Einblicke in 2 aktuelle Deals: Das gibt der Markt gerade her! (Zahlen, Mieten, Strategie)

0:00 Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks. Der Investment Podcast mit Michael Peuker. Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge. Hallo und herzlich Willkommen zu einer neuen Folge vom Money Talks Podcast und heute eine sehr, sehr spannende Folge. Es geht um die aktuellen Market Deals, das heißt was für ein Deal ist jetzt gerade realistisch, mit was kann man da rechnen? Und die Frage kam von jemandem aus der Community, der mich eben gebeten hat, hier kannst einfach mal zeigen, 2 komplette Prozesse von Wohnungen, die du in der letzten Zeit angekauft hast und uns da einfach mal mitnehmen.

0:36 Wie kam es zum Deal? Wie sind die Zahlen, Daten, Fakten dazu, wie läuft es mit der Vermietung und da möchte ich jetzt mal ein paar Eindrücke geben für mich allgemein gerade eine sehr sehr spannende Woche, weil ich gerade das ein oder andere größere Investment prüfe. Und ich sage immer, ich bin jetzt schon sehr, sehr lange in der Branche macht das schon sehr, sehr lange und ich finde es dann auch immer ganz cool, auch so neue Level zum Erreichen neue Challenges zu haben, weil gut das Altbewährte das kann, kann man irgendwann mal.

1:05 Und dann ist es auch immer wieder cool, neue Impulse, bisschen andere Projekte, es gibt denn im in Feld Immobilien so viel, was man machen kann, man kann auch Gewerbe machen und man kann bisschen mal bisschen mehr in die Ferienvermietungen eingehen. Beziehungsweise man kann auch im im Ausland tätig werden. Das heißt, es gibt da so viele Möglichkeiten und deswegen finde ich das ganze so spannend, wobei ich aber auch immer sage, Stick to One Plan, vor allem am Anfang, man muss ja was fokussieren, bei mir waren es am Anfang immer Wohnungen in Wien, Salzburg und Graz ein und 2 Zimmer, das war immer so mein Plan wo ich gesagt habe hey das Stick ich, das will ich auf dem höchsten Level spielen bis ich

1:45 dann mal. In anderes Fernkommen andere Dinge ausprobiere, muss ich das mal richtig beherrschen. Und das ist das, was ich tatsächlich auch den meisten von euch ans Herz legen will, dass man sich entweder sagt, doch ich werde jetzt Experte in WG Vermietung Immobilien in nicht unbedingt zentrumslagen oder eher so speckgürtellagen oder ich werde jetzt Experte in. Kurzzeitvermietung oder ich werde jetzt Experte in möblierten Wohnen, das sage ich immer, das ist sehr, sehr verschieden, aber es soll immer nach einem Konzept bleiben, es soll immer ein ähnliches Schema sein von Immobilie, warum Opportunitätskosten, so kannst du immer die eine Immobilie mit der anderen wesentlich besser vergleichen und auch wirklich dann nachhaltig aufbauen und die

2:28 Banken kennen dein Konzept schon, du kannst da mit den alten Wohnungen dein Konzept für weitere Deals begründen und so dreht sich das ganze, will noch mal wesentlich einfacher. Und wir schauen uns heute 2 Deals an. Einen davon habe ich bewusst so gewählt, dass der Prozess schon komplett abgeschlossen ist. Das heißt, die Wohnung ist schon vermietet und die zweite Wohnung ist jetzt gerade sozusagen in der heißen Phase in der Abschlussphase, und ich möchte da einfach was, also meine Gedankenansätze sind meine Ängste, aber auch meine positiven Indikatoren, und das gehen wir jetzt gemeinsam durch. Die erste Wohnung ist in Wien im 17 Bezirk. Die habe ich angekauft und zeige euch natürlich auch, wie ich die finanziert habe.

3:12 Und das ist sind keine irrationalen Vorstellungen, sondern das sind einfach so zahlen, Daten, Fakten und ich habe immer wieder Leute, die Kommentieren unter meinen Reels, das stimmt nicht oder letzte Mal hat jemand geschrieben die Sanierungskosten Herbst, Sanierungskosten Karussell gepostet was ich halt bei der Sanierung gezahlt habe, eben genau bei der Wohnung die ich euch gleich zeige und viele haben geschrieben also 80% waren das.

3:35 Viel, viel zu billig, dass es Blödsinn ist, dass es niemals stimmt, dass es unseriös ist. Und 20% haben geschrieben, viel zu teuer, was mich dann auch wieder schockiert hat, weil ich versuche natürlich immer so einen Mittelweg zu finden, wo ich ihm sagen kann, hey das soll Win Win Situationen sein, die Handwerker sollen happy sein, sollen gute Arbeit machen und für mich als Semester sollte sollte sich natürlich auch auch rechnen, ich will niemals der Typ sein der auf den letzten Euro runter verhandelt, das bringt mir wenig, das macht keinen Spaß. Dann mit Ihnen jemand Business zu machen, der so ist, und das war sehr lustig über den Real.

4:07 Das hat ziemlich polarisiert. Um ehrlich zu sein, ich habe mir dann aus gaude 23 davon rausgepickt, die halt am meisten Gehatet haben, dass es eine Dame hat geschrieben, sie hat schon, sie hat auch über 30 Wohnungen und das ist unseriös, dass ich das so Teile, weil das stimmt nicht die Kosten und ich habe dann alle Rechnungen geschickt und dann kam einfach nichts mehr zurück. Ich weiß nicht ob sie es überhaupt gesehen hat, aber ich habe es einfach ganz lustig gefunden, weil. Warum sollte ich das teilen, wenn es halt nicht fundiert wäre?

4:37 Das würde überhaupt keinen Sinn machen, so hat ja auch niemand was davon, dass ich da jetzt günstige Preise reinschreibe wie die, die ich dann im Endeffekt bezahlt habe. Aber ja, kommen wir mal zur Wohnung 17 Bezirk habe ich gerade vorhin schon angesprochen, ich mag den 17 Bezirk sehr sehr gerne, ich finde der 17 ist einer der.

4:56 Einer der Bezirke, der gerade sehr am kommen ist, wo man noch gut einkaufen kann, wo man den nächsten Jahren sicherlich ein super Development sehen wird und auch eine gute Wertsteigerung sehen wird. Deswegen ich bin Team 17 auch unter anderem in einem Bezirk, den ich einfach auch gern habe, gern mag. In Wien ist das so, teilweise die Straßen und einzelne Straßen unterscheiden schon mal wieder die Vermietbarkeit, was ich teilweise sehr verrückt finde und. Aber die Wohnung, wie gesagt, war im 17 Bezirk. Ich kann euch gerne noch mal, wenn es viele interessiert, ich weiß, wir haben gemixtes Publikum hier aus vielen verschiedenen Städten, deswegen habe ich jetzt mal Wien, mal Salzburg genommen, aber schreibt

5:32 es auf jeden Fall gerne noch mal in die Kommentare, welche Städte ich noch machen soll. Wir haben natürlich schon in vielen, vielen anderen Städten auch gekauft, fokussiere mich natürlich nur auch auf diese 2 Städte da jetzt mal, weil halt viele davon da sind. In Wien habe ich jetzt, ich glaube 18 von den 23 Bezirken durch und.

5:51 Wo ich zumindest schon mal gekauft, verkauft habe oder irgendeiner Form da tätig war beim Deal. Deswegen habe ich da halt einfach den den Markt ORF Yo und die Wohnung habe ich gekauft für 150000€, das heißt einfach einen relativ guten Quadratmeterpreis rausbekommen, die waren bei 2600 Quadratmeter warum weil die Wohnung war zum Sanieren, die stammt aus einer Verlassenschaft, da ist einfach seit 7080 Jahren nichts gemacht worden.

6:18 Also oldest from the oldest. Was jetzt der Elektrik betrifft, was jetzt der Möbel drinnen betrifft, was jetzt Boden betrifft, was jetzt auch Badezimmer betrifft, natürlich. Also der Zustand war schon echt schlecht, deswegen die 2 600 Quadratmeter 58 Quadratmeter waren es und dann ist natürlich die Frage nach dem man angehauft hat, also wie bin ich mal zur Wohnung gekommen, ganz normaler Maklerkontakt der quasi die Wohnung über Verlassenschaft quasi abwickelt, also das ist so ein bisschen, die Makler sind da oft einfach super Zugang dazu und. Eben auch schon begutachten, das heißt mehr oder weniger, man kann einfach den Gutachtenpreis zahlen, Gutachter festgelegt und dann funktioniert das Ganze,

6:58 dann geht das Ganze auch durch ohne Probleme und alle waren in dem Fall happy, weil die Erben waren happy, weil sie den Gutachterpreis bekommen haben. Ich war happy, weil ich einen guten Preis gemacht habe und die Mieter sind happy, weil sie eine frisch renovierte Wohnung kriegen also ich sage immer so 3 Seiten gewinnen eigentlich dabei, weil die man schafft ja auch wieder Wohnraum aus Vermieter, und deswegen finde ich das auch das mediale Bild, was halt oft gezeichnet wird.

7:21 Ach die bösen Vermieter oft negativ und bei der Wohnung war es eben so. Finanziert ist die Quanten mit 3,5% Fixzins, die Zinsen sind jetzt finanziell gleich wieder etwas am steigen aufgrund der Situation im Iran und ja allgemein, ich sage immer, als Unternehmer habe ich immer ein bisschen höhere Risikostufe und. Ein Angestellter wird wahrscheinlich bessere Konditionen bekommen.

7:43 Das hat jetzt nichts damit zu tun, dass ich so schlechte Quote habe, dass ich schlechter Einkauf, sondern wenn du das Unternehmer finanzierst Finanzierst, einfach immer höher, das ist ein ungeschriebenes Gesetz von den Banken, weil die einfach sehen, dass man als Unternehmer einfach mehr Risiko sozusagen trägt. Ja 3,5% fix bin ich trotzdem happy happy gewesen, eigentlich mit Zinssatz.

8:09 Weil ich sage okay für die Markttage passt das, weil vor allem auch der die Kreditrate, das wird sich gleich sehen, auch überschaubar gut ist. Und die Rate sind 630€ und den Dreh herum dann im Endeffekt eingeloggt gewesen und dann ging es an die Sanierung, das heißt mehr oder weniger, ich habe die Wohnung dann renoviert statt saniert, das heißt, ich habe es echt sehr, sehr günstig halten. Ich sehe das bei meinen Instagram Beitrag. Es waren unter 22000€ was ich dann reingesteckt habe in das ganze Renovierungsgeschehen das jetzt ja auch Preis für Preis. Ich mache es kurz nur parallel auch selber auf, dann kann man es auch gern durchgehende einzelnen Preis stellen das jetzt auch ein Bild zu Wohnungen

8:51 hat das Ganze interessiert. Also ich habe für die Elektrik 4750€ zahlt ich habe für den Epifund dann noch mal 300€ bezahlt, den brauchen wir dann eben für die Vermietung. Den Boden habe ich bei Obi kauft für 1165€ der Bodenleger hat 1800€ genommen, da haben wir einen schönen Laminat verlegt in den beiden Zimmern und im Badezimmer ein Vinyl und der Mann hat 4000€ verlangt war dann war das ein bisschen mehr oder ein bisschen Relation natürlich mehr, weil natürlich nach den Elektroarbeiten die ganzen Schlitze aufgemacht worden sind, die Wände waren tapeziert, wer schon mal Tapeten runtergenommen hat, weiß, das ist eine mühsame Geschichte.

9:27 Und natürlich die Fliesen im Badezimmer zu lackieren ist natürlich auch nicht kostengünstig, weil das ist ur viel Arbeit hat da 5 mal drüber lackieren müssen bis das wirklich gut ausgeschaut hat. Im Badezimmer dann 950 fürs Tauschen von allen anderen Sachen drinnen. Die Therme hat 28 gekostet mit Einbau, dann waren wir bei 43 die Küche bei Ikea mit 4500€ und dann haben wir insgesamt einen Preis von 21 772€ für eben diese knapp 60 Quadratmeter.

9:57 Wo ich sage, ist ein fairer Preis. Und dann stand ich einfach nach dem Prozess vor der Frage okay Fix und Flip oder bind Hold und es ist war ganz lustig, weil ich dachte eigentlich ursprünglich das wird ein Flip werden, weil ich habe einfach immer, ich bin eigentlich mit flippen 1 eingangen, ich mache es aber mit Flips auch wirklich oft gerne so, dass wenn ich dich Flip, dann mache ich die oft schon wirklich 100% aus einem Kapital einfach um mir die Banken da zu sparen bei den ganzen Prozess habe dann aber gesagt.

10:24 Irgendwie habe ich gutes cool. Das Haus ist gut banant ich mag die Lage sehr gerne, das ist da in der Straße, wo auch die Otterkringer Brauerei ist. Das heißt, es riecht immer schön nach Bier und deswegen habe ich mich dann entschieden, ne, lass die im Bestand, ich behalte die ja, das war dann eigentlich eine ziemlich coole Geschichte, habe dann aber trotzdem mal geschaut, was der Marktwert ist, weil ja inservieren kann man es ja mal.

10:45 Man kann ja mal schauen, was wird man für die Wohnung bekommen beziehungsweise was sagt auch die Bank zum Wert dazu. Da waren wir 230000€ und ihr seht 150 K Einkaufspreis. Wir haben da noch die Nebenkosten, gab 15 K und Sanierung mit den gab 22 K und dann 230 k Marktpreis also eigentlich eine richtig richtig coole Geschichte wo man mit wenig wenig sanierungsthemen schon sehr sehr viel an an Steigerung erzielen hat können, was ich eigentlich sehr sehr cool finde.

11:14 Und eigentlich, wo ich dann auch nicht verkauft habe, weil einfach das Haus super beieinander ist. Das heißt, das war, da weiß ich einfach schon okay die nächsten Jahre gibt es da keine Themen, auch was jetzt Energieeffizienz, Glas und Co. Betrifft und deswegen habe ich mich entschieden, den Bestand zu behalten, mittlerweile schon vermietet an glückliche Mieter, 2 Studentinnen aus Tirol beziehungsweise aus dem Osten, aus dem Westen, genauso Westen und. Ja, die zahlen jetzt 2090 dafür finde ich auch einen fairen Preis, die haben wir schon schön in der neu renovierte Wohnung mit einer neuen schönen Küche, erstbezug und sind sehr sehr happy damit.

11:54 Wir haben in einen Kleinen ein kleines Thema gehabt, weil die Therme, ich habe mir in der Sanierungsphase gedacht okay lass die Therme drinnen, das wird schon noch halten, aber die ging dann einfach nach 34 Monaten ein weil bei den alten Thermen weißt du halt nie so kann die kannst du halt nicht so einfach tauschen und deswegen war es dann einfach der Fall, dass ich gesagt habe okay. Die muss man jetzt noch mal tauschen im Prozess, wenn der Mieter schon drinnen ist, ist halt immer ein bisschen blöd, weil die dann halt für geraume Zeit halt kein warmes Wasser haben und das war so ein bisschen ein Thema, aber nichtsdestotrotz jetzt mittlerweile gut und happy vermietet, so viel mal zu den

12:29 Deal in Wien, jetzt schauen wir sich aber den zweiten Deal an, das ist ein Deal in Salzburg, Salzburg ist mein Lieblingsmarkt in Österreich. In Salzburg ist es sehr, sehr schwer, gute Deals zu finden, aber sehr, sehr leicht Wohnungen zu verkaufen. Das heißt, 2 Dinge, die ich prinzipiell mag, warum, weil ich mag die Challenge, gute Wohnungen zu finden, und ich mag es leicht verkaufen zu können, also eigentlich der Markt natürlich sehr, sehr gut für mich, weil ich gut, ich bin jetzt nicht vor Ort so viel in Salzburg, muss ich sagen, aber dort ist es auch wirklich so, dort kann man kaufen und wenn man die Wohnung jetzt vermietet, sucht er der jetzige Mieter schon wieder Nachmieter.

13:07 Und dann macht das Ganze natürlich auch Sinn, weil es halt einfach so hoch frequentiert ist und so viel Nachfrage da ist. Und auf jeden Fall auch, weil ich immer eine Person vor Ort habe. Das heißt, ich habe jetzt ja bestand in Salzburg, Wien, Graz und Paphos, in Süd Zypern und in jeder der Städte habe ich aber auch Ansprechpersonen, die mir was machen können, die auch teilweise Schlüssel haben, wo man da einfach für Themen, Themen einfach hingehen kann, und die managen wir das und.

13:36 Das ist immer sehr, sehr wichtig, auch zum Dazusagen, weil nicht, dass man jetzt irgendwo irgendwo kauft und sich dann denkt, ja, das ist super. Nein, nein, nein, so ganz ist das auch nicht, ja zu der Wohnung selbst 165000€ Kaufpreis für 42 Quadratmeter wir sehen, wir haben schon mal einen ordentlich spicy, einen Quadratmeterpreis als in den anderen Städten auch nur ein Zimmer, das heißt nur 65 café in einer Zimmer Wohnung ist nicht besonders geil aber.

14:03 Ich habe dann die Möglichkeit eine 2 Zimmer Wohnung draus zu machen. Das heißt wir machen dann ein zweites Zimmer draus. Über 40 Quadratmeter ist es relativ gut möglich, kostet nicht viel und dann haben wir eine 2 Zimmer Wohnung für 145000€ dann schaut das Ganze natürlich besser aus Gegend ist es Nähe Hauptbahnhof ist es nicht die beste Gegend in Salzburg muss man sagen es gibt natürlich dort bessere Gegenden für die bessere Gegend muss halt mehr challengen muss halt mehr fighten ja also in der Regel habe ich dort schon öfters mal was gemacht und.

14:33 Habe hin und wieder mal bisschen schlechtere Erfahrungen gemacht, aber prinzipiell ist es in einer der besseren Hauptbahnhof gehen, weil es gibt es schlechtere kritischere Zonen, muss man sich immer mikrolagenmäßig sehr anschauen. Wir sind doch schon ein Stück Weg von direkt Hauptbahnhof, das ist natürlich auch immer so ein bisschen der Vorteil, ja Zins ist noch nicht fixiert, ist jetzt gerade so ein bisschen Timing, frage, dass man abwartet war man den 10 Jahren haben wir den Zins ein lockt weil der 10 Jahre ist.

14:58 Ob gerade so sehr am steigen ist? Ich schätze mal die Nitrate wird so. 685,00€ werden so um den Dreh herum und jetzt kommt das Schöne, die Wohnung Wärme in Salzburg für 20€ Quadratmeter mieten, das heißt 840,00€ Miete sollte da möglicherweise drinnen sein, dann ist es natürlich schon wieder sehr, sehr spannend, wenn sie dann nur 750,00€ sind, ist es natürlich auch wieder gut, weil es sich einfach lohnt und das ist zum Beispiel so eine Wohnung, die ist Bein holt die Last man ewig liegen und man nimmt da in Salzburg auch eine super Wertsteigerung mit.

15:30 Das ist der einzige Markt auch wo ich unter 5% Rendite kaufe. Da kaufe ich auch teilweise 4748. Gerne nehme ich da auch mit, weil einfach die Wertsteigerung so extravedant hoch ist. Deswegen finde ich Salzburg aus, wir haben einen sehr sehr coolen Markt, der auch viel Entwicklungspotenzial in der Zukunft hat und ich habe auch eine andere Podcast Folge, wo ich auf die einzelnen Städte in Österreich eingehe, hört sich die auch auf jeden Fall an, aber Salzburg ist bei mir sehr sehr weit oben auf meiner Liste.

15:58 Ja, das waren mal die 2 Deals, damit sie auch mal ungefähr einen Referenzwert kriegt, was gerade am Markt so gängig ist. Was sich gerade so zu investieren gut lohnt. Und ich freue mich, wenn Sie in der nächsten Podcast Folge dabei seid. Schreibt es mir gerne auch themenwünsche rein in die Kommentare, ich freue mich, da ihr immer Interaktionen kommen und bewertet den Podcast, weil ich sage immer nur von den Bewertungen lebt das ganze und in diesem Sinne wünsche ich euch noch einen schönen Tag morgen Abend, je nachdem wie spät es bei euch gerade ist.

16:27 Und wir hören uns im nächsten Podcast. Vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.