#34 Marko Kloiber & Ivan Mioc: Neubau, Steuern und Vermögensaufbau für Unternehmer - DEALS and DREAMS by MAGNOLIA GRUPPE

0:00 Deals and Dreams, der Podcast mit und von Tomek Piotrowski. Herzlich Willkommen zu einer neuen Folge von Deals and Dreams. Heute tauchen wir nicht nur in das Thema Neubau ein, sondern es wird auch sportlich mehr erfahren wir bald von Marco und Ivan schön, dass ihr da seid. Vielen Dank für die Einladung. Danke.

0:20 Selbstverständlich stellt euch vielleicht einmal mal ganz kurz vor, wer seid ihr, was macht ihr und was hat euch am Ende des Tages überhaupt zusammengebracht? Ich bin Marco Klörbe, 37 Jahre alt, verheiratet, familienpapa von 3 Kindern, bin von meiner Ausbildung her Anwalt aus dem Immobilien und Steuerrecht und arbeite seit 7 Jahren ausschließlich mit und an Immobilien.

0:43 Gemeinsam mit Ivan und bin sehr, sehr glücklich auf diese Reise geworden. Cool. Bei dir, Ivan, mein Name ist Ivan Mioc. Ich bin noch 36 Jahre alt, verheiratet, Familienvater, habe eine kleine Tochter. Vom Fach Bankkaufmann, gelernter und Unternehmer seit mittlerweile fast 13 Jahren, sodass Erfahrungswerte aus diversen anderen Branchen da sind. Jedoch mit Marco zusammen der Fokus auf Immobilien gelegt wurde vor einigen Jahren und wir dies zusammen beackern und am liebsten erfolgreich.

1:17 Perfekt holst du bei der Kinderanzahl noch auf. Tatsächlich, tatsächlich ist der Marco. Vorreiter der Bürth der ich würde das Game, ich muss nachziehen und ja, Kinder sind das schönste 100% von daher ja absoluter Plan. Also ich muss ganz ehrlich anwerfen, dass eine meiner Motivationen tatsächlich mit dem Thema Immobilien anzufangen, auch tatsächlich war, etwas für meinen Sohn zu hinterlassen, weil ich das eigentlich einen sehr, sehr beruhigenden Gedanken finde.

1:50 Und ich hab mal ne schöne Quote gehört. Ne, warum kennst du vielleicht nicht deinen Urgroßvater oder deinen Ururgroßvater, der dir vielleicht auch nichts hinterlassen hat? Ne, wenn er dir was hinterlassen hätte, wärst du vielleicht noch über Generationen bekannt, ne als der Begründer des Familienimperiums oder ähnlichem, ne. Und deshalb finde ich das immer ganz charmant. Aber erzähl mal, was hat euch zusammengebracht, außer die Liebe zu Immobilien, wie habt ihr euch kennengelernt und wie habt ihr euch zu dem Business, was ihr jetzt gerade habt, entschieden und könnt ihr vielleicht auch mal alle Zuhörer und Zuschauer abhören?

2:23 Was ist euer Business genau? Gerne also Marco und ich kennen uns seitdem wir Kinder sind. Ich meine, wir waren 1213 Jahre alt, als wir uns kennengelernt haben und haben recht schnell verstanden, dass wir Freunde werden und darüber hinaus über die über die Jahre haben wir uns nie aus den Augen verloren, haben Vertrauen zueinander aufgebaut, was uns dann heute auch im Business hilft, man kann sich aufeinander verlassen.

2:50 Blind in dem Fall. Man weiß, was der andere denkt. Das Thema hatten wir vorhin, als wir die Tür reinkamen beispielsweise, und demzufolge haben wir ein sehr, sehr starkes Vertrauensverhältnis und Bindung aus privater Ebene. Ja, ich glaube, das ist am Ende des Tages immer ein super geniales Fundament, auch ne, was einen auch, gerade wenn es vielleicht mal nicht alles rund läuft, einfach auch durch solche Zeiten auch trägt. Ne, dass man sich immer wieder darauf besinnen kann und einfach weiß, alles klar, da ist das mehr als das. Und was ist das Business am Ende des Tages? Das Business am Ende sind Projektentwicklung von Immobilien.

3:24 Das ist sozusagen mal die große Überschrift. Wir haben uns entwickelt über die Jahre, wir haben angefangen als Makler und wollten beide einen Exit machen, ich als Anwalt, und wir waren damals als Gastronom, hatten beide sozusagen das gleiche Ziel und haben dann entschlossen, das packen wir zusammen an, hatten ein sehr, sehr gutes Timing, weil wir 2018 / 2019 angefangen haben.

3:46 Und das hat mir gerade eine Mehrerlösvereinbarung abgeschlossen mit einem großen Bauträger und die Zinsen sind sehr stark gefallen und die Kaufpreise sehr stark gestiegen und dadurch hatten wir einen sehr geschmeidigen Einstieg in die Immobilienwelt als Makler. Cool. Und haben uns dann mit der Zeit, da wir unseren eigenen Bestand aufbauen, sehr viel mit dem Thema Neubau befasst, weil das Thema kfw Fördermittel 1 war, was die Ivan aus der Bank natürlich gut mitgebracht hat und Steuervorteile beim Neubau ein Thema war. Was ich auf dem Radar hatte, und das hatten wir kombiniert und durch den eigenen Bestandsaufbau sind wir dann nach und nach dazu gekommen, dass wir immer mehr und größere Immobilienprojekte Neubau gemacht haben und heute?

4:30 Haben wir Anteile erworben an einem Architekturbüro, was seit 30 Jahren auf dem Markt ist, haben ein Bauunternehmen erworben, also Anteile an einem Bauunternehmen und decken einige Parameter ab und schauen, dass wir für unsere Kunden einfach eine Leistung anbieten, die vollumfänglich ist. Das heißt, wenn der Kunde einmal das Eigenkapital mitnimmt, möchten wir, das ist unser Anspruch.

4:52 Die Leistung so anbieten, dass er an die Hand genommen wird und eine Immobilie bekommt, die funktioniert, die vermietet wird und eine Hausverwaltung am Ende auch die Verwaltung ordentlich übernimmt. Ja, das würde ihr Shop nicht nur Immobilien, sondern auch companies. Gelegentlich je. Nachdem je nachdem was angeboten wird, aber tatsächlich versuchen wir alles rund um die Immobilie zu entwickeln, nicht nur die Immobilie selbst von der grünen Wiese, sondern schauen einfach, wo Bedarf ist.

5:22 Wir haben eine gute Auftragslage, sodass wir externe Partner anwerben können oder aber auch das eigene Unternehmen wachsen lassen können, sodass wir da tatsächlich. Ausschau halten. Ne, also ich kann nur sagen an dieser Stelle sehr sehr smart, weil umso mehr ich sag mal Lücken ihr in in in im Endeffekt eigentlich in der gesamten Customer Journey ne abdeckt, ne vom Vertrieb über die Herstellung, ne über das rechtliche, natürlich auch das steuerliche Thema, was ihr ja schon in Haus quasi mit dir als DNA schon verbunden habt, ne umso schlüssiger wird das ganze auch ne und ich hab neulich auch war ich in einem Haus drinne.

6:03 Was ein Bauingenieur selber gebaut hat, allerdings nicht für sich, sondern quasi auch für die Vermietung. Und mir ist tatsächlich wirklich aufgefallen, dass dass wirklich jeder Zentimeter in diesem Neubau durchdacht und sinnvoll war. Jede Planung, jeder Einbauschrank, alles also kleinere Apartments gemacht und es war wirklich so, dass also jeder Zentimeter war komplett richtig. Man hat sich bei keiner Position gefragt, warum hat er das so gemacht und das war einfach wirklich klar und absolut durchdacht und ich meine das Gleiche macht ihr natürlich dann für die ganze Journey für eure Kunden, aber wer sind eure Kunden überhaupt?

6:39 Wir haben, wir haben neben Privatkunden, die gelegentlich eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Auch Globalinvestoren vor dem Hintergrund viele, viele Investoren aus dem Sport, besonders aus dem Fußball, die viel, viel verdienen, als Privatperson horrende Steuern zahlen und nach der passenden Kapitalanlage Ausschau halten.

7:03 Mit im Idealfall Steuervorteilen. Und da haben wir über die letzten Jahre ein, ich nenne es mal Produkt, eine Kapitalanlage entwickelt aus dem Neubau heraus getrieben durch unsere eigenen Interessen. Eigenes Kapital in eben den Neubau zu investieren und größere Hebel für uns damit zu bewegen. Copy Paste für unseren Investor vorbereitet im Baukastensystem, welches wir überwiegend an Sportler aus unserem Netzwerk anbieten. Und wenn wir sagen, gut verdienen, heißt das für mich, wir reden nicht von der dritten Bundesliga. Ja, wenn wir, wenn wir uns mal den Gehaltsverlauf eines Profisportlers angucken, ist der ja sehr ungewöhnlich. Man hat eine kurze Zeitspanne, da verdient man sehr, sehr viel Geld und dann endet das sehr,

7:50 sehr abrupt. Und wenn ich jetzt das mal auf das ideale Immobilieninvestment übertrage, diesen Einnahme Case, dann würde ich sagen, diese ganzen Werbungskosten, also Zinsen und Abschreibungen und so weiter alles was ich über die volle Laufzeit der Immobilie habe, das wäre eigentlich perfekt, wenn ich das in diese Zeit nach vorne ziehen könnte, also in meine 5 bis 10 Jahre, wo ich diese riesen Gehälter habe und viel Steuern zahle und dieses Peak habe.

8:15 Und das haben wir relativ gut gelöst. Einmal hat uns der Gesetzgeber dabei geholfen, weil wir bei dem KF w. 40 qng Neubau, wir haben es gerade vorhin kurz angerissen, anfänglich 10% Abschreibung haben, das heißt, die Abschreibung, die bei einer Bestandsimmobilie über 50 Jahre verteilt ist, ziehen wir jetzt zusammen nach vorne in diesem Bereich und haben bei der Finanzierung die Möglichkeit, über beispielsweise einen Desagio einen hohen Teil der Zinslast, die auch über die volle Laufzeit anfallen würde.

8:44 Nach vorne zu ziehen und dadurch einen erheblichen steuerlichen Effekt, der gerade in dieser kurzen Zeitspanne ja so wichtig ist. Und der Profisportler hat typischerweise auch nur ein paar Jahre, wo er Entscheidungen treffen kann. Das heißt, ein Unternehmer, der kann einen Fehler auch mal korrigieren, und wir werden ja besser, indem wir Fehler machen, das zeichnet uns aus als Unternehmer, der Sportler, der hat halt nur 5 bis 10 Jahre, und wenn er einen Fehler macht. Und der in der Struktur irgendwie angelegt ist. Dann wird es schwer, den hinten raus zu korrigieren, weil die Einnahmen ja wegfallen oder zum großen Teil wegfallen. Und deshalb ist das eine sehr, sehr spannende Betrachtung, einmal das Produkt von der

9:22 Bauphysik her, aber auch diese Aspekte steuerlicher Natur und von der Finanzierungsseite her zu betrachten. Hundertprozentig, weil am Ende des Tages zahlt ja das Finanzamt dann sein Investment und seine Altersvorsorge für die Zeit nach dem Sport einfach auch schon mit. Das hast du schön auf den Punkt. Gebracht und hat sich das per Zufall ergeben, dass dass ihr ausgerechnet tatsächlich so Profisportlern dienen dürft? Das war also wir haben die Nische nicht gesucht, das war Zufall, dass wir für uns einen Bestand aufgebaut haben und jemand aus dem Umfeld gesagt hat, hier sind 2 Bundesligaspieler, die würden gerne was machen und der Case hat halt genau gematched wir gesagt haben okay, wir zahlen auch.

10:08 Ungern Steuern und schauen, dass wir die optimale Finanzierung für uns hinbekommen. Und das war ideal. Ja, das war so ein Modell Copy Paste auf dem Profisport übertragbar eigentlich für jeden, der ein hohes zu versteuerndes Einkommen hat, passt dieser Case, aber es war wirklich Zufall und dann wie es halt so ist, wird in der Kabine untereinander gesprochen und wenn du ein super Podcast machst wird auch jemand sagen hier geht es zum Tomekk, der hat das gut gemacht und so war das bei uns auch und.

10:36 Ist dann irgendwie jetzt, wenn man es zurückträgt und schaut, was wir da in dem Bereich realisiert haben, eigentlich total crazy und wir freuen uns jedes Mal, aber müssen dann auch manchmal im Moment verharren und verstehen okay krass wie das gelaufen ist. Aber es ist natürlich auch wirklich perfekt, wenn man sich das überlegt.

10:54 Genau dann gerade alles zusammenspielt. Ihr habt die Sonderabschreibungsmöglichkeiten mit Qng. Ihr habt die Qualitäten und die Fähigkeiten im Bau entwickelt ne und könnt auch nach QNG Standards sozusagen bauen. Ihr kauft Dienstleister für Dienstleister, der euren eigenen Projekten dient und somit euren Kunden einfach auch dazu. Das würde am Ende des Tages ist es ja von eurer Seite schon mal die gesamte Kette und es ist ja.

11:18 Auch so wie ich es verstehe. Das perfekte Produkt für jeden Profisportler beziehungsweise theoretisch ist es, das Produkt für jeden Besserverdienenden überhaupt gar keine Frage, aber für die Profisportler kommt natürlich noch noch der Kicker noch mit hinzu, dass sie einfach nur diese begrenzte Zeit haben, dass sie diese großartigen Gehälter haben und des weiteren haben viele Profisportler ja vielleicht auch noch mal Themen wie Wegzug und Ähnliches, weil die gehen ja vielleicht dann auch einmal ins Ausland, dann ändert sich die Situation.

11:48 Das würde, da macht vermutlich eine vermögensverwaltende GmbH keinen Sinn, wenn man dann auf einmal Steuern zahlen muss, die man vorher gespart hätte. Jeder kann eine gute Immobilie anbieten, nicht nur wir. Das heißt, es gibt auch Immobilien. Kfw 40, qng, die sind überteuert, es gibt viele Bauträger, die schlagen dann diesen Steuervorteil auf, das heißt, ideales Produkt muss man, muss man individuell bewerten, von der Struktur her, ja, man muss schauen, wie es preislich dann eingewertet wird.

12:17 Zu dem Thema Wegzugsbesteuerung haben wir auch eingangs kurz besprochen. Das heißt, ich kann eine ideale Immobilie haben, wenn die in der falschen Struktur erworben wird, was das Schlimmste, was ich hätte machen können. Und klassischerweise ist es so, dass ein junger Spieler einfach mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit ins Ausland wechselt und. Vielleicht ein Berater, der Meinung ist oder der Spieler selbst?

12:37 Eine Vermögensverwaltung GmbH ist super, weil ich mir da ein paar Steuern spare und der Effekt hinten mit der Wegzugsstreuung hinten raus ist dramatisch. Alles so und deshalb glaube ich ist das Investment ganzheitlich zu betrachten und zu sagen, schau mir die ganze Lebenssituation die Karrierephase an und entscheide dann in welcher Struktur wird gekauft und schaue dann auf die Immobilie und. Hundertprozentig mein Partner im unser Maklerbusiness, der mag nur ja One.

13:05 Der Moritz Sanders war ja auch früher ne Profi Basketballspieler in der ersten Bundesliga und hat ja auch den Weg quasi vom Spielfeld aufs Immo Spielfeld geschafft. Ne ist natürlich nicht nur Makler, sondern ist auch investiert, hat dort noch ein großes Rent to Rent Business noch mit aufgebaut, ne. Ist gerade auch im Raum NRW sehr, sehr aktiv und sehr stark, aber da hat er mir tatsächlich auch noch viele Insights geben können, auch aus dieser dieser Karrierezeit bei den Bundesligavereinen.

13:37 Und ich glaube was was viele vielleicht im Anfang überhaupt gar nicht wissen. Dass natürlich auch innerhalb dieser ganzen Vereine tatsächlich auch Politik auch eine große Rolle mitspielt, das bedeutet, es kann unter Umständen auch sein, dass das Engagement, was da ist, viel schneller beendet ist, entweder positiv oder negativ, als man sich das vorgestellt hat oder gerade auch bei dem Thema Ausland. Wenn da irgendein Talent in Deutschland in der ersten Bundesliga ist, und der wird angesprochen von der NBA. Ich würde mal unterstellen, da sagen 99% der Spieler die ein Angebot bekommen, egal ob es zum schlechtesten Verein der NBA oder zum besten Verein der NBA ist oder irgendwo mit dazwischen ist.

14:22 Ich glaube die sagen nicht nein, die sagen ja wenn dann aber die Rechnung tatsächlich noch eine riesen Steuernachzahlung ist, dann ist es schmerzlich. Bei eurem Produkt ist es das nicht. Definitiv ist das. Ein Thema durchweg im Sport, wie du es gerade auf den auf den Basketballsport übertragen hast, ist grundsätzlich Sport kurzfristig. Man hat von heute auf morgen neue Ereignisse, man muss entscheiden, gehe ich diesen Weg, gehe ich hier nicht. In der Regel locken neue Vertragsmodalitäten, die oftmals verbessert sind, wenn man aus der Bundesliga in die NBA wechselt.

14:57 Wir haben gerade vor einigen Tagen zusammengesessen mit jemandem, der jetzt auch in die NBA wechselt, der uns genau diesen Bericht auch vor Ort gegeben hat. Es gibt Pros und Kontras, in der Regel finanzielle Motive neben der wunderbaren Liga der NBA, aber viele Dinge sind nicht vorhersehbar und da wollen wir das, was wir für die Jungs machen, planbar gestalten und weshalb die Analyse jedes Einzelnen essentiell ist. Die persönliche Lebenssituation aktuell und welche Ziele hast du?

15:29 Wo möchtest du mal deine Karriere ausklingen lassen oder danach leben? Ist das Deutschland, ist es das Ausland, welche Rolle spielen dabei Kapitalanlagen heute, die deine Rente morgen sichern sollen und deinen Cashflow gegebenenfalls um davon zu leben? Und da haben wir uns tatsächlich auf diese kurzfristige Betrachtung spezialisiert, denn. Jede Bank wird den Sportler als ein sehr, sehr gut verdienendes Individuum betrachten, bei seiner Finanzierungsanfrage gleichzeitig immer ein Riesenrisiko in der kurzfristigen Beschäftigung sehen, sodass du mit einem horrenden Arbeitsvertrag über 23 Jahre oftmals schlechter behandelt wirst.

16:08 In der Bonitätsbetrachtung einer Bank als jemand, der ein gutverdienender Angestellter in einem Konzern oder Unternehmen. Mit mit sicherer Arbeitsstruktur darstellt. Von daher haben wir uns auf diesen Fall spezialisiert und auch ganz besondere Tipps und Tricks für jeden Sportler in Deutschland entwickelt, wie man seine korrekte oder effiziente Finanzierung aufbereitet für eine Immobilie.

16:33 Also am Ende des Tages kann man sagen, ihr macht Profisportler glücklich und auch andere vermögende Menschen, die Lust haben auf eure Neubauprojekte am liebsten. Könnt ihr uns einmal bei dem Thema Qng ein bisschen tiefer abholen, weil es ist das Schlagwort. Es ist jedem glaube ich mittlerweile klar, dass sich irgendwie mit Immobilien beschäftigt, dass sich das lohnt, aber was bedeutet denn Qng überhaupt und habt ihr vielleicht auch mal einen Rechenbeispiel oder mal wirklich ein paar zahlen, was das dann für den Einzelnen bedeutet?

17:05 Das haben wir tatsächlich Qng. Kann man googeln, steht für Qualitätssiegel, nachhaltiges Gebäude. Der Gesetzgeber hat damit ein Programm in die Welt gerufen, um Menschen zu bewegen, neu zu bauen, um die Wohnungsnot in Deutschland zu bekämpfen. Wir kriegen ja aus den Medien mit, dass die Stückzahl an Wohneinheiten, die angepeilt wird, oftmals nicht erreicht wird, schon seit Jahren.

17:31 Obwohl eure Zahlen steigen. Bisher ja. Sodass eine Anregung geschaffen wurde, auf Fiskusebene durch Steuervergünstigungen Gebäude mit nachhaltigem Qualitätssiegel herzustellen. Darüber hinaus wurden über die KF W Förderbank Finanzierungskredite zur Verfügung gestellt, verbilligte Finanzierungskredite, die eben genau diesen Case einer neuen Qualitätsnachhaltig gesiegelten Immobilie fördern, sodass man dann. 2 Komponenten hat, aus denen man profitiert. Das sind einmal Steuervorteile und die Finanzierungskomponente zu günstigeren Konditionen, wo es da natürlich auch drauf ankommt, ganz genau hinzuschauen. Was heißt das für die Immobilie, was heißt das für die Substanz, um ein solches Siegel auch zu

18:21 bekommen, muss man nachhaltige Materialien mit vielen Zertifizierungen, Zertifizierungen verbauen, um dann von dem Kollegen, Fachingenieur, Auditor genannt, auch das Siegel zu erhalten. Über eine externe Institution, die das Ganze begleitet. Kannst du mal die die die wichtigsten Unterschiede zu dem normalen Neubau zusammenfassen?

18:42 Also was ist, was bedarf es quasi um diesen Sprung in diese qng Kategorie zu schaffen? Also grundsätzlich schreibt das Programm vor, es gibt eine Immobilie, die als Basisimmobilie in der kfw Betrachtung herangezogen wird aus. Ich meine vor über 10 Jahren im Neubau hergestellt. Die sozusagen der Basiswert im Energieverbrauch als 100% dargestellt wird.

19:07 Die Neubauimmobilie mit dem KFW Siegel 40 darf maximal 40% von diesem Wert. Heute verbrauchen Wow und diesen kannst du nur erreichen, wenn du massive Dämmungssysteme verwendest und nachhaltige erneuerbare Energien verwendest. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpen, Solaranlagen, Photovoltaikanlagen, alles was man schon am Markt kennt und all das ist dann letztlich zu bündeln in einer gut strukturierten und geplanten Neubauimmobilie, die auf höchste Effizienz getrieben ist. Letztlich.

19:42 Und da ist die Zusammensetzung kein Zuckerschlecken. Vor allem gibt es aufgrund der relativ frischen Programmebene wenig Erfahrungswerte am Markt, die man entsprechend auch wenig einkaufen kann an der Stelle. Und das das qng Siegel selbst kann, kann man ungefähr sagen. Was bedeutet das sind Prozent mehr an Baukosten oder vielleicht sogar in der Summe, was kostet das mehr? Einfach nur, dass es das Qng Siegel ist im Vergleich zum normalen.

20:11 Man kann pauschal sagen, dass die Baukosten mindestens 10% über den üblichen Neubaustandards liegen. Und das liegt nicht nur an der erhöhten energetischen Ausführung, sondern man darf nicht jedes Produkt verbauen, das man möchte. Nehmen wir als Beispiel den Parkettbelag der darf nicht von irgendwer herkommen, von irgendwo herkommen, sondern der muss gewisse Herkunftskriterien erfüllen und gewisse Standards, und der ist dann oftmals teurer, aber wenn man mit 10%. Erhöhten Baukosten plant mindestens je nach Qualitätsanspruch eines Individuums. Dann ist es gesund und sollte eingepreist werden. Und vor allen Dingen steuerlich holt man es ja sofort wieder raus.

20:52 Ne, weil der Sprung der macht es ja ne. Wenn man das jetzt vergleicht mit der klassischen Bestandsimmobilie mit 2% Abschreibung, haben wir bei der KF w 40 qng Immobilie 5% degressive afa und 5% sonder afa in den ersten 4 Jahren. Das heißt wir beginnen mit 10%. Jetzt denken manche Leute ja, ein Denkmal gibt es ja auch, super Abschreibungen, da muss man jetzt nicht fragen, was ist denn die Bemessungsgrundlage, also was schreibe ich eigentlich ab bei dem einen Fall ist es nur die Sanierung, hier in dem Fall, wir haben aktuell ein Case, es gibt einen Pool vom Finanzamt, wo man die Bemessungsgrundlage ermitteln kann, haben wir gemacht, haben eine Wohnung 450090% sind Bemessungsgrundlage, in diesem Fall, das heißt ich habe

21:33 Groundaboard 400000€, die ich jetzt mit 10% abschreiben kann bei einer Wohnung. Für die ersten wieviel Jahre? Die ersten 4 Jahre gibt es die Sonderabschreibung, die Degressive AFA, die läuft, die schmilzt dann ab, da gibt es ein Jahr, wo es Sinn macht, in die lineare afa wieder zu wechseln, wenn man so ein paar Kennzahlen sich merken will.

21:50 Nach 4 Jahren hat man 38% abgeschrieben, verrückter wert, nach 10 Jahren hat man deutlich über 50% abgeschrieben und kann die Immobilie dann steuerfrei verkaufen. Wir müssen das noch mal in den in in den Vergleich setzen, ne, sonst wären es 50 Jahre gewesen. Ne das wird nach 25 Jahren wäre man vielleicht bei der heftigen Abschreibung und das habt ihr einfach mal schon komplett ausgehebelt und ja was mir sich mir total erschließt tatsächlich in diese ersten Jahre reingepackt, was natürlich für die Sportler super sinnvoll ist.

22:22 Weil sie ja nicht so lange solche Summen verdienen. Das macht ja für jeden Sinn, der ein hohes zu versteuerndes Einkommen hat. Und wenn man das mal in so einer Excel Tabelle betrachtet, stellt man fest, wenn du jetzt eine Immobilie erwirbst in Berlin, hier eine bestandsimmobilie 4% Bruttorendite, dann musst du ja die Mieteinnahmen versteuern, das ist deine Zinskosten, deine Abschreibung, die kannst du abziehen, aber da bleibt der Betrag, den musst du versteuern bei einer Neubauimmobilie die 4% Rendite hat, ist diese Rendite für sehr sehr lange Zeit. Steuerfrei, so das heißt, du müsstest ja eine Immobilie finden, die 6 7% brutto Rendite erwirtschaftet, um vergleichbaren Case zu haben im

23:00 Bestand, wo du vielleicht noch mal investieren musst, wo du mehr Rücklagen bilden musst. Wir haben einen Neubau mit 5 Jahren Gewährleistung und Faustregel 10 Jahre muss ich nichts anfassen und wenn ich das Gegenüberstelle und sage, da bleibt ja noch ein großer Teil Abschreibung über. Jetzt habe ich meine Lohnsteuer und Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, die steuerpflichtig sind und habe jetzt ein Gegengewicht dazu. Dann ist das mega und das spüren wir ja bei der eigenen Steuererklärung.

23:28 Also wir haben die letzten Jahre kann ich sagen, keine Steuern gezahlt. Herzlichen. Dank vielen Dank. Da sind wir auch sehr stolz drauf, weil wir fortlaufend investiert haben. Und wenn du jetzt überlegst, dass mit der Finanzierungskomponente jetzt sagt, da ist das die Sajo noch dabei, ein sechsstelliger Betrag, den ich sofort als Zinsausgabe. In meiner Steuererklärung reingeben kann, macht das einfach nur Spaß.

23:51 Ich dachte, die Mieteinnahmen sind immer steuerfrei, ist ein ganz anderer Case. Wobei ich, wobei ich deine Aussage noch mal ein wenig ins rechte Licht drücken möchte, weil ihr habt auf privater Ebene keine Steuern bezahlt, aber ihr habt natürlich dadurch, dass ihr solche Projekte erschafft, dadurch, dass ihr Mitarbeiter führt, dadurch, dass er Dienstleister beschäftigt. Natürlich für jede Menge Steuerlast gesorgt. Also, das bedeutet, der Staat kann nicht traurig sein, selbst wenn ihr bei euch 0% Einkommensteuer habt, auf eurer privaten Ebene, weil ihr habt ja ein Vielfaches tatsächlich an Steuereinnahmen überhaupt erst ermöglicht, weil ihr euch genau diese Herausforderung annehmt, vor denen ja ganz, ganz viele ja Angst haben oder gar nicht

24:39 starten. Es gibt viele Bauträger, die wir sprechen ja mit vielen Bauträgern, wir beraten gemeinsam, Bauträger dann und. Weil es doch schon komplex geworden ist, um Neubau zu realisieren. Du musst schon fast Wenke und Anwalt sein und dich da tief eingraben, hast du jetzt was ganz gut, aber wenn du mit Bauträgern sprichst und sagst und kfp 40 Qng was meinst du ist zu teuer, das lohnt sich nicht Baukosten deine Frage wieviel teurer ist das ist eine pauschale Aussage und wenn du dann ein bisschen weiter fragst wie viele Projekte hast du denn realisiert keins woher kommt die Aussage?

25:15 Hat der andere Bauträger auch gesagt. Wie viele Projekte hat er gemacht, auch keins? Das ist so ein bisschen das, was wir immer wieder erkennen und sagen, es steht einfach Beratungsbedarf, der Markt bietet Chancen, aber es ist natürlich, es wandelt sich sehr schnell, kf W kommt immer wieder mit neuen Konditionen um die Ecke, dann gibt es steuerliche Erleichterungen, du musst irgendwie das Gesetz so ein bisschen antizipieren und dann gibt es große Unternehmen, Bauunternehmen.

25:41 Die sind wieso ein Tanker, ne, die können jetzt nicht einfach wie wir so ein bisschen flexibler sagen okay jetzt stellen wir um und beschäftigen noch ein paar neue Leute und bauen jetzt so. Wenn du jetzt ein riesen Unternehmen hast mit ein paar 100 Mitarbeitern können halt nicht so leicht die Strukturen umstellen.

25:57 Hundertprozentig verratet ihr, wieviel Quadratmeter ihr bereits schon entwickelt habt. Entwickelt haben wir die letzten 7 Jahre entwickelt. Knapp 20000 Quadratmeter Oberfläche in die Umsetzung gebracht und hergestellt haben wir jetzt die letzten Jahre circa 12000 Quadratmeter überwiegend im Profisport, darüber hinaus private Angelegenheiten für uns. Wie schon gesagt, wir investieren gerne, wir zahlen gerne über Umwege über die Unternehmen steuern, begrüßen deswegen auch jedes neue Förderprogramm und sind da wirklich hinterher, sobald neue AG BS auf den Markt kommen. Seitens der KF W die Bedingungen umgestellt werden, erhöht werden.

26:41 Üblicherweise schließen wir uns einlesen um dann entsprechend auch für nächstes Jahr unser nächstes Investment oder das Investment unserer Kunden planen zu können. Also von daher ist da Track Record da inzwischen, sodass wir uns auch zutrauen, andere Kollegen zu beraten, die oftmals aus Erfolg der letzten Jahre heraus und Betriebsblindheit, so nennen wir das tatsächlich. Weil man 3040 Jahre genau dasselbe gemacht hat. Es hat funktioniert, sich einfach weigern, neue Wege zu gehen, wobei wir aber auch den Trend jetzt spüren, alle haben das Thema kf w 40 Qng ins Auge gefasst und viele Kollegen satteln um, was uns natürlich freut an der Stelle. Hundertprozentig.

27:26 Also ich muss an der Stelle sagen, da ist, da zählt gar nicht, glaube ich, das Thema, also nach dem Motto Mehr Wettbewerb und mehr Konkurrenz. Sondern ich glaube umso mehr das Rausgetragen wird, umso normaler wird es und umso leichter habt ihr es, dass sie sich auch im Verkauf, weil es einfach schon bekannter ist, das ganze Thema aber die Vorzüge liegen ja auf der Hand und gerade steuerlich macht es mega Sinn, das ist ja also da muss man eigentlich auch sagen, auch wenn jemand längerfristig gutes Geld verdient, macht es ja auch Sinn, dass er immer wieder regelmäßig in solche Objekte investiert, um einfach seine eigene Steuer immer wieder klein zu halten und. Und den Staat im Endeffekt sein

28:04 Programm, was ja auch so gedacht ist, einfach auch mit fördern zu lassen und damit auch seinen Vermögensaufbau fördern zu lassen. Und was ich glaube ich auch noch ganz faszinierend finde, ist auch aus der Sicht der Bank, ihr seid ja, ihr seid ja in einem komplett anderen Finanzierungsszenario was die Bank angeht, als wenn wir jetzt in einem Bestand mit einer mit einer Energieeffizienzklasse von de oder schlechter als sozusagen kaufen.

28:32 Sondern ihr seid ja gleich bei a 5 x plus, wenn es das geben würde gefühlt, das bedeutet, ihr steigt ja ganz oben an und da hat er auch wieder einen riesen Vorteil für den Mieter, weil geringe Nebenkosten und damit auch wieder ein riesen Vorteil für den Vermieter, weil natürlich der Anteil der der Nettomiete, weil der Mieter am Ende des Tages natürlich immer in seinen Bruttokosten denkt, aber der Anteil der Nettomieter natürlich prozentual wieder viel größer im Verhältnis ist.

28:59 Als bei mir in einem Bestand, wo ich vielleicht eine Energieeffizienzklasse D habe. Es wirkt sich tatsächlich positiv auch auf die Finanzierung aus. Brauchst du weniger ek woher? Woher kommt das? Wir hatten ganz spannende Gespräche mit Bankvorständen, weil die Banken, kennst du Bewirtschaftungskosten Ansitzen und jetzt gibt es Banken, die sagen okay, ich setze pauschal 20% Bewirtschaftungskosten an. Und dann haben wir irgendwann gesagt, okay, wir haben jetzt ein Fachwerkhaus, das ist 200 Jahre alt und ihr setzt 20% Bewirtschaftungskosten.

29:30 Und jetzt haben wir ein Neubauprojekt von uns, was wir hinstellen, und ihr sagt, EY, habt ihr schon 10 mal gemacht und ist super und ist klasse und a plus plus plus ja und wenn ihr. Seid, weil ihr seid auch 20%. Genau, genau das ist. Sehr freundlich dann. Haben wir irgendwann gesagt, okay, wir müssen mal mit jemandem sprechen hier. Und haben gesagt, Nein, das geht nicht. 20% das ist bei uns keine Ahnung, gottgegebenes Gesetz so gefühlt ja, und dann haben wir aber weitergebohrt, das ist so unsere Art, sie sagt, das kann nicht sein und sind irgendwann dann beim beim Vorstand rausgekommen und haben dann gesagt, Hey, jeder hat verstanden, ein paar Prozent weniger Bewirtschaftungskosten bei dem Neubau ist auch okay und

30:13 dann, wenn man das in die Excel eingibt, dann sieht man aha weniger ek. Ja, für die Finanzierung. Der Kapitaldienst sieht deutlich besser aus, wenn die Bewirtschaftungskosten geringer ausfallen. Klar, jeder kennt es, wieviel Mietertrag bringt die Immobilie, ist die eine Frage, die andere Frage ist an der Stelle, welchen Wert davon setzt die Bank tatsächlich für den geschlossenen Kapitaldienst der Immobilie hin und da profitieren wir natürlich von 5% weniger Bewirtschaftungskosten.

30:39 Ja, total. Als würdet ihr sie einfach schon runter auf 15%. Und ich glaube, das Beispiel kann sich dann auch andere Banken auch schnell annehmen, weil sie folgen sich ja dann auch untereinander, nicht nur beim Zins, sondern auch bei den Wirtschaftungskosten. Wir haben mit ein paar Banken dazu kommuniziert, weil wir einen Fall hatten, und den haben wir dann auch als als Plattform genutzt, ja. Also eigentlich seid ihr auch sogar noch Lobbyisten für qng Standards müsste man sagen, oder? Ja, also tatsächlich geben wir uns Mühe, dass das das Produkt kfw qng.

31:11 Auf den Markt kommt nicht nur über uns, wir haben auch viele Kollegen, mit denen wir arbeiten. Als Makler, in dem Fall Kollegen, die sehr, sehr gut bauen können und mit denen wir die gemeinsame Expertise auf die Straße bringen und das ein oder andere Mal kommt ein Kunde aus unserem Netzwerk offline zum Tragen, allerdings profitieren die Kollegen auch im Eigenvertrieb.

31:34 Hundertprozentig bei dem Thema Bestand. Habt ihr da persönlich für euch ein Ziel? Wieviel Bestand wollt ihr euch aufbauen und wo seid ihr gerade? Also wir haben da eine klare Meinung gemeinsam. Jetzt sagten wir ja mittlerweile sehr viele Leute, die jetzt hier aus der Immobilie Bubble und dann haben wir gemerkt, es sind schnell 100 200, 300 Einheiten, aber es wird gar nicht geschaut.

31:58 Wo sind diese Einheiten genau, also ist das irgendwo im tiefsten Osten. Ist da ein Sanierungsstau irgendwie vorhanden und reichen die 100€ Cashflow pro Wohnung um irgendwie das Problem zu lösen, was vielleicht kommen könnte? Wir haben das Ziel, einen Bestand aufzubauen, von dem wir gut leben können. Ich würde sagen, dass wir unsere anfänglichen Ziele übertroffen haben, ich bin da sehr demütig, wenn ich zurückblicke und dankbar, weil wir einfach Glück mit dem Timing hatten, das muss man rückblickend auch verstehen, aber was um deine Frage zu beantworten, was ist das Ziel?

32:32 Wir gucken, dass wir einen Werthaltigen Bestand aufbauen. Der soll Cashflow bringen, und wir wollen davon leben, aber wollen uns nie die Frage stellen, reichen diese 100€, wenn irgendein Problemfall auftritt und da wir überwiegend im Neubau unterwegs sind. Glücklicherweise haben wir 5 Jahre Gewährleistung, wenn 5 Jahre nichts passiert, wird auch 10 Jahre nichts passieren, so die Faustregel, von daher ist das Ziel einfach Gas zu geben, einen großen Bestand aufzubauen.

33:01 Und keine Steuern zu zahlen. Vielleicht noch ergänzend dazu. Wir haben jetzt mehrere 1000 Quadratmeter Immobilienbestand in unserem Bestand, überwiegend Neubau, gespickt, aber wir suchen natürlich immer wieder nach Bestandsimmobilien, die interessante Ankaufsfaktoren mit sich bringen, die wir dann auch super eingliedern können dadurch, dass wir negative Erträge aus dem Neubau haben, also viel mehr Abschreibung als wir abwerfen können, letztlich über die.

33:30 Mieterträge über unsere Gehälter, sodass wir dann gezielt nach Immobilien suchen, die viel, viel Cashflow generieren, viel zu versteuerndes Einkommen generieren, um diesen Cashflow dann steuer zu befreien. Durch die Abschreibung aus dem Neubau, ja. Und nur einfach mal so n ganz ganz großen Korridor zu sprechen. Wobei ich natürlich völlig recht gebe bei der Einheitenanzahl die Einheitenanzahl hat erstmal nur eine Aussage wieviel Arbeit habe ich ne ne andere Aussage hat die Einheitenanzahl nicht weil ne 10. 10 Einheiten in Zwickau können vielleicht noch weitaus günstiger sein als eine Einheit in Berlin oder München oder im Frankfurter Großraum.

34:12 Überhaupt gar keine Frage, aber habt ihr da für euch so eine Zielsetzung oder einen Korridor, wo ihr sagt, da wollt ihr hin? Ursprünglich war mal das Ziel, würde ich sagen, die 300 Einheiten, die magische Grenze, um steuerfrei auf die Kinder übertragen zu können. Mittlerweile sind wir steuerlich noch etwas fitter geworden und es gibt Wege, tatsächlich ohne die 300 Einheiten steuerlich begünstigtes Betriebsvermögen zu schaffen. Von daher kann es vielleicht auch mal eine große Gewerbeeinheit sein, also es ist nicht mehr dieses 300 Einheiten Ziel, aber das ich würde das trotzdem noch mal als das Ziel beschreiben, was irgendwo auf dem Zettel steht. Und wir haben uns das Ziel gesetzt, jedes Jahr. Mindestens ein Mehrfamilienhaus

34:53 für den eigenen Bestand zu bauen, cool dadurch, dass die Möglichkeiten wachsen. Mit den Unternehmungen haben wir natürlich auch das Glück, dass vielleicht auch die Häuser mitwachsen können, wenn wir passende Grundstücke finden, die wirtschaftlich umsetzbar sind, weil da sind wir sehr, sehr hinterher nach wirtschaftlichen Investments zu suchen und nicht jedes Grundstück ist dabei. Das passende, weshalb wir sehr, sehr starke Auslese bei der Akquise von Immobiliengrundstücken betreiben und dabei auch gewisse Grenzen setzen und sagen, Wir wollen ausschließlich bei uns in der Region investieren. Bei uns in der Region bedeutet in unserem Dunstkreis südlich von Frankfurt, das heißt Stadt und Umkreis von Offenbach. Sodass wir in der Ecke

35:39 investieren, in der wir uns wohlfühlen, in der wir genau wissen, um 03:00 Uhr nachts. Wie hoch ist die Kaltmiete in neu isenburg, in Obertshausen, in Heusenstamm, einfach mal ein paar Orte genannt, wo wir uns sicher fühlen, wo wir einfach keine Fehltritte uns erlauben können und dürfen, weil wir ohne Kapital angefangen haben zu arbeiten, und dann drehst du vielleicht den einen oder anderen Penny öfter um.

36:03 Also ihr seid quasi nicht mit einem reichen, reichen, goldenen Löffel geboren worden, sondern ihr habt tatsächlich ohne Kapital angefangen. Genau, ja, Wow, sehr beeindruckend, sehr beeindruckend und da muss man ganz ehrlich sagen, ich glaube, ihr habt einfach eine perfekte Nische gefunden für euch, die einfach wirklich zu euch passt und die dann auch genau zur Zielgruppe passt.

36:23 Ich. Glaube unser großer Vorteil war, dass wir für uns selbst einen Bestand aufbauen wollten und da sehr intensiv nach Wegen gesucht haben. Mit bescheidenen Mitteln oder gar keinen Mitteln etwas zu starten. Glück am Anfang mit dem Timing und diesen Flow dann mitgenommen, aber dieses Wissen, was wir für uns selbst gesammelt haben, das konnten wir dann den Kunden weitergeben und das ist einfach, finde ich, der größte Vorteil, weil. Wenn du für dich selbst prüfst und nehme jetzt mal am Beispiel, meine Eltern wohnen bei mir in einer Wohnung, du hast eine andere Verantwortung, du baust das für dich selbst. Du musst wirklich genau wissen, wir bauen jetzt hier ein Neubauprojekt, kriege ich

37:03 wirklich diese Förderung von der kfw Bank, da kannst du einen Fehler machen, füllst du irgendein Formular falsch aus und dann musst du die Förderung zurückzahlen oder kriegst den Zins nicht, kriege ich wirklich diese Abschreibung. Das hat eine wirtschaftliche Tragweite. Und die Situation ist ja nicht so, dass die jemand abfedern kann. Dass ich jetzt sage, Oh Papa, ich habe mich verkalkuliert, bitte hält mir mal gerade aus, das heißt, du musst im Detail prüfen, was du machst, weil du sehr viel Verantwortung kriegst. Und wenn du das für dich selbst gemacht hast und dann ein Kunde kommt und beraten werden will, dann kannst du natürlich eine sehr hohe Qualität liefern.

37:42 Was ich auch wieder an der Stelle sehr sehr lobend erwähnen muss, wenn ihr eure eigenen Produkte auch kauft, dann seid ihr ja genau auf dem richtigen Weg, weil ich persönlich finde, immer wenn mir Menschen etwas verkaufen wollen, was sie selber nicht nutzen oder leben, dann habe ich immer da ein ganz ganz großes Fragezeichen. Also wenn dir, wenn dir der Lehrer, der nie in der Wirtschaft gearbeitet hat, etwas über Wirtschaft erklären will. Dann weiß ich in dem Moment, wo er anfängt, darüber zu sprechen, dass da mit Sicherheit auch tolle Informationen dabei sein können.

38:14 Aber die echten kriege ich nicht bei ihm, ich muss. Gerade an den Torben denken. Ich habe gerade. An den Torben gedacht. Heute morgen habe ich. Schon gesagt, ja, bei den Zuschauern musst du auch sagen, welcher Torben. Weißt du mal, was er bei dem Podcast gesagt hat? Der Makler, der keine Eigentumsschulen. Hat.

38:29 Stimmt. Ja, das ist nicht mein Makler. Das ist nicht mehr Makler genau richtig. Also wir reden über den lieben Torben, Torben Schulthoff ne den großen Torben genau bei ihm wart. Ihr auch schon. Genau, bei den beiden wart ihr auch schon im Podcast. Ganz liebe Grüße an euch beiden, die beide sind tatsächlich sogar auch drin in meinem Buch Dein erster Deal. Die haben nämlich da ihren ersten Deal vorgestellt. Tatsächlich ist gerade auch Manager Magazin Bestseller geworden.

38:52 Dann würde ich doch ein Buch nehmen. Da habe ich dich überzeugt. Herzlichen. Glückwunsch noch an der Stelle. Sehr, sehr geehrte Dankeschön, Dankeschön. Ja, das hat mich tatsächlich auch sehr, sehr gefreut, aber daran merkt man wieder auch ne wievielfältig immobiliendeals sein können, ne und ich habe ja jetzt jede Menge Immobiliendeals kennengelernt und jetzt mit euch ja quasi noch mal wieder eine weitere Facette kennengelernt und da sieht man mal wieder wie groß dieses Feld Immobilien ist.

39:18 Ne und das ist das ist wirklich absoluter Wahnsinn und ich sehe es genauso wie der Torben. In dem Moment, wo ein Makler nicht investiert ist, dann rechnet er auch nicht so wie ein Investor. Das bedeutet die Chance, dass er das Objekt falsch einwertet, gerade wenn es ein Investmentobjekt und kein Eigennutzerobjekt ist.

39:35 Die ist halt sehr, sehr hoch, diese Chance und das kann natürlich absolut zum Nachteil des Verkäufers auch sein, indem er sehr viel zu hoch einwertet und dann dieses Objekt am Markt verbrannt wird, tatsächlich literally wirklich verbrannt wird, weil es einfach nicht weggeht und. Jeder, der das wieder auf den Tisch bekommt, sagt, nee, ich habe bereits vorkenntnis. Und nee, wenn es so lange auf dem Markt ist, dann muss irgendwas nicht stimmen.

39:58 Ich bin sozusagen schon raus, oder dass er es zu günstig einwertet und überhaupt gar nicht marktgerecht, tatsächlich dann sozusagen positioniert und sich wundert, warum auf einmal so viel Bewerbungen kommt für das Objekt und deshalb finde ich das wiederum echt bemerkenswert, dass ihr das was ihr verkauft, nicht nur Predigt, sondern auch lebt und.

40:18 Und deshalb, da von meiner Seite schon mal Chapeau, alles richtig gemacht. Wenn jemand jetzt ganz, ganz frisch startet, also wirklich, da ist jemand gerade, wir bleiben mal bei den Sportlern, da ist hat es jemand gerade in die erste Bundesliga geschafft, egal ob beim Basketball oder beim Fußball, er hat es gerade rein geschafft und er denkt nicht wie wie wie der ein oder andere Sportler, der nur an heute und morgen denkt. Was man an dieser Stelle auch noch mal ergänzen muss, es gibt ja genug Vermögens, also vermögensentschuldigung verdienst.

40:53 Millionäre, die dann nach dieser Sportlerkarriere tatsächlich pleite gegangen sind. Die Mehrheit. Die Mehrheit sogar absoluter Wahnsinn. Hast du, hast du dich da mal mit beschäftigt? Kennst du da Statistiken oder ich? Hab tatsächlich mit jemanden zusammengespielt, der Profisportler war und Millionen verdient hat und am Ende in der Fabrik gearbeitet hat, mit mir in irgendeiner Dorfliga gespielt hat. Und das war sehr prägend, muss ich sagen, weil wir sind Freunde geworden.

41:21 Wir sind mal zusammen zum zum Spiel gefahren und ich habe ihn die ersten Jahre nie drauf angesprochen, weil irgendwie, man kennt sich noch nicht und ich habe aber nie irgendwie geurteilt, ja, ich kenne ja die Story nicht dahinter. Und am Ende hab ich ihn nach 2 Jahren, da waren wir so in der Kabine, waren so die letzten und dann hab ich gesagt hier, ich muss dich was fragen, wenn ich antworten will, ich sag gar nichts, aber brennt irgendwie dann sagt er schieß los, alles entspannt ey wo ist das ganze Geld hin, hast doch bestimmt Millionen verdient klar ich hab Millionen verdient, ich hab alles ausgegeben, Frauen, Autos besten Partys der war total happy ich guck den an ich war wirklich schockiert und dann hab

42:04 ich und gesagt, wie ist denn das gelaufen und dann hat er es mir erklärt, ich habe es dann auch verstanden, also wäre mir nicht anders gegangen, dir weiß ich nicht, aber der ist mit 17 Jahren Profi geworden in der Bundesliga, die Familie wurde abgeschoben und musste am Flughafen entscheiden, der Junge bleibt da weil er einen Profi Vertrag bekommen hat krass also filmreif und dann musst du überlegen okay ich habe für mich selbst nachgedacht, ich bin jetzt 17 wert 18 und krieg riesige Gehälter und keiner ist da und um mir zu sagen, Kauf den Porsche nicht mit 18 ja so und wenn du da anfängst, dann kommt vielleicht das falsche Umfeld dazu.

42:44 Klar. Und dann geht das Step by Step. Man hat doch immer ganz viele Freunde, aber nur für die Zeit, wie das Geld da ist. Wir. Haben beobachtet, dass die Umgebung eines Sportlers dabei entscheidend ist. Und da geht es nicht nur um falsche Berater oder ähnliches, die es on Musk gibt. Die. Interessen haben, die über die Interessen des des Sportlers oder des Investors in dem Fall hinausgehen, sondern auf Freunde und Familie.

43:08 Also da gibt es Konstellationen, da könnte man echt ein Buch drüber schreiben, was man alles erlebt in dieser Bubble, im Sport, das ist eines der Hauptkriterien, dass die Menschen leider fehlgeleitet werden und am Ende vielleicht in Dinge investieren, die keinen Gegenwert haben oder weniger als das, was bezahlt wurde und früher oder später holt sich dann die Realität an. Hundertprozentig.

43:32 Also ich kann das, ich kann das sehr, sehr gut auch nachvollziehen, wie das sein kann in dieser Situation, überhaupt gar keine Frage, und ich kann dann auch nachvollziehen, auch ich sehe das genauso wie du, ich urteile da nicht drüber, ich sage nicht, das ist gut oder es ist schlecht, es gibt mit Sicherheit auch Menschen, die sagen, Hey, es ist verdient worden, es ist ausgegeben worden, und ich bin auch jetzt glücklich, wieder ohne Geld bin ich jetzt sozusagen auch wieder glücklich. Aber wenn ich mir überlege, dass dieses Zeitfenster der Investition so eine Chance ist, so eine Riesenchance ist daraus einfach eine lebenslange, sehr, sehr gute Rente zu machen, nicht nur für sich, sondern auch für

44:11 seine Kinder, vielleicht sogar für die Kindeskinder, dann sind das natürlich jedes Mal vertane Chancen, wenn jemand frisch in diese Profikarriere einsteigt und nicht mit euch spricht. Es gibt ganz tolle Gegenbeispiele und das ist auch schön zu sehen das. Die richtigen Entscheidungen dazu führen können und du hast es genau auf den Punkt gebracht.

44:30 Wir haben so whatsapp Gruppen, die heißen dann Rente der und der Rente, der und der, ja das ist tatsächlich eine Rente, die hast du dann wahrscheinlich schon mit Anfang Mitte 30 in dem Fall aber wenn du weißt es ist egal ob der Zweijahresvertrag verlängert wird oder ob ich einen neuen Verein finde, es ist egal ob ich mich jetzt schlimm verletze und es nicht weitergeht stimmt das gibt dir einfach eine gewisse Ruhe.

44:56 Und ist für uns auch schön zu sehen, weil wir sehen ja am Ende okay. Wir haben jetzt irgendwie das erste Projekt vor 7 Jahren gemacht und wenn wir da jetzt drauf gucken, wissen wir, die können aufhören. Also es ist ne so, die kommen klar, es ist einfach schön zu sehen, dass einfach die richtigen Entscheidungen auch einen sehr sehr positiven Effekt haben können und wie in dem Beispiel, was ich eben genannt habe, man darf nicht urteilen weil man kennt die Story nicht, die dahinter ist.

45:21 Und ich sage, wenn mir einer mit 18 Geld gegeben hätte. Es wäre eine Vollkatastrophe geworden, weil ich einfach nicht weiter bin. Man kennt sich ja, man kennt sich ja selbst ein bisschen und ich sag, der liebe Gott hat mir genau zur richtigen Zeit so viel zugeteilt, wieviel ich tragen kann, ansonsten wäre das schiefgelaufen, das ist einfach eine ehrliche Bewertung und da muss sich keiner ausnehmen, weil jemand der also stell dir mal vor, du bist jetzt ohne Eltern, bist 18 und jemand gibt dir Millionen, was hättest du gemacht, hättest in Immobilien investiert, total strategisch angelegt und wäre super. Vermutlich nicht, weil ich es ja vielleicht. Ich sogar noch nicht mal vom Umfeld mitbekommen. Ne, weil ich hätte ja niemanden

45:57 gekannt, der in Immobilien investiert. Ich hätte ja niemanden gekannt, der so langfristig vielleicht auch denkt, oder meine meine Eltern hätten mir vielleicht sogar noch gesagt, dass Schulden das Schlimmste sind auf dieser Welt, ne? Hören wir regelmäßig. Das hören wir regelmäßig, ich genauso ne und ich sage ja, du hast völlig recht, aber du meinst die anderen Schulden ne du meinst die konsumschulden, du meinst nicht die Vermögensimmobilienschulden ne? Und allein, wenn man sich das überlegt, dass das alles mit 1 schlägt und ich selber bei mir, also ich habe ja sehr spät, ich habe ja erst mit 45 mit dem Thema Immobilien angefangen, und das war Gott sei Dank noch rechtzeitig, aber eigentlich super spät, wenn man sich das

46:35 überlegt, was wäre passiert, wenn ich schon früher angefangen hätte, also es wäre, es wäre eine ganz, ganz andere Entwicklung, deshalb kann ich auch an dieser Stelle immer nur bei jedem sagen, egal wie jung oder wie alt er ist. Es kommt darauf an, dass er anfängt, das. Dass er wirklich startet, dass er sich dieses Minimalwissen zeigen lässt, von euch, aus meinem Buch, woher auch immer, und einfach etwas lernt und einfach wirklich in die Umsetzung und ins Starten kommt, weil die Zeit, das ist ja dein größter und bester Mitspieler in dem Immo Game, das ist ja, das ist ja einfach der Mitspieler schlechthin, und wenn ich mir überlege, welche Summen tatsächlich bei mir in den Beständen schon abgetragen sind und.

47:17 Und welche Wertsteigerung ich alleine durch das Thema Neuvermietung und Mietsteigerung erschaffen habe. Dann sind einfach da schon Vermögen entstanden, ne klar, die sind nicht liquide auf dem Konto, ne überhaupt gar keine Frage, aber die sind da entstanden und das in so kurzer Zeit ne in ganz ganz wenigen Jahren ne weil den Großteil habe ich ja auch erst. 2223 sozusagen angekauft und und wenn man sich das allein schon überlegt, in wie kurzer Zeit das ist, wie sieht das ganze Game in 1020 oder tatsächlich sogar 30 Jahren aus? Und wenn jemand in einem Profisport anfängt unter 1718 19 ist in meinem Alter, ich bin jetzt 50, dann ist diese Immobilie abbezahlt, das darf man einfach mal nicht vergessen. Wir machen, wir machen die

48:03 Erfahrung, dass die jungen Käufer. Wenn Sie die richtige Immobilie gekauft haben und die richtigen Effekte mitbekommen, Erfolgserlebnisse durch eine Steuerrückerstattung durch gegebenenfalls eine Neuvermietung zu einem höheren Preis. Du hast es gerade geschildert, dass einfach diese Erfolgserlebnisse mit dem richtigen Investment automatisch dazu führen, dass eine, ich will es nicht sucht nennen, aber es ist dann doch suchtähnlich der nächste Standort, die nächste Immobilie gesucht wird und. Dann haben wir auf der anderen Seite auch Jungs vor uns sitzen, die überteuert gekauft haben, die Falsche in Anführungszeichen Investitionen getätigt haben und Gegenbeispiele von den Genannten haben.

48:46 Die sind dann oftmals erschrocken und verprellt zu dem Thema und es dauert Jahre dieses Thema zu eröffnen, das heißt mit einer Entscheidung kannst du einen Weg einschlagen, der dich deutlich weiter vorantreiben kann, deine Werte und deine Vermögen vermehren kann, oder? Oder aber du kannst auf der anderen Seite auch dich selbst vielleicht blockieren für die nächsten Jahre. Hundertprozentig also i feel it.

49:11 Was war euer erster Deal? Mein erster Deal war ein paar Tage vor Markus, tatsächlich mit 22. Das Game hast du quasi gewonnen. Er hat das Kindergame bis jetzt gewonnen, da führt er beim ersten Deal. Das ist nicht mehr aufzuholen, das ist dir klar. Oder ich komme, ich ich. Sehe kleine Anekdote. Meine Eltern haben ihr Erspartes in Immobilien gesteckt und haben dann irgendwann gesagt, als ich alt genug war, haben sie gesagt, so Sohnemann in dem Block, in dem wir schon Wohnungen haben, werden Wohnungen verkauft zu dem Preis, du gehst jetzt da mal hin und kaufst 2 Wohnungen. Gott sei Dank habe ich meine Banklehre schon gemacht, habt ihr abgeschlossen, habe auch schon mal was mitbekommen. Über Finanzierungen.

49:54 Papa hat natürlich gesagt, Geld gebe ich dir keins, geh zur Bank und hol dir dein Darlehen, mach was dafür, renoviere die Böden neu, du kannst streichen, du kannst die Immobilie neu vermieten, eine war tatsächlich leer, die eine war vermietet und hat mich mehr oder weniger dazu gezwungen, automatisch warst Du im Game und musstest dich beschäftigen mit einer bewirtschaftungskostenabrechnung du hattest Mietergespräche, die mir total unbekannt waren, man war aufgeregt.

50:23 Man war unsicher, aber das war eine Feuertaufe, die mir letztlich am Ende des Tages den Markt und den Blick geöffnet hat, sodass mit 22 war ich so glücklich und durfte meinen ersten Ankauf tätigen. Eine der beiden Wohnungen habe ich noch immer, die ist jetzt im Verkauf und ja, will mich dann auch trennen, um steuerfreie Gewinne zu erzielen.

50:43 Naja, für wieviel hast du sie angekauft und wie sollst du sie verkaufen? Der Ankaufspreis lag in Euro bei 800 den Quadratmeter. Vor 13 Jahren, 14 Jahren und ich meine, wenn ich es richtig im Sinn habe, verkaufe ich die jetzt für 4000€ den Quadratmeter. Wow, also haben wir da satte Gewinne mitgenommen.

51:03 Natürlich, der Einkauf war optimiert von Beginn an schon. Was würde das im total Euro Betrag bedeuten? Ich meine, es waren 30000. Es war eine 1 Zimmer Apartment Wohnung 29000 zu 125000. Wow. Und. Und wir reden überhaupt von einem steuerfreien Gewinn. Genau, und das nicht in 30 Jahren, wenn wir mal ganz langfristig betrachten, sondern einfach mal in 13 Jahren. Natürlich hat der Markt seinen Beitrag geleistet, die Preise sind gestiegen, es gibt Zeiten wie aktuell, da entwickeln sich die Werte ein wenig konservativer, aber wenn du Mut zur Lücke hast, den Schritt zu wagen, hätte ich die Wertentwicklung nicht in diesem Ausmaß. Wäre die Tilgung trotzdem durch den Mieter erfolgt? Ich habe passive Einnahmen

51:50 generiert und jeden Monat das Darlehen abgezahlt, hat in der Zwischenzeit noch einen riesen Cashflow gehabt, die Wohnung hat 150150,00€ Darlehen gekostet gegenüber anfänglicher Kaltmiete von ich meine 330€, also hatte ich einen Cashflow gehabt, der war top und demzufolge ist jetzt die der. Der Wertzuwachs schön, aber nicht entscheidend für die für die Entscheidung damals den Deal zu machen.

52:16 Ja, und das muss man ja sagen, du hast ja quasi nicht nur jetzt dann beim Verkauf das Geld verdient, sondern du hast es ja schon währenddessen die ganze Zeit verdient, da ist ja einfach die Magie von Immobilien, die ist ja dann einfach da, das ist einfach quasi also Hammer erster Deal. Aber vor allen Dingen 1 ganz großes Kompliment an deinen Vater. Dem bin ich dankbar.

52:36 Also dein Vater hat dir glaube ich so einen Bärendienst erwiesen. Dass er das sozusagen gemacht hat und dass er dadurch überhaupt ermöglicht hat, dass du so viel Kompetenz in diesem Feld aufbaust. Und das ist großartig. Also also ich glaube ich, ich glaube, das ist, da darf es auch mehr als Dankbarkeit geben, wenn die Wohnung verkauft wird. Ich ich bedanke mich regelmäßig, aber an der Stelle. Marco hat einen noch bemerkenswerteren Deal in meinen Augen ein paar Jahre später umgesetzt. Die Story wird dir gefallen.

53:11 Schieß los. Ich hab angefangen mit einem Neubau Mehrfamilienhaus. Wir fangen gleich mit Neubau an, fangen gleich. Alles. Gut, ich hab. Doch gesagt, ich muss aber ein bisschen ausholen. Also ich hab 2018 ein Grundstück erworben von der Stadt Rodgau, vor allem mein Gebiet ist eine halbe Stunde von Frankfurt entfernt, war aber frisch von der Uni und nicht finanzierbar ich.

53:35 Meine Frau war schwanger zu dem Zeitpunkt und ich konnte die Nebenkosten für diesen Grundstücksstil nicht bezahlen und die Stadt hat sozusagen junge Familien für 350€ Quadratmeter verkauft. Das ist irgendwie deutlich unter Boden sichtwert und dann habe ich so überlegt und habe gesagt okay was soll, was soll jetzt schiefgehen, ich kaufe an und wenn ich gar nichts hinbekomme, habe ich irgendwie was unter Wert gekauft, dann habe ich gesagt, Schatz wir kaufen das Grundstück und bauen ein Mehrfamilienhaus und ich habe meine Mauer und beste Frau hochschwanger sagt alles klar, ich sage aber, du musst finanzieren, ich kriege keinen Kredit und dann habe ich mir privat Geld geliehen für die

54:13 Nebenkosten und haben dieses Grundstück gekauft, Wahnsinn. Dann habe ich gesagt okay, jetzt haben wir ein Baugrundstück, super Neubaugebiet, wie finanziere ich den Bau, dann habe ich gesagt okay, jetzt muss ich irgendeine Kanzlei finden in Frankfurt, wo ich als Anwalt anfangen kann und ein hohes Einstiegsgehalt habe ich. Die habe ich dann gefunden, war im Immobilienrecht unterwegs. Das hat ganz gut gepasst, habe da auch einiges gelernt und habe nach 6 Monaten und einem Tag, da war die Probezeit ja vorbei, da war ich finanzierbar, habe einen Darlehensvertrag unterschrieben und habe nach 6 Monaten und 2 Tagen gekündigt. Und deshalb sage ich, ich bin da sehr demütig und sehr dankbar, wie es gelaufen ist, weil 2018

54:54 2019 perfekt. Perfekter Zeitpunkt und so. Viel ja nicht so was abziel 2022 sitze ich bestimmt nicht hier mit dem Iwan beim Tomekk, sondern habe ganz andere Probleme, deshalb muss man das einordnen und der Deal war ist ein 5 Parteien Haus 400 Quadratmeter Wohnfläche und. Und ich habe insgesamt finanziert 1,1 5000000, also 1150000 habe ich finanziert und habe tatsächlich einige Leute aus unserem Umfeld aus. Also wir haben kroatischen Background, ganz viele Handwerker zu Arten Polen und hat man so eine kleine Community und wir haben gesagt, Komm, der Junge baut sein erstes Haus, den unterstützen wir cool.

55:32 Die Bank hatte damals gesagt das. Das langt nicht. Du wirst das nicht fertig bauen mit dem Geld und ich habe gesagt, doch das kriege ich hin, keine Ahnung gehabt, das war das erste Projekt und war dann fertig und hatte auf der Uhr ausgegeben 1050000 und habe dann festgestellt, krass ich habe jetzt 400 Quadratmeter für 1050000. Wahnsinn.

55:57 Da sind nur 100000 Darlehen, also der Deal an sich war da, hat irgendwann recht super gelaufen, aber ich hatte ja noch 100000 Darlehen. Und habe dann festgestellt, ich habe einen Zins von 1,6% und habe bei der Bank angerufen und habe gesagt, was passiert in dem Fall, dass ich fertig baue und das Darlehen nicht vollständig brauche und dann meinte der Herr aus der Bank bauen sie doch erst mal fertig und dann reden wir.

56:21 Das war nach 10 Monaten also super Bauzeit, da habe ich gesagt das Haus ist fertig, ja er hat ihm die Mietverträge geschickt und habe ihm gesagt, erinnern Sie sich damals, da haben sie mir gesagt, das Geld reicht nicht. Sie nehmen die 100000 bitte. Ich schicke Ihnen gerade eine IBAN und überweisen mir das Geld ja so, und das hat dann geklappt und auf einmal finde ich mich in einer Situation vor, dass ich sage, ich habe eine hochschwangere Frau, die mich kündigen lässt. Wir bauen ein Haus, ich leihe mir privatgeld und bin dann in einer Situation am Ende, ich wohne in einer Penthouse Wohnung, zahle keine Miete, habe einen Cashflow und habe 100000€ ek Wahnsinn.

56:59 Und das war krass. Lebens verändern und zu der Zeit haben wir angefangen und das war ich bin dem lieben Gott dankbar. Ja, weil du musst einfach so einen Staat musst du dann haben und dann noch mit jemandem zu arbeiten, den Du aus Kindertagen kennst, wo du sagst, ich muss jetzt nicht aufs Konto gucken, sondern alles, was reinkommt, wird durch 2 geteilt.

57:21 Alles was rausgeht, wird euch durch 2 geteilt und wir haben das große Glück gehabt, klingt jetzt vielleicht blöd, aber. Aber diese Hochzinsphase, da sind wir gemeinsam durchgegangen, da lernst du halt jemanden total kennen. Wir kennen uns zwar seit Ewigkeiten, aber wenn es scheiße läuft und du geschäftlich aneinander gebunden bist, da weißt du. Wir hatten auch Scheißzeiten gehabt, weshalb wir das sagen können.

57:43 Es gab schlaflose Nächte, da lernst du den Charakter eines jeden Menschen kennen, wenn du eine Kasse teilst. Hundertprozentig. Hundertprozentig. Aber man merkt ja, es hat euch, es hat euch eher stärker gemacht und es hat euch weiter verbunden. Wenn Menschen euch folgen wollen oder eurem Unternehmen folgen wollen, wo können Sie das denn tun?

58:04 Ja, über die sozialen Medien gerne. Wer mag, kann auch gerne auf einen Kaffee vorbeikommen. Wir sitzen in Obertshausen im Landkreis Offenbach am Main, Wir sind die KM Capital Immobilien GmbH. Man kann uns gerne folgen auf Instagram. Marc und ich haben privat Accounts. Und stehen auch jedem Dritten zur Verfügung für einen Austausch, für Beratung und wie gesagt, die Einladung steht.

58:29 Wenn ihr auch explizit du, lieber Tomekk, in der Nähe bist. Sehr gerne. Wir haben einen wunderbaren Kaffee. Das das finde ich gerne heraus, aber sagt noch mal die privaten Profile, wie findet man euch da, sagt sie noch mal. Unter unseren Namen Marco Klöber, bei mir Marco mit K und. Ivan Mioc i. Van. Mioc ganz einfach gesprochen.

58:53 Verlinken wir natürlich auch noch mal alles ein bisschen in der Caption. Habt ihr noch ein letztes Thema, was ihr anschneiden wollt? Wir haben vorhin zahlen angerissen und du hattest konkret nach Zahlenbeispielen gefragt. Dann haben wir uns verquasselt und dann sind wir nicht auf die Zahlen eingegangen.

59:10 Ja, sehr gerne. Ich glaube, das Thema Zahlen und Effizienz. Vielleicht auch im Versus zu den Zahlen, die man so kennt vom Bestandsmarkt Marco hat es vorhin erwähnt, die 3% brutto, 4% bruttorendite, sorry vor steuern, wir können mal ein paar Kennzahlen noch in den Raum werfen, wenn du wenn du magst sehr gerne als Beispiel zu der Wohnung mit den 450000 Kaufpreis mit Nebenkosten 70 Quadratmeter wir haben gerade heute auf dem Weg hierher eine Simulation für den Kunden gemacht, deswegen sind die Zahlen noch frisch da 70 Quadratmeter kf. 440 NH Qng Wir haben Mietgarantien in dem Beispiel, also wir machen die Erstvermietung im Preis enthalten der Kollege Bauträger, in dem Fall, der verkauft, also

59:55 wir vermitteln für einen Kunden, für einen Kunden, Bauträger an einen Kunden von uns garantiert die Erstvermietung und hat eine harte Mietgarantie. Oh wow, so vereinbart für den Kunden super Hebel in der Finanzierung an der Stelle und kommen mit allen. Steuervorteilen mit Cashflows mit geförderten Zinskrediten Wir haben einen Mischzins zur heutigen Zeit von unter 3% auf die 450000 beim Eigenkapitaleinsatz von circa 100000€ auf die Bruttokosten und erzielen eine Nettorendite bei circa 4% als Mietrendite und haben darüber hinaus aber Steuervorteile.

1:00:37 Die ersten 4 Jahre die. Die oberhalb der 4% pro Jahr liegen. Man muss sich vorstellen, die Immobilie wirft 15000€ Miete ab und du kriegst im ersten Jahr eine Steuerrückerstattung als Spitzenversteuerer in Höhe von 16000€ pro Jahr. Also du kriegst mehr Steuern zurück als Vermieter als. Vermieter generiert.

1:00:56 Jetzt, um auf das Beispiel mal einzugehen, wir haben jetzt den Case so gerechnet. 100000 ek ja, ist viel, aber wir haben dem bewusst so gerechnet, dass wir sagen, wir haben einen Cashflow, der trägt die Bankbelastung so, das ist entspannt, und jetzt haben wir einfach jedes Jahr 16000€ die ersten 4 Jahre netto steuerfrei jetzt nimmst du die 16000€ und sagt, die rechne ich mal auf 12 Monate. Das ist mein zusätzlicher netto Cashflow. Ja, das ist ein Job für 2000 brutto oder 18 brutto. Die 100000 hat man auch schnell wieder zurücksammelt das Eigenkapital hat man eka.

1:01:30 Eka Rendite ist. Oberhalb der 20% Wir haben einen Return of Invest in unter 4 Jahren. Also es ist verrückt, was der Gesetzgeber ermöglicht, wenn man das auch jemandem veranschaulichen kann, wie die Zahnräder ineinandergreifen und da haben wir uns. Wirklich lange Gedanken gemacht und Excel Tools gebaut.

1:01:50 Es gibt ja allerlei am Markt was wir alle kennen an Tools, aber wir haben ein eigenes Tool gebaut, welches die Herstellungskosten, die Finanzierungskosten, die Steuervorteile alles bündelt, damit man jemandem erklären kann, schau mal wie Immobilie das Investment bei dem Eigenkapital. Das bedeutet es.

1:02:07 Gibt den Return of Invest von 3032%, in dem Fall pro Jahr. Absoluter Wahnsinn. Also ich würde mal sagen, auch ich darf mich mal mit dem Thema Neubau beschäftigen, glaube ich in dem Fall bis jetzt habe ich da immer einen relativ großen Bogen drumherum gemacht, weil wir ein Neubauprojekt mal gemacht haben, was wir, was wir quasi Anfang 22 angekauft haben, ne und dann hatten wir. Mega Herausforderung das tatsächlich dann in den Verkauf zu bringen.

1:02:34 Das bedeutet, dass da bin ich mir nicht sicher, ob das auch noch mit einer schwarzen 0 endet oder mit einer kleinen positiven oder kleinen negativen Zahl, wenn wir dieses Projekt sozusagen durch haben. Deshalb hatte ich jetzt immer einen gesunden Abstand zum Thema Neubau gehalten, aber bei den Zahlen macht es tatsächlich Sinn, sich einfach wieder neu damit zu beschäftigen und das anders zu lernen.

1:02:54 Definitiv sehen wir auch so und empfehlen wir jedem Kapitalanleger in Immobilien das Thema Anzureißen. Hundertprozentig. Ich glaube auch sogar, dass selbst für Menschen wie mich, die erstmal klassisch im Bestand sozusagen investieren, es auch immer wieder Sinn hat, einen gewissen Portfoliomix irgendwann aufzubauen und sein Portfolio auch auszubalancieren, auch gerade, was natürlich die Energiekennzahlen angeht. Wenn ich in der Gesamtportfoliobetrachtung einen anderen Durchschnitt an energiekennwerten habe, glaube ich, dass das auch für jede Bankbewertung im Nachhinein oder auch gerade in 10 oder 20 Jahren eine extreme Rolle spielen wird. Also ihr habt mich wieder für das Thema begeistert. Ganz lieben Dank dafür.

1:03:34 Sehr sehr gerne, wenn wir auch euch begeistert haben für diesen Podcast und ihr so lange dran geblieben seid, dann folgt sehr sehr gerne, lasst ein Like da kommentiert, stellt gerne auch eine Frage, Wir beantworten sie super gerne gemeinsam und all das hilft uns natürlich, um noch mehr tolle Gäste für euch zu gewinnen und noch mehr tolle Inhalte zu vermitteln, sodass ihr mehr lernen könnt. Deshalb an dieser Stelle ganz lieben Dank für alle, die bis dahin danke geblieben sind und und freut euch auf neue Folgen. Danke, dass ihr da wart.

1:04:04 Herzlichen Dank. Danke für die Einladung. Das passende Buch zum Podcast mit vielen spannenden Insights und dem Titel Dein erster Deal gibt es ab sofort überall dort, wo es Bücher gibt.