kompakt_07: Neue Regeln für die Kurzzeitvermietung in Wien

0:06Eugen Bergmann Hallo und herzlich willkommen zum neuen Kompakt. Diesmal ausnahmsweise am Mittwoch. Warum? Gestern wurden im Wiener Landtag die neuen Regelungen bei der Kurzzeitvermietung beschlossen. Und genau darum geht es in dieser Folge. Was bei der Kurzzeitvermietung jetzt gilt, welche Pflichten auf Eigentümer*innen zukommen und warum das Ganze auch die Nachbar*innen betrifft, klären wir heute mit Birgit Schrock von der Baupolizei.

0:31Eugen Bergmann Danke, dass du heute mit dabei bist.

0:33Birgit Schrock Ja, danke für die Einladung.

0:34Eugen Bergmann Sehr gerne. Fangen wir ganz von vorne an. Ich besitze eine Wohnung in Wien und vermiete sie über eine Online-Plattform. Was darf ich derzeit überhaupt noch?

0:45Birgit Schrock Ja, also nach der Wiener Bauordnung ist es so dass ich grundsätzlich meinen eigenen Wohnraum auch weiterhin für einen Zeitraum von bis zu 90 Tagen im Jahr kurzzeitig vermieten kann. Was ist überhaupt kurzfristig? Und da gibt es eben ein OGH-Urteil. Und da sagt der OGH, das ist eine Dauer von 2 bis 30 Tagen.

1:09Eugen Bergmann 2 bis 30 Tagen.

1:09Birgit Schrock Genau. Das ist die einzelne Kurzzeitvermietung und dann in Summe darf man mit diesen Vermietungen nicht über die 90 Tage im Jahr kommen.

1:17Eugen Bergmann Und wenn ich jetzt das Glück habe und besitze mehr als eine Wohnung, gilt das dann für jede Wohnung, die 90 Tage oder insgesamt?

1:24Birgit Schrock Die 90 Tage, also die gelten immer pro Wohnung. Und es ist jetzt auch so dass man diese 90 Tage nur noch für eine Wohnung frei hat. Also wenn man mehrere Wohnungen in Wien hat, dann braucht man dann für die zweite, dritte Wohnung braucht man auf jeden Fall eine Ausnahmebewilligung, ab dem ersten Tag.

1:44Eugen Bergmann Ich dachte jede Wohung 90 Tage, aber...

1:44Birgit Schrock Nein, das ist jetzt neu.

1:47Eugen Bergmann Deswegen machen wir auch diesen Podcast. Perfekt, danke. Ich möchte meine Wohnung jetzt aber 150 Tage oder 200 Tage wirklich oft vermieten für touristische Zwecke. Welche Möglichkeiten habe ich denn?

1:56Birgit Schrock Ja, also wenn man dann über diese 90 Tage kommt, dann muss man sich zuerst einmal anschauen, ob man jetzt innerhalb oder außerhalb einer Wohnzone die Wohnung hat.

2:06Eugen Bergmann Okay, und was ist eine Wohnzone?

2:08Birgit Schrock Die Wohnzone wird im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ausgewiesen und in diesen Wohnzonen ist der Wohnbestand stärker geschützt.

2:18Eugen Bergmann Wie komme ich denn an eine Ausnahmebewilligung? Was braucht es dazu?

2:22Birgit Schrock Die Wohnung darf nicht in einer Wohnzone liegen und auch nicht in einem Gebiet mit Kleingartenwidmung. Außerdem darf für die Errichtung dieser Wohnung niemals eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen worden sein. Und im Gebäude müssen bestimmte Verhältnisse gewahrt sein. Also es geht jetzt nicht, dass man das gesamte Gebäude, also alle Wohnungen in dem Gebäude, dafür eine Ausnahmebewilligung erhält.

2:49Birgit Schrock Dann, last but not least, braucht man auch die Zustimmung von allen Eigentümern und Eigentümerinnen im Gebäude. Und das ist dann auch oft der Punkt, wo es dann scheitert.

3:02Eugen Bergmann Woher weiss ich, ob meine Wohnung jetzt diese Voraussetzungen erfüllt? Wer könnte mir denn da weiterhelfen?

3:08Birgit Schrock Als erstes würde ich mal empfehlen, dass ich zu meiner Hausverwaltung gehe oder zu meinem Vermieter, zur Vermieterin und mich dort mal erkundige, ob ich das überhaupt darf.

3:19Eugen Bergmann Warum? Weil das im Mietvertrag stehen könnte?

3:22Birgit Schrock Es könnte im Mietvertrag stehen, im Wohnungseigentumsvertrag, wenn ich Eigentümer, Eigentümerin bin in einer Wohnung. Aber hier ist es noch wichtig zu erwähnen, dass viele Wohnungseigentumsverträge haben zwar einen Passus drinnen zur Kurzzeitvermietung, der ist aber oft zu allgemein formuliert und reicht dann oft nicht aus.

3:44Birgit Schrock Außerdem gibt es die Möglichkeit, dass man mit einer Vollmacht vom Eigentümer oder von der Eigentümerin auch ins Planarchiv der Baupolizei Einsicht nehmen kann und dort recherchieren kann, wie schaut es aus in meinem Haus, gibt es schon Bewilligungen.

4:00Eugen Bergmann Diese Bewilligung gilt ja fünf Jahre.

4:03Birgit Schrock Genau, die Ausnahmebewilligung gilt für maximal fünf Jahre.

4:06Eugen Bergmann Was passiert danach?

4:07Birgit Schrock Also danach, die Bewilligung läuft aus. Man muss dann erneut um Bewilligung ansuchen.

4:14Eugen Bergmann So ganz von vorne anfangen, aber man hat wenigstens schon die Unterlagen zum Teil.

4:17Birgit Schrock Genau, man muss ganz von vorne anfangen und hat auch keinen Anspruch auf Verlängerung.

4:22Eugen Bergmann Wie lange dauert jetzt so ein Bewilligungsverfahren? Also worauf muss sich dann der Eigentümer, die Eigentümerin einstellen?

4:28Birgit Schrock Grundsätzlich hat die Behörde sechs Monate Zeit. Diese sechsmonatige Frist wird aber nicht ausgereizt in der Regel. Und was ja auch wichtig ist, also je besser die Unterlagen sind, desto schneller geht es natürlich. Und von den Kosten her bewegen wir uns in einem Bereich circa um die 100 Euro, würde ich jetzt mal sagen.

4:48Eugen Bergmann Okay, also überschaubar.

4:49Birgit Schrock Überschaubar, ja.

4:50Eugen Bergmann Und ist das Verfahren immer das gleiche? Wurscht, ob das jetzt eine große Wohnung ist oder eine kleine Wohnung.

4:54Birgit Schrock Ja, genau, kann man so sagen.

4:56Eugen Bergmann So, ab 1. Jänner 2027 soll eine Registrierungspflicht kommen. Was hat es denn damit auf sich? Was bedeutet das vor allem für Eigentümer*innen, die ihre Wohnung bereits jetzt vermieten?

5:07Birgit Schrock Ja, also ab 1.01.2027 besteht die Registrierungspflicht im Wiener Register für Kurzzeitvermietung. Daher muss man sich vorab registrieren und bekommt dann auch eine Registrierungsnummer. Und diese Nummer muss man dann bei jedem Angebot angeben.

5:26Eugen Bergmann Bei einem Online-Angebot, genau.

5:28Birgit Schrock Und für bereits bestehende Inserate oder Gastgeber, die bereits inserieren, die haben etwas länger Zeit dafür. Also die müssen spätestens am 1. April 2027 die Unterkunft, die Einheit registriert haben.

5:43Eugen Bergmann Das heißt, das ist eine Übergangsfrist für die Unternehmen.

5:45Birgit Schrock Genau, das ist eine Übergangsfrist.

5:47Eugen Bergmann Wenn ich jetzt meine Wohnung, die ich vermieten möchte, registriert habe, ist das dann auch automatisch gleich eine Genehmigung zur Vermietung?

5:54Birgit Schrock Nein, das bitte unterscheiden. Also nur weil ich jetzt eine Registrierung habe, heißt das noch nicht, dass ich alle notwendigen Bewilligungen habe.

6:04Eugen Bergmann So, jetzt steht meine Wohnung aber schon relativ lang online. Was passiert jetzt mit meinen alten Inseraten? Ich habe jetzt zwar meine Registrierungsnummer, aber die ist jetzt noch nicht im Inserat dabei. Muss ich das entsprechend anpassen auch?

6:16Birgit Schrock Ja genau. Also auch im Online-Inserat ist dann diese Registrierungsnummer anzuführen.

6:21Eugen Bergmann Wie kontrolliert die Stadt jetzt eigentlich, wie viele Tage eine Wohnung touristisch vermietet wird? Werden da die Online-Inserate überprüft?

6:29Birgit Schrock Ja, also unsere Kontrollgruppe für die Kurzzeitvermietung ist sehr aktiv und kontrolliert auch die Online-Inserate. Da wird drauf geschaut, wie lang ist der Kalender offen. Natürlich, wenn jemand nur, sagen wir mal, 80 Tage den Kalender freigeschalten hat, dann wird nach diesen 80 Tagen auch nochmal nachgeschaut, ob nicht doch der Kalender wieder für weitere Tage geöffnet wurde.

6:57Birgit Schrock Und es ist nicht ganz verwunderlich, dass man dann doch auch drauf kommt, dass man über die 90 Tage ist.

7:03Eugen Bergmann Und was passiert jetzt, wenn ich die Wohnung, sagen wir, versehentlich 93 Tage vermiete, also diese drei Tage drüber bin?

7:10Birgit Schrock Sobald diese 90 Tage überschritten sind, ist der Verwaltungsstraftatbestand erfüllt.

7:16Eugen Bergmann Wird das schon extrem teuer?

7:18Birgit Schrock Also bis zu 50.000 ist die Strafandrohung. Der Strafrahmen wird wohl beim ersten Mal nicht ausgeschöpft werden.

7:27Eugen Bergmann Also immer auf die Anzahl der Tage schauen, sonst kann es teuer werden. Welche drei Fehler machen den Eigentümerinnen bei der Kurzzeitvermietung besonders häufig? Was könnte man denen empfehlen, dass sie gar nicht einen Fehler machen?

7:39Birgit Schrock Ja, zum einen werden uns oft Wohnungseigentumsverträge eben übermittelt, die zu unbestimmt sind. Also da ist nur ein allgemeiner Passus drinnen, dass alle Eigentümer und Eigentümerinnen der Kurzzeitvermietung zustimmen. Aber für unser Verfahren ist es wichtig, dass die Zustimmung wirklich konkret für die jeweilige Top abgegeben wird.

8:01Eugen Bergmann Also für die jeweilige Wohnung.

8:02Birgit Schrock Genau, für die jeweilige Wohnung. Ansonsten sind auch viele der irrigen Annahme, dass in diese 90 Tage nur wirklich vermietete Tage einzurechnen sind. Hier geht es aber um das Anbieten der Wohnung.

8:18Eugen Bergmann Das heißt, selbst wenn sie nicht gebucht wurde für 90 Tage, sie war 90 Tage im Netz und das zählt alles zu diesen 90 Tagen.

8:25Birgit Schrock Genau, genau.

8:26Eugen Bergmann So, was muss ich sonst noch beachten? Also ich stelle mir das immer so leicht vor, ich fahre jetzt selber drei Wochen auf Urlaub und vermiete halt nebenbei meine Wohnung für zwei Wochen. Geht das so einfach oder bin ich dazu naiv? Was muss ich sonst noch beachten, wenn ich meine Wohnung vermiete?

8:39Birgit Schrock Ja, in der Regel reicht es nicht aus, nur die Bauordnung zu beachten. Es gibt noch viele weitere Rechtsgebiete, die man hier bedenken muss. Und zwar ist eventuell zusätzlich noch eine Bewilligung notwendig nach der Gewerbeordnung. Ortstaxe muss man entrichten, man muss auch seine Einnahmen versteuern und es sind bestimmte Meldepflichten zu beachten.

9:01Eugen Bergmann Jetzt wohne ich aber in einer geförderten Wohnung oder in einer Gemeindebauwohnung. Darf ich da auch einfach die Wohnung vermieten, wenn ich nicht da bin?

9:10Birgit Schrock Bei geförderten Wohnungen ist es so, dass dort gar keine Ausnahmebewilligung möglich ist, also über 90 Tage. Und bei Gemeindewohnungen, da weiß ich, dass Wiener Wohnen Kurzzeitvermietung nicht toleriert und hier auch recht streng vorgeht dagegen mit Kündigungen.

9:29Eugen Bergmann Jetzt sind wir eigentlich schon beim Abschluss. Was sind denn deine wichtigsten Tipps, um eine Kurzzeitvermietung rechtlich abzusichern?

9:37Birgit Schrock Ja, zuerst würde ich einmal zivilrechtlich abklären, ob die Wohnung überhaupt kurzfristig vermietet werden darf. Danach abklären, ob alle Voraussetzungen für Bewilligung nach der Bauordnung erfüllt werden können und bejahendenfalls dann die Bewilligung einholen. Und außerdem auch alle anderen Rechtsgebiete mitdenken, insbesondere die Registrierungspflicht, die ab 1.01.2027 dann gilt.

10:04Eugen Bergmann Gibt es irgendwo ein Merkblatt, wo ich mich gezielt informieren kann?

10:08Birgit Schrock Ja, am einfachsten ist es, wenn man in einer Suchmaschine MA 37 Baupolizei Merkblatt Kurzzeitvermietung eingibt.

10:16Eugen Bergmann Dann wird man fündig.

10:17Birgit Schrock Dann wird man fündig, genau.

10:19Eugen Bergmann Ja, vielen Dank, das war's auch schon.

10:21Birgit Schrock Danke für das Gespräch, Eugen.

10:23Eugen Bergmann Danke fürs Kommen.

10:24Birgit Schrock Danke.

10:25Eugen Bergmann Das war Kompakt für diese Woche. Alle Links und Details findet ihr in den Shownotes. Wenn euch die Folge gefallen hat und etwas Nützliches für euch mitnehmen konntet, lasst uns gern ein Abo da. Nächste Woche geht's weiter. Danke fürs Zuhören und bis bald.