Wie findet man Immobilien UNTER Marktwert? Meine echte Strategie erklärt

0:00 Hallo und herzlich Willkommen zu Money Talks. Der Investment Podcast mit Michael Peuker. Danke fürs Einschalten und viel Spaß mit dieser Folge. Michael Wie findet man eigentlich Immobilien unter Markt wird das ist tatsächlich die meistgestellte Frage, die ich auf Instagram bekomme und deswegen gehen wir die heute im Podcast an. In diesem Sinne herzlich Willkommen zu einer neuen Folge beim Money Talks Podcast und wir räumen heute mit der Fragen der Fragen auf.

0:28 Nämlich der Untermarkt wird Schrägstrich Off market Frage der Mythos Off Market Immobilien jeder sagt in der Branche immer das Beste, was du machen kannst ist auf Marketing Wohnungen zu kommen. Ist es wirklich so am Ende von Podcast wie es mehr dazu weil ich habe das Phänomen Off Market Immobilien und andere Market Immobilien die letzten Jahre sehr sehr genau sehr detailliert gespielt und da alle.

0:56 Ja, Perspektiven, alle Ansätze, alle Glaubenssätze, eigentlich schon selbst auf eigenen Leib erfahren, ausgetestet, versucht, was funktioniert, am besten, um wirklich nachhaltige Deals unter Markt zu machen. Und ich werde heute prima darum zeigen, dass es prima gar nicht mal unbedingt um die Off Market Objekte geht, um gut einzukaufen, natürlich sehr, sehr nice, wenn man im Umfeld Leute hat oder Kontakte hat, die einen die günstigeren Deals geben, aber es geht eigentlich um was viel, viel Wichtigeres. Nämlich Prozesse und Systeme aufzubauen, um systematisch regelmäßig an Deals unter Markt zu kommen. Und die können jetzt on market sein oder off Market, Hauptsache sie sind unter Marktwert, das

1:41 ist eigentlich das wichtige und genau diese Frage beschäftigt mich schon sehr, sehr lange, wie funktioniert das und wie vor allem, wie funktioniert das auch für Leute, die erst starten und deswegen Job ich da jetzt mal ein paar Nummern in den heutigen Podcast. 123000€ für eine 1 Zimmer Wohnung im 16 Bezirk in Wien. 118000€ für 18 Quadratmeter in Innsbruck, 145000,00€ für eine 1 Zimmer Wohnung in Salzburg 145000€ für eine 2 Zimmer Wohnung neben den AK in Wien 110000€ für eine 1 Zimmer Wohnung neben der JKU in Linz so das waren die letzten 5 Deals von mir Mentoring und das entsteht nicht durch Netzwerk.

2:24 Das entsteht vor allem durch System, weil ich habe immer viele Leute, die starten von 0. Ich zeige Ihnen, welches wissen man braucht beziehungsweise wie man auch wirklich an solche Deals kommen kann und es glauben immer viele, ja, das kriegt man jetzt da keine Ahnung vom Nachbarn oder vom Makler oder vom Handwerker um die Ecke natürlich auch, aber du musst wissen wie funktioniert das und wie kann ich mir auch die Deals vom Markt schnappen und. Und es ist nicht einfach so, dass jetzt nur der Kaufpreis eine Wohnung hat, einen Kaufpreis und fertig. Nein, es geht darum, welche Art von Wohnung kann man kaufen, welcher Kaufpreis ist gut, was ist überhaupt der aktuelle Marktwert, du musst mal den

3:01 Markt kennen, wie kann ich im Endeffekt verhandeln, um langfristig und oft unter Markt einzukaufen. Das sind Themen, die es nicht einfach nur von Käufer und Verkäufer treffen, sich machen, Deal aus und fertig entstehen, sondern die lange davor in der Vorarbeit entstehen, dass man eben solche Deals eigentlich erst realisieren kann.

3:19 Und ja, es. Ist kein Grand, Es ist der Vorteil, wenn man Netzwerk hat. Ich bekomme sehr viel über mein Netzwerk. Das kommt vom. Teilweise. Von Anwälte von. Notare. Klassische Verlassenschaftswohnungen, die super sind oder jetzt gerade über einen Makler oft Market tatsächlich auch eine Wohnung für 170000€ nicht von Schweden Platz, da bin ich gerade dran, also drückst mir die Daumen, dass das was das was wird, weil ich im ersten Bezirk sogar diesmal ich da schon sehr sehr lange nach einer Wohnung suche, generell am im ersten Bezirk nach einer Wohnung suche und ich jetzt mal sehr sehr nah dran bin, die ist schon komplett in gutem Zustand.

3:56 Und eben der Verkäufer will der einfach für 170000 verkaufen und kann direkt seine Vermietung gehen. Das ist für mich auch so ein bisschen so Prestigeobjekt, aber ja, das kommt natürlich über Netzwerk, solche Deals, solche exotischen Deals, aber ich sag mal normale Aerage 5% da. Kann man ganz normal auch on Market machen, wenn man das Wissen hat, wenn man weiß wie es geht.

4:17 Ah ja, und an dieser Stelle kurz zum Thema Netzwerk im Juni mache ich wieder immer Dinner, wie läuft das Ganze ab, ich mache das immer mit Gewinnspielen, ich suche mir einfach immer 5 coole Leute von der Community raus und mit denen gehe ich mal auf ein klassisches Stick und sind natürlich auch eingeladen von mir und im Juni ist es wieder so weit.

4:34 Und 3 der Plätze mach ich so, dass die es über meine Instagram Story gewinnen können und die anderen beiden haben die Chance, das Ganze über einen Podcast zu gewinnen. Wie funktioniert das Ganze? Ihr müsst einfach nur den Podcast bewerten und mir auf Instagram eine DM schicken mit einem Screenshot von der Bewertung und dann los ich die nächsten Tage relativ zügig Auswahl im Juni ist ist es bald schon so weit und dann gehen wir mal gemeinsam auf ein gescheites Steak und dort gebe ich natürlich auch einige Insights zum Io Markt und zu. Ja, die Laquise, speziell das Thema Immobilien, ist einfach nicht so, dass man die sucht, die andere Marke, die unter Marktwert Immobilien wie Ostereier diese unter Marktwert Immobilien erschafft man mit

5:14 Wissen und mit Skills. Die Grundausgangssituation ist mal man muss man bewerten können, man muss mal überhaupt wissen, OK welches Objekt welches Objekt ist wieviel wert, man muss das relativ schnell identifizieren können, welche Art von Objekt kann man kaufen überhaupt. Und dann geht es eigentlich um die wichtigen Punkte, nämlich auch zu lernen, wie kann jetzt mit den Käufern noch den Preis verhandeln, auch wenn da vielleicht noch ein Makler dazwischen ist. Wie soll ich das Kaufverbot legen, wie schnell muss ich sein, wie weit muss ich schon mit der Finanzierung sein. Also das ist ganz, ganz wichtig und viele Deals entstehen einfach dadurch, dass ich oder andere Leute in meinem Umfeld sehr, sehr schnell gut

5:51 vorbereitet sind, den Markt kennen, viel wissen haben und dann, wenn was kommt, in Sekunden zuschlagen. Beispiel 1 meiner besten Objekte, also wahrscheinlich 1 meiner Lieblingsobjekte. Mein Portfolio, so wie ist der Titel entstanden, ich war 2025 im Oktober gemeinsam mit meiner Freundin in einem Wellnesshotel im Burgenland, in Stegersbach in Falkensteiner Wer das Hotel kennt, große Empfehlung, Wir hatten unseren Jahrestag. Und es war relativ entspannt.

6:21 Und dann hat mir jemand aus meinem Umfeld, und deswegen sage ich immer, Umfeld ist so, so, so, so wichtig, der weiß, dass ich gerne mal die ein oder andere Immobilie kaufe, per whatsapp geschrieben, am Makler Kontakt von ihm verkauft, gerade Wohnung, aber er wird die eigentlich auf dem Markt stellen, aber wenn es oft market passieren soll, dann muss es jetzt passieren, so, wir liegen gerade, ich blättere gerade auf die nächste Seite von meinem Gewinn Magazin und lese mir gerade, dass immer Markt durch, sehe ich die Nachricht.

6:50 Meine Freundin hat gesagt, Hey, wie wäre es, wenn wir den Jahrestag doch abblasen. Sie war natürlich nicht sehr begeistert und aber dadurch, dass sie auch beim Titel dabei war, haben wir gesagt, weißt du was, dann machen wir das, kalkulieren wir es durch, wenn es die Chance gibt, da wirklich unter dem Markt zu kaufen, dann nehmen wir die.

7:10 Okay abgeblasen, Zack vom Hotel raus zur Wohnung fahren, 10 Minuten Zeit gehabt in der Wohnung davor schon beim Herfahren in Auto das Kaufanbot vorbereitet seit vorbereitet füllt sich schon aus seit bereit dann dort direkt vor Ort das Kaufanbot noch unterschrieben, noch finalisiert, weil die Marke ihnen gesagt hat, hey wenn sie es jetzt nicht gleich direkt nimmt, dann stelle ich es online, dann ist sie sofort weg.

7:36 Dann muss ich Sie listen. Das ist aus Fairness gründen den Käufer. Er hat gesagt, er will es möglichst schnell verkaufen, aber wenn quasi ja es nicht so schnell passiert, dann kann er sich auch Zeit lassen, weil dann will er es am Markt haben, entweder a richtig schnell oder b den höchsten Preis und da hat die Marketing gesagt okay wenn sie das sofort macht, dann schließt man einen Deal ab, ja gesagt getan vor Ort alles geklärt, den Deal eingetütet, im Nachhinein beste Entscheidung, alles super funktioniert, wenig Überraschungen. Und viele glauben zu können.

8:06 Das ist auch ein bisschen Glücksgriff gewesen. Ich sage Nein warum, ich kenne den Typ von Wohnungen dort in der Lage extremst gut, ich weiß genau, was der am Markt wert ist. Ich weiß genau, wie der Wohnungszustand ist und wieviel Geld am Cent genau ich brauche, um den Wohnungszustand einen 1 a wohnungszustand zu bringen, weil die Wohnung natürlich sanierungsbedürftig war und.

8:30 Und dann war es eben soweit. Deal abgeschlossen, Neubewertung von der Bank für ein Deal gleich einmal direkt 40000,00€ höher hat meine Bank den Kaufpreis geschätzt, wie er dann eigentlich gekauft wurde und dann und jetzt kommen wir zur Neubewertung, die ich gerade angesprochen habe, nachdem die Sanierung fertig war, hat die Bank noch mal 40000€ mehr veranschlagt, obwohl die Sanierung nur 20000€ waren.

8:56 Im Endeffekt 60000€ unter Marktplatz, also unter Bankbewertung, und die Banken bewerten oft eher konservativ 60000€ unter Bankbewertung nur durch den einen Punkt dorthin zu fahren, die Chance zu nehmen, den Markt schon gut zu kennen und dann einfach entlang zu fackeln und sein eigenes Kaufverbot schon dabei zu haben, das ist ganz, ganz wichtig so entweder a du kennst den Markt komplett oder b du weißt, wie du den Deal entwickeln kannst. Sagen wir jetzt mal ein anderes Beispiel. Andere Wohnung, da war es zum Beispiel so, Adil war nenn mal unbedingt an der Markt, also unter Marktpreis, er war vielleicht am Marktpreis, aber danach ist die Wohnung ja eben saniert geworden und aus dieser

9:38 2 Zimmer Wohnung hab ich ja 3 Zimmer Wohnung gemacht und hab so den Marktpreis durch die Sanierung gehoben. Habt dann im Endeffekt als die Wohnung fertig war, die Wohnung in so einem Zustand gehabt mit einem Zimmer mehr, dass sie von der Bank wieder besser bewertet wurde und ich habe mir den unter Marktplatz Deal quasi selbst gemacht.

9:58 Also das heißt es so skeptisch und spekuliert immer auf Off Market Off Market off market, dass sie jetzt irgendwie Wohnungen von irgendjemanden zugeschoben bekommt, sondern lernt auch, wie ihr euch diese Under market Deals selber bauen könnt. Ganz ganz wichtig. Ich sage immer, wir haben 3 große immobilienhebel Hebel Nummer 1, die Vermietung. Wir wollen da das Maximum rausholen, Hebel Nummer 2. Die Finanzierung ist eigentlich auch ziemlich klar, einfach bestmöglich finanzieren, gute Kontakte haben und Hebel Nummer 3.

10:27 Der Kaufpreis, und das ist eben die Sache, wie definiert man den, wie legt man den fest, wie weiß man eigentlich was der wirkliche Marktpreis ist und wie schafft man es unter diesen Marktpreis zu verhandeln. Ich habe da verschiedene Verhandlungsmethoden. Ich versuche oft auch direkt zum Verkäufer zu kommen, eben zu schauen.

10:45 OK, welches Problem hat der Verkäufer, was will der gelöst haben, warum wenn jemand der eine Wohnung verkauft verkauft die meistens weil er ein Problem hat ist das Problem jetzt, dass er schnell Geld braucht ist das Problem jetzt, dass das in der Familie war oder Erbstück war und er den loswerden will.

11:02 Ist das Problem jetzt, dass er in ein anderes Land zieht, ist das Problem, dass er vielleicht gar nicht vor Ort ist und von einem anderen Land die Wohnung verkauft, weil er die irgendwie geerbt hat. Er will auf jeden Fall ein Problem lösen, weil sonst verkauft kein Mensch einfach so eine Wohnung, wenn der happy damit ist.

11:17 Oder hat er vielleicht schlechte Erfahrung gehabt in der Vermietung mit Mietnomaden und Sonstiges? Finde dieses Problem heraus und schau, dass du möglichst nah zum Verkäufer kommst. Makler schön und gut, natürlich brauchst du da auch ein gutes Verhältnis. Aber schau, dass du, wenn es geht, immer auch zum Verkäufer kommt. Privatverkäufer sind deswegen auch immer umso entspannter, umso besser, weil die wollen eben genau so was sehen, Problemlösung, Problemlösung, Problemlösung und ein weiterer Punkt, den ich auch immer mehr sehe, der so so wichtig ist. Das Thema Mindset bei Immobilien gehen. Das Mindset, offen zu sein, das Mindset in sein Umfeld zu sagen. Man will eine Wohnung kaufen,

11:57 man ist offen, wenn eine Wohnung kommt, dann wirklich ein Deal abzuschließen, und das merke ich immer, egal, was ich im Leben mache, ich versuche immer die Deal, die Deals oder die Dinge zu etracten, indem ich da mit einer positiven Einstellung reingehe, nicht sagt, Hey, es ist alles zu teuer, ich finde da keine guten Wohnungen, es ist eine Katastrophe, sondern hey.

12:16 Ich kaufe Wohnungen, es gibt super Deals am Markt und das gerne auch mal im Umfeld erzählen, wenn irgendjemand was hat, bitte schickt man es gern durch, ich habe commitment, ich habe schon Erfahrung, bin dann motiviert, das schnell und unkompliziert abzuschließen, was so was verändern kann, wenn man einfach mit den richtigen Gedankengut, mit den richtigen einzelnen Dingen reingeht, das muss einmal Immobilien sein, es gibt viele, viele andere Bereiche des Lebens, einfach wirklich mit einer positiven Einstellung, sage ich immer.

12:44 Hat man immer einmal einen Vorteil mehr, wie wenn man irgendwas negativ sieht und es ist überall so und so ist es auch immer Game deswegen ich sage es immer wieder, es fangt beim Einzel an wie man da das wie man da rein geht dann quasi geht sehr sehr viel übers Wissen dann der dritte Punkt Kontinuität regelmäßig dran zu bleiben, Chancen dann eben durch das Wissen und durch diese Kontinuität sofort zu erkennen dann. Zu nutzen abzuschließen und dementsprechend, wenn der Deal vielleicht noch nicht an der Market ist, den Deal an der Market zu machen, indem man dann quasi verschiedene Veränderungen vornimmt.

13:24 Ich glaube, wenn man das mal verstanden hat, dann schafft man es systematisch das Ganze anzugehen, weil ich sehe es immer wieder, hin und wieder kommt irgendjemand mal an ein, ein einziges Mal im Leben an einen guten Deal. Weil halt sich es irgendwer gegeben hat. Aber du willst, dass nicht nur ein einziges Mal ein immobiliees Netz, aber du willst es ja systematisch regelmäßig wiederholen und regelmäßig gute Deals machen und dann braucht es eben diese Pipeline und das ist ganz, ganz wichtig und dann kannst du es natürlich mit Netzwerken ergänzen, um mal offen market Wohnungen auch noch mal intensiver zu kommen.

13:57 Bau dir Netzwerke auf mit Handwerker, Bau dir ein Netzwerk auf mit Anwälte, Bau dir ein Netzwerk auf mit Leute die mit Verlassenschaften zu tun haben, Bau dir ein Netzwerk auf mit. Jeglichen Leuten, die mit Immobilienkontakt kommen, auch Steuerberater, die Immobilienkanzleien vertreten oder oder oder oder. Ich sage trotzdem immer 2 besten Sachen. In der Regel sind eben das persönliche Umfeld, wenn sich da was ergibt, dass die Leute an dich denken, ich gehe auch sehr gerne immer auf Eigentümerversammlungen von den Häusern und tun und dort auch wirklich Eigentümer selbst kennenzulernen, das ist auch ein großer Vorteil und der andere Punkt ist auch immer Pflege das Netzwerk zu den Makern. Ich weiß, es ist oft nicht

14:34 leicht. Es ist oft sehr, sehr schwer, das Markernetzwerk zu pflegen, aber im Endeffekt sind die Marker, die oft zu den guten Deals kommen und jeder Maker will ein schnelles Geschäft machen, will ein unkompliziertes Geschäft machen und will sich dann wieder aufs nächste fokussieren, weil ihr müsst immer denken, ein Maker kriegt seine 3% Provision. So jetzt bekommt er 3% Provision sagen wir jetzt mal auf 200000€. Sind 6000,00€ Provision so ob der jetzt dafür 210000,00€ verkauft und die Bar 100,00€ mehr hat, ist ihnen eigentlich nicht so wichtig.

15:05 Ihm ist wichtig den Deal abzuschließen und wenn der weiß okay bei der Person schließe ich den Deal ab und ich kann meine Zeit dann wieder nutzen um quasi weitere Deals zu akquirieren und weitere Deals abzuschließen, weil ich nicht hunderte Besichtigungen habe. Dann denkt er wesentlich schneller an dich, dann kommt er schneller auf dich zu und dann gibt die der mehr marktmöglichkeiten und das Gute ist, wenn du einmal bei der Marke gekauft hast, dass du das Phänomen was ich erlebt habe, dann denkt auch immer an dich, weil dann weiß er okay, der hat schon einmal durchzogen der hitzen Worte redet, nur dann gibt er wieder Objekte, dann kommst du mal in das Netzwerk, auch rein in den Verteiler von

15:42 den Marke rein und. Und es ist immer so, dass es schon eine große und eine große Differenz gibt zwischen den Markereien. Also es gibt sehr, sehr gute und es gibt sehr, sehr schlechte und du willst eher bei den guten Makern kaufen und du willst eher bei denen in Verteiler reinkommen, weil wenn die guten Marker an dich denken und dir dann den persönlichen Zugang geben und den den den Pre access geben, dann macht es halt wirklich Spaß.

16:05 Und gerne auch mal an die Markern, wenn man jetzt mal an die Lab schließt, wenn man happy war, wenn man zufrieden war, wenn man nicht nur. Das Kaufanbot und fürs Türaufhalten unterstützt worden ist, sondern. Vielleicht auch danach in der Nachbereitung vielleicht der Makler auch ein paar Fragen beantwortet hat, dass man damals sagt, Hey, ich lade dich einmal zum Essen ein, Danke.

16:22 Für die Hilfe danke für die Unterstützung. Dann denkt er natürlich auch eher an dich. Und dann natürlich. Ist das Thema Geduld auch sehr, sehr wichtig? Ich glaube das. Unterschätzen viele Leute auch sehr. Stark. Man muss oft. Lange, lange warten. Es ist so, das erinnert mich oft an meine Zeit, als als Pokerspieler zurück, dass ich da oft. Wirklich stundenlang gesessen.

16:42 Bin Stunden gesessen, bin keine Hand gespielt habe und dann habe ich eine Hand gespielt und habe den ganzen Pot mitgenommen und das ist auch das coole, weil es bei Immobilien genauso ist. Du musst oft sehr geduldig sein, du musst oft wirklich ruhig bleiben und wenn dann ein Deal kommt, dann musst du zuschlagen, aber dann musst du auch den. Davor erkennen.

17:01 Also die Arbeit eigentlich schon davor machen, weil die guten Deals bleiben nicht lang. Online und die. Guten Deals sind so schnell verkauft. Also ich habe teilweise wirklich schon gesehen, dass Deals oft. Aufgenommen worden sind und wirklich Minuten später verkauft wurde und dann natürlich, je nachdem wie groß deine Risikoreitschaft ist. Ich habe auch schon Deals ohne besichtigen, kauft vom Handy kauft einfach weil ich gesagt habe okay ich Raum mich da schon drüber, ich kann das schon, ich weiß, dass es gut ist. Ich muss das sowieso sanieren, es ist mir eigentlich egal, aber und es ist so, am Anfang ist immer schwerer, am Anfang muss man immer die extra Meile gehen, weil da muss man auch ein Black Record aufbauen für die Banken

17:37 damit mal weiter finanziert wird. In diesem Sinne, ich hoffe die Podcast Folge hat euch gefallen. Freue mich. Bin schon gespannt wer beim Gewinnspiel dann im Endeffekt dabei ist. Bei unserem Immo Dinner im Juni und wir hören uns in der nächsten Folge euer Michael, vielen Dank fürs Einschalten, zuhören und dranbleiben für weiteren Content Folge Michael einfach auf Spotify, Instagram und youtube bis zur nächsten Folge und bis dahin viel Spaß beim Investieren.