grunderwerbsteuer nicht auf einen Schlag fällig werden zu lassen, sondern die auch quasi abbezahlbar zu machen über eine gewisse Anzahl von Jahren.

47:09 Ja, gute Idee, hab ich jetzt selber noch nicht drüber nachgedacht, aber wie du richtig sagst, wenn wir jetzt mal die die Key Insights aus dem Podcast Zusammenfassung für die Generation ist ja das Problem, dass upfront Investment und wie du richtig sagst, wenn ich das jetzt auch vielleicht strecken oder sogar finanzieren könnte, das Problem ist eine Bank gibt dir kein Darlehen für die 5% die für Grunderwerbsteuer fällig sind. Wenn ich das jetzt strecken könnte wäre das eine Lösung, zumindest basierend auf der Evidenz die wir heute gesprochen haben, also Evidenz im Sinne von einer wissenschaftlichen Studie, guter Punkt.

47:38 Und Steuerstundung nennt man sowas. Gibt es ja auch in anderen Fällen im Bereich der Erbschaftssteuer ist steuerstundung ja ein gängiges Modell, das wird von der ja Lobby ja Verbände ne Familienunternehmen nicht immer ganz transparent dargestellt, aber wenn man jetzt die Steuer die die Cash ja die die die fällige Steuer für die Erbschaftssteuer nicht.

48:01 Zahlen kann ja aus dem aus dem laufenden Betrieb also laufende Gewinne heraus. Dann kann man die sich Stunden lassen und eben abstottern über eine gewisse Zeit und das könnte man hier natürlich auch überlegen. Als Unternehmer kenne ich das, auch wenn das Finanzamt da mal eine eine Forderung schickt. Da kann man eine Stundung beantragen, die wird nicht immer zugelassen, um Gottes Willen, also die sind, sobald die auch nur den leisesten Zweifel haben, ob du das denn. Na ja, nachhaltig abbezahlt bekommst. Dann sind Sie ganz schnell da drin zu sagen, NÖ finden eine Lösung oder es ist vorbei, aber theoretisch wäre das natürlich eine Option, Ich glaube was.

48:37 Man natürlich. Also in Einzelfällen, ist in Einzelfällen möglich, ja, aber bei der Erbschaftssteuer zum Beispiel ist steht das so im Gesetz drin, dass es auch so vorgesehen ist. Und kann man ja auch überlegen, können wir das aber schon mal, sind, sorry. Nee, alles gut. Ich hätte sonst noch einen neuen Punkt gehabt, und zwar wir müssen ja eigentlich das Problem sozusagen lösen. Der Initialzahlung ne, also dass man halt irgendwie hingeht. Wie kriegt man diese Hausnebenkosten finanziert, wie kriegt man die vielleicht auch runter? Ich habe jetzt noch kein Haus gekauft, aber ich meine die großen Blöcke sind ja im Endeffekt die, dass man den Makler bezahlen muss, die nur targebühr bezahlen muss, die ja auch oft glaube ich an den

49:13 Kaufpreis gebunden ist. Und eben diese Grunderwerbsteuer bezahlen muss. Die Steuer liegt weniger in unserer Hand, wenn man nicht aktiv hinterziehen möchte, ist das ein bisschen schwierig, da was dran zu machen. Es da kommt glaube ich nicht wirklich. Genau richtig. Ich geb dich als Privatperson.

49:29 Ja, es gibt sogenannte Real Estate Friends for Textblocker für professionelle Investoren müssen wir vielleicht in anderer Folge mal drüber sprechen, da gibt's ja die Warnungs und Hinterziehungsmodelle, aber jetzt du mit deiner Partnerin sehe ich nicht, wie du drum herumkommst. Käme ich denn um die Maklergebühr herum, könnte ich nicht versuchen, quasi den Makler rauszukappen und direkt sozusagen vom Verkäufer zu erwerben und damit auch noch mal irgendwie ein paar Prozente zu sparen.

49:54 Gerade von diesen Nebenkosten. Ja, natürlich. Da rate ich einfach nur die Augen offen zu halten. Es sind ja nicht alle Objekte durch Makler gelistet, also Maklergebühren von ja. Bis zu 7% oder so manchmal. Die sind natürlich nur fällig, wenn eine Agentur das Haus inseriert. Man kann natürlich von privat kaufen, nennt sich das, da muss man sich noch ein bisschen umhören, manche Leute listen auch auf Immoscout privat, wenn es kein Markt involviert, dann spart man sich die den Preis.

50:28 Die Frage ist, sind die. Häuser dann wirklich günstiger? Oder sagt sich die smarter Privatperson, Na gut, das möchte ich lieber einstecken, die mindestens 3,57%, die der Makler nimmt, dann habe ich nämlich beim beim Exit wahrscheinlich liegt die Wahl in der Mitte, dass tendenziell solche Privatbildissen irgendwie ein bisschen günstiger sind, ja.

50:49 Ja OK so, du wolltest noch was zum Thema Steuern sagen. Ich versuche ja gerade nur irgendwie zu verargumentieren, wie man das vielleicht doch noch hinbekommt, ein Haus zu kaufen. Ja, aber du hast es gut zusammengefasst. Also das die Krux ist tatsächlich für die Generation. Wie komme ich an diesen Anfangsbetrag dran?

51:06 Tolle Lösung, natürlich auch ne krasse Beförderung an der Arbeit, aber jetzt mal mal mal ernsthaft gesprochen, ja es ist das n Problem. Wenn das tatsächlich ein Problem ist, was sich über eine Refinanzierung lösen würde, dann müssten doch eigentlich jetzt, glauben wir alle an die freie Marktwirtschaft, Produkte entstehen auf dem Markt, die da diese Lücke füllen. Ja, also warum gibt es jetzt nicht Finanzprodukte oder Anbieter, die sagen, na ja, genau, diesen Gap, den gebe ich dir vielleicht auch für einen höheren Zinspreis, das ist mir nicht bekannt, also es gibt, vielleicht ist es einfach zu risikobehaftet, ja, weil die die Bank, die den großen. Die große Hypothek gibt, die steht ja mit der Grundschuld im Grundbuch und wird im Zweifel

51:52 Besitzerin. Dann der Immobilie, wenn du nicht zahlen kannst und der Rest, das wäre dann quasi Junior Dead, sozusagen im englischen Gebrauch. Der ist natürlich mit sehr viel Risiko behaftet, wahrscheinlich wäre dann die Zinsen zu hoch für die 100000€, dass sich das lohnt, aber vielleicht entstehen da ja gewisse Finanzprodukte, vielleicht haben wir auch Leute, Fintechs hier, die uns zuhören, die sagen, Hey, das ist vielleicht was.

52:15 Dann entstehen da vielleicht vom Markt Produkte vom Markt keine Produkte entstehen. Hilft eigentlich nur staatliche Intervention und staatliche Intervention ist ja dann immer auch volkswirtschaftlich sinnvoll, wenn man sagt, da ist ein eine Externalität oder ein gewisses Marktversagen, da scheinen sich jetzt die Geister, ist das ein Marktversagen, dass die Hauspreise so hoch sind und die Einkommen relativ dazu so gering, aber eben auch sei, der Staat könnte einsteigen, Grunderwerbsteuer hatten wir schon, man könnte jetzt natürlich auch überlegen. Die den Eigenbesitz von einer Immobilie steuerlich mehr zu fördern oder zu subventionieren.

52:50 Also aktuell gibt's da wirklich nichts, kann aus eigener Erfahrung sagen, bis vor ein paar Jahren waren vor allem energetische Sanierungen auch im privaten oder Privatnutzungsbereich natürlich noch wesentlich vorteilhafter, aber auch das ist jetzt weg, bis auf, ja, kleine Ausnahmen. Aber man könnte da natürlich überlegen, subventioniere ich als Staat über KFW tilgungszuschüsse oder günstige Darlehen, Hauskauf oder Renovierung, vor allem energetische Renovierung. Also da könnte man jetzt wieder einsteigen als Staat und gerade im Bereich Finanzierung, also wenn es über die KFW geht, da komme ich natürlich dahin, dass ich vielleicht weniger finanzieren muss, weil es gibt einen sogenannten Tilgungszuschuss, dass man im

53:34 Prinzip einfach de facto ein geringeres Darlehen. Aufnehmen muss, was wiederum die Eigenkapitalquote erhöhen würde. Also da hat der Staat auch Spielraum. Und jetzt was ganz verrücktes, Ich glaube nicht, dass das kommen wird, aber man könnte natürlich auch die Eigennutzung Gleichstellen mit der Fremdnutzung, man könnte natürlich sagen, OK, du kaufst so eine gute Linie, du ziehst da rein, du darfst jetzt dein Haus abschreiben, steuerlich abschreiben und du darfst auch die Zinsen an die Bank steuerlich geltend machen, das ist natürlich ein auch ein großer Hebel, der hilft nicht am Anfang.

54:05 Ja, aber wenn ich weiß, der hilft mir bei der Finanzierung über die Zeit, dann kann ich mich auch anders, anders planen, vielleicht ein Bausparvertrag vorher abschließen und anders da reinkommen. Das Modell gibt es in der Schweiz wohl noch, ist auch öfters mal heiß diskutiert, aber ist relativ interessant, also in der Schweiz kann man wohl sagen.

54:23 Ich würde gerne mein mein Haus steuerlich. Hab es jetzt indem ich es selber wohne auch die Zinsen, dann musst du aber im Gegenzug eine fiktive Miete als Einnahme deklarieren um das Gegenzurechnen. OK, aber wenn du n neues Haus hast und n teures Haus dir gegönnt hast, ja vielleicht mit Pool und deinem Drum und dran oder am Zürcher See fahr ich übrigens demnächst mal wieder hin, sehr schön dort und sage OK ich hab jetzt hier wahrscheinlich eher 2000000 ausgegeben wenn wir von Zürich sprechen, dann sind die. Abschreibungskosten also 2 3% Rate pro Jahr und die Zinsen wahrscheinlich höher als diese effektive Miete, was steuerlich jedes Jahr zu einem Verlust führt, was effektiv zu einer Cash Rückzahlung vom Staat

55:02 führt, weil ich auf mein eigentliches Einkommen als Software, Programmierer, Banker und so weiter dann geldsparen oder Steuer sparen. Krass okay, das heißt, ich glaube, wir haben einmal so einen ziemlichen Rundumschlag gemacht um das Thema. Ich bin mir aber ganz sicher, dass viele von euch da noch Gedanken, Anregungen, Fragen oder Hate Kommentare zu haben. Wir freuen uns über alles, entsprechend schreibt S unten rein, ich würd sagen das ist eine Folge, da kann man auch gut noch mal ein Follow zu machen, irgendwie in ein paar Monaten und da mal auf ein paar Fragen eingehen zu dem Thema das. Schießt die rein.

55:40 Vielleicht können wir uns ja eine einen coolen Gast überlegen. Und da würde ich noch mal gerne tiefer in in das Thema Immobilie als Investition einsteigen und vor allem steuerlich, weil das ist schon auch aus Ungleichheitsaspekten in Deutschland sehr, sehr interessant, mal so als Spoiler vorneweg.

55:55 Je reicher du bist in Deutschland, desto höher ist die Rendite auf dieselbe Immobilien Investition, vielleicht können wir da das nächste Mal einsteigen. Stark. OK, das sind doch hoffnungsvolle Schlussworte, zumindest für alle die, die diesen Podcast hier hören, da gibt es schon mal eine gewisse Chance, dass das irgendwann mal zutrifft und man davon profitieren kann.

56:15 Marcel, vielen Dank für deine Zeit, vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen, ich helfe trotzdem ein bisschen weiter auf die Buma, das muss ja nicht immer wissenschaftlich begründet. Sein alles klar, wir sind Spaß dabei, wir sehen uns nächste Woche.