Wiener Wohnbau als Erfolgsmodell: Leistbares Wohnen zwischen Tradition und Zukunft

0:12 Wer in einer europäischen Hauptstadt leben will, sieht sich meist mit hohen Mietkosten konfrontiert. In Wien ist das anders. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter liegt hier deutlich unter Städten wie Berlin oder London. Wieso das so ist und welche Schwerpunkte die Stadt beim Wohnbau setzt, bespreche ich heute mit Bürgermeister Michael Ludwig.

0:31 Herr Bürgermeister, willkommen im Studio.

0:33 Danke für die Einladung.

0:34 Wien und der soziale Wohnbau, das hat ja eine lange Geschichte. Wo liegen denn die Ursprünge? Wo liegen denn die Ursprünge dieser Entwicklung heute?

0:42 Ja, Sie haben völlig recht. Also der Grund, warum Wien so eine bedeutende Stadt im Themenbereich leistbarer Wohnraum ist, ist die lange Tradition, in der es eine starke politische Kontinuität gegeben hat. Über viele Jahrzehnte ist dieses Modell des geförderten Wohnbaus aufgebaut worden. Und der Grund war die besonders schlechte Lebens- und Wohnsituation in der Monarchie.

1:06 Und deshalb hat die Sozialdemokratie schon vor dem Ersten Weltkrieg immer darauf gebocht, die Wohnsituation zu verbessern. Und ab dem Zeitpunkt, wo die Sozialdemokratie in Wien mit Mehrheit regiert hat, ab dem 4. Mai 1919, war Wohnern immer ein besonderer Schwerpunkt der Sozialdemokratie in Wien. Und es ist gelungen, bis heute 220.000 Gemeindewohnungen der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen und zusätzlich 200.000 geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen.

1:38 Aber das kostet ja auch eine Menge Geld. Zahlt sich das aus?

1:40 Ja, das zahlt sich aus für die Menschen, die als Mieterinnen und Mieter in diesen Häusern leben und es zahlt sich aus für den Wirtschaftsstandort. Denn sie haben zu Recht darauf hingewiesen, dass es auch europäische Städte gibt, wo die Mietkosten so hoch sind, dass sich durchschnittliche Einkommensbezieherinnen und Einkommensbezieher diese Wohnungen nicht mehr leisten können.

1:58 Das heißt, wenn ein Wirtschaftsstandort darunter leidet, dass die Mitarbeiter auch in den Betrieben sich Wohnungen nur mehr leisten können, weit außerhalb der Stadt, dann verliert auch ein Wirtschaftsstandort an Bedeutung.

2:12 Es wird momentan wieder viel gebaut, es wird auch viel saniert. Welche Rolle spielt denn da auch der Klimaschutz bei diesen Neubauten und Sanierungen?

2:21 Ja, wir haben seit vielen Jahren bereits ein Klimaschutzprogramm der Stadt Wien seit 1999, an dem konsequent gearbeitet wird und das auch dazu geführt hat, dass die CO2-Emissionen pro Kopf halb so hoch sind wie im Österreich-Schnitt. Einen grossen Beitrag leistet der Wohnbau, denn rund 40 Prozent der gesamten Energie wird beim Themenbereich Bauen und Wohnen verwendet.

2:46 Von daher haben wir seit vielen Jahrzehnten als Schwerpunkt bei der Sanierung die thermisch-energetische Wohnhaussanierung. Das bedeutet, dass auch Gründerzeithäuser und Häuser, die auch weit vor dieser Zeit errichtet worden sind, ganz besonders mit den klimaschutzrelevanten Maßnahmen begleitet werden.

3:06 Und sehr viel Geld der Stadt Wien investiert worden ist in diesen Jahrzehnten, um auch historische Gebäude klimafit zu machen. Da ist uns viel gelungen und da sind wir auch, was die Sanierung betrifft, beispielgebend für andere Städte, die auch einen historischen Ortskern haben.

3:21 Sie haben jetzt gerade gesprochen über die Kosten von der klimafreundlichen Sanierung. Gibt es eine Zahl, was kostet der soziale Wohnbau der Stadt?

3:32 Naja, da muss man jetzt unterscheiden zwischen Neubau und Sanierung. Wir bauen ja derzeit 5.700 Gemeindewohnungen und 22.600 geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen. Das ist immer eine Frage, wann die geplant und wann sie errichtet werden. Das hängt insbesondere dann, wenn man mit gemeinnützigen Bauträgern die Projekte realisiert, die auch vom Planungs- und Errichtungsstandpunkt ab, aber wir sind zweifellos europaweit die Stadt mit dem höchsten Anteil an gefördertem Wohnbau und auch laufend neue Wohnbauten, die errichtet werden in diesem Bereich.

4:12 Und das gilt auch für die Sanierung, denn es ist ja auch unser Ziel, dass wir diese zum Teil auch historischen Gebäuden, wenn ich da an die Gemeindebauten der Ersten Republik denke, ständig auch adaptieren und auch für die Mieterinnen und Mieter attraktiv erhalten. Und das ist ja auch der Grund, dass wir auch im geförderten Wohnbereich das nicht ausschließlich für sozial- und wirtschaftlich schwache Personengruppen vorsehen, sondern dass es eine starke Streuung gibt und auch eine starke soziale Zugänglichkeit zum geförderten Wohnbau.

4:45 Das unterscheidet uns von anderen Städten.

4:49 Diese Einkommensgrenzen, die Sie da gerade angesprochen haben, die sind ja auch bei geförderten und Gemeindewohnungen recht hoch. Warum ist denn der soziale Wohnbau nicht nur den finanziell schwächeren Vorbehalten?

5:02 Uns ist wichtig, dass es in Wien eine funktionale Durchmischung gibt. Das heißt, dass Wohnbauten, Arbeitsplätze, aber auch Bildungseinrichtungen, Grünflächen miteinander in Relation stehen. Das gilt aber auch für die sogenannte soziale Durchmischung. Das heißt, wir wollen keine Ghettos für Reiche, aber auch keine Ghettos von Armen, so wie das in anderen Städten auch in Europa der Fall ist, sondern wir wollen eine möglichst starke soziale Durchmischung und das muss man auch gezielt fördern.

5:30 Mit Wohnbauprogrammen, aber auch mit der Möglichkeit, dass bis zum gehobenen Mittelstand viele Personengruppen den geförderten Wohnbau in Anspruch nehmen können. And when we stolz sind, dass 62 Prozent der Wiener Bevölkerung in einer geförderten, damit leistbaren Wohnung leben, dann bedeutet das, dass es hier auch eine sehr breite soziale Streuung gibt.

5:52 Seit kurzem gibt es ja auch neue Regeln für das Wohnticket. Das ist so quasi die Eintrittskarte in den sozialen Wohnbau. Was ist denn da jetzt neu und warum gibt es diese Änderungen?

6:03 Ja, es ändert sich in den Lebensverhältnissen sehr viel. Wir haben zum einen eine sehr junge Bevölkerung, wir haben aber am anderen Ende der Alterspyramide eine ältere Bevölkerungsgruppe, die zum Teil auch pflegebedürftig ist, und hier den Wohnbau immer wieder zu adaptieren, auch die Zugänglichkeit zum geförderten Wohnbau immer zu attraktivieren.

6:23 Das ist laufend in den letzten Jahrzehnten geschehen. Und jetzt auch wieder. Wir wollen einen besonderen Schwerpunkt setzen für junge Menschen, die einen schnelleren Zugang zum geförderten Wohnbau finden sollen, aber auch für pflegebedürftige Menschen, für Alleinerzieherinnen, die oft besondere Betreuungsaufgaben haben.

6:40 Also von daher wird die Vergabe des geförderten Wohnbaus immer adaptiert an den konkreten Lebensverhältnissen der Menschen.

6:47 Warum hat sich denn Wien in den vergangenen Jahrzehnten immer gegen die Privatisierung entschieden, anders als der Bund auch zum Beispiel oder andere Städte?

6:56 Ja, uns in Wien war immer wichtig, dass der geförderte Wohnbau auch den Menschen in unserer Stadt erhalten bleibt. Und von daher stehe ich auch als Bürgermeister dafür ein, dass wir auch in Zukunft keine Privatisierungen im Gemeindebauer vornehmen. Denn auch in Zukunft soll es für alle Bevölkerungsgruppen leistbaren Wohnraum geben.

7:14 Und dass das anders ist, sehen wir ja bei den Privatisierungen, die auf Bundesebene durch eine andere Regierungskonstellation umgesetzt worden ist. Die Buwok-Wohnungen im Eigentum des Bundes damals sind privatisiert worden, mit der Folge, dass die Wohnungen dann teurer geworden sind. Das haben wir immer vermieden.

7:35 Wir sind als Sozialdemokratie oft gescholten worden, dass wir nicht die Zeichen der Zeit erkennen, aber mittlerweile haben alle Städte, die Privatisierungen vorgenommen haben, das auch bereut. Denn einmal verkauft, da gibt es keine Lenkungsmöglichkeiten mehr am Wohnungsmarkt. Und von daher sind wir auch nach wie vor international Vorbild in Wien für andere Städte.

7:58 Neben den 220.000 Gemeindewohnungen gibt es in Wien ja auch die 200.000 geförderten Wohnungen. Dafür verrechnen die Bauträger einen sogenannten Genossenschaftsanteil, das sind so 15.000 bis 30.000 Euro circa. Gibt es da auch Unterstützung, damit die Menschen das bezahlen können?

8:17 Ja, es ist richtig, dass die Genossenschaften Anteile von den kommenden Mieterinnen und Mietern einheben. Wir wissen aber auch, dass es Familien gibt oder auch Einzelpersonen, die sich dann diese Anteile nicht leisten können. Und deshalb haben wir vorgesehen, dass es entsprechende Darlehen gibt, die wir statt Wien zur Verfügung stellen, die mit 1% sehr günstig verzinst sind, eine sehr lange Laufzeit haben und auch wirtschaftlich schwächeren Haushalten ermöglicht, sich eine solche geförderte Genossenschafts- oder geförderte Mietwohnung leisten zu können.

8:55 Wie kommt man zu diesem Zuschuss, zu diesem Eigenmittelersatz Darlehen? Wie komme ich dazu?

8:59 Ja, das wird über die Stadt abgewickelt und ermöglicht mit 1% Verzinsung, dass es hier auch in Relation zum freien Markt in Kontakt mit Banken hier zu günstigeren Konditionen kommt und eine vierköpfige Familie kann sich da bis zu 10.000 Euro ersparen.

9:19 Ein großes Thema ist jetzt auch immer wieder die Kurzzeitvermietung. Wie in vielen Städten ist es auch in Wien ein beliebtes Geschäftsmodell, was tut denn die Stadt, damit der Wohnraum nicht an die Touristinnen verloren geht?

9:33 Ja, mir ist wichtig, dass Wohnungen auch für die Wiener Bevölkerung zugänglich sind und nicht für touristische Zwecke verwendet werden. Und dieses Phänomen der Kurzzeitvermietungen gibt es in vielen europäischen Städten, vor allem in den besonders attraktiven Städten, in Barcelona, in Amsterdam, in Paris.

9:50 Und von daher habe ich auch gefordert, dass es auf europäischer Ebene einen politisch Verantwortlichen auch zum Thema Wohnen gibt. Und das ist mit Dan Jürgensen das erste Mal ein EU-Kommissar, der neben Energie auch Wohnen im Portfolio hat. Und das Thema Kurzzeitvermietungen spielt auf europäischer Ebene eine große Rolle.

10:10 Und auch da sind wir wieder vorangegangen in Wien und haben eine Regelung vorgesehen, dass man diese Kurzzeitvermietungen nur maximal 90 Tage im Jahr durchführen kann. Und damit wir das auch kontrollieren können, wird es ab Jahreswechsel ein Register geben. Muss man sich eintragen, wenn man diese 90 Tage umsetzen möchte.

10:32 Und wir können dann auch kontrollieren, ob es hier keine Überschreitungen gibt. Und wir haben jetzt bemerkt, dass es immer wieder Versuche gibt, diese Regelungen zu umgehen und dass ganze Häuser umgewidmet werden sollen als Beherbergungsbetriebe. Und deshalb haben wir vorgesehen, dass in Zukunft in solchen Gebäuden zu mindestens 80 Prozent für Wohnungen verwendet werden müssen und damit sicherstellen, dass nicht ganze Gebäude für Kurzzeitvermietungen vorgesehen sind.

11:02 Das ist wichtig, um die Wohnungen der Bevölkerung zugänglich zu machen und gleichzeitig auch eine unlautere Konkurrenz gegenüber Hotels und Pensionen zu verunmöglichen. Denn Hotels und Pensionen haben sehr strenge Bedingungen im Bereich Hygiene und Sicherheit. Das ist bei Kurzzeitvermittungen nicht in diesem Ausmaß gegeben.

11:23 Und von daher wollen wir sicherstellen, dass es auch Gerechtigkeit gibt am Hotelmarkt und diese Regeln auch stärker nicht nur beobachten, sondern auch mit Konsequenz begleiten, bis hin zu doch relativ hohen Strafen, wenn die Regeln nicht eingehalten werden.

11:41 Und das Ziel ist aber auch, dass der Wohnraum tatsächlich eben den Wienerinnen zur Verfügung steht und nicht vermittelt wird?

11:47 Das Ziel aller dieser Maßnahmen ist, dass wir die Wohnungen der Bevölkerung zugänglich erhalten und sie nicht für touristische Zwecke verwenden lassen.

11:57 Wien wächst ja weiter als Stadt. Die Wienerinnen und Wiener werden tendenziell immer mehr. Wo kommt denn der neue Wohnraum für die Menschen her? Wo wird jetzt speziell gebaut? Wo gibt es Stadtentwicklungsgebiete, die besonders interessant sind?

12:13 Ja, Sie haben recht, es gibt nicht ein Stadterweiterungsgebiet, an dem wir arbeiten, so wie andere Städte, sondern mehrere gleichzeitig, auch weil es ein starkes Interesse der Bevölkerung gibt, durch Wohnungswechsel Wohnungen zu vergrößern, beispielsweise sich auch zu verändern. Wir sehen ja, dass die Wohnungssituation oft einhergeht, auch mit persönlichen Veränderungen, mit der Vergrößerung der Familie, mit Trennungen, mit der Neudefinition von Partnerschaften und darauf muss auch der Wohnungsmarkt reagieren.

12:45 Wir sehen, dass insgesamt die Quadratmeteranzahl zugenommen hat in den letzten Jahrzehnten. Das heißt, viele Menschen wollen auch eine größere Wohnung, wollen sich die auch leisten können und wollen eine Wohnung beispielsweise mit einem Außenraum, mit einem Balkon. Also es ist immer für Bewegung am Wohnungsmarkt.

13:01 Und von daher wollen wir diesen unterschiedlichen Bedürfnissen auch gerecht werden. Und wir haben Stadtentwicklungsgebiete, an denen wir auch weiterbauen. Das ist in der Seestadt Astbern beispielsweise, auch in der Erzherzog Karlstraße in der Donaustadt wird weitergebaut. Aber zum Beispiel auch ein großes innerstädtisches Entwicklungsgebiet ist der ehemalige Nordwestbahnhof, der mit über 1000 Wohnheiten eines der größten Entwicklungsgebiete sein wird, auch in einer sehr attraktiven Lage in unserer Stadt, kombiniert mit Bildungseinrichtungen, Freizeiteinrichtungen und auch Parkflächen.

13:37 Also von daher ist das Ziel auch dieser Stadtentwicklung, immer diese funktionale Durchmischung zu erhalten. Das heißt auch eine Attraktivierung von ehemaligen sogenannten Brownfield Areas, also ehemaligen Industriegebieten oder Bahnhofsarealen, die dann zu attraktiven Stadtentwicklungsgebiete umzusetzen.

13:58 Noch ein kleiner Ausblick auf Wien und Wohnen der Zukunft. Wo sehen Sie denn Trends und wo wollen wir hin mit dem Wiener Wohnungsmarkt? Was sind denn Ziele, was sind Anpassungen, was muss man tun, damit es weiter so bleibt und Wohnen weiterhin leisbar bleibt in Wien?

14:18 Ja, das Wichtige ist immer, dass wir den Bedürfnissen der Menschen gerecht werden und dass wir auch eine entsprechende Anzahl an Wohnungen zur Verfügung stellen. Und wir haben vor, dass wir 22.600 Wohnheiten seit 2024 umsetzen, die in Planung und Bau sind, und dass wir 5.700 Gemeindewohnungen seit 2020 realisieren.

14:43 Das heißt, wir wollen auch diesen unterschiedlichen Bedürfnissen mit mehr Wohnungen gerecht werden, aber auch mit anderen Zugänglichkeiten wie dem veränderten Wohnticket. Insbesondere auch junge Menschen unterstützen, aber auch die ältere Generation, falls sie in eine neue Lebenssituation kommen. Also von daher differenziert sich die Gesellschaft aus und das, was wir im Wohnungsangebot schaffen wollen, ist auf dieses ausdifferenzierte gesellschaftliche Bild, das sich uns presentiert, auch entsprechend zu reagieren.

15:14 Herr Bürgermeister, vielen Dank.

15:16 Danke Ihnen. Danke für die Einladung.

15:28 Zu Gast bei Christine Oberdorfer war Bürgermeister Michael Ludwig.