Was wirklich gegen die hohen Mieten hilft

0:12 Herzlich willkommen in unserem Podcast. Mein Name ist Nils Kreimeyer und ich bin Redakteur beim Wirtschaftsmagazin Kapital. Es ist dabei, zu dem entscheidenden Thema unserer Zeit zu werden, die Frage, wie man an bezahlbaren Wohnraum kommt. Es ist eine Frage, die die Abgeordnetenhauswahl in Berlin entschieden hat und eine Frage, die sicherlich auch noch in vielen weiteren Wahlen eine große Rolle spielen wird.

0:36 Der Hintergrund, die Mieten steigen. Es ist immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Zugleich wird tatsächlich in den vergangenen Jahren auch immer weniger gebaut. Das heißt, es kommen wenige neue Wohnungen hinzu, was wiederum auf die Mieten drückt. Da kommen dann Themen auf wie Enteignung, da wird darüber nachgedacht, Mietendeckel einzuziehen, um die Preise einzufrieren. Alles Instrumente, die in den vergangenen Jahrzehnten an verschiedenen Orten schon ausprobiert worden sind, sich aber nicht wirklich bewährt haben.

1:06 Trotzdem muss etwas passieren. Ich glaube, das ist eine Frage, die sowohl in der Politik als auch bei den Unternehmen angekommen ist. Denn wer keine Wohnung hat, wer kein Dach über dem Kopf hat, der kann auch einen Job möglicherweise nicht antreten. Auch das ist ein Problem, das viele Unternehmen schon bemerkt haben, die dann einfach keine Mitarbeiter finden, weil die wiederum nichts zum Wohnen kriegen. Eine Frage zum Beispiel, die in München eine große Rolle spielt.

1:30 Ich wollte über all das einmal sprechen mit jemandem, der sich damit sehr gut auskennt mit dieser Thematik. Und meine Wahl ist auf Nadine Oberhuber gefallen. Das ist eine geschätzte Kollegin, die bei uns tatsächlich in München arbeitet, aber für Kapital unter anderem den Wohnungs- und Immobilienmarkt beobachtet.

1:47 Nadine war schon mehrfach in diesem Podcast zu Gast und hat sich zu solchen und anderen Themen geäußert. Und sie beobachtet diesen Markt wirklich seit Jahren und kennt sich außerordentlich gut aus. Wir haben also versucht, ein bisschen zu eruieren, was auf diesem Markt geschieht. Hallo Nadine, schön, dass du mal wieder bei uns im Podcast bist.

2:09 Hallo Nils, ja, ist immer schön bei euch. Nadine, wir wollen heute über Mieten und Wohnkosten in Deutschland sprechen. Das ist mittlerweile ein heißes Wahlkampfthema geworden. Und der Hintergrund ist ja, dass tatsächlich in den Großstädten die Mieten rapide steigen und offensichtlich auch das Problembewusstsein dafür immer stärker zunimmt.

2:29 Aber vielleicht können wir am Anfang mal so ein bisschen schildern, wie die Lage ist. Was tut sich da auf diesem Markt? Ja, tatsächlich hätte ich gesagt, das Problembewusstsein ist natürlich in erster Linie bei den Mietern da. Ob das in der Politik schon wirklich so angekommen ist, das kann man sich ja wirklich zunehmend fragen.

2:46 Es gibt ja schon eine Reihe von Studien und Ökonomen, die immer wieder anprangern, dass das Wohnen die neue große soziale Frage wird. Wir haben es ja nun auch gerade bei der Wahl in Berlin gesehen, dass da Wohnen im Prinzip das einzige Thema war, mit dem die Linke da ihren Wahlkampf bestritten hat. Und das kommt ja nicht von ungefähr, denn es gibt so Auswertungen, die sagen, dass im Prinzip die Mietbelastung in Deutschland, das heißt also die Miete im Vergleich zum Nettoeinkommen, im Moment im Schnitt bei 30 Prozent liegt.

3:15 Das ist schon ziemlich angestiegen in den letzten Jahren. Vor ein paar Jahren waren es da ja wirklich nur noch 25 Prozent. Und eigentlich sagen die Ökonomen immer so, ab 35 Prozent wird es wirklich kritisch. Also wenn du wirklich mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens nur für die Miete ausgibst, dann.

3:32 Ist das eben nicht mehr so leicht zu stemmen für sehr viele. Und da muss man sagen, diese Quote haben im Durchschnitt die Alleinlebenden schon locker geknackt. Und bei vielen, also bei Paaren sieht es eigentlich auch nicht großartig viel besser aus. Und es heißt eigentlich auch landläufig immer so, ab 40 Prozent gelten die Leute als finanziell überlastet. Da muss man sagen, das gilt jetzt eigentlich mittlerweile schon für ungefähr 16 Prozent aller Mieterhaushalte.

4:01 Und wenn man nicht nur die Mieten nimmt, sondern tatsächlich auch noch so die Nebenkosten und vor allen Dingen die Heizkosten, die ja immer weiter steigen, mit reinrechnet, dann gilt das jetzt für 32 Prozent aller Mieterhaushalte. Und das ist ja nun wirklich eine Menge. Also da sagt der Mieterverband bundesweit, da sind alarmierende Zahlen und das würde ich jetzt eigentlich auch mal so sagen.

4:21 Das heißt, ein Drittel der Haushalte zahlen tatsächlich wiederum mehr als ein oder ja deutlich über 40 Prozent sogar ihres Nettoeinkommens ausschließlich dafür, dass sie darüber Kopf haben, wenn man das so zusammenfasst. Genau, und das liegt eben daran, dass natürlich hat die Inflation angezogen, alle Preise sind teurer geworden, aber es ist eben so, dass die Mieten ungleich viel stärker angestiegen sind als die Inflation.

4:45 Und wenn man das wirklich alles rausrechnet, die Einkommen sind ja seit 2019 eigentlich real, also nach Abzug der normalen Teuerungsrate eigentlich gar nicht gestiegen. Also aufgedeutet, die Leute haben das gleiche Einkommen in der Tasche, weil man sämtliche andere Preissteigerungen rausrechnet, aber die Mieten galoppieren davon.

5:03 Bevor wir jetzt dazu kommen, die Frage zu stellen, was man dagegen tun kann, vielleicht erst mal nochmal zu den Gründen dafür. Also wie ist das zu erklären, dass wir diesen rapiden und starken Mietpreisanstieg in den vergangenen Jahren gesehen haben? Es gibt ja so die landläufige Erklärung, wir haben halt einfach zu wenig Platz.

5:20 Trifft das so zu? Es ist ja wirklich so. Also wir haben im Moment eine ganz große Wohnungsnot, möchte ich jetzt nicht unbedingt sagen, aber es ist wirklich ein riesiger Wohnungsmangel. Also wir haben eigentlich viel zu viel Bevölkerung für die Anzahl der Wohnungen, die wir haben. Nun sagen manche Studien ja auch so schön, der Wohnraum sei ja ausreichend vorhanden.

5:41 Aber dazu muss man sagen, der ist eben da, wo kein Mensch hinziehen will. Also irgendwo draußen auf dem Land oder in den etwas strukturschwächeren Regionen. Aber es ist wirklich so, ganz viele Leute ziehen nach wie vor in die großen Städte und in die Innenstädte. Und da gibt es einfach viel zu wenig Wohnungen, weil jetzt wirklich über Jahre, über ganz viele Jahre viel zu wenig gebaut worden ist.

6:00 Also selbst in dieser Phase, wo der große Immobilienboom noch da war, wo es so wahnsinnig kleine Zinsen gab und wo sich das Bauen eigentlich wirklich gelohnt hätte, da ist einfach viel zu wenig neuer Wohnraum zugebaut worden. Und deswegen wird der Mangel immer größer. Und das nutzen natürlich dann auch viele Vermietende aus, die einfach sagen, okay, dann kann ich jetzt auch höhere Preise verlangen.

6:22 Und warum wird so wenig gebaut? Jetzt als Marktwirtschaft, da würde man ja erstmal sagen, es gibt eine Nachfrage, offensichtlich eine massive Nachfrage. Und da würde ich als Unternehmen doch sagen, ja, dann versuche ich halt, diese Nachfrage zu befriedigen und ein Angebot bereitzustellen und zu bauen.

6:38 Die Frage, warum bauen wir immer noch zu wenig, ist eigentlich nicht ganz banal zu beantworten, weil es gibt unglaublich viele Faktoren, die da mit reinspielen. Aber ich hätte gesagt, das Erste, an dem es wirklich scheitert, ist, es gibt zu wenig Bauland und Bauflächen, vor allen Dingen auch Flächen, die du bezahlen kannst. Also der Bodenpreis ist eigentlich das, was das Bauen über die Jahre massiv verteuert hat. Das ist ein ganz wichtiger Punkt.

7:02 Nur mal so als Beispiel. Es ist wirklich so, dass sich seit 1962 die Grundstückspreise in Deutschland im Mittel um ungefähr 2300 Prozent nach oben bewegt haben. Wenn du das vergleichst mit der allgemeinen Preissteigerung, die ist nur um 300 Prozent gestiegen. Also da sieht man wirklich, die Bodenpreise haben sich massiv nach oben abgekoppelt.

7:25 Die sind quasi durch die Decke gegangen und das macht natürlich jedem Investor, der noch günstige Mietwohnungen bauen will, das Bauen schwer. Weil wenn ich schon so viel fürs Grundstück bezahle, dann ist eigentlich egal. Selbst wenn ich die, ich sage jetzt einfach mal etwas übertrieben, wenn ich die billigste Hütte obendrauf stelle, muss ich trotzdem wahnsinnig hohe Mieten nehmen, damit sich das rechnet.

7:44 Und dann kommt natürlich wirklich dazu, wir haben viel zu viele DIN-Normen und Regeln beim Bauen. Also es gibt ja irgendwie immer diese Zahl von über 5000 DIN-Normen, die alle eingehalten werden müssen und die heute so die anerkannten Regeln der Technik darstellen. Und im Prinzip ist es so, dass jeder Bauträger, der.

8:05 Nicht den höchsten Standard erfüllt, sondern vielleicht einen Standard weiter runter geht, weil er sagt, ich baue jetzt, schönes Beispiel der Branche ist immer, ich baue jetzt halt nur zwölf Steckdosen ein in so ein Wohnzimmer und keine 40 DIN-Normen. Dann kann man ihm nachher vorwerfen, er hätte ja den anerkannten Stand der Technik nicht eingehalten und man kann ihn dafür verklagen. Das will natürlich auch keiner eingehen. Also das ist so ein anderer Punkt.

8:27 Material ist natürlich auch ein Punkt. Man könnte viel mehr mit Holz bauen, dann wäre das Ganze günstiger. Die Lohnkosten in der Baubranche sind irre gestiegen. Daran kannst du eigentlich nicht wahnsinnig viel machen. Und du könntest halt höchstens ein bisschen anfangen abzurüsten. Also zum Beispiel, warum braucht wirklich jeder Bau in der Großstadt heute eine Tiefgarage? Tiefgaragen verteuern ja das Bauen auch immens. Oder warum nutzt man nicht mehr Vorfertigung?

8:53 Aber im Prinzip ist das, da greifen zwar sehr viele Punkte ineinander, aber wenn du es nicht schaffst, wirklich die Bodenpreise tief zu halten, dann kannst du das Thema Billigbauen in Deutschland vergessen. Das ist ja wirklich interessant, was du da aufzählst, weil das sind alles Dinge, die so relativ nachvollziehbar sind, warum es schwierig ist und teuer und kompliziert, neue Gebäude zu errichten und damit Wohnraum bereitzustellen.

9:16 Die Debatte allerdings, hat man das Gefühl, die politische Debatte läuft um ganz andere Fragen. Wie können wir Preise regulieren? Wie kann der Staat irgendwie wieder Wohnraum an sich bringen, den er dann angeblich in Zukunft günstiger anbieten könnte? Das ist so eine. Sehr erhitzte politische Debatte gerade in Berlin mittlerweile geworden.

9:35 Und ich frage mich da immer, mein Gott, aber es gibt doch Erfahrung in diesem Bereich. Es ist ja nicht das erste Mal, dass hohe Mieten die Politik beschäftigen. Es muss doch Fälle geben, an denen man sich orientieren kann. Also vielleicht so ein bisschen von dir die Einordnung. Wie siehst du diese Debatte, die jetzt beispielsweise in Berlin läuft gerade?

9:52 Ich finde die unglaublich spannend, weil es wird sich daran jetzt wahnsinnig viel entzünden in der nächsten Zeit, glaube ich. Und ich glaube, du spielst ja jetzt auf zwei Punkte an. Das eine ist ja wirklich, soll man Wohnraum enteignen? Also soll man jetzt wirklich hergehen und sagen, die großen Wohnungskonzerne in Berlin müssen alle ihre Wohnungen abgeben?

10:08 Die werden verstaatlicht oder vergesellschaftet, wie es richtig heißt. Und das andere ist ja, sollen wir Mietpreisdeckel oder Mietenbremsen reinhauen? Das sind ja eigentlich zwei völlig unterschiedliche Paar Schuhe. Dazu hätte ich jetzt gesagt. Verstaatlichen oder Vergesellschaften von Wohnungen, das sehe ich ehrlich gesagt noch ein bisschen schwierig oder ein bisschen kritisch, weil es gibt zwar diese Klauseln, bei denen es heißt, wenn es dem Gemeinwohl dient, dann kann man diese Wohnungen verstaatlichen.

10:38 Aber ich glaube, das ist erstens eine Frage des Preises, weil so wie es jetzt in Berlin durchgespielt wird, rechnet die Linke damit, dass sie den Wohnraum für ungefähr 20 Milliarden Euro an sich bringen kann. Und da gibt es wirklich schon einige, die sagen, es könnte sein, selbst wenn diese Vergesellschaftung rechtswirksam wäre, also wenn das zulässig wäre, sie wird nicht mit diesem Preis davon kommen. Also weil sie setzt weitaus niedrigere Preise an als den Marktpreis.

11:08 Und wenn das vor Gericht geht, wird das Gericht sagen, es muss aber hier zum Marktwert entschädigt werden. Und dann sind da ganz andere Summen, die aufgerufen werden. Und das sind dann wirklich Preise, die kann Berlin nicht stimmen. Also da müssen wir, glaube ich, nicht dran lang diskutieren. Das Problem ist ja auch immer so ein bisschen, was bringt uns diese Verstaatlichung überhaupt?

11:28 Genau, das wäre tatsächlich jetzt meine Frage gewesen, weil das eine ist ja, funktioniert sowas von der Prozedur her? Ist das bezahlbar und so das, was du gerade aufgeklärt hast? Und die andere Frage ist ja, was soll das überhaupt? Es bringt ja nicht eine einzige neue Wohnung, die dadurch entsteht. Das ist eben, das ist aber der große Knackpunkt, wo auch alle Ökonomen sagen, Verstaatlichen bringt überhaupt nichts, weil wir haben nicht einen Raum zusätzlich gewonnen.

11:50 Das ist so gesehen richtig, aber man muss natürlich auch mal kurz überlegen. Die Berliner Landesregierung oder jede Kommune, die das machen würde, hätte dann natürlich... Wieder mehr Wohnungen in der eigenen Hand, bei der sie die Mietpreise bestimmen könnte. Und sie könnten natürlich, das ist schön für die Leute, die drin wohnen, sie könnten dann wirklich die Mieten runtersetzen.

12:10 Also im Fall Berlin würde das dann heißen, alle, die bei der Vonovia wohnen, könnten dann in Zukunft, wenn diese Wohnungen dann wirklich ans Land fallen, sich darauf freuen, dass vielleicht ihre Mieten entweder gleich bleiben oder sogar ein bisschen gesenkt werden. Da kann man jetzt sagen, das hilft natürlich all den Leuten, die im Moment gerade eine Wohnung suchen, nichts.

12:30 Aber, und das ist jetzt tatsächlich der spannende Effekt dabei, finde ich. Wenn du die Preise für diese Wohnungen senken würdest und wenn es nur einen Cent pro Wohnung, pro Quadratmeter oder pro Monat ist, dann gehen alle diese neuen gesenkten Mieten in den Mietspiegel ein. Und das ist nämlich das, was im Moment nicht der Fall ist.

12:50 Und dadurch könnte es dann tatsächlich eine Kommune erreichen, wenn du da wirklich einen Durchsatz von 200.000 Wohnungen hast, über die gerade geredet wird. Wenn du 200.000 Wohnungen im Preis senkst und dann in die Mietspiegel eingehen lässt, dann könntest du natürlich tatsächlich da erstmals wieder den Durchschnitt drücken.

13:08 Das, was seit Jahren nicht passiert ist. Weil viele Kritiker sagen ja wirklich auch, diese Mietspiegel sind im Moment eigentlich nur ein Mieterhöhungsinstrument. Weil was passiert natürlich in dieser Knappheit? Die Mieten steigen und sie steigen nur. Und in den Mietspiegel, das wissen nämlich viele gar nicht.

13:23 Gehen ja wirklich nur die geänderten Mietpreise ein, also nicht die langjährigen Bestandsmieten von Leuten, die seit 30 Jahren keine Mieterhöhung erlebt haben oder noch günstige Mieten haben, sondern da gehen Neuverträge ein, also alle sowieso schon sehr teuer. Vermieteten Wohnungen und alle Preise, die sich in den letzten sechs Jahren, geändert, schrägstrich erhöht haben.

13:46 Wenn du die dann senken würdest, dann würde es erstmals wieder im Niveau nach unten gehen. Und das, fände ich, ist schon so eine Perspektive, die die Linke sieht. Und ganz kurz, bevor du deine nächste Frage stellst, weil du bestimmt schon ungeduldig wartest. Aber ein Punkt ist natürlich auch, es muss ja auch Wohngeld gezahlt werden.

14:02 Und Wohngeld wird für die wenig verdienenden Leute gezahlt in Wohnungen, die privat vermietet werden, aber sozusagen für deren Einkommen zu teuer sind. Und das zahlt ja letzten Endes eben auch die Kommune, der Staat. Also das zahlen ja wir alle auch über die Steuergelder und das fließt dann sozusagen.

14:19 Wie soll ich sagen, in fremde Hände ab. Wenn du jetzt sagen würdest, eine Stadt bewirtschaftet wieder mehr Wohnungen selbst, dann könnte sie auf dem Wege natürlich auch ein Stückchen Wohngeld sparen. Ob sich das aufrechnet, das müssen wir jetzt anderen überlassen. Also ich höre da sozusagen keine völlige Ablehnung dieser Verstaatlichungsidee raus.

14:40 Du siehst es kritisch, aber siehst auch, dass es durchaus Argumente gibt, die dafür sprechen könnten. Jetzt hast du gerade beschrieben, dass der Mietspiegel damit tatsächlich erstmals seit was weiß ich wann wieder gesenkt werden könnte und dadurch eben auch. Ein positiver Effekt für den Rest des Mietmarktes entstehen könnte.

14:59 Aber ist es nicht so, dass dieser Mietspiegel sowieso nur so als Empfehlung im Raum steht und eh keine wirkliche Durchsetzungskraft hat? Also welche Rolle spielt dieser Mietspiegel überhaupt? Ja, eigentlich spielt er ja eine sehr große Rolle, vor allen Dingen rechtlich. Und das vielleicht noch kurz vorab. Ich bin ein großer Freund der Marktwirtschaft und ich bin auch nicht dafür, alles hier zu verstaatlichen und vergesellschaften.

15:20 Da haben wir ja manchmal nicht so gute Erfahrungen mitgemacht. Aber ich glaube, es ist halt einfach das, was sich viele von diesen Wohnungspolitikern, die so denken, was die vor Augen haben, sind halt solche Städte wie Wien und Co. Bei denen ist es so, dass ungefähr 60 Prozent aller Bewohner der Stadt wirklich in entweder kommunalen Wohnungen wohnen oder in sozial gebundenen Wohnungen, wo die Mietpreise relativ klein sind.

15:43 Und deswegen hat Wien es ja bis heute geschafft, seine Mieten ganz gut noch im Griff zu behalten oder immer noch im Griff zu haben. Und das ist, glaube ich, halt einfach was, wo sich manche bei uns sagen, sie müssen so eine Art Signalpolitik machen, dass es bei uns auch wieder in diese Richtung geht.

15:59 Und jetzt aber zur Frage, tatsächlich der Mietspiegel. Ist ja wirklich das, was per Gesetz herangezogen werden muss, wenn du als Vermieter eine Mietsteigerung begründen willst oder überhaupt eine Miethöhe ordentlich begründen willst. Und es steht wirklich so im Gesetz drin, dass dann diese Mietspiegel angewandt werden müssen.

16:19 Das Problem ist aber eben wirklich, nach welchen Kriterien entstehen die? Also weil das ist erstens nur eine Stichprobenauswahl. Es sind ja nicht alle Wohnungen, die da eingehen. Und wie gesagt, dann halt wirklich nur die, bei denen sich die Preise verändert haben in jüngster Zeit. Und deswegen ist es halt, es ist keine Grundgesamtheit, um das mal so zu sagen.

16:37 Und da gibt es jetzt auch in Berlin übrigens den schönen Vorstoß und der ist noch von der alten Regierung, also von der jetzigen Regierung. Die wollen den Mietenregister einführen. Und das würde heißen, es gibt eine Online-Plattform und auf dieser Online-Plattform müssen alle Vermieter, die Wohnraum entweder neu vermieten wollen oder auch schon seit Jahren vermietet haben, eintragen, wie viel Quadratmeter vermiete ich und zu welchem Preis.

17:01 Und dann kann die Stadt nämlich wirklich hergehen und sagen, sie kann erstens. Wirklich ermitteln, was ist der Durchschnitt in dieser Stadt? Was kostet eine durchschnittliche 50 oder 70 Quadratmeter Wohnung bei uns wirklich, wenn da dann wirklich alle Mieten drin sind? Und sie kann sich dann aber auch wirklich an diejenigen wenden, die weit darüber liegen, also weit jenseits des Durchschnitts und fragen, was hast du für eine Begründung dafür?

17:24 Oder meinst du wirklich, dass diese Miete bei dir gerechtfertigt ist? Und das wäre ja nun erstmalig. Damit wäre Berlin die erste Stadt, die das hat. Also sie hat es schon abgesegnet, sie muss es nur noch umsetzen, in Anführungsstrichen. Es könnte also ungefähr noch ein Jahr dauern. Wir reden über Berlin.

17:41 Ja, gut, es könnte im Minimum noch ein Jahr dauern. Deutschland dauert ja manchmal alles ein bisschen länger. Nein, aber sie hätten damit erstmals wirklich einen fairen Marktüberblick. Das Problem ist nur, sie dürfen den nicht wirklich nutzen. Weil der Witz ist, wenn sie wirklich hergehen würden und sagen, wir haben jetzt diese Daten aus dem Mietenregister, dann haben sie keine Gesetzesgrundlage, die auch anzuwenden, weil im Gesetz drinsteht, es sind die Daten des Mietspiegels zu verwenden.

18:11 Das ist das Absurde in Deutschland. Also man bräuchte eigentlich erst wieder ein Bundesgesetz, was sagt, wir öffnen die Bestimmungen so, dass nicht nur der Mietspiegel anerkannt wird, sondern dass auch wirklich Mietenregister von Kommunen anerkannt werden. Jetzt gibt es ja eine weitere Überlegung der Linken als einer möglichen, einen zukünftigen Senat anführenden Fraktion.

18:34 Nämlich nicht nur diesen Vergesellschaftungsprozess zu verfolgen, sondern eben auch einen Mietendeckel einzuziehen für den Rest der Wohnung, der eben nicht betroffen ist, der nicht im staatlichen Eigentum wäre oder im Eigentum des Landes Berlin. Ist das dann nicht doppelt gemoppelt, wenn du eh sagst, wir hätten ja mit dem Mietenregister dann was, woran wir uns orientieren könnten. man muss es halt nur durchsetzen, muss man dann noch Preise regulieren.

19:02 Ja, die Frage ist natürlich wirklich erstens, wann gibt es das Mietenregister und schaffst du es dann wirklich, die Preise da, also schaffst du es wirklich, die Vermieter zu zwingen, ihre Preise dann auch runterzusetzen? Okay, das Gleiche hättest du allerdings mit dem Mietendeckel. Ich sehe das so, der Mietendeckel ist wahrscheinlich erstmal sozusagen vorgelagert, aber der Charme beim Mietendeckel wäre ja wirklich, dass du bestimmte Erhöhungen nach oben und zwar regelmäßige Erhöhungen nach oben damit ausschließen kannst.

19:28 Und also du sagst eben einfach beim Mietendeckel in der Reinform, eine Miete darf folgende Höhe nicht überschreiten oder du sagst eben einfach, die jährliche Anpassung darf nicht höher sein als so viel Prozent im Jahr. Und das ist ja so dieses, wo im Moment alle sagen, nach dem Motto, was soll der Quatsch? Berlin hat es ja schon mal versucht und ist vor Gerichten krachend gescheitert damit.

19:51 Dazu muss man allerdings wissen, sie haben es halt 2020 versucht. Für kurze Zeit ist dann halt auch wirklich der Mietendeckel gelaufen. Das Verfassungsgericht hat ihn dann gekippt. Und zwar warum? Das Verfassungsgericht hat ihn gekippt, weil nämlich von der Bundestagsfraktion, Also nicht mal aus dem Land Berlin, sondern wirklich von den Bundespolitikern im Parlament, die also Teile der Union und die FDP dagegen geklagt haben, weil die gemeint haben, es sei nicht verfassungsgemäß.

20:19 Und das Verfassungsgericht hat dann angemerkt, verfassungsgemäß ist das Ding geschon. Der Witz ist nur, der Bund muss es beschließen. Also es darf kein Land alleine beschließen, dass es ja zu einem Mietendeckel einführt, sondern das ist Bundesrecht. Das Mietrecht ist Bundesrecht und deswegen müsste der Bund auch da wieder eine Öffnungsklausel ins Gesetz reinschreiben, in dem er sagt, der Bund hat keinen bundesweiten Mietendeckel beschlossen, aber wir ermöglichen den Ländern, dass sie das schon machen können. Dann ging es zum Beispiel wieder.

20:53 Und das fand ich super spannend. Wenn man da wirklich mal zurückguckt, ist es nämlich wirklich so, wir tun immer so, als sei der Mietendeckel jetzt das, ich sage es jetzt mal etwas flapsig, das große sozialistische Element. Nein, wir haben den in fast jeder Verfassungsperiode drin gehabt. Es gab den im Ersten Weltkrieg in der Weimarer Republik bei den Nationalsozialisten und Konrad Adenauer hat den 1949 eingeführt.

21:19 Er hat bis 1960 Bestand gehabt, weil da der Wohnraummangel nach dem Zweiten Weltkrieg eben auch so wahnsinnig groß war. Und wenn du in die Großstädte guckst, in München zum Beispiel gab es den in den 70er Jahren noch, in Berlin sogar in den 80er Jahren, also der Mietendeckel ist jetzt nun wirklich nichts, was man sozusagen neu erfunden hätte.

21:39 Eigentlich muss man auch sagen, solange es den Mietendeckel gab oder diese unterschiedlichen Mietendeckel gab, hat man zumindest eines damit erreicht. Die Mieten hat man irgendwie im Zaum gehalten, sie sind nicht komplett davon galoppiert und man hat wirklich die übermäßige Spekulation aus dem Markt rausgehalten.

21:57 Das, was man glaube ich im Moment nicht ganz so sagen kann. Okay, das heißt, es gäbe durchaus offensichtlich Instrumente. Für die gibt es ein Für und ein Wider, mit denen man möglicherweise diese Explosion der Mieten ein wenig einhegen könnte, begrenzen könnte. Jetzt haben wir schon festgestellt, damit ist noch nicht eine einzige neue Wohnung entstanden. Weder mit einer Vergesellschaftung oder Verstaatlichung, wie immer man das nennen möchte, noch mit einem Mietendeckel, noch mit einem Mietenregister.

22:24 Man könnte sogar die Vermutung anstellen, dass potenzielle Investoren und Bauherren eher abgeschreckt werden von einem stark regulierten Mietmarkt, oder? Ist das nicht eine Gefahr? Das ist natürlich nicht wahnsinnig sexy für Investoren, sage ich jetzt einfach mal so. Und es ist auch wirklich so, dass Ökonomen immer sagen, der Markt wird einbrechen oder ist zum Beispiel.

22:44 Also sie haben gesagt, sei auch eingebrochen, nachdem eben Berlin seinen Mietendeckel, versucht hat einzuführen, sage ich jetzt mal, oder versucht hat durchzuführen. Und man konnte da tatsächlich an den Angeboten sehen, dass sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen 2020 in Berlin, also nach 2020, nachdem der Mietendeckel eingeführt wurde, wahnsinnig nach unten korrigiert hatte. Also die ist wirklich eingebrochen.

23:10 Und das ist was, wo viele von den Ökonomen zum Beispiel sagen, daran sieht man ja, dass. Dieser Preisdeckel oder dieser Staatseingriff halt einfach nicht funktioniert hätte. Es gibt allerdings auch Kritiker, die sagen, das war, natürlich so eine erste Reaktion des Marktes, weil alle die, die gedacht haben, okay, jetzt kann ich die Miete, die ich nehmen will, nicht mehr verlangen, weil die halt wirklich zu hoch ist und weit jenseits der Durchschnitt liegt, weil sich die vom Markt zurückgezogen haben und sich dann geweigert haben, zu vermieten.

23:42 Die behaupten auch, also diese Kritiker behaupten dann eben auch, der Markt hätte sich nachher wieder eigentlich runterreguliert, wenn man die Mietendecke länger hätte laufen lassen, weil was passiert natürlich? Keiner will dann wirklich in seinen Augen einen kleinen Mieten vermieten, Also versucht er lieber, seine Wohnung zu verkaufen.

24:00 Aber wenn man sich das so anguckt, das geht ja auf Dauer am Markt nicht gut. Also alle Vermieter werden jetzt nicht ihre Wohnungen auf den Markt werfen. Also von daher kann man davon ausgehen, dass sich da die Preise wieder eingependelt hätten oder dass zumindest ein Teil der Spekulationen aus diesem Markt verschwunden wäre. Das ist so die optimistische Sicht darauf.

24:19 Okay, aber da sprechen wir jetzt von Wohnungen, die es schon gibt, sozusagen, die eine Zeit lang dann dem Markt entzogen worden sind, nachdem der Mietendeckel eingeführt worden ist und die dann aber wirklich, aber. Meine Frage geht ja eher dahin, wird man nicht abgeschreckt überhaupt davon, noch neue Wohnprojekte und Bauprojekte anzustrengen, wenn ich weiß, ich treffe auf so einen stark regulierten Mietmarkt?

24:38 Ja, diese großartige Regulation ist natürlich wirklich kein gutes Signal. Aber ich hätte gesagt, eben gerade beim Neubau ist es ja so, diese Mieten, die sind ja nicht gedeckelt. Also die fallen ja unter keine Mietpreisbremse, unter keinen Mietendeckel. Und deswegen kannst du da eigentlich den Preis verlangen, den du willst, sage ich jetzt mal.

24:56 Und das, finde ich, ist übrigens auch ein ganz schöner Vorschlag von bestimmten, Immobilienmarktbeobachtern, die sagen, im Prinzip bräuchten wir zwei unterschiedliche Mietspiegel. Also so fehleranfällig oder so ungenau diese Mietspiegel auch sind, aber wir müssten eigentlich zwei schaffen und zwar die für den Bestandsbau und für die Bestandswohnungen und die länger dauernden Verträge und die für den Neubau.

25:20 Im Moment ist es ja wirklich so, dass du sagen kannst, dass. Jede neu gebaute Wohnung den Mietspiegel noch weiter antreibt, weil die natürlich höhere Mieten nehmen können und das natürlich den Gesamtschnitt immer weiter nach oben zieht. Und das ist nämlich auch so ein Problem bei unserem Mietspiegel im Moment, dass du sagen kannst, wenn wir anfangen 200.000, 300.000 oder 800.000 neue Wohnungen zu bauen, wenn das alles nur Neubau ist, der zieht den Durchschnitt im Mietspiegel so nach oben, dann steigen die Mieten noch schneller.

25:54 Und das ist nämlich der Punkt, weswegen im Moment viele sagen, der richtig große Neubau im großen Stil hilft uns im Moment nicht, wenn das alles nur sehr teure Wohnungen sind, die dann das Wohnen wirklich für alle teurer machen. Okay, wobei ja viele große Wohnprojekte, also mir fallen da in Berlin gleich mehrere ein, werden ja immer mit der Auflage auch erst genehmigt, dass ein Teil davon auch in Sozialwohnungen geht.

26:18 Und dann eben von, sagen wir mal, 2000 Wohnungen, die am Rand von Berlin beispielsweise entstehen, dann zumindest ein bestimmter Anteil halt auch als Sozialwohnung zur Verfügung stehen soll. Also das kann man ja steuern, sowas auch, oder? Ja, aber das ist Augenwischerei. Das ist so ein bisschen, dieses Modellpferd München ja zum Beispiel auch mit seiner sozial gerechten Wohnnutzung, der Sobon.

26:38 Da müssen dann so und so viel Prozent und ich glaube in der Spitze dann irgendwie sogar 50 Prozent aller Neubauwohnungen halt irgendwie zu bezahlbaren Mieten oder halt zu bezahlbar sind die nicht. Die liegen weit unterhalb jedes Marktpreises angeboten werden. Aber damit, was erreichst du damit? Du erreichst damit, dass irgendwie ein kleiner Teil der Leute wirklich, diese Minimieten zahlt und alle anderen Wohnungen, die dann frei finanziert werden müssen und wo ja der Bauträger auch irgendwie seine Kosten wieder reinspielen möchte, die müssen so teuer angeboten werden, dass sich die wirklich nur noch die richtig, die Reichen, sage ich jetzt mal, etwas übertrieben leisten können.

27:14 Und das ist genau der Effekt, den wir ja in den Großstädten schon haben, der Mittelbau. Leute wie du und ich, die halt sagen, eigentlich haben wir hier ein total normales Einkommen und du kannst irgendwann diese Wohnung nicht mehr bezahlen, weil die einen zahlen 6-Euro-Miete, in München zahlen die anderen im Neubau jetzt mittlerweile schon 35 oder 40 Euro.

27:30 Es gibt keine normalen Mieten mehr dann auf dem Wege irgendwann. Okay, das heißt, wir stellen irgendwie fest, wenn man das mal so ein bisschen zusammenfasst, wir haben eigentlich schon so ein bisschen sowas wie eine Regulierung oder eine starke Regulierung auf dem Markt, die ist offensichtlich nicht besonders gut, nicht besonders hilfreich, um erstens dazu, beizutragen, dass die Mieten sinken und zweitens dazu beizutragen, dass wieder mehr gebaut wird, damit auch mehr Angebot zur Verfügung stellt.

27:53 Vielleicht so zum Abschluss, Nadine, ich weiß, das ist jetzt eine große Bitte. So die fünf goldenen Regeln, wie kommen wir da raus? Du kannst auch drei oder sechs sagen. Wenn ich das wüsste, wären wir echt alle einen Schritt weiter. Ich würde es sofort ans Bundesbauministerium schicken. Aber es ist unglaublich schwierig.

28:14 Aber wir müssen wieder mehr Bauland ausweisen. Und zwar wirklich auch in einer konzertierten Aktion, glaube ich. Also so, dass man wirklich in den Großstädten oder nah rund um die Großstädte wirklich noch bauen kann, zu fairen Preisen. Da ganz kurz das Modell Ulm zum Beispiel. In Ulm wird es schön gemacht, weil in Ulm sagen die, die alles, was mal Bauland werden soll, aber im Moment noch Acker ist, das muss vorher zwingend an die Stadt verkauft werden.

28:39 Also die Stadt saugt sich erstmal mit Land voll und erst wenn sie das Land besitzt, also zu günstigen Preisen aufgekauft hat, so ein Acker ist halt ein Acker, der kostet ja nicht viel, dann kann es umgewidmet werden in Bauland für Wohnbebauung. Und sozusagen, sie nimmt damit natürlich diese Bodenspekulationen aus dem Markt, was ich wahnsinnig clever finde. Also das funktioniert in Ulm seit über 100 Jahren und die machen das ziemlich gut.

29:01 Und das könnte man in anderen Kommunen auch eigentlich einführen. Also Punkt eins, mehr Bauland. Jawohl, günstiges Bauland, das ist ja tatsächlich der Punkt. Ja, Punkt zwei ist tatsächlich, wie bauen wir wieder günstiger, billiger, sodass die Leute das auch bezahlen wollen. Also das Haus, was so oben drauf steht.

29:19 Ich sage halt einfach, nutzt wirklich neue Materialien wie Holz, nutzt Vorfertigung, diese Modulbauten. Gut, an den Arbeitskosten kann man nicht viel drehen. Das ist schwierig, aber auch bei Einfamilienhäusern ist es ja ähnlich. Du kannst schon auch Fertighäuser für kleinen Preis bauen. Es muss nicht immer die Millionen Architektenfüller sein, nur weil man wieder 30 Sonderwünsche durchgesetzt hat. Also das geht schon auch noch.

29:43 Es wäre zumindest ein Hebel drin. Und einige Städte wie Hamburg zum Beispiel haben vorakzeptiert, dass man damit ungefähr 30 Prozent der Baukosten sparen kann. Das ist ja schon mal eine Menge. Heißt das dann, ist das schon das Gleiche wie Regulierung aus dem Weg räumen? Also Bauen einfacher machen, das wäre der zweite Punkt, ja?

29:59 Regulierung aus dem Weg räumen ist eigentlich die Grundvoraussetzung nochmal. Also das eine ist ja wirklich die Bürokratie abbauen und auch schneller Baugenehmigungen schaffen, damit ein Bauträger nicht drei oder vier Jahre darauf warten muss und weniger die Normen als verpflichtend ansetzen oder halt einfach sagen, auch jemand, der einfach nur die ganz normalen Normen einhält und nicht immer, im Luxusstandard baut, der entspricht den anerkannten Regeln der Technik.

30:23 Also der baut recht sicher und das sind gute Wohnungen, die da entstehen. Das müsste man abräumen. Genau, also so auf dem Wege hätte man dann das Regulatorische erstmal etwas eingedämmt. Aber das andere ist dann wirklich das praktische Bauen. Also welche Materialien nehme ich? Oder eben setze ich ein Haus erst komplett auf der Baustelle zusammen oder fertige?

30:42 Ich teile schon in der Fabrik vor, die dann halt einfach nur noch dahin geliefert werden und wie so ein Lego-Baukasten zusammengesteckt werden. Also das spart auch unglaublich viel Geld, weil du ein bisschen mehr in Serienfertigung denken könntest. Also ich entnehme dem, wir brauchen eigentlich ein intelligenteres Zusammenspiel, zwischen einem schon irgendwie in dieser Branche doch sehr aktiven Staat, zwangsläufig einfach. Also wir kommen da wahrscheinlich nicht drum herum. Und einer...

31:08 Einer Wirtschaft, die natürlich trotzdem weiter mit im Spiel bleiben muss irgendwie. Die Wirtschaft will, da können wir ganz sicher sein, dass die wieder mehr bauen wollen. Was natürlich auch helfen würde in dieser Situation sind verbilligte Zinsen oder bessere steuerliche Förderung von Wohnungsbau. Also das hat man auch nach dem Krieg gemacht. Daraus hätten wir eigentlich lernen können, dass das super gut funktioniert.

31:28 Der Adenauer hat das irgendwie gemacht. Er hat gesagt, entweder du kriegst eine Förderung, dann musst du aber wirklich Sozialmieten anbieten nachher. Oder du kriegst halt eine Steuererleichterung und dann kannst du die Miete nehmen, die du willst. Und der hat es tatsächlich geschafft, innerhalb von zehn Jahren sechs Millionen Wohnungen zu bauen.

31:44 Und das ist was, wo ich einfach mal sagen möchte, im Moment bewegt sich unsere Fertigstellungsteile in Deutschland bei 185.000 im Jahr. So schaffen wir es nicht. Also der Leitspruch ist dann mit anderen Worten mehr Adenauerwagen. Damit kriegen wir wahrscheinlich die Union an Bord, die Linke vielleicht nicht unbedingt. Aber vielleicht kann es uns trotzdem weiterhelfen.

32:03 Super, ganz herzlichen Dank, Nadine, dass du heute da warst. Das wäre eine Idee, ich sage mal, wir packen es an. Ja, ich finde es immer wieder schön, mit Nadine zu sprechen, da ich das Gefühl habe, in jedem Gespräch mit ihr lerne ich wirklich etwas und, heute ist es mir genauso gegangen. Ich wusste zum Beispiel bisher nicht wirklich, wie dieser Mietenspiegel konstruiert ist und welche Probleme das mit sich bringt.

32:29 Ihnen, liebe Zuhören und Zuhören, herzlichen Dank, dass Sie wieder mit dabei gewesen sind. Den redaktionellen Schnitt für diese Folge hat Lucille Garnier übernommen und um die Schlussproduktion hat sich wie gewohnt Andolin Sonnen gekümmert. Bleiben Sie erbaulich gestimmt und machen Sie es gut bis zum nächsten Mal. Alles Gute und Tschüss.

32:50 Kapital, der Wirtschaftspodcast.