#31 Eytan Halfin: Warum die meisten niemals ihre erste Immobilie kaufen- DEALS and DREAMS by MAGNOLIA GRUPPE

0:00 Deals and Dreams, der Podcast mit und von Tomekk Piotrowski. Herzlich Willkommen zu einer neuen Folge von Deals and Dreams heute tatsächlich mit jemandem, wie ich heute erfahren habe, den ich schon viel mehr Jahre kenne, als es mir bewusst ist. Der liebe Eltern, schön, dass du heute da bist. Freut mich hier zu sein. Eytan für alle, die dich noch nicht kennen, stell dich gleich einfach mal kurz vor, wer bist du und was machst du? Eltern half Ihnen.

0:28 Ich bin Immobilieninvestor seit 2008, mittlerweile in Berlin. Ja, investieren auch außerhalb von Berlin, aber. Die meiste Zeit und den größten Bestand haben wir in Berlin. Und um es mal aus meiner Perspektive zu sagen, du hast dich in Beständen quasi schon dahin entwickelt, wo ich sein möchte. Deshalb also fühl dich bitte als mein Vorbild in dem Bereich, deshalb da auch noch mal Chapeau, was du für den Weg gemacht hast.

1:00 Und als ich vorhin gerade im Vorgespräch erfahren habe. Dass du tatsächlich deinen 18 Geburtstag auf einer Party von mir gefeiert hast. Legendäre 90 Grad damals, ne. An einem Mittwoch. An einem Mittwoch, genau da, wo die guten Partys waren. Life Club, genau da muss man schon ganz ehrlich sagen, absoluter Wahnsinn was du für Karriereschritte hingelegt hast. Wie hat denn ein wie hat deine Liebe zu Immobilien eigentlich angefangen?

1:30 Also. Ist schon während der Uni Zeit. War ich immer wieder auch durch den Freundeskreis in Kontakt mit der Immobilienbranche. Habe dann während der Uni mal ein Praktikum gemacht bei Engel und Völkers und habe gesehen, was die Jungs da so machen und dachte Wow, aber ich kann nicht besser und habe eigentlich schon während der Uni Zeit noch schon gewusst, dass ich in die Immobilienbranche einsteige und.

2:02 Dann habe ich auch eine Fachspezialisierung noch auf Immobilienmanagement extra dazu gewählt, damit ich ja vorbereitet bin und habe eigentlich direkt mit dem Makler sein, also im Maklerbüro gestartet nach der Uni, weil noch kein Eigenkapital da war und ich fand, das ist der Cleverste weg Eigenkapital aufzubauen.

2:20 Du brauchst dafür kein Geld, du du lernst Leute aus der Branche kennen, du lernst von von erfahrenen erfolgreichen Investoren. Und das alles umsonst. Also du investierst deine Zeit, aber du brauchst kein Geld. Ansonsten ist ja der Einstieg in das Geschäft mit Mehrfamilienhäusern, die Schwellen sind relativ hoch und das war so der Start, also 2008 das Timing war jetzt nicht besonders, aber viel, viel gelernt, das war ja genau in der Krise Lehman Brothers 2008. Ja, so hat es angefangen und 2010 ging es dann los mit den ersten eigenen Investments.

3:07 Und ja. Beide Dips würde man sagen ne, weil 2008 ist es ja erstmal ganz schön runter gegangen. Ne ganz viele Leute wollten auch mit Immobilien und schon gar nicht mit Immobilien Berlin irgendwas zu tun haben. Ne du hast ja teilweise Quadratmeterpreise und Faktoren bekommen. Von denen du heute noch träumst und in der Zinsniedrigphase nun schon mal ganz, ganz, ganz weit von ab. Wie ich dir erzählt habe, ich habe versucht ein Mehrfamilienhaus in der Kudamm Seidenstraße, ein wunderschöner Altbau, zu verkaufen, zu vermitteln, zu 14 Fach wurde es angeboten und keiner wollte es haben. Ja, es ist natürlich Wahnsinn.

3:46 Und das vielleicht für alle, die Berlin nicht so gut kennen. Der Kurfürstendamm ist einfach die Prachtstraße in Berlin. Das bedeutet, da wohnt nicht nur alles, was Rang und Namen hat, sondern da gibt es auch alle Geschäfte. Ne von von Louis Vuitton über Hermes, Gucci und und und. All diese Geschäfte sind sozusagen da.

4:05 Das bedeutet eine eine sehr, sehr attraktive Gegend, ne ne sehr teure Gegend schon damals, aber auch aus heutiger Sicht. Definitiv also sowohl als Mieter als auch als Eigentümer waren die Preise natürlich im Kudamm schon höher. Das man kann sich gar nicht vorstellen, wie günstig die Faktoren teilweise in Neukölln waren, ne oder in Kreuzberg ne wo wo dann auch viele zu dieser Zeit gekauft haben und weit unter 1000€ den Quadratmeter gekauft haben.

4:33 Weit unter 1000. Wo wir dann in der Spitze teilweise ne Einzelwohnung für 8000€ der Quadratmeter verkauft haben, ne. Und wenn man sich das einmal so zurück denkt, dann ist es ein absoluter Wahnsinn. Und ich bin auch tatsächlich positiv neidisch. Das kann ich an dieser Stelle gestehen. Warum positiv neidisch, weil du genau ein eine Sache gemacht hast, die ich nicht gemacht habe und zwar bist du oder eigentlich 2, weil du bist zum einen mit dem richtigen Glaubenssatz reingegangen an das Thema Immobilien.

5:08 Weil mein Glaubenssatz zu dieser Zeit war noch, Immobilien sind etwas viel reicher. Du kannst mit Immobilien nur anfangen, wenn du wirklich vermögend bist. In dieses Game kannst du überhaupt gar nicht einsteigen. Meine erste Vorstellung war auch, eigentlich musst du auch erstmal überhaupt eine Immobilie Cash bezahlen, um dann vielleicht davon ne mit dieser Sicherheit die zweite finanziert zu bekommen. Lauter Glaubenssätze, die natürlich für das Ergebnis völlig unfunktional sind.

5:38 Dementsprechend hat mein Weg über ganz ganz viele andere unternehmerische Aktivitäten geführt und in der Zeit warst du schon fleißig am Immobilien investieren. Und ich hab noch n paar. Ja, ein paar Jahre mehr gebraucht und hab tatsächlich ja erst vor 5 Jahren angefangen mit der Immobilienbranche, wo ich genau diese Glaubenssätze aufgelöst habe und das zweite was du glaube ich gemacht hast und das hat mein positiver Neid ne an dieser Stelle, du hast einfach im Verhältnis zu deinem Alter sehr früh angefangen mit dem Investieren und wenn ich mir allein anschaue was.

6:14 Wie sich mein Portfolio alleine in den letzten 34 Jahren entwickelt hat, wieviel Kreditsumme meine Mieter abgezahlt haben, wie wir die Mieten entwickelt haben, dadurch den Portfoliowert sozusagen gesteigert haben. Wenn ich das jetzt einfach nur auf einem ganz, ganz kurzen Zeitraum von 34 Jahren betrachte und wenn ich sage, ey, du hättest mal 20 draus machen können und in 20 Jahren wäre ja schon 2. Drittel der Immobilie theoretisch abbezahlt, wenn es das Ziel ist, ja, wenn man ne 30 dreißigjährige Finanzierungsdauer anpeilt und wenn man sich das anschaut, ist es glaub ich wieder n Paradebeispiel für die Aussage startet so früh wie möglich.

6:53 Ja, man kann nicht früh genug starten, diese diese. Mythen ne, man muss oder das Immobiliengeschäft ist nur was für Reiche, das hält sich ja bis heute noch, aber wenn man, wenn man sich damit befasst, wenn man sich mal traut in in diesen Markt einzusteigen, merkt man und erst dann lernt man was was was mit Finanzierung möglich ist, wie man skalieren kann, auch das abbezahlen oder das freimachen ne von von in, also von von Kreditsummen. Du kannst ja nachbleihen und das optimal und perfekt nutzen um weiter zu skalieren.

7:32 Also du holst dir noch mal frisches Eigenkapital. Parallel sind deine Mieten gestiegen, also das Haus trägt sich auch bei einer höheren Kreditsumme und du kannst zukaufen, du kannst weiterentwickeln und. Das das bringt dir einfach einen Riesen skalierungseffekt. Und tatsächlich belohnt ja der Gesetzgeber das Thema Immobilieninvestments mit Abschreibungen mit allem drum und dran. Und da da kann natürlich auch jeder von profitieren. Ne ist egal ob es die erste Wohnung ist, ob es gleich das Mehrfamilienhaus ist oder irgendjemand gleich mit einem Straßenzug loslegt, ne egal welche Größe es ist, der steuerliche Effekt hat natürlich seine Vorteile. Und ich glaube, das, was auch viele absolut unterschätzen, ist die Nachbeleihung, die du gerade

8:20 angesprochen hast. Die erschafft ja Mittel, aber der Zufluss dieser Mittel ist ja steuerfrei, das wird du kriegst vielleicht 100000, vielleicht aber auch bei dem Mehrfamilienhaus vielleicht ne Millionen nach Berlin. Genau. Die fließt dir zu. Damit erhöht sich natürlich deine Bankrate überhaupt gar keine Frage. Aber damit hast du wieder einen Eigenkapitalanteil geschafft, der dir im ersten Moment absolut steuerfrei zugeflossen. Hat genau das.

8:45 Das ist ein Riesenhebel, weil du musst dir vorstellen, wenn du das Eigenkapital aus irgendeiner geschäftlichen, aus einer anderen geschäftlichen Tätigkeit erwirtschaftest, musst du es erstmal versteuern und dann hast du 1000000 erwirtschaftet, dann bis es dann bei dir ist. Im im Privatvermögen hast du ja.

9:07 50 und mehr Prozent versteuert ja, und das nimmt dir natürlich wieder diesen Skalierungseffekt. Du kannst also nur, sagen wir mal rund 500000 nutzen statt einer 1000000. Ja, und das ist n riesen Unterschied. Und ich würde sogar noch einen Schritt vorher anfangen, weil um die 1000000 zu verdienen, musst du ja unter Umständen je nach Geschäftsmodell vielleicht ja sogar überhaupt erstmal für 10000000 Umsatz sorgen. Ne oder teilweise auch noch viel viel mehr Umsatz und das würde die Energie, die du dort reinsteckst um diese Umsätze zu erschaffen, in jedem anderen Business. Ich selbst hab mich ja auch schon mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen probiert und hab ja viele Jahre in der Live Kommunikation verbracht und

9:48 viele Veranstaltungen gemacht, nicht nur im im Nachtleben damals, sondern tatsächlich auch für Industrie wie Coca Cola. Easyjet und ähnliches ne. Und wenn man sich überlegt wieviel Veranstaltungen man machen müsste, allein nur für die 1000000 Umsatz und dann schon für die 1000000 gewinnen ne und hier kannst du sie aktivieren in einer Geschwindigkeit wenn du die Opportunitäten erkannt hast.

10:11 Ne die atemberaubend ist. Ja, also ne Branche wo man schneller so nachhaltig vermögen aufbaut wie wie in der Immobilienbranche oder mit Immobilien. Kenne ich eigentlich nicht. Ja, ja, ja, was ich immer wieder sehr schön finde, ist, dass es tatsächlich eine der unterschätztesten Branchen ist. Und ich habe dafür, dass ich auch eine Erklärung, weil es bis auf die Vonovia keine großen Player in diesem Markt ist, weil es einfach so viel Kapital ist, was gebunden ist, dass das ein großes Brand gar nicht machen kann. Und wenn ich mir das im Vergleich dazu die Autoindustrie anschaue, ne, was haben wir, wir haben vielleicht. 7. Relevante Automarkenbrands, die wirklich jeder kennt ne. Und wenn man sich aber anschaut,

10:59 was das bedeutet, wieviel Umsatz eine eine Autobranche macht im Verhältnis zu dem Immobilienportfolio oder den Mieteinnahmen, dann ist das ja auch nur ein Bruchteil ne. Bei den vielen Wohnungen, die es in Deutschland zur Miete gibt, oder? Die auch verkauft werden. Ne wenn sie gehandelt werden überhaupt gar keine Frage, das bedeutet die diese Big Player die halt ne sehr starke mediale Präsenz haben, die sind überhaupt gar nicht existent weil es einfach zu groß ist dieser Markt ne und was ich so spannend fand und was ich für mich viel zu spät aber dennoch rechtzeitig erkannt habe ist tatsächlich, dass wenn du wenn du wirtschaftlich erfolgreich sein willst dann ist es in meinen Augen natürlich viel leichter, wenn du einen kleinen

11:44 Prozentsatz an einem hohen Transaktionsvolumen hast. Und Immobilien haben einfach nur mal per se einen hohen Wert und wenn diese gehandelt werden, wie du es damals als Makler ja auch betreut hast, dann sind Deine Verdienstmöglichkeiten selbst bei kleinen Prozenten exorbitant höher als würdest du Kugelschreiber für 0,10€ verkaufen.

12:05 Klar, also das ist noch mal. Berlin oder die die Topmärkte sind ja noch mal n besonderer Markt, weil da die Preise einfach sehr groß sind. Die Immobilienvolumen sind in München, in Berlin, in Hamburg einfach da, da drehst du ganz andere Volumina und ja 3%. Von 5000000 ist natürlich was ganz anderes als in NRW beispielsweise, wo die Häuser etwas kleiner sind. Da musst du schon deutlich mehrere mehr Häuser verkaufen, um auf das Gleiche zu kommen mit einem Haus in Berlin, also das ist dann noch mal so ein Sonderfall, aber grundsätzlich ja die Branche oder die Immobilienbranche erlaubt oder ermöglicht es halt, viel Geld zu verdienen, weil auch viel Geld im Umlauf ist.

12:53 Ja, hundertprozentig. Und ich glaube, was auch immer wieder n schönes Beispiel ist oder so waren es zumindest auch bei meinen Learnings, dass es am Ende des Tages auf eine Sache ankommt und das ist auf den Mehrwert und du hast es so schön gesagt, du hast ohne Eigenkapital angefangen und hast ein rechtliches Wachstum hingelegt, aber du hast halt als Makler damals einen Mehrwert erschaffen und machst dies ja weiterhin täglich ne mit Deinen mit den Immobiliendeals die du machst. Erschaffst du ja auch ne für dich selbst, für deine Mitarbeiter, für Partner von dir. Ja ständig Mehrwerte.

13:31 Und ich glaube auch, dass dass das der größte Hebel ist für jemanden, der gerade anfangen möchte. Konzentriere dich auf den Mehrwert, den du bringen kannst. Und selbst wenn es am Anfang nur Zeit ist, ne die Marktplayer kennenzulernen und so weiter. Na klar, das ist das ist etwas, was man, was man. Unbedingt machen sollte, wenn man kein Eigenkapital hat, dann bringt man einfach den Fleiß mit. Jedes Projekt ist mit mit Arbeit verbunden, ab einer bestimmten Größe schafft man es nicht mehr an jedem Projekt so nah dran zu sein und dann braucht man genau diese Leute, die die sagen, ich mache das für dich, ich bin bereit mich mich diesem Projekt voll zu widmen, ich werde das.

14:21 Gut machen für dich und das sind Möglichkeiten, die sich eröffnen. Für Leute mit weniger Eigenkapital oder gar kein Eigenkapital trotzdem einzusteigen und große Projekte mit zu realisieren, dass diese Chancen kriegt man selten, also in anderen Branchen. Hundertprozentig. So viel Vermögen zu steuern.

14:48 Da fällt mir gar keine andere Branche ein. Also man merkt, wir haben uns für die richtige Branche entschieden, absolut. Und was uns ja auch noch verbindet, außer außer einer aufregenden Partyvergangenheit und der Liebe zu Immobilien ist ja tatsächlich auch ne Immobilienfreundschaft. Und zwar sind wir beide bei den Immobilienfreunden Grüße gehen raus an unsere anderen Immobilienfreunde. Auch von.

15:13 Mir und natürlich ganz besonders Christian, der das überhaupt ermöglicht hat und und ins Leben gerufen hat und das mit einer Leidenschaft und Hingabe tatsächlich auch macht. Und und da wieder tolle Veranstaltungen erschafft, wo wir uns genau austauschen können und voneinander lernen können. Aber jetzt jetzt amten wir beide ja ein gewisses Level, klar sind die stark unterschiedlich, aber was wäre denn dein Weg?

15:40 Wenn du deinem Jungen ich sagen würdest, du fängst jetzt noch mal an mit dem Wissen von heute, was wäre dein Weg? Ich glaube, ich würde tatsächlich den Staat genauso machen. Ich würde, ich würde, um in den Markt reinzukommen, wirklich mit der Vermittlung anfangen. Dadurch lernst du wie gesagt Leute aus der Branche kennen, Netzwerk ist enorm wichtig. Clubs wie die Immobilienfreunde eröffnen dir Kontakte deutschlandweit.

16:15 An solche Kontakte kommst du anders nicht. Du kannst von erfahrenen Investoren, mit denen du arbeitest, denen du Immobilien anbietest, viel lernen durch die ganzen Gespräche. Wie prüfen Sie was, warum lehnen Sie ein Objekt ab oder wenn Sie es kaufen wollen, warum wollen Sie es kaufen, welches Potenzial sehen Sie darin?

16:36 Diese ganzen Informationen, die bekommst du aus keinem Buch hundertprozentig und und wie gesagt, wichtig, du kannst viel Geld verdienen, weil du große Volumina bewegst, ohne Selbstkapital einzusetzen. Das ist, das ist ein riesiger Vorteil, so kannst du dann, wenn du Kontakte hast Know How erlangt hast und. Und Geld verdient hast.

17:08 Kannst du anfangen, selbst zu investieren und das auch noch parallel. Deswegen würde ich genauso starten. Ich würde wahrscheinlich noch einen Tag früher anfangen zu investieren, als ich es getan habe, weil man kann nicht früh genug investieren. Man kann nicht früh genug investieren. Ja, und ansonsten bin ich eigentlich.

17:35 Sehr happy mit mit meiner Entscheidung damals. Es ist genau die richtige Branche, weil es ist für mich keine Arbeit, es ist Leidenschaft, ich mach das gerne und ich kann das, da wirst du mir zustimmen, wir können den Job bis ins hohe Alter machen, fantastisch, solange der Kopf arbeitet. Ja. Bist du voll einsatzfähig? Also ich persönlich möchte nichts anderes mehr machen. Also für mich ist das klar, ich hab diese, ich hab die Berufung sehr spät gefunden und dennoch rechtzeitig. Und für mich ist das einfach klar, dass Immobilien sowohl im Bestand als auch im Handel mich einfach mein Leben lang begleiten werden und dass das etwas ist, was ich mit Freude mache, egal in welchem Alter ich

18:19 bin, ich, ich freu mich da drauf. Also wirklich, ich freu mich da drauf und für alle, die natürlich sagen, dass Immobilien n passives Einkommen ist, ich glaube. Da können wir beide sagen, nicht ganz, nicht ganz. Ich glaube, die, die 60, manchmal sogar die 80 Stunden die Woche, ne, die reist du wie ich auch, allerdings ist es so, dass wenn man wenn man sich ein System aufbaut, dass es meines Erachtens ja eine der passivsten Arten und weisen ist, die man sich aufbauen kann.

18:55 Ne und es muss nicht immer gleich das Mehrfamilienhaus sein, ne es kann auch vielleicht nur 234 Wohnungen in Magdeburg sein oder ähnliches ne um um die Rentenlücke zu schließen, auch das kann sein ne nicht jeder muss großvermieter werden an dieser Stelle, aber ich glaube, dass jedem auf jeden Fall eine Immobilie sehr gut steht, ne? Ist enorm wichtig.

19:19 Das liest man jetzt auch überall in der Presse. Man muss wirklich aktiv vorsorgen und wenn es eine Wohnung in Magdeburg beispielsweise ist, da muss man nicht jede Woche ranfahren, wenn die vermietet ist. Wenn sie funktioniert, wenn sie saniert worden ist, eventuell auch das Gemeinschaftseigentum in einem guten, vernünftigen Zustand ist, dann hast du nicht viel Arbeit, dann hast du gar keine Arbeit, dann kannst du mal.

19:48 Einmal im Jahr vorbeifahren und schauen, ob das Haus noch steht, ob die Mieter glücklich sind, das war es. Mehr hast du da nicht zu tun. Ja, und das ist das Schöne, bei Projekten ist es etwas anders, das musst du einmal am Anfang intensiver angehen, musst du richtig aufgleisen. Wenn es dann aber läuft, dann hast du auch mit dem Mehrfamilienhaus nicht so viel Arbeit.

20:13 Ja, hundertprozentig. Also bei mir gibt es Häuser, die habe ich 2 Jahre lang nicht mehr gesehen. Tatsächlich ne. Und kommt bei mir auch vor. Ja, da geh ich fest davon aus. Und am Anfang hatte ich mir das noch so zurecht gelegt, meinte so ja OK, du kannst eigentlich in ganz Deutschland einkaufen, weil wenn du einmal im Jahr ne ne Rundtour machst um um um dir das Objekt noch mal anzuschauen, dann muss das reichen ne, eigentlich kannst du jedes Objekt so entwickeln, dass das Rausreicht und jetzt stell ich fest. Selbst das brauchst du am Ende des Tages gar nicht. Ne und wieviel Sachen kannst du per per Videochat oder per per whatsapp und einem drum dran auch einfach koordinieren? Auch mit den Handwerkern, ne?

20:56 Also heutzutage sowieso. Es ist ja noch viel leichter als damals, aber ich war schon immer der Meinung, man muss nicht vor der Haustür kaufen, man kann in anderen Städten problemlos investieren, wenn man sich da n gewisses Gefühl für den Markt. Angeeignet hat und von dem Markt überzeugt ist. Dann kann man auch da investieren und muss nicht nur in Berlin investieren. Also ich habe relativ früh auch angefangen in Düsseldorf, in NRW und in dem Umkreis zu investieren, und das ist schon ein Stück von Berlin und trotzdem ist das problemlos. Machbar.

21:34 Hundertprozentig. Ich bin da, ich bin da voll bei dir und du hast eine sehr schöne Sache gesagt, ne, dass ganz, ganz vieles nicht im Buch steht. Ich muss dich leicht korrigieren, ganz viel steht natürlich in. Meinem Buch, Ja. Dein. Erster Deal, dieses eine Buch. Dieses eine Buch, da steht natürlich extrem viel drin. Über den ersten Deal und wie ich das Ganze berechnet habe. Aber tatsächlich ist mein Learning auch genau dasselbe und es ist deckungsgleich mit deiner Aussage. Also trotz meiner Buchpromotion in eigener Sache widerspreche ich deiner Aussage nicht.

22:09 Ich hab selber für die immocation Gründe ankaufen dürfen, hab auch die Immocation Master Class selber gemacht und hab Menschen kennengelernt, die ja das nächste Buch lesen wollten. Die nächste Kalkulation machen wollten, das nächste Seminar besuchen wollten, weil sie sich immer noch nicht sicher waren. Und das sind Menschen, die ja jetzt, ein paar Jahre später, einfach immer noch bei 0 oder vielleicht einer Immobilie stehen, während andere Menschen einfach an ihnen vorbeigezogen sind, weil sie gemacht haben.

22:45 Und ich glaube auch, das ist noch eine Sache, die ich von meiner Seite immer wieder mitgeben kann. Um es in einem Satz zu formulieren, Start before you ready. Ja klar. Also ich habe auch im Umfeld Leute gehabt, die gesagt haben, ah, ich brauche noch mehr wissen, ich brauche jetzt noch einen Master und nach dem Master brauche ich noch eine fachspezialisierung und dann brauche ich das noch.

23:10 Die lernen heute noch und die, die in meinem Umfeld früh gestartet haben, ja klar, wir alle haben Fehler gemacht. Aber wir haben so viel daraus gelernt und wichtig ist es, einen Fehler nur einmal zu machen und und du lernst so viel, also Learning by doing ist einfach enorm, kein Buch wird dir dieses Wissen irgendwie vermitteln können, weil Sachen laufen auch mal anders als im Buch oder nach Plan und da reagieren zu können, da braucht man einfach gute Berater und Erfahrung. Was kann alles passieren?

23:49 Worauf sollte man achten? Und das lernst du einfach nur, wenn du anfängst. Von daher, man kann nicht früh genug starten und man braucht nicht 10 Abschlüsse um zu starten. Exakt, es reicht ein Buch und manchmal noch nicht mal das. Bei mir war es ähnlich, also ich habe mit 23 Büchern angefangen und habe dann mir Videos angeschaut bei youtube. Ne und hab mir den Podcast von Immocation angeschaut und von amerikanischen Relastered Youtubern und hab tatsächlich mit jedem Video immer mehr verstanden. Hab aber auch verstanden, ich muss in Aktion kommen und auf diesem Weg gab es auch bei mir Deals, dass wenn ich mehr Fachwissen gehabt hätte, hätte ich sie vermutlich nicht angekauft, aber das waren

24:37 tatsächlich dann manchmal auch die Deals, die die besten, die die besten Gewinne erwirtschaftet haben. Ich hatte ein so n schönes Beispiel, das kann ich mit dir teilen, einer. Mein Zweiter, mein zweiter Flip war tatsächlich nen nen Haus im Einfamilienhaus und das war im Speckgürtel von Berlin und ich bin rein in dieses Haus, das war halt alt, ne, das wurde vermutlich 40 Jahre nicht mehr saniert und für mich war alles da, aber ich habe noch nicht mal die Basics richtig geprüft und zwar musste ich ja Vorschauen aus heutiger Sicht. Das Einzige, was bei diesem Haus anlag, war tatsächlich Strom. Ja, es gab keine, es gab kein Abwasser und es gab kein Zuwasser.

25:26 Das Wasser in dem Haus war tatsächlich über ne Bodenpumpe ne geregelt. Und ich hab das aber nicht geprüft. Ich hab das. Nicht du bist davon ausgegangen. Ich bin davon ausgegangen Wasser läuft ne Licht ist an ne Toilettenspülung funktioniert alles ist super. OK das ne dass dass dass da jemand mit dem Wagen kommen musste, das hab ich verstanden schon ne das war war die Geschichte, aber dass was es kosten würde Gas anzuschließen, andere Heizsysteme anzuschließen und das wirklich überhaupt zu erschließen, das war mir absolut nicht bewusst. Und wäre es mir bewusst gewesen, zu diesem Zeitpunkt hätte ich vielleicht die Finger davon gelassen von diesem DL. Aber dieser, ich nenne ihn aus heutiger Sicht Luft, also tatsächlich Lift and Flip, weil

26:09 wir haben exakt 0 renoviert, ne hat einfach mal insgesamt für unseren Co Investor und mich einfach mal 300000€ Gewinn erwirtschaftet. Und das mit einem einzigen Haus. Zu dem Zeitpunkt dachte ich natürlich, jetzt habe ich das Immobiliengame verstanden, ich dürfte dann noch mal lernen als zu unserer Zinswende kam. Das war noch vor der Zinswende, aber dennoch sage ich auch so am Ende des Tages sind Projekte schief gegangen, auf jeden Fall hat man mit Projekten auch mal Geld verloren, auf jeden Fall hätte ich andere Projekte wie dieses Projekt. Überhaupt erst bekommen, wenn ich mich nicht an andere Sachen rangetraut hätte.

26:52 Auf gar keinen Fall ne und ich hab bei dem anderen Projekt nen Verlust von 20000 gemacht, der war lange schon wieder ne refinanziert, allein mit diesem einen Gewinn ne und deshalb bin ich da wirklich der festen Überzeugung fangt an bevor ihr fertig seid. Und ihr dürft ihr 1 nicht vergessen. Ihr steht ja in der Regel mit einem Immobiliendeal nicht alleine da.

27:15 Die Bank finanziert euch ja und eine Bank lässt euch auch nicht ins offene Messer laufen, ne und und und sagt hier ne bei 1000€ Haushaltsüberschuss. Kauft ihr euch jetzt ne Immobilie mit einer monatlichen Unterdeckung von 3000€ oder irgendwie so etwas? Ne das da. Kommt ja auch n Gutachter. Exakt genau das lässt ja auch ne Bank nicht zu. Das würde selbst wenn wenn es da gewisse Unsicherheiten gibt, kann man das machen auf diesem Weg das Ganze zu lernen. Ich glaube das ist spannend und du hast es ja auch bewiesen und auch schon gesagt, du hast ja über Fehler gelernt. Klar, also es gibt ja die Leute, es gibt ja auch diesen Begriff, du kannst ja ein Haus tot prüfen, ja, du kannst dir den Deal tot rechnen, das geht

27:59 schnell, je mehr du weißt, auf je mehr Fehler du achtest, desto unattraktiver wird es, aber wenn du das Potenzial siehst und es so groß ist, dass du noch einen gewissen Spielraum hast, auf solche Probleme auf dem Weg zu reagieren. Dann sollte man es machen und nicht ewig prüfen. Und das war oft auch ein Vorteil, warum wir Deals bekommen haben, die die anderen nicht bekommen haben, weil da einfach ewig lang geprüft worden ist das da saßen sehr viele schlaue Analysten, die ganz ganz viele Forecasts auf auf Excel und so weiter ewig lang gerechnet haben und.

28:42 Was, wenn und so weiter? Da haben wir schon längst unterschrieben, bei Notar. Ja, und dann haben wir schon angefangen, und die haben erst das Angebot abgegeben, da war die Tinte schon trocken. Ja, also man kann etwas totprüfen und sollte man nicht tun. Hundertprozentig. Ich bin. Ich bin voll bei dir. Am Ende des Tages achte ich auf 22 Kennzahlen, für mich unabhängig natürlich vom Quadratmeterpreis, aber der ergibt sich daraus.

29:09 Das ist für mich tatsächlich immer die soll Rendite. Und die ist Rendite. Und die ist Rendite. Rechne ich nur anhand des Kaufpreises. Was ist jetzt momentan die Rendite und deckt die Bank oder wieviel muss ich zuzahlen im Monat und kann ich mir das leisten oder kriege ich über die Steuerabschreibung wieder was zurück und die soll Rendite, wohin kann sich dieses Objekt entwickeln, wenn ich tatsächlich die Renovierungskosten mitkalkuliert habe und eine faire Marktmiete angesetzt habe und das sind für mich die einzig beiden Korridore, die absolut entscheidend sind. Um aus aus einem Nodeal einen Deal zu machen. Ich weiß nicht, wie du das siehst. Also wenn man Eigentumswohnungen kauft, dann glaube ich, ist es vollkommen in Ordnung, wenn die

29:57 Haushaltsrechnung stimmt, dass man mit einem negativen Cashflow startet über eine Restnutzungsdauer und weitere Steuervorteile dann das positiv dreht. Die Wertentwicklung mitnimmt und auch die Mieten in der Zeit hochentwickelt. Dann nimmt man die Wertsteigerung mit, die Miete entwickelt sich und plötzlich wird das Objekt positiv. Bei Eigentumswohnungen bin ich da ganz bei dir was Mehrfamilienhäuser angeht, achte ich in erster Linie auf den Quadratmeterpreis und.

30:38 Das Wichtigste nach dem Quadratmeterpreis ist die Cash und Cash Rendite. Wieviel habe ich mitgebracht und wie hoch wird dass das? Wie hoch wird die Rendite auf mein eingebrachtes Kapital? Also diese beiden Faktoren sind für mich. Das Wichtigste? Ja, ich glaube, wir müssen da noch mal auch erklären, für gerade Menschen, die gerade auch neu anfangen mit dem Thema Immobilien, die Cash und Cash Rendite kann sich natürlich komplett unterscheiden, je nachdem wieviel Du von der Bank bekommst. Und jetzt kann ja jemand mit einem, ich sag mal mit einem hohen Sicherheitsbewusstsein am Anfang sagen, Oh, ich gehe mit ganz viel Eigenkapital rein, um eine ganz kleine Rate zu haben, der hat aber natürlich eine

31:24 relativ kleine Cash und Cash Rendite. Ne und hat auch Eigenkapital aus der Hand gegeben. Deshalb ist glaub ich deine deine Rechnung ne ähnliche wie meine, umso weniger Eigenkapital ich einsetzen muss, umso besser und umso mehr ich von der Bank bekomme umso besser gerade auch in der Startzeit ne. Und wenn irgendwann mal das Thema Sicherheit für mich relevant ist, dann kann man das vielleicht bei der eigengenutzten Immobilie anstreben, allerdings bei einem Investment sag ich am Ende des Tages, nehmt von der Bank, was ihr auch immer bekommen könnt und fragt gerne nach mehr. Na klar, also die Bank.

32:04 Dieser Leverage Effekt ist ja ist ja etwas was was wir eigentlich nur in Deutschland. Haben. Weil in anderen Ländern kannst du nicht so finanzieren, wie du hier finanziert wirst. Mit 8090 oder 100%. Ja mal abgesehen. Ganz außen vor sind so 110% Finanzierung aber in in keinem anderen Land wirst du so hoch finanziert, da musst du mit viel mehr Eigenkapital kommen und das ist n Riesenvorteil, den muss man nutzen, das ist einer der Schlüssel wie man. Ein großes Portfolio aufbauen kann mit diesem Leverage Effekt. Ja, hundertprozentig hundertprozentig. Ich habe auch einen Investor kennengelernt, der eine relativ einfache Schlussfolgerung auch für sich gezogen hat und den Gedanken kannte ich vor gar

32:55 nicht, fand ihn aber doch sehr, sehr bestechend, und zwar war seine Theorie, ich will meine Immobilie nie abbezahlen. Ich will den Lon to Valley Ratio von 50% haben und am besten gar nichts abbezahlen. Und wenn ich was abbezahlt habe plus die Wertentwicklung, dann beleihe ich es wieder nach und und mache halt genau das, dass ich dieses Kapital wieder in das nächste Projekt sozusagen stecke.

33:23 Warum war deine Haltung so? Weil sich es ganz einfach gesagt hat, die Bank kennt die Objekte, die Bank kennt ihn als als Partner, als verlässlichen Partner. Und selbst für die Bank ist es doch Risikofreier, sein Portfolio immer auf einer 50 prozentigen Beleihung zu haben. Ne, weil selbst wenn tatsächlich irgendwann mal was verrutschen sollte, die sind immer drin, auch in einem Notverkauf für die Bank. Ne, die Bank ist sozusagen sicher, aber er kann den aktuellen Cashflow statt viel zu tilgen viel viel besser nutzen, einfach umzuwachsen um davon zu leben, ne? Oder ja, andere Herzensprojekte einfach zu ermöglichen. Ja, also da stimme ich ihm voll und ganz zu. Also ich würde auch keins meiner

34:10 Mehrfamilienhäuser auf 0 runter tilgen. Ltv von 50% ist auch schon relativ viel getilgt, man kann es auch bei 60 und das ist so die die die LTV Rate die ich so anstrebe 60% dann läuft es super stabil und. Und du hast immer die Möglichkeit, frisches Kapital daraus anzuziehen, wenn du nachbeleihst.

34:36 Wenn du das nächste Objekt kaufst. Wenn du das nächste Projekt startest und du Eigenkapital brauchst, dann ist das die Stille Reserve, die du hast, sie voll abzubezahlen macht wenig Sinn. Du kannst das Geld viel, viel besser nutzen für dein weiteres Wachstum. Das einzige, was man vielleicht abbezahlen könnte, wäre das Eigenheim.

35:01 Dass. Du irgendwann mal vererbst und da willst du dann keine Schulden mit vererben. OK, aber alles andere würde ich nicht abbezahlen. Ja, ich würde gerne ein neues Thema aufmachen für uns. Und zwar würde ich gerne eine Lanze brechen für uns selbst, für uns selbst als Vermieter, weil ich das Gefühl habe, dass gerade auch in unserer medialen Landschaft.

35:28 Und auch in der breiten Masse der Vermieter, sagen wir es mal so, anders dargestellt wird als jeden einzelnen Vermieter, den ich persönlich kennengelernt habe. Und wie ist denn dein Bild, wie Vermieter in Deutschland und in den Medien gesehen werden? Also, dass das Bild dieses reichen, gierigen. Herzlosen Vermieters das ist so weit verbreitet, das, das bekomme ich im Alltag immer wieder zu spüren, wenn wir bei Objekten sind, weil wir eine Sanierung planen oder oder uns einfach die Objekte mal ansehen, passiert das selten, dass wir nicht von irgendwelchen Mietern angefeindet werden. Sobald sie sehen, dass da jemand wahrscheinlich von den Eigentümern da ist und sich das die Immobilie anschaut und es gab noch nie irgendein irgendein

36:30 Problem mit diesem Mieter und dennoch ist eine gewisse Grundabneigung da. Die haben. Noch nie mit mir gesprochen und dennoch mögen sie mich nicht. Das ist. Das, was sie aus den Medien lesen, das ist das Bild, was, was die Parteien von dem Vermieter als Feindbild ja ständig zeichnen. Die Leute bekommen nur das Negative mit und die haben sonst keine Erfahrung mit dir gemacht und dennoch sind sie, sind sie nicht gut auf dich zu sprechen, das ist die die Breite.

37:12 Maße das ist das Bild, was weit verbreitet ist. Und ich merke das auch in den auf Instagram und auf anderen Plattformen. Das, das sind die Kommentare von den meisten Mietern, die nicht Eigentümer sind, die sind negativ, die sind Ausbeuter, sind Vermieter, geldgierig und und und nur negativ es gibt. Keine positiven Kommentare, außer von Leuten, die selbst Eigentum haben.

37:46 Die sehen das Ganze wieder ganz anders, die haben die andere Seite gesehen und wissen genau wie es funktioniert, wissen auch wieviel Arbeit darin steckt, dass man Risiken ein eingeht, dass man auch viel macht, was die Mieter nicht sehen, die verstehen das dann, wenn sie die Seiten gewechselt haben.

38:07 Ja, aber das Bild, was die Politik intensiv verbreitet, ist natürlich, dass eines schlechten, reichen, gierigen Vermieters, der leistungsloses Einkommen heißt. Und noch begrenzt werden muss. Unbedingt unbedingt begrenzt, begrenzt, enteignet und all das gleichzeitig. Ich habe bei einer Veranstaltung tatsächlich die.

38:34 Politischen Vertreter von Berlin die spitzen Kandidaten der der Parteien oder aller Parteien außer der AFD kennengelernt und hab mir ihre Argumentation angehört. Und da war selbstverständlich ne federführend die Linke, aber auch die Grünen als auch die SPD waren in ja schon in einem Kriminalisierungsmodus von Vermietern, die, wenn sie Immobilien zu einem fairen Marktpreis vermieten, ne war man in ihren Augen schon kriminell, weil man sie nicht zum Mietspiegel vermietet, der in meinen.

39:15 Unter meiner Beobachtung nichts mit der Marktrealität zu tun hat. Warum sage ich das so? Weil man sich einfach nur die Angebotsmieten anschauen muss, das ist ein echter Indikator und natürlich, wenn eine überteuerte Wohnung sehr, sehr lange am Markt präsent ist, dann weiß man, OK, die ist auch zu teuer tatsächlich ne allerdings Wohnungen, die natürlich schnell wieder vom Markt verschwinden, selbst wenn sie einen höheren Preis haben.

39:40 Das sind am Ende des Tages marktgerechte Angebote und diese marktgerechten Angebote, die entstehen ja nicht aus aus Luft und Liebe und aus aus, aus Gier von dem Vermieter, sondern natürlich auch, weil sie auch widerspiegeln, wieviel in solche Objekte auch investiert wird oder in naher Zukunft auch investiert werden muss. Ne und ich fand es wiederum sehr interessant, dass mir meine eine Frage, die in meiner Welt alles beantwortet. Aber von all diesen Politikern nicht beantwortet wurde und die Frage war ganz einfach, die Frage war tatsächlich nur, wenn ich in Berlin auf eine Wohnung 400 Bewerber habe, in nur wenigen Stunden, wie viele Wohnungen müssen enteignet und gedeckelt werden, damit die

40:28 anderen 399 auch eine Wohnung bekommen? Also das. Mit mit dem Deckel, mit dem eigenen. Das löst ja überhaupt nicht das Problem und das das Blenden sie konsequent aus, dadurch entsteht nicht eine einzige neue Immobilie, die wir brauchen, um den Markt zu entlasten, damit mehr Leute ne gewisse Auswahl haben, weil dann wär der Unmut auch nicht mehr so groß, aber das das. Sprechen Sie so gut wie gar nicht an. Also es geht nicht immer nur um regulieren, enteignen, wegnehmen, umverteilen und so weiter und das ist einfach der falsche Ansatz, aber das ist der Ansatz, den sie fahren und es der einfachste Weg ist, irgendwie stimmen zu generieren. Ja.

41:22 Ja, und auch Stimmung, Stimmung gegen den Vermieter auf jeden Fall auch ne das. Funktioniert. Ja, ich, ich finde es tatsächlich an dieser Stelle traurig, dass dieses grundwirtschaftliche Verständnis dort fehlt. Und mein Eindruck wäre auch der, dass es relativ einfach sein sollte, ja da eigentlich einen Riegel vorzuschieben und so müsste es eigentlich nur verpflichtend sein, dass wenn ich als Politiker für.

41:50 Die Wohnungswirtschaft und verantwortlich sein möchte. Und wenn ich Wohnungspolitik betreiben möchte, dann muss ich Vermieter sein und wenn unsere lieben Politiker der Linken und der Grünen und der SPD uns einen Weg zeigen würden, wie das alles geht, wie das super überhaupt keine Schwierigkeit ist, ein Gebäude zu errichten und es total günstig zu vermieten und den den Mieter sogar noch dafür zu bezahlen.

42:20 Dass er im Eigentum lebt, ne des des entsprechenden Politikers. Dann würde ich mich fragen, wieviel Wohnungen ne mit einem starken negativen Cashflow könnten diese Politiker erschaffen und ich glaube, wenn sie einmal in dieser Realität sich ausprobieren würden, dass die Ergebnisse ganz ganz andere wären und dass man auf einmal vielleicht auch n ganz anderen Ton anschlagen würde, wenn man überhaupt erstmal ein Verständnis entwickelt, was es überhaupt bedeutet.

42:48 Vermieter zu sein, egal ob mit einer Wohnung, ob mit 100 Wohnungen oder weitaus mehr. Am Ende des Tages ist Vermieter sein Arbeit Arbeit, die bezahlt werden soll, überhaupt gar keine Frage, sind viele Vermieter vermögender als Mieter? Ja auf jeden Fall, aber selbst wenn du dir nur eine eigene Wohnung abbezahlt hast und im Alter in dieser Wohnung lebst und keine Kaltmiete mehr zahlst, weil dein Kredit abbezahlt ist.

43:18 Selbst dann bist du vermögender, weil du einfach von deinem, von deiner Rente, von deinem Ersparten einfach am Ende des Tages mehr hast, ne? Besser leben kannst. Ja, und Menschen dazu zu bewegen, in Wohnraum zu investieren und diesen zu erschaffen, funktioniert ja eigentlich ganz einfach. Man muss ihnen eine Möglichkeit geben, damit Geld zu verdienen. Und nicht Geld mitzubringen.

43:41 Wir werden aber unsererseits von der Politik ja schon fast gezwungen, Geld mitzubringen, und da frage ich mich, in welcher Realität und in welcher anderen Branche klappt das? Ne jetzt stell dir mal vor, wir hätten in Berlin keine Wohnungsnot, sondern eine Brotnot ne und wir hätten einfach zu wenig Brot und jetzt sagst du dir, OK wir, wir müssen was machen, wir müssen uns die Brotpreise deckeln.

44:08 Ja, und dann gibt es jetzt nur noch Brot für 25% der Bevölkerung. Dann müsste man, das ist die ganz logische Konsequenz, dass 75% der Bevölkerung ne an Hunger versterben, aber die anderen 25% Brot zu dem Preis, den sich die Politik wünscht hätte und jetzt kann man sagen, ist es fair, ist es gerecht oder ist es das nicht?

44:37 Also. Eigentlich müssten sie ja wissen, wie teuer es ist, Wohnraum zu schaffen durch allein, wenn du die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, deren Neubauprojekte siehst, die sind ja verpflichtet, günstigen Wohnraum anzubieten, und selbst die können bei Neubauten nicht unter 20€ wirtschaftlich anbieten.

45:05 Und das ist eigentlich deren Aufgabe. Und da Kosten die Grundstücke schon nichts. Eben das kommt noch dazu. Genau, wir müssen die Grundstücke erwerben, wir müssen Baurecht schaffen, Baurecht schaffen, dauert auch seine Zeit, die Zeit kostet wieder Geld und dann musst du auch bauen, das Bauen ist unglaublich teuer geworden, du kannst also nicht unter einem bestimmten Wert. Vermieten ist ist unmöglich und das müssten sie eigentlich wissen.

45:39 Aus der Erfahrung der städtischen, da müssten sie einfach nur mal sich die Zahlen zeigen lassen und dann wüssten sie das. Ich glaube aber, sie wissen das, es passt aber nicht in das Bild, was sie zeichnen wollen. Klar, klar. Und die Antworten sind ja auch so viel einfacher. Ne wenn es der böse Vermieter ist, von denen es ja viel weniger gibt als Mieter, dann ist das Bild und das Feindbild sehr schnell gezeichnet, ne?

46:01 Und ich sag jetzt einfach mal ne für für, für die eine politische Richtung sind es vielleicht die Ausländer, die Schuld sind, für die andere politische Richtung sind es dann halt die Vermieter, die Schuld sind am Ende des Tages ist es aber beides, nichts anderes, es ist beides einfach ein ein ein Bild, was eigentlich völlig unfunktional ist für ein besseres Ergebnis und was brauchen wir gerade, entsteht wie Berlin, wir brauchen bessere Ergebnisse ein weitere Erkenntnis habe ich dort auch mitgenommen. Alle genannten, ja linken und links grünen Parteien haben eine Sache in ihrem Wahlversprechen drinne. Und zwar sind das 50% sozialer Wohnungsbau. Sie wollen tatsächlich eine verpflichtende Quote beim Neubau für 50% haben, was bedeutet das

46:50 aber das bedeutet am Ende des Tages, dass die anderen 50%, die nicht in den sozial geförderten Wohnungen wohnen. Genau. Mehr bezahlen die Mieten für diese also teurer geworden sind, damit es für andere günstiger ist. Absolut. Du musst das, was dir auf der einen Seite fehlt, musst du ja auf der anderen Seite dann wieder reinholen, das musst du ja querfinanzieren, das heißt, im Neubau werden, wenn man überhaupt noch baut, wenn das überhaupt noch Sinn macht bei 50%, das ist ja so schon schwer mit 30% und.

47:28 Wir haben ein Projekt gehabt, da hatten wir diese Auflage. Und wem haben wir dann diese 30% angeboten, den städtischen? Und wer von den städtischen wollt es haben? Keiner. Wahnsinn. Keiner. Wahnsinn. Wollte das Grundstück. Kaufen. Und diese 30% realisieren, warum merkwürdig komisch, wir sollen es machen. Ja, ja, genau, genau, genau.

47:52 Die privaten Investoren sollen auch noch die Aufgabe der städtischen übernehmen. Und auf der anderen Seite dürfen wir dann auch nicht zu viel verdienen. Das. Heißt, wir sollen öffentliche Aufgaben erledigen, aber nicht verdienen. Und das? Macht überhaupt gar keinen. Sinn klar, welche Motivation soll man dafür haben?

48:15 Das ist es ist für mich tatsächlich ein Rätsel, aber ich glaube auch du hast es glaube ich sehr richtig erkannt, die Politiker in den entsprechenden Stellen. Können schon ganz genau rechnen und wissen was passiert. Aber was passiert auf einmal, wenn wir genug Wohnraum haben für alle, dann fallen auch auf einmal Wählerschichten weg und und ja, Propaganda gegen Vermieter, die fällt auf einmal auch weg. Wenn es allen gut geht, wird anders gewählt. Bekanntermaßen, als wenn es schwierig ist am Markt, dann wird oft sehr, sehr weit außen gewählt. Was ich auch sehr interessant fand war, wir haben ja beim sozialen Wohnungsbau, den ich persönlich für ne Fehlkonstruktion halte, und zwar nicht, weil wir keinen keine Sozialwohnung brauchen, nicht,

49:05 dass ich da falsch verstanden oder falsch zitiert werde, sondern beim sozialen Wohnungsbau haben wir ja ne 20 Jahresfrist ne wo dann Preisbindungen greifen und ähnliches greift und dafür stellt der Staat ja unser Steuergeld wieder günstiger zur Verfügung, ne? Um das zu machen, daran die Forderung, das natürlich auch auszuweiten, also quasi mehr von dem zu machen, was nicht funktioniert. Mehr Mietpreisbremse, mehr sozialer Wohnungsbau, längere soziale Bindung, ne.

49:35 Dabei ist meine Beobachtung bei solchen Projekten eine ganz, ganz andere. Die Situation, dass jemand in einen sozialen Wohnungsbau einzieht, die verändert sich ja. Ne, heute haben wir ohne Probleme sehr viele Berlinerinnen und Berliner einen Wohnberechtigungsschein, aber auch zum Beispiel 2 top ausgebildete Studenten, die als Paar einziehen in eine Wohnung mitten in Mitte, vielleicht für gerade mal 600€ warm, was n absoluter Traum ist.

50:04 Und Sie haben die Voraussetzung erfüllt, haben aber 3 Monate später, nachdem ihr Studium abgeschlossen ist, auf einmal beide Konzernjobs mit Spitzengehältern. Und jetzt frage ich dich, sind diese Mieter dann noch richtig im sozialen Wohnungsbau? Das ist ja ein ein großes Problem. Es gibt erstmal sind die Schwellen schon seit Jahren nicht mehr angezogen worden für für, für den WBS, für den Lohnberechtigungsschein, das sind noch alte Werte, die man erfüllt, entweder man studiert oder man ist arbeitslos. Aber die sollten sich eigentlich entwickeln, sodass Ehepaare, die nicht so viel verdienen, einen Wohnberechtigungsschein bekommen und diese Wohnungen dann bewohnen können und erfolgreiche oder Besserverdienende dann

51:01 Platz machen müssen. Das wird aber nie, nie wieder geprüft. Nie wieder. Die bleiben drin. Die Fehlbelegungsquote, die schätzungsweise bei 50%. Wenn das Mal reicht. Das heißt, Sie haben den WBS bekommen, ziehen ein und bleiben dafür immer, egal wieviel sie verdienen. Das heißt, es wird ja keine WBS Wohnung dann mehr frei, warum soll sie die weggeben? Na klar, das macht gar keinen Sinn und das funktioniert nicht. Es gibt also einfach viel zu viele Leute, die eine solche Wohnung brauchen.

51:32 Würden. Die aber keinen Zugang dazu haben. Weil Menschen, die mehr verdienen, sie blockieren. Weil wir ein soziales Wohnungsbaukonzept haben, was nicht funktioniert. Genau. Und an dieser Stelle kann man einfach nur sagen, es ist eigentlich so einfach. Liebe Politiker, sprecht mit uns, kommt mit uns in den Dialog, wir nehmen uns gerne die Zeit, dafür kommt vielleicht auch gerne hier zu Gast in den Podcast, versucht uns zu überzeugen, warum 50% sozialer Wohnungsbau toll ist, warum mietpreisbremsen mieten, Deckel und Enteignung eine tolle Idee ist das. Würde ich mir gerne anhören.

52:10 Und versucht, uns zu motivieren. Studieren genau mit diesem Wahlprogramm, einfach für mehr Wohnraum zu sorgen oder Entbürokratisiert, schafft Rahmenbedingungen, die investieren, attraktiver machen. Und ich glaube, jeder von uns würde sofort würde sich freuen, mehr Wohnraum zu schaffen, erst recht in Städten wie Berlin. Absolut.

52:31 Wenn wir mehr Neubau hinstellen, werden Altbauten frei und die Leute? Können in günstigere Wohnungen ziehen und die, die es sich leisten können, im Neubau zu Wohnen, ziehen in den Neubau. Exakt richtig. Genau. Und so bewegt sich auch wieder was. Es wird was frei, es gibt eine Auswahl und das entspannt den Markt schon.

52:52 Ja, und meine meine weitere Realität ist auch natürlich, wenn Mieten künstlich klein gehalten werden, dann verdient auf einmal nicht mehr der Vermieter, sondern auf einmal verdient der Mieter und. Du kannst dir nicht vorstellen, wie häufig ich WGS begegne, wo illegale Untervermietung zu Marktpreisen Standard ist und der einzige, der in die Röhre guckt und der vielleicht dann sogar noch ne höhere Instandsetzung hat, ist natürlich dann der Vermieter.

53:21 Aber der Mieter steckt sich steuerfrei Geld in die Tasche ne und vermietet illegal unter, obwohl er das sozusagen nicht darf. Und das all diese Effekte werden natürlich erzeugt durch einen Markt, der still steht. Und ich glaube, wir brauchen einen Markt in Bewegung und dann ist er ein gesunder Markt. Ja, es gibt.

53:40 Es gibt doch viel, viel krassere Beispiele, wo alleinstehende Personen, die gut verdienen, einen alten Mietvertrag haben für eine typische Berliner Altbauwohnung, 100120 Quadratmeter über Eck mit schönem Berliner Zimmer. Und noch 800€ bezahlen, das ist für sie überhaupt nichts. Warum sollte er die Wohnung jemals wieder frei machen, das heißt, ein Alleinstehender hat so eine große Wohnung für so wenig Geld, die eigentlich eine Familie brauchen würde, aber er hat überhaupt keinen Anreiz, die frei zu machen, weil er für diesen Preis keine vergleichbare Wohnung finden würde, also behält er sich. Klassischer Login Effekt.

54:24 Absolut. Also ihr seht, es gibt zwar viele Herausforderungen, aber es gibt auch viele Antworten und eigentlich ist es ganz einfach. Es kann ganz einfach sein. Es kann ganz einfach sein. Wir laden Sie auf jeden Fall dazu ein. Es war ein sehr cooler Talk mit dir, ich sage ganz, ganz lieben dank, ich glaube, wir könnten stundenlang weiter sprechen, was vielleicht noch alle Menschen interessiert, die. Dich sympathisch finden und die das toll finden, was du machst und die nicht in das Vermieter bashing einsteigen wollen, sondern eher deinen Weg nachmachen wollen. Wo können sie dir folgen, wenn sie möchten? Gerne auf Instagram unter Eytan halfin. Ich mache Content aus der Perspektive eines Vermieters. Ich spreche über die Tipps und

55:17 Tricks. Für Vermieter, die Vermieter oder Investoren nutzen können, die ich über die Jahre gelernt habe und auch ja zeige auch Probleme auf die ein Vermieter so im Alltag immer wieder mal widerfahren und wie man damit umgehen kann. Also mein Content ist eher aus der Vermieter Perspektive und. Und es lohnt sich.

55:43 Das kann ich an dieser Stelle sagen. Wir verlinken es natürlich auch unten Description. Ich sag noch mal ganz lieben dank, schön, dass du da warst und ich hoffe, ich kann dich vielleicht für die nächste Staffel auch wieder begeistern, einmal vorbeizuschauen. Ich komm gerne wieder. Alles klar, bis dann ganz lieben Dank, dass ihr mit zugeschaut und zugehört habt und freut euch auf die nächste Folge. Danke ciao.

56:07 Das passende Buch zum Podcast mit vielen spannenden Insights und dem Titel Dein erster Deal gibt es ab sofort überall dort, wo es Bücher. Gibt.