#49 Timo Kühnel – Immobilienrecht verstehen: Was Eigentümer und Investoren wirklich wissen müssen

0:00 Deals and Dreams, der Podcast mit und von Tomekk Piotrowski. Herzlich Willkommen zu einer neuen Folge von Deals and Dreams heute tatsächlich mit einem sehr, sehr interessanten Gast. Was braucht es für dich, wenn du als Immobilieninvestoren oder als Immobilieninvestor agierst? Es braucht natürlich eine richtige Toolbox. Eine Toolbox von Kontakten, von Dienstleistern, von Lieferanten. Vielleicht willst du sogar auch selber renovieren, dann brauchst du auch eine ganz, ganz eigene Toolbox dafür. Aber was ist tatsächlich der wichtigste Partner eines Immobilieninvestors oder einer Immobilieninvestoren? In meinen Augen ist es der richtige Anwalt. Deshalb freue ich mich heute sehr, dass ich Timo begrüßen kann, unser Anwalt, tatsächlich,

0:55 der sehr, sehr viele unserer Immobilienfälle betreuen darf. Danke, dass du es annimmst. Ich weiß, es ist nicht, nicht jeder ist einfach der Fälle danke, dass du die Herausforderung annimmst. Aber für alle, die ich noch nicht kenne, stell dich vielleicht einmal vor, wer bist du und was machst du überhaupt? Lieber Tomekk, vielen Dank für die Einladung. Mein Name ist Timo Kühnel, ich bin Rechtsanwalt in Berlin. Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht und damit spezialisiert auf das Immobilienrecht. Und ja, meine Hauptaufgabe meine, meine Hauptaufgabe besteht darin, tatsächlich jeden Tag mich ums Mietrecht zu kümmern, aber auch umfangreiche immobilienrechtliche Themen zu betreuen.

1:35 Und das ist sehr spannend und ja, sehr vielseitig. Du als ganz, ganz kleiner Ausflug. Du hast ja sogar noch eine andere. Einen anderen Rechtsbereich auch noch für dich entdeckt? Um den geht's zwar heute nicht, aber nur der Vollständigkeitshalber. Ja, genau, ich. Ich bin tatsächlich noch ich betreue noch das Arzthaftungsrecht, also die Fachanwaltschaft für Medizinrecht, die ruft mich dort einfach aus einem persönlichen eigenen Interesse und dort behandle ich.

2:02 Vornehmlich behandle ich vornehmlich die die Arzthaftungsfehler, die Behandlungsfehler auf Patientenseite. Das bedeutet, ein Arzt hat einen Fehler gemacht in einer Behandlung ne. Dadurch ist ein Schaden entstanden und dann hilfst du den Patienten an dieser Stelle sozusagen. In den meisten Fällen betrifft es Klinikunfälle tatsächlich, und da geht es dann darum, erstmal patientenunterlagen einzusehen und dann zu schauen, gibt es Ansprüche für den Patienten oder vielleicht keine. Mal einen schränkt er wieder zurück zum Immobilienrecht, ne. Was mich vor allen Dingen interessiert ist, als Anwalt hast du ja einen ganzen Blumenstrauß von Möglichkeiten. Du fängst an mit deinem Jurastudium und machst ja erst später deinen Fachanwalt und du

2:46 hast ja alle Möglichkeiten eigentlich offen, warum ausgerechnet Immobilienrecht, wie bist du da gelandet? Dass ich dort gelandet bin, war ziemlich zufällig. Also das war in meiner ersten Kanzlei, wo ich gearbeitet habe, dort habe ich schon sehr früh angefangen, schon im Studium, im Referendariat. Und hatte dieses Mietrechtliche Dezernat tatsächlich inne. Und dann hat sich für mich relativ schnell herausgestellt, das will ich tun und habe auch als einer von wenigen Referendaren schon einen Fachanwaltskurs besucht. Also ich war der einzige Referendar unter den ganzen Anwaltskollegen, die schon jahrelang Erfahrung hatten, da bin ich dabei geblieben und hab das intensiviert. Was ich immer wieder

3:24 beeindruckend finde, ist, dass trotzdem, dass wir zum Beispiel selber ja auch ne Kommunikation. Als eine sehr, sehr starke Eigenschaft bei uns in der ganzen Unternehmenskultur verankert haben, dass es einfach mit wachsender Anzahl von Einheiten immer wieder einfach Fälle gibt. Ne immer wieder so Punkte gibt, wo man sich sagt es ist schade, also es freut mich natürlich für dich, dass wir dich beauftragen, ne, weil dein Geschäft ist es ja quasi genau solche Themen zu regeln, ne. Dennoch finde ich es immer persönlich schade, dass es eigentlich schon so weit kommen muss und dass dass der Mieter. Nicht vernünftig in die Kommunikation geht ne, weil bevor du eingeschaltet wirst.

4:05 Ist ja schon einiges vorher passiert. Ne, was sind denn so ganz ganz klassische Cases? Ich würde mal sagen was ist so dein Brot und Buttergeschäft als ganz klassischer Case hier in Berlin als Mietrechtsanwalt. Das ist tatsächlich die rückständige Zahlung von Mietern. Also das ist mit ein Hauptbestandteil, und dann haben wir als zweites.

4:30 Sehr großes Feld, was ich in den letzten Jahren fast hauptsächlich betreut habe, ist natürlich das Mietpreisrecht überhöhten Mieten oder nicht, das ist, das ist immer die Frage und da dreht sich ganz ganz viel, gerade in Berlin, sehr entscheidend, wie man da von Anfang an rangeht im Mietverhältnis, welche Entwicklung es nimmt und natürlich auch rechtzeitig seine Mietverträge checkt und nicht erst den Bestand in irgendeiner Form laufen lässt.

5:00 Und dann irgendwann einmal schaut, wo denn das Problem liegt, sondern relativ frühzeitig dann in die Mietvertragssondierung gehen. Ja, hundertprozentig. Ich habe mal einen sehr schönen Satz gelernt zum Thema Recht. Das Recht dient in der Regel dem informierten, und wer nicht informiert ist, der, der kann gar nicht für sein Recht einstehen und. Und ich glaube, die Schwierigkeit, die wir aus meiner Perspektive jetzt gerade haben, in Deutschland, in Berlin natürlich im Brennglas ganz besonders, sehr, sehr stark hervorzuheben ist, dass wir einen eine überbordende Mietregulierung haben, einen überbordenden Mieterschutz haben, der in der Realität und in der Praxis das Gegenteil von dem erzeugt, was er eigentlich

5:46 sein soll. Also eigentlich soll er für den Mieter sein, aber er schadet. Aus meiner Wahrnehmung in der Breite ne der der der Mieterschaft ne. Vielleicht schützt er in dem Moment diesen einen Fall, aber ganz ganz viele Menschen haben deshalb nur die Chance völlig überteuerten Wohnraum ne anzumieten, weil halt wenige durch das Recht geschützt werden und ganz viele dann am Ende des Tages durch die Konsequenzen bestraft werden und ich glaube, dass sich natürlich jetzt gerade auch sehr viel ändert, gerade in der Zeit von KI habe ich zumindest immer das Gefühl.

6:21 Dass dass der eine oder andere Mieter uns mit Chat, GBT und anderen Tools sozusagen schreibt, antwortest du mit Chat GBT drauf. Man erkennt das, man erkennt das an den Windestrichen genau richtig oder an der Art und Weise, ja ist das auch deine Realität und deine Erfahrung? Also also wohl auf auf, also auf der gegnerischen Seite.

6:42 Das Feedback war was man so bekommt, wenn man eine natürliche Person hat. Aber auch tatsächlich auch Mandanten. Also ich nehme da gar keine aus, also es wird halt einfach teilweise per JPT kommuniziert, habe ich den Eindruck und das macht es in meiner Beratungspraxis auch nicht so einfach, weil man halt immer auf der anderen Seite einen vermeintlich informierten Gegner hat oder auch einen vermeintlich informierten Mandanten als Naturalpartei, der dann einen Vorgang macht, wie man dann quasi die Arbeit gestalten. Ich hatte einen ganz konkreten Fall, dann ging es halt auch darum, es ging es, es war ein Räumungsverfahren und dann schrieb mir der Mandant, was jetzt der nächste Schritt des Anwalts wäre, wie man denn

7:22 jetzt, als was der Anwalt als nächstes tun sollte, ne und da muss man dann schon erstmal kurz schlucken und sich überlegen, OK, wie reagieren wir jetzt darauf ne, also wie soll man jetzt vernünftig darauf antworten, dass man selbst über die quasi ausreichende Erfahrung verfügt um diesen Fall zu betreuen und eigentlich nicht. Jetzt auf Chat, GPT oder andere KI Modelle sich da verlassen möchte, weil man muss ja 1 sehen die die KIS sind. Ich glaube in der Recherchefunktion mittlerweile ja ganz gut, aber was KI nicht kann und so einen Fall hatte ich heute heute morgen auch mal auch am Amtsgericht Mitte, dass wir darüber gesprochen hatten, die KI kann den Prozess überhaupt nicht verstehen, ja das können

7:59 natürlich nur prozessanwälte wie ich jeden Tag vor Gericht teilweise 2 bis 3 mal irgendwelche gerichtstermine. Verhandeln. Die können wissen, wie man jetzt in der aktuellen Situation vorgeht. Die KI Modelle können es nicht und das wäre schön, wenn da in quasi in diesem Zusammenhang dann auch irgendwann die Einsicht kommt. Dass man die professionellen Berufe dann entsprechend auch so, ja so handeln lässt, ne und vor Vorgaben macht. Hundertprozentig ich.

8:29 Ich hab dazu, ich hab dazu eine Theorie und und werde da vielleicht mal eine Arbeitsgruppe von Investorengründen vielleicht machen Anwälte da auch super Sinn dabei und zwar war meine Idee am Ende des Tages, bringt die KI ja nur 1 raus, sie bringt ja nur Rechercheergebnis aus dem Internet raus. Und sie macht auch auf die Rechercheergebnisse eine Einschätzung.

8:53 Wenn jetzt allerdings ganz viele Immobilieninvestoren ne sagen würden, OK, was ist denn mein gewünschtes Outcome, was sollte eine KI immer als Option immer mit ins Feld führen, ne wenn ganz viele Immobilieninvestoren und Anwälte sich zusammentun und dann quasi die KIS dadurch trainieren durch die Sachen die sie veröffentlichen. Glaube ich, dass sich das Meinungsbild der KI, was sie quasi sozusagen gibt, einfach auch mit beeinflussen und trainieren lässt?

9:21 Ne, und dementsprechend glaube ich es. Es braucht in meiner Welt ganz, ganz vielen Content, der nicht in den Kampf geht, ne, also quasi nicht, das ist mein Recht, das ist dein Recht und jetzt gehen wir in den Konflikt, sondern ich glaube tatsächlich, und das weißt du ja selber auch, das gehört ja auch zu meinem meinem täglichen Arbeiten ne, sondern das ist einfach zu. Ja wie finde ich ne gemeinsame Lösung? Geht ne, ich hab unter Umständen hier recht, unter Umständen macht es auch total Sinn in einer Gesamtlösung auf mein Recht in diesem Fall zu verzichten. Bei den Gewinn den ich auf der anderen Seite habe, dass der für mich viel größer ist.

9:56 Also ich hatte zum Beispiel schon den Fall, dass ich Mitglieder von Mieterschutzbunden ne zu Erhöhungen von weit über 35% habe, ne also gewinnen können, ne für so eine Erhöhung. Sie kannten ihre Rechte sehr genau. Zur Begrüßung des Mietergespräches ne, was ich da als Politikpartner auch für fremde Investoren machen. Wir haben ja auch über deinen Bestand schon gesprochen, dazu ne habe ich schon den Begrüßung am Küchentisch stand war schon auf dem Tisch wo wir uns hingesetzt haben, war schon der Werbeflyer vom Mieterschutzbund ne als ganz klare Ansage ne ich bin hier informiert und ich bin nicht wehrlos und ich werde mich ne mit allem mit allem verteidigen gegen den bösen Vermieter.

10:41 Und dennoch waren die Sachen, die wir erarbeitet haben und die wir herausgearbeitet haben, was den Mieter an der jetzigen Wohnung sozusagen stört, was er gerne bearbeitet haben wollte, war ihm das wiederum viel mehr wert und er hat ohne Probleme diese 35% unterschrieben, obwohl wir einseitig nur 15 könnten, ne und auch diese 15 sind ja teilweise noch beschränkt durch die Mittelwerte des Mietspiegels und und und.

11:04 Du kennst dich damit ja sehr sehr gut aus. Und wenn man sich das, wenn man sich das überlegt, das einfach nur durch den Dialog, ne, das sozusagen da ist. Dementsprechend ist meine ganz logische Schlussfolgerung Liebe KI Modelle ne führt das in eurer Antwort auch mit auf ne? Das ist dein Recht, aber einige dich doch lieber mit dem Vermieter und finde eine gemeinsame Lösung weil du machst auch Gefahren auf ne weil in dem Moment wo sich für einen Vermieter eine Immobilie nicht lohnt sagt er irgendwann ganz natürlich na wenn sie sich für mich nicht lohnt wenn ich effektiv einen Mieter dafür bezahle, dass er in meinem Eigentum wohnt, ne, das muss ich jemand mal übertragen vorstellen auf etwas anderes, ne, ich bezahle jemanden dafür, dass er

11:46 sich mein Auto leiht, ne, den bezahle ich sozusagen dafür ne, ich gebe mehr für mein Auto aus als ich von Miete sozusagen von ihm dafür bekomme. Dann würde auch jeder normale Mensch sagen, ja, das mach ich nicht lange ne, das mach ich mal als Gefallen oder mal oder in übergangsweise oder ne ich hab gerade n soziales Herz und da ist gerade ne schwierige Situation und da helf ich gerne mal oder verzichte mal auf irgendetwas. Mir geht es gut, gar keine Frage, aber doch nicht dauerhaft ne das wird niemand machen, das bedeutet, dass ja jeder Vermieter aufmacht, jeder Mieter aufmacht ist in dem Moment wo man zu stark in den Konflikt geht ist ja einfach auch die Möglichkeit, dass n Vermieter

12:18 einfach keine Lust mehr hat. Und selber sagt, ich nutze das Objekt innerhalb der Familie oder das Objekt verkauft und derjenige, der als nächstes kommt, das sozusagen dann zum Eigennutz nimmt und dann hat der Mieter wieder die Situation, dass er sich dann mit dem Markt auseinandersetzen muss und dann ist die Miet Anpassung, die vielleicht der Vermieter eigentlich ursprünglich haben wollte, oder die Steps der Vermieter haben wollte, einen Witz im Vergleich zu einer neuen Marktmiete, mit der der Mieter dann wieder konfrontiert ist.

12:47 Ne und unter Umständen. Solltest du auch dazu das ein oder andere veröffentlichen, damit die KI von dir lernen kann. Da stimme ich dir zu da. Stimme ich dir auf jeden Fall zu. Ja, tolles Projekt. Ich freue mich auf jeden Fall drauf, noch mal ganz kurz zurück zu der zu dem zu den häufigsten Fällen. Ne, das ist tatsächlich das Thema, dass Mieter. Nicht gezahlt haben.

13:10 Ich würde sagen, in dem ein oder anderen Standort ist es vielleicht ärgerlich und man nimmt den den Mieter noch n bisschen mit an die Hand, unterstützt ihn und gerade wenn es irgendwie n Sozialfall ist schaut man wie kann man als Vermieter unterstützen. Das machen wir zumindest so. In Berlin habe ich eher den Eindruck, wenn einer mal seine 2 Monatsmieten nicht bezahlt hat, da müssten noch bei den meisten Vermietern die Champagnerkorken knallen, dass sie auf einmal die rechtliche Möglichkeit haben. Diesen unter Umständen unliebsamen oder völlig unrentablen Vertrag auf einmal loszuwerden, ist das auch dein Eindruck?

13:44 Ja, das sagst du so einfach. Also ich glaube, dass da sind wir wieder bei dem Einstiegsthema, dass man, dass man seinen Bestand auch im Blick haben muss und ich bin der Meinung, dass man wirklich sofort reagieren sollte und gerade nicht 3 bis 4 Mieten noch weiter auflaufen lassen sollte. Aus dem einfachen Grund. Und da spricht jetzt auch wieder der Praktiker, weil es dauert halt leider alles ein wenig.

14:09 Das stimmt. Wir liegen bei gewissen Zeiten vor Gerichten und da kann man schon sagen, also zwischen 3 und 6 Monaten dauert schon so ein Verfahren und je länger man halt einfach nach hinten raus abwartet, hat das dann auch zur Folge, dass man halt auch später dann wieder in den Besitz seiner Bewohnung kommt und unter Umständen nicht nur 2 mietausfälle hat, sondern dann 12 bis 14.

14:32 Hundertprozentig. Und da sind wir dann ganz schnell im Bereich gerade von Kleinimmobilienbesitzern von Kleininvestoren, wo es dann ganz schnell eng wird. Wahrscheinlich. Erleben wir auch in einem Fall, den du für uns sozusagen betreust? Ne, eine Mieterin war, war mehrere Monatsmieten schuldig. Wir haben gekündigt, ne und obwohl die Miete vom Amt kommt, ist nach der Kündigung nichts mehr passiert an Zahlungen ne, also selbst da müssen wir noch mal viel härter gemeinsam gegen vorgehen. Weil einige Mieter nach der Kündigung dann einfach auch ne auf Stumm schalten und dann lieber das Geld behalten und sich sagen Na ja, wenn ich es ausgegeben habe, ist bei mir eh nichts mehr zu holen.

15:11 Ne und der Vermieter ist derjenige der in die Rohre guckt und wenn ich mir immer überlege welche Diskussionen andererseitig geführt werden von unserem links grünen Spektrum quasi geführt werden ne der böse Vermieter. Ich sehe wenig wenig Diskussionen in dieser Sphäre drin. Ne, wie kann dann der Vermieter überhaupt geschützt werden? Ne und ich glaube das ist auch deine Erfahrung, der Vermieter ist ja nicht häufig das große Unternehmen was sich das leisten kann, was ich mietausfälle leisten kann. Die meisten Vermieter haben vielleicht eine Einheit, vielleicht mal jemand 3, vielleicht auch mal ne Ausnahme, 5 ne, aber dass jemand über seinen ganzen Bestand mehrere Zahlungsausfälle wirtschaftlich

15:50 richtig abfedern kann. Da musst du schon nen, also nen dreistelligen Bestand. Auf jeden Fall haben. Ne um das wirklich abfedern zu können und ansonsten schaust du als Vermieter in die Röhre und du hast völlig recht in dem Moment wo ich 2 Monate in die Röhre schaue ist es was anderes wenn ich 2 Monate plus 10 Monate ne Gerichtsverfahren in die Röhre schaue oder wenn ich es bis 6 Monate laufen lasse und erst dann mit dem Gerichtsverfahren anfange, ne.

16:15 Genau das kommen ja dann auch noch die. Gerichtskosten hinzu die Enthaltskosten hinzu Räumungskosten hinzu. Exakt, ja, das war ja, das war ja noch vor einigen Jahren so, dass man quasi dann auch bei der Räumung richtig die Kosten noch hatte, weil man da Spedition beauftragen musste und so weiter das hat sich ja jetzt mit dem Thema Berliner Räumung quasi erledigt.

16:35 Ja, da geht es dann nur noch darum, um Besitzeinweisung und schlossaustausch ja, aber ich stimmte dazu die Bestrebungen, gerade die politischen Bestrebungen, Mieter noch weiter noch weiter zu schützen. Sind groß. Ich bin der Meinung, der Mieterschutz ist groß geschrieben nach dem deutschen BGB, es gibt ja die, es gibt ja die Bestrebung oder den Willen, die sogenannte Schonfristzahlung, die Heilungsmöglichkeit auch auf die ordentliche Kündigung nach Zahlungsausfall auszuweiten, aktuell gilt sie ja nur für die außerordentliche Frist.

17:06 Das ist so nächstes Thema, wo man die Mieter dann in Schutz nehmen möchte. Aus meiner Sicht braucht man das nicht, weil man hat dort schon Stellschrauben, weil gerade bei der ordentlichen Kündigung. Dürfen und können die Gerichte nämlich Ermessen ausüben und sich genau Einzelfälle anschauen, also sprich der, der der kurzfristige Arbeitsplatzverlust, kann dadurch abgefedert werden.

17:26 Durch dieses Ermessen im Rahmen der ordentlichen Kündigung. Die außerordentliche Kündigung wird in der Regel geheilt, aber die ordentliche verbleibt ja nach der Rechtsprechung und diese Heilung möchte gerne einen Teil der Politik auch auf die ordentliche quasi ausweiten, aus meiner Sicht nicht. Erforderlich, weil der Schutz ist da, ja.

17:47 Völlig verstanden vielleicht für alle, die für das Thema neu ist. Ne, ihr habt jetzt den Fall 2 Monatsmieten sind nicht gezahlt. Was ist zu tun? Ne in meiner Welt ne Timo anrufen und Ihnen das machen lassen, dass der Prozess von Anfang bis Ende richtig da ist. Nun freust du dich mit Sicherheit über neue Mandate, aber du kannst auch nicht alle annehmen, ne, aber was wäre dann im Endeffekt zu tun?

18:11 Damit damit dieser Prozess vernünftig angestoßen ist und vor allen Dingen, warum spricht man eigentlich gleich in einer Kündigung 2 Kündigungen aus? Ja, ja gut das. Das hängt genau mit dem Vorbefassten, mit dem vorbefassten Sachverhalt auch gerade zusammen. Weil also die außerordentlich fristlose Kündigung nach 2 nach 2 Monatsmieten Rückstand wird ausgesprochen vom Vermieter.

18:35 Und gleichzeitig hilfsweise die ordentliche fristgerechte. Und das ist extrem wichtig. Wenn du Immobilieninvestor bist, dass du genau diese beiden gleichzeitig machst, nicht nur eine. Ich sehe immer wieder Fälle, wo Mandanten das nicht tun. Und dann haben wir nämlich genau den Fall, dass es diese sogenannte Schonfristzahlung gibt, also das heißt, wenn der Mieter seinen zahlungs Rückstand ausgleicht, der zur Kündigung geführt hat und ganz wichtig und alle nachfolgenden Zahlungsrückstände, also es ist nicht nur der Rückstand, der die Kündigung.

19:04 Verursacht hat, sondern es müssen alle Rückstände. Danach sollten welche aufgetreten sein auch. Ausgeglichen haben. Ausgeglichen werden. Wie lange ist die Schonfrist? Die Schonfrist gilt bis 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Oh wow, also. Das heißt, da ist ordentlich Zeit ja so, deswegen sind so kurze Räumungsfristen auch immer so ein bisschen schwierig, weil die meisten Mieter sagen, ich muss ja nicht, ich habe ja noch Zeit.

19:30 Ja, und da ist genau das Thema, warum die hilfsweise ordentliche? Weil die wird nämlich nicht geheilt durch diese Schonfristzahlung am. Ende. Das bedeutet, das Mietverhältnis wird dann spätestens nach 9 Monaten. Ist das richtig mit der mit der ordentlichen? Ach so, das hängt immer glatt vom, das hängt vom von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Alles Glocke, also maximal 9, maximal 9 Monate 36 oder 9 Monate.

19:52 Das ist das Gleiche wie bei einer Eigenbedarfskündigung, im Endeffekt ja okay wie sind da die Zahlen, die Jahreszahlen? Hast du die im Kopf? Von wann springt es von 3 auf 6 und wann achten sie auf 9 Monate? Wenn das Mietverhältnis also also bis zur Dauer von 5 Jahren, dann liegen wir bei 3 Monaten zwischen 5 und 8 Jahren Bestand sind wir bei 6 Monaten und alles, was über 8 Jahre Mietverhältnis Dauer betrifft, sind wir bei 9 Monaten Kündigungsfrist. Ordentliche Kündigungsfrist und das gilt sowohl für die Eigenbedarfskündigung oder eine Verwertungskündigung oder auch eine.

20:26 In dem Fall sozusagen ne. Die ordentliche Kündigung im Zahlungsverzug. Das gilt sozusagen für alle, alle, alle Szenarien im Endeffekt ja super und nehmen wir mal an, der Mieter zahlt danach nicht und ich möchte ihn auch nicht mehr da behalten. Was ist dann zu tun, was was was, was würdest du denn machen in dem Fall?

20:48 Also wir sind jetzt schon bei der Kündigung, wir haben die schon ausgesprochen. Wir haben die ordentliche Kündigung ausgesprochen, wir haben Hilfs, also wir haben die. Fristlose Kündigung ausgesprochen hilfsweise die ordentliche Kündigung. Der Mieter zahlt nicht. Was ist der nächste? Step ja, grundsätzlich hängt das ja von der Reaktion des Mieters ab.

21:04 Also ich würde schon noch mal versuchen, also also wenn eine Reaktion kommt, tatsächlich zu verhandeln, also weil es ist nie zu spät am Ende, da vielleicht doch noch mal zu erfahren, woran liegt es denn, aber wenn tatsächlich auf die Kündigung und auf die Aufforderung, jetzt bitte zu zahlen und die Wohnung zu verlassen, nichts passiert, dann muss man leider diesen Weg gehen. Und die Räumungsklage vor Gericht einreichen. Ok, und dann gibt es die Räumungsklage. Aber ich habe gehört, dass einige den Fehler machen, dass sie nur die Räumungsklage, aber nicht die Zahlungsklage einreichen parallel.

21:38 Das ist so ein bisschen Geschmäckle, würde ich sagen. Also es gibt nämlich, es gibt in der Zivilprozessordnung eine Regelung, wonach Räumungsklagen bevorzugt behandelt werden müssen. Alles. Klar, das heißt, wenn man jetzt die Räumungsklage mit einem Zahlungsantrag, also quasi gleich mit beantragt.

21:54 Die rückständige Miete zu zahlen, dann gilt das nicht mehr als reine Räumungsklage. Und dann wird es nicht mehr Bevorzug behandelt, Bevorzug behandelt und kann ich 2 Parallelen machen? Kann man machen. Es gibt auch den Weg, so wie wir das ja oft machen in der Kanzlei bei uns, dass wir sagen, wir machen nebenbei noch quasi ein Mahnverfahren und und versuchen darüber halt die offenen Mieten beizutreiben. Der einzige Nachteil ist, man muss halt immer quasi erweitern oder immer neue Klagen machen oder immer neue Mahnverfahren machen.

22:24 Und daneben betreibt man das Räumungsverfahren Halt einfach separat als eigenen, als eigenen Cluster, und den wird man dann auch bevorzugt behandeln müssen. Also wenn manche Gerichte kennen das nicht, aber auf Hinweis dieser zivilprozessualen Norm kann man dann meistens bei den Gerichten dann doch auch durchdringen, dass das dann bevorzugt behandelt wird.

22:45 OK, und was passiert dann als nächstes? Jetzt sagen wir mal, der Mieter schaltet komplett auf Durchzug. Er meldet sich nicht, er reagiert nicht. Ne, wie lange dauert es dann also du hast die Klage eingereicht, wie lange dauert es bis ich quasi das Endziel ist? Ja, dass der Gerichtsvollzieher die Wohnung öffnet, ne das Schloss austauscht und dem Vermieter den Schlüssel wieder zurückgibt und der Vermieter wieder neu vermieten, renovieren oder was auch immer kann ne wie lange dauert dieser Prozess und was gibt es da noch für Prozessschritte dazwischen?

23:14 Na ja, das ist unterschiedlich, je nach Verfahrensart, was das Gericht selbstbestimmt. Aber gehen wir mal davon aus, dass das Gericht eine Verfahrensart wählt, wo man relativ kurzfristig dann zum sogenannten Versäumnisurteil kommt. Also die Klage wird dem Mieter zugestellt, der Mieter hat 2 Wochen Zeit um zu reagieren, reagiert er nicht, er geht dann auf Antrag des Klägervertreters ein Versäumnisurteil dieses und dieses Räumungsurteil ist dann tatsächlich vorläufig vollstreckbar, und was viele Mieter auch nicht wissen. Was teilweise sehr gefährlich ist. Ein Räumungsurteil ist immer vorläufig vollstreckbar, das heißt ohne Sicherheitsleistung.

23:54 Sofort ist ein bisschen verrückt, weil normale Zahlungsklagen zum Beispiel, da kann ich als derjenige, der den Zahlungsanspruch erhalten hat, immer nur nach Sicherheitsleistung vollstrecken, bis das Urteil rechtskräftig ist. Aber bei einem Räumungsurteil ist das nicht so, das hat der Gesetzgeber so vorgesehen, und deswegen ist das sehr. Gefährlich für für ne, für den Mieter, für den Vermieter dann am Ende.

24:15 Gut, nicht zu reagieren. Genau, weil man dann kann man wirklich sofort mit mit Erteilung dieses Versäumnisurteils in die Zwangsverstrickung gehen. Ja was dann den Gerichtsverzehr auf die auf die Bühne? Bringt ja, lass uns ganz kurz mal durch das Timing gehen. Ne ich weiß jedes Verfahren ist anderes, jedes Gericht ist sozusagen noch mal anders, aber dass wir einfach mal sagen so von bis. Ich hab die Klage eingereicht, ne, also ich war super schnell. Die 2 Monate sind nicht gekommen, ich hab gekündigt, es wurde nicht gezahlt, der Mieter hat sich nicht gemeldet, ist keinen Kontakt herzustellen, ich hab als Vermieter alles probiert um irgendwie ne das Thema in ne vernünftige Richtung zu bringen, jetzt hab ich die Klage

24:52 eingereicht sagen wir noch mal 2 Wochen später also es sind jetzt es sind jetzt schon es ist schon schon am Ende des Tages sind schon 3 Monate vergangen ne jetzt reiche ich die Klage ein wie lange dauert es dann bis bis das quasi bis dieses Versäumnisurteil ergeht? Ist das sofort nach diesen 2 Wochen, wenn er nicht reagiert? Genau, ja, sofort nach den 2 Wochen alles klar okay ja du musst halt sehen, dass das am Ende ist. Es halt so, das Gericht wird noch mal die Gerichtskosten abfordern, also das heißt es dauert schon alles seine Zeit bis die Klage überhaupt zugestellt wird, weil das Gericht macht nichts, bevor nicht die Gerichtskosten eingezahlt sind und dann dauert es noch mal 2 Wochen bis zugestellt ist.

25:25 Also wir reden so Stücke circa von 6 Wochen. Von 6 Wochen abklageversand Abklageversand genau 6 Wochen abklageversand. Du sprichst vom Klageversand von dir ans Gericht. Ja ne, im Endeffekt OK, dann dauert es 6 Wochen, dann antwortet er wieder nicht, dann sind die 2 Wochen um, dann sind wir bei 8 Wochen dann vermutlich die Woche drauf oder die Woche drauf ne ein 2 Wochen noch bei Gericht und dann dann haben wir das das erste Urteil im Endeffekt weil der Mieter nichts gesagt hat.

25:57 Wie verlängert sich das Ganze, wenn er, wenn er widerspricht, egal ob es ob es berechtigt ist oder nicht, berechtigt ist? Das heißt einfach nur ich widerspreche und ich wünsche ein Verfahren. Ja, dann, dann hängt es ganz am Terminstand des zuständigen Amtsgerichts ab. Ne, in Berlin haben wir, ich würde mal tippen Terminstände zwischen 4 und 4 Wochen und 6 Monaten ja das hängt immer so ein bisschen von der einzelnen Abteilung ab, wo wir uns befinden. Wohnraummietsachen werden ja vor den Amtsgerichten verhandelt, egal wie hoch die Streitwerte sind. Ja, das heißt, wir sind immer am Amtsgericht und da kann es in Berlin schon große Unterschiede geben, was die, was die Verfahrensdauer angeht.

26:39 Also je nach Bezirk, der zuständig ist. Ja genau. Ja, das Gericht ist immer zuständig, in dessen Bezirk sich auch die Wohnung befindet. Alles klar also, wenn die Wohnung quasi in Schöneberg ist, dann ist das Amtsgericht Schöneberg zuständig. Okay habe ich verstanden. Ich glaub, dass das Amtsgericht mit dem größten Einzugsbereich in Berlin ist.

26:57 Das Amtsgericht Charlottenburg und das Amtsgericht Mitte. Das sind sehr große, sehr große Amtsgerichte, weil wir mehrere kleinere Teilbezirke mit mit dabei haben, ne, Charlottenburg, Wilmersdorf, alleine, das ist alles vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Es wird im schlimmsten Fall bin ich erst 6 Monate nachdem der Mieter.

27:16 Gegen die Klage widersprochen hat und wir haben uns erinnert ne 2 Monate Zahlungsausfall. Wir sind richtig schnell sind wir bei Monat 3, dann kommen noch mal 6 Wochen bis zur Zustellung der Klage ich hab dich sofort schon informiert, du hast hast alles stehen und liegen lassen, hast sofort die Klage gemacht es hat alles geklappt, dann sind wir bei weiteren 2 bis 3. Nee bei 2 Wochen was er widersprechen kann plus sagen wir mal 2 Wochen in der Gerichtszeit fällt ja nicht mehr an weil er hat ja widersprochen.

27:42 Ne, er hat widersprochen und dann sind wir im schlimmsten Fall bei 6 Monaten. Ja, das sind wir schon auf dem Weg zu einem Jahr, eigentlich bis wir überhaupt den ersten Termin haben, korrekt und ab dem Moment wo er dann bereits die die die Zahlungen eingestellt hat, weil er sich sagt OK ne, wenn der Vermieter Michael rausschmeißt, muss ich jetzt auch mal keinen Pfennig mehr bezahlen und er kriegt auch gar nichts mehr, dann reden wir schon über einen echten substanziellen Schaden, der schon in mehrere 1000€ sehr schnell geht, egal wie günstig die Wohnung ist.

28:09 So sieht es aus. Und wir haben ja, wir haben ja auch noch ein Berufungsverfahren, also das heißt, wenn es, wenn es ganz hart läuft, geht die Partei, die verloren hat, noch um Berufung, das heißt also, ich hatte tatsächlich mal einen Fall, da hat der Kollege auf der Gegenseite das Verfahren so sehr in die Länge gezogen auf mieterseite, dass es 5 Jahre ging.

28:31 Wahnsinn. 5 Jahre, über 2 Instanzen mit Bundesgerichtshof und so weiter und. So hat der Mieter in der Zeit gezahlt. Ja, da ging es um andere Themen. Also da ging es nicht um Zahlungsverzug, zum Glück, weil das wäre ja der wirtschaftliche Totalschein gewesen, aber es ging um Eigenbedarf, ja, tatsächlich.

28:48 Ne, am Ende des Tages selbst das, weil der Eigenbedarf, der Eigenbedarf, das ist ja auch ein Schaden, der für den Vermieter entsteht, weil er den Eigenbedarf nicht umsetzen kann, bedeutet das am Ende des Tages, dass er ja selber andere kosten, vielleicht sogar auch höhere Kosten hat, als als in seiner eigenen Wohnung, ne? Ja, es wurde.

29:07 Es hat 5 Jahre gedauert, bis der bis der Mieter ausziehen musste bei Eigen beim Eigenbedarfsfall hier in Berlin. Ja Wahnsinn. Und und im Ergebnis hat sich der Kollege dann irgendwann darauf berufen, dass der Eigenbedarfsgrund ja gar nicht mehr gar nicht mehr vorliegt. Und wir haben dann gesagt, Na ja, selbstverständlich nicht.

29:24 Ja, also nach nach 5 Jahren Verfahrensdauer kann man auch seine Meinung ändern, ne, das ist ja auch ständige Rechtsprechung, ja, es muss nur der, der Grund muss nur damals vorgelegen haben, ne innerhalb der Kündigungsfrist muss dieser Grund vorliegen, ne wenn er sich danach abschwächt oder ändert, dann ist dann dann geht das. Ja, es gilt also immer noch.

29:43 Also selbst wenn nach 5 Jahren der Eigenbedarf eigentlich schon anders gelöst ist. Gilt das Aussprechen der Kündigung, weil es zu dem Zeitpunkt der der Beantragung, dass sozusagen der der entscheidende Wille war? Genau. OK, machen Sie dann. Immer die Frage ne ne der Nachweispflicht ne da kommt die, da kommt die Sicht des Praktikers natürlich wieder durch, dass man sagt wie kann man das beweisen am Ende, dass man damals selbst da drin wohnen wollte, man aber da gibt es schon die ein oder andere Möglichkeit, ja.

30:13 Super spannend also man merkt, man kann hier viel lernen von dir, wenn eine Frage hab ich gleich auch weil ich hab mich bei einer Räumungsklage in in Oschersleben beim Standort den du auch für uns sozusagen betreust ne vor unserer Zusammenarbeit hab ich mich einmal für den für den kompletten Weg entschieden und ich hatte dort die Situation, dass dort n Mieter. Vom Amt die Miete bezahlt bekommen hat selber, weil sie nicht weitergeleitet hat.

30:46 Aber ich wusste auch, dass er gar nicht in der Wohnung lebt, sondern dass er die Wohnung im Endeffekt aus meiner Interpretation einfach nur als Sozialhilfebetrug das Tool nimmt, weil er so mehr Geld vom Amt bekommt und wenn er die Miete nicht weiterleitet, dann noch mehr Geld sozusagen bekommt und dass er eigentlich bei seiner Partnerin wohnt.

31:04 Jetzt hatte ich den Fall, dass ich auch ein Jahr gebraucht habe, weil der hat sich auf komplett stumm geschaltet. Bis ich die Wohnung frei bekommen habe. Jetzt war ich in meiner, in meiner Erleuchtung natürlich der Meinung, also das nächste Mal mache ich das nicht noch mal, wenn ich weiß, dass der Mieter nicht mehr in der Wohnung ist.

31:21 Ne gehe ich hin, ne nachdem ich gekündigt habe und und mach die Tür auf und nimm die Wohnung wieder in Besitz. In welche Rechte hätte ich denn da alle verstoßen? Gegen alles, was man so sich vorstellen kann. Ja, die Frage kommt tatsächlich häufiger, ja, darf ich das denn? Ja, und da sprechen aus mir dann 222 verschiedene Personen also, die eine Sicht aus, also aus der Sicht des Vermieters, ja, dass man das gerne machen würde über über über alle Möglichkeiten hinweg, die andere Sicht ist natürlich die des Anwalts, die des Rechtsanwalts, und der Rechtsanwalt kann und darf natürlich nicht empfehlen, das so zu tun, ja.

32:01 Weil wir gegen grundsätzliche besitzschutz Vorschriften des BGB S verstoßen. Und es gibt im Mietrecht nicht viele Möglichkeiten für den Mieter eine einstweilige Verfügung zu beantragen, gegen den Vermieter. Aber das ist das Parade Beispiel dafür, also unberechtigte Inbesitznahme der Mietsache durch den Vermieter oder diese Situation. Ich tausche jetzt mal das Schloss aus. Sind sind halt sofortige Gründe für den Mieter, eine einstweilige Verfügung zu beantragen. Die wird er auch zu 99% bekommen. Egal, ob die Kündigung vorliegt, egal was, sozusagen völlig egal. Das bedeutet, dass das Schlimmste, was mir passieren könnte, wäre ein einstweiliges verfügungsverfahren, wenn der Mieter auf einmal auf die Idee

32:47 kommt, die Wohnung doch wieder zu beziehen, obwohl er schon eigentlich längst ausgezogen ist. Und nehmen wir mal, ich würde, ich würde Freestyle. Es einfach durchziehen und es passiert gar nichts. Ne der ist eh weg, der kriegt eh seine Sozialleistung dann vielleicht nicht mehr ne kann er mich irgendwann nach Jahren verklagen, dass er jetzt weniger Sozialleistungen betrügen konnte? Vermutlich nicht.

33:13 Also in für den Fall hast du ja immer Druck mit dem ne würde ich sagen, da wird wohl nichts kommen ne in dem Fall. Aber ja, also es sind theoretisch Ansprüche denkbar. Er könnte jederzeit sagen, ich möchte gern den Besitzer in der Wohnung wieder haben, ne, weil weil die also, also das ist ja so eine Form von Selbstjustiz und das geht natürlich nach unserem rechts Rechtsverständnis nicht die 1 das einzige Organ was was halt zwangsräumen darf ist der ist der, aber die ist der Gerichtsverzehrer oder die Gerichtsverzieherin die eben halt die Zwangsräumung durchführen nach einem.

33:46 Ordentlichen Gerichtsverfahren. Das bedeutet, mache ich mein mein mein freestyle Thema. Selbst habe ich das Risiko, selbst wenn der Mieter dort nicht mehr wohnt, selbst wenn er die Wohnung nicht mehr nimmt, dass er aber dann nach irgendeiner Zeit zu mir kommt und sagt er will die Wohnung wieder haben und ich habe sie ihm zu zur Verfügung zu stellen oder Schadensersatz zu zahlen, wenn ich sie bereits neu vermietet habe oder gemacht habe.

34:07 Ja. Sozusagen das Recht hätte er. Wie lange hat er dieses Recht? Ah, da gibt es unterschiedliche Instanzrechtsprechung zu. Das ist so ein bisschen wie dieses Thema. Wie dieser Sachverhalt rund um die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung, also da gibt es geht nicht unendlich, also es gibt unterschiedliche Rechtsprechungen von einem Jahr bis 2 Jahren Schadensersatz für entgangene Gewinne in Bezug auf Mietverluste und so weiter oder oder erhöht zu zahlende Mieten, weil man eine andere Wohnung sich anmieten musste und so, also das geht nicht unendlich weiter, aber es bietet schon erhebliche Risiken.

34:39 Ja, wir hatten mal einen Fall. Gerade bei so einer kalten Räumung, da hat der Mieter dann gesagt. Kalte Räumung Entschuldigung, also das bezeichnest du meine Methode, die ich gerade gesagt habe. Ja, das bezeichne ich als kalte Räumung. OK, alles klar es. Gibt ja auch den Fall. Also also es gibt einen Räumungstitel und der Vermieter beauftragt aber keinen Gerichtsvollzieher, sondern geht dann rein. Das ist auch nicht so zulässig, ne, das wäre auch unzulässig. Ja und das war der Fall hier und der Vermieter hat auf eigene Faust geräumt und dann sagte der Mieter im Nachhinein ja, wo ist eigentlich meine Bose Soundanlage? Und meine 4 Goldbarren, die ich im Keller hatte. Ja, und dann kommst du natürlich

35:15 in die Bedrängnis. Ja, weil du hast die kalte Räumung durchgeführt in Anführungszeichen und kommst dann natürlich in Beweisnot. Natürlich muss der Mieter auch sagen, woher hat er denn die 4 Goldbarren und was kostet denn die bosis Soundanlage, aber das wollen wir ja vermeiden, also wenn ich die Beratung mache, dann würde ich das natürlich empfehlen und von daher kann man dann nur sagen, Vorsicht vor diese Art von. Vorgehen?

35:40 Na ja, alles klar, habe ich verstanden. Ich frage das nächste mal dich nach beiden Meinungen die als Rechtsanwalt. Und dir als welche Antwort? Genau nein. Aber das so als als als kleiner Ausflug. Was mich auch tatsächlich interessiert, weil du es gerade schon angesprochen hast, ist tatsächlich das Mietrecht in dem Thema Eigenbedarf und da würde ich mich super freuen, wenn wir da einmal ganz kurz einsteigen, weil in. Berlin.

36:09 Ist es nach meiner Beobachtung so, dass es relativ langwierig ist und auch durch viele Sachen verhindert werden kann, dass Eigenbedarf überhaupt durchgesetzt werden kann. Kannst du uns da einmal ganz kurz abholen, was sind die, was sind die Cases, wo der Eigenbedarf in irgendeiner Form und Weise auf der Kippe steht? Und das zweite?

36:31 Meine zweite Frage ist, die ein Teil davon hast du ja schon beantwortet mit, es könnte bis zu 5 Jahren dauern ne, obwohl der Eigenbedarf sogar auch vorliegt zu dem Zeitpunkt wie lange dauern normale Eigenbedarfscases in Berlin eigentlich, wenn du sie betreust? Ja, ganz differenziert betrachtet ist das ungefähr die der ne, derselbe Zeitraum, den man hier so, den man auch für die Räumungsklagen vorgibt. Weil am Ende ist das ja dann auch eine Räumungsklage, wenn der, wenn der Mieter nach Eigenbedarfskündigung nicht auszieht, sozusagen.

37:03 Und ja, das Gesetz sieht faktisch vor, das ist auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung, für die die vorhin genannten. 36 oder 9 Monate die. Fristen gelten im Ergebnis muss man sagen, es gibt halt unterschiedliche Gründungen zum Teil der Vermieter möchte gerne selbst einziehen. Oder aber der Vermieter hat eine sogenannte, einen sogenannten berechtigten Personenkreis, dem dem er die Wohnung gerne vermachen möchte. Wer darf alles in den berechtigten Personenkreis? Das sind Geschwister, Eltern, Kinder, Mitarbeiter, auch Mitarbeiter.

37:39 Nein. Mitarbeiter. Unter Umständen grundsätzlich. Pflegepersonal zum Beispiel, was im selben Haus neu gebracht werden müsste. Das vielleicht. Oder genau das, das ginge noch, aber irgendwann hört auch dieser Personenkreis der Verwandtschaft auf. Ja, also das Dritte, der der dritte Schwager in der Kette oder der vierte Cousin, der ist dann irgendwann nicht mehr voll umfasst.

38:00 Ne, aber das muss man sich dann genau anschauen, genau, und dann geht es halt darum, dass man sagt, lieber Mieter, ich brauche die Wohnung selbst für mich. Ja, und meine Erfahrung ist es eigentlich, dass dass ich sag mal dem Grunde nach, es schon relativ wahrscheinlich ist, dass diese die Kündigung an sich wirksam sein wird. Es ist nur die Frage, ob dem Mieter vielleicht ein Widerspruchsrecht zusteht aus Gründen des sozialen Härtefalls zum Beispiel.

38:29 Was ist ein sozialer Härtefall? Das sind Persönliche, das sind persönliche Gründe des Mieters. Also gesundheitliche Gründe werden da immer angeführt. Das sind auch die mir bekannten hauptsächlichen Widerspruchsfälle. Ja, der Mieter ist wirklich schwer krank, hat eine schwere Krebserkrankung, dann gibt es den, dann gibt es den sozialen oder den sozialen Härtefall, Widerspruch des Mieters, den er aber in einer bestimmten Frist quasi auch aussprechen muss.

38:55 Ja, also da gilt die Frist von spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, muss der Widerspruch quasi ausgesprochen werden. Macht der Mieter das nicht, dann kann er sich damit später auch nicht mehr drauf berufen. Alles klar okay. Also selbst wenn ein Widerspruchsgrund vorliegen würde, wäre das quasi verfristet.

39:15 Ja und dann kommt es zu ganz kuriosen Situationen. Also ich hatte mal einen Fall, da ging die Kündigung, da ging unsere Kündigung durch und der Mieter war wirklich krank, da hat ein Sachverständiger auch entschieden, dass der dass der krank ist, weil er sich und in der Folge sich nicht um eine alternative Wohnung bemühen konnte.

39:34 Und dann hat das Gericht gesagt, die Kündigung ist wirksam. Aber ich setze als Gericht das Mietverhältnis fort. Das sieht das Gesetz dann so vor und dann kann das, und dann kann der Richter sagen, also ich setze jetzt eine bestimmte Frist an, oder ich kann sagen unbefristet, das Mietverhältnis wird unbefristet fortgesetzt, weil die Erkrankung so schwerwiegend ist. In unserem Fall waren das, glaube ich, etwas über ein Jahr, wo das Mietverhältnis dann fortgesetzt wurde. Und der Vermieter dann dann halt nicht räumen durfte. Das ist eine entsprechende Räumungs Räumungsverhinderung. Wahnsinn.

40:09 Aber nach diesem, nach diesem abgelaufenen Datum ist das Mietwert ist dann beendet und dann dann steht in dem Urteil auch drin, dass dann geräumt werden muss. Ja, okay. So und je nachdem bewegen wir uns halt dann auch so zwischen 369 Monaten Prozessverlauf in der Regel. Geht es ja noch darum, dass man als Vermieter dann beweisen muss, dass man den Eigenbedarf hat. Da muss es noch Zeugenvernehmung geben und so weiter also da geht es schon, das dauert schon ein bisschen, ja, bis dann im besten Fall einigt man sich im Gerichtstermin im Rahmen der Güteverhandlung.

40:44 Oder sogar vorher. Oder sogar oder sogar vorher. Genau, und das sind dann so die Best Cases. Wie ist deine Erfahrung? Was bedarf es für eine Einigung, muss da auch Geld fließen seitens des Vermieters? In Berlin? Irgendwie schon, ja. Wir haben die Mieter zu sehr verwöhnt. Ich. Hatte letztens einen Kollegen, der kam aus Brandenburg, der meinte aber in Berlin zahlt man doch. So selbstverständlich und.

41:07 Da posieren natürlich ganz wilde, ganz, ganz wilde Summen, also bis zu 100000€, was natürlich vollkommener Irrsinn ist. Ja, da könnte man ja die ein oder andere Wohnung schon in Brandenburg kaufen. Für. Genau. Mehrfamilienhäuser wahrscheinlich. In manchen Gegenden sogar Mehrfamilienhäuser. Ja, genau. Und deswegen ja genau, also in der Regel. Geht's den Mietern um Zeit?

41:29 Ja. Und um ein bisschen umzugskostenbeihilfe. Ja, dass man das so sagen kann. Ja, genau so machen wir das natürlich auch wenn wir verhandeln, wir verhandeln ja auch für Vermieter, auch mietaufhebungsvereinbarung ne, also wo der Mieter in einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen muss, weil eine Sanierung ansteht, eine total Sanierung ansteht oder einen Verkauf ansteht, der eh zu dem Ergebnis wieder führen würde, ne, dass Eigenbedarf. Angemeldet wird, und da schauen wir auch natürlich, wie kann man den Mieter unterstützen dabei, ne, was kann man ihm zahlen und die günstigste Miet auf Aufhebungsvereinbarung hat den Vermieter mal 0€ gekostet, weil wir sie so verhandelt haben, dass einfach nur für die Zeit

42:15 von 18 Monaten bis zu dem Moment wo quasi die der Mietvertrag aufgehoben wurde keine Mieterhöhung durchgeführt wird. Ne, das hat den Mieter in dem Moment gereicht. Die Teuerste, die ich persönlich unterschrieben habe, war bei 50000€ Mietaufhebungsgebühr. Ich kenne aber auch von anderen Immobilieninvestoren zahlen von 100 150000,00€, aber am Ende des Tages muss man erst auch immer ins wirtschaftliche Verhältnis ne sprechen, weil diese diese Zahlungen, die da gemacht werden von professionellen Immobilieninvestoren.

42:45 Das ist natürlich am Ende des Tages nur eine Zahl in der Excel Tabelle ne und wenn danach der Verkaufspreis sich um so und so viel erhöht hat, dann ist natürlich jeder Immobilieninvestor auch bereit dazu den Mieter in irgendeiner Form und Weise dran zu beteiligen. Die meisten Aufhebungsvereinbarungen die ich unterschreibe sind zwischen 2 und 5000€ ne im Endeffekt das sind so die Zahlen die ich am meisten sozusagen unterschreibe.

43:10 Und wo ich mich auch, dass es sich freue, wenn ich so etwas auch verhandeln kann für den Mieter, weil wenn er zum gleichen Ergebnis kommen würde. Wenn ich dann noch als kleines Abschiedsgeschenk noch einen noch den Umzug ne mit Umzugskosten quasi einfach noch als Zuschuss zahlen kann, dann ist den meisten Mietern damit auch, dass ich auch sehr gut geholfen, darf man umstellen, nicht vergessen hoch.

43:32 Siehst du die Wahrscheinlichkeit an, dass so was funktionieren kann? Das kommt tatsächlich auf den Case an, aber unsere Erfahrung ist, dass wir je nach Region auch natürlich in Berlin ist es viel schwieriger, eine Auszugsvereinbarung zu unterschreiben, einfach weil der Markt durch meines Erachtens durch die politische Richtung der letzten 20 Jahre ne völlig verkorkst ist.

43:54 Ne und einfach die Gesetzgebung und der vermeintliche Mieterschutz zum Gegenteil beigetragen haben. Ne, dass eigentlich die Mieter. Die Neumieter sind absolut bestraft, werden durch die Politik und ganz wenige Bestandsmieter geschützt werden und am Ende des Tages sehr viel Gesetzgebung sowohl beim Mietspiegel, über den wir vielleicht auch noch mal kurz sprechen werden, als auch bei Eigenbedarfskündigung und allem drum und dran und Sperrfristen eigentlich nur die belohnt, die sich es eh leisten könnten, ne, weil wer kriegt dann die günstigere Wohnung?

44:25 Ne vermutlich nicht der soziale Härtefall der eigentlich auf sie angewiesen ist. Sondern das Pärchen mit 2 konzerngehältern ne wo man sagt so Wahnsinn die werden, die könnten sie es eigentlich leisten ne eine marktgerechte Miete sozusagen bezahlen, die werden belohnt und andere werden wieder dazu bestraft und ich glaube was Menschen immer nicht verstehen, dass am Ende des Tages immer irgendjemand bezahlt und selbst wenn sie es nicht sind, die dafür bezahlen, ne zahlt es der andere und in der Berliner Politik gibt es ja Bestrebungen die Sozialquote bei Wohnungen auf 50% zu erhöhen.

44:58 Und nie die Sozialbauten auslaufen zu lassen. Meine Realität ist, dass in den meisten Sozialbauten 50% der Mieter überhaupt gar keinen Anspruch mehr hätten, ne nach aktueller Lage, weil sie sich nur beim Einzug bewerben müssen, da drum ne, also auch da gibt es nen sehr sehr hohen Ausbesserungsbedarf meines Erachtens seitens der seitens der Politik mit Fehlbelegungsquoten und allem drum und dran oder sogar Beendigung des Mietvertrages in meiner Welt ne. Und es werden einfach Menschen belohnt, die es eigentlich leisten können und die 50%, was sie nicht verstehen, selbst wenn die 50% eine sozial Sozialbauwohnung bekommen, heißt das im Endeffekt, die anderen 50% zahlen nicht nur hohe Steuern und zahlen schon die

45:41 Sozialleistung in Transferleistung, sondern zahlen auch noch die den Unterschied zu der Miete noch oben mit drauf, weil die anderen 50%. Haben wir ne viel höhere Miete, weil der Investor wird ja an keiner Stelle sagen ne ich ich gebe überall Geld dazu, damit andere Menschen leben können, damit andere Menschen eine Wohnung haben, sondern der Investor möchte Geld verdienen, das ist ganz normal.

46:06 Er geht Risiken ein, er möchte Geld verdienen, das bedeutet aber am Ende des Tages, dass die 50%, die per Sozialbau drinne wohnen, ne auf mehreren Ebenen so viel unterstützt werden. Und der deutsche Mittelstand weiter geschröpft wird ne durch höhere Mieten, also eigentlich erzeugt links grüne Wohnungspolitik, mehr Wohnungsmangel und höhere Mietpreise, obwohl sie das Gegenteil erzeugen will und ich frag mich manchmal, sind die Politiker die das wollen und die das fördern. Wir haben gerade in Berlin Wahlkampf, du kennst die, du kennst die Plakate alle ne beendet den Mietenwahnsinn ne Klammer auf wir haben ihn zwar in den letzten 20 Jahren erschaffen.

46:46 Aber wir sind die Lösung für das Problem, was wir jetzt 20 Jahre lang verursacht haben. Liebe SPD, ich glaube nein, aber auch ne die Linken ne haben das Projekt Mietenwahnsinn ja selber befeuert ne und sind ja diejenigen die sogar selber auf ihrer Instagram Seite, das muss man sich mal vorstellen, sich freuen, dass nach Verdichtung nicht geklappt hat, dass sie als linke Partei nach Verdichtung. Das bedeutet neuer Wohnraum, der entsteht. Verhindert haben sind stolz darauf, dass dieser neue Wohnraum nicht entsteht und dass der verbleibende noch teurer wird, wo ich mir sage, hat das was hat das was mit mit mit, wie heißt das so so virtueller Kriegsführung zu tun ne ich ich halte den Wähler den ich immer

47:35 für mich gewinnen möchte absichtlich im Mangel und in Armut und in mit teuren Mieten konfrontiert. Damit immer mehr Leute mich wählen, ne, damit das sozusagen passiert. Also mir fehlt tatsächlich der Punkt, an welcher Stelle diese ja teilweise studierten und intelligenten Menschen den Schalter umgeschaltet haben in Richtung Populismus und nicht den Schalter vom logischen Menschen verstein falten lassen und denken, dass sie alles fordern können und dass niemand das bezahlen oder dass alle anderen das bezahlen würden, ne, also in ihrer Forschung bezahlt das ja niemand ne. Aber die Realität sieht ja komplett anders aus. Vor allem die, die es betreffen, soll es angeblich nicht zahlen, aber sie zahlen ja auch drauf.

48:18 Natürlich also am Ende, aber da kommt vielleicht das bedingungslose Grundeinkommen dann auch irgendwie wieder ins Spiel, davon könnte man das ja dann. Alles bezahlen. Das Problem ist nur, dass das bedingungslose Grundeinkommen muss ja auch von irgendeiner Seite bezahlt werden und was alle Menschen oder viele Menschen glaube ich nicht verstehen ist, der Staat hat kein eigenes Geld. Der Staat verwaltet nur unser Geld, was wir erarbeiten. Den Mehrwert, den wir erschaffen, du mit deiner Rechtsdienstleistung, wir als Aufteiler, als renditeoptimierer und als Bestands Halter.

48:51 Diese Mehrwerte, die wir erschaffen, ne wo wir täglich aufstehen und dafür quasi in den, manchmal sogar auch in den Krieg ziehen, ne um dann Steuern zahlen zu dürfen, die dann umverteilt werden, ne in Richtung soziales ne. Ich glaube, dass dieser Kreislauf irgendwann enden wird, weil er so nicht finanzierbar ist.

49:11 Was hältst du vom bedingungslosen Grundeinkommen? Grundsätzlich nicht viel, nicht viel, nicht viel also. Also ich finde, wir haben ja gewisse Sicherungssysteme in unserem Rechtsstaat, die sind dafür da, Bedürftigen quasi Bedürftige zu unterstützen, und ich bin einfach der Meinung, dass man, dass man, dass man damit zumindest in Deutschland.

49:35 Nicht obdachlos werden muss da, da sind wir wieder bei unserem Thema. Also man muss seine Grunde nicht verlieren, es gibt Möglichkeiten da entsprechend von den Ämtern Zuschüsse zu bekommen, auch wenn man mal es kann ja jeder mal in diese Situation kommen, davon muss man sich gar nicht ausnehmen. Ja.

49:50 Aber dann gibt es die Möglichkeiten entsprechend, da da diese Hilfen zu beantragen und ich glaube, das bedingungslose Grundeinkommen ist einfach nur n Wort oder sind nur 2 Wörter für für etwas, was es eigentlich ja schon längst gibt und ganz. Es gibt. Ja, in der Politik ne, so wie immer so. Wir beide sind keine PR Politiker, aber es gibt ja so gewisse rote Fäden, die ziehen sich ja durch alle Parteien durch und es bleibt halt so weil es.

50:14 Sonst wäre die Existenz der Partei nicht mehr gewählt. Und das ist ein Thema, ne das das muss man einfach vertreten, sonst würde man nicht wirklich viel mehr auf der politischen Ebene wahrscheinlich zu sagen haben. Also ich bin komplett bei dir. Ich sehe allerdings in der Zukunft ein anderes Modell, also meine meine meine Vision von der Zukunft ist, dass es irgendwann so etwas wie ein bedingungsloses Grundeinkommen geben muss, weil Robotik, KI.

50:42 Einfach ne gewisse gewisse Sachen erschaffen wird ne, dass eine gewisse Arbeitsleistung nicht mehr gebraucht wird in der Form wie sie heute gebraucht wird. Ich glaube da wird es auch wieder ne Gegenbewegung geben, weil du kennst es selber auch ne du checkst in n Hotel ein was nen tollen Service hat wo auch nachts irgendjemand steht die Tür aufmacht, dein Zimmerschlüssel gibt.

51:04 Oh, du checkst in n vollautomatisiertes Hotel ein, wo irgendeinen Softwarefehler auf einmal den Schlüssel nicht rausgibt und du um 02:00 Uhr nachts vor dem Hotel in der Pampa stehst und sagst Kasten ja genau, der Schlüsselkasten geht nicht und du sagst jetzt OK, jetzt ist die Nacht wird im Auto verbracht weil das nächste Hotel ist noch mal 2 Stunden entfernt oder wieviel auch immer ne was irgendwie buchbar oder so was ist. Dementsprechend glaube ich, dass es da auch eine Gegenbewegung geben wird.

51:29 Aber ich glaube auf der anderen Seite auch eine positive Zukunft. Also ich glaube ich eine schwarze Zukunft, ne so KI und Robotik für alle Jobs verzichten vernichten, sondern ich glaube eher sogar, dass wir, dass wir eine Zukunft haben, in der Waren und Dienstleistungen durch Robotik und KI so günstig werden, dass jeder sie sich leisten kann. Und ich habe neulich mal eine sehr interessante Analogie gehört, dass eigentlich heutzutage. Jeder Bürgergeldempfänger wie ein König lebt, wenn man den, wenn man einfach nur 2 300 Jahre zurückkehrt, ne, weil wer hatte damals ne fließendes Wasser, ne oder sogar vielleicht warmes warmes Wasser ne oder überhaupt eine Wohnung völlig korrekt ne das bedeutet.

52:15 Ne, man kann sich auf den Standpunkt stellen das im Vergleich zu 2 300 Jahren ne, dass heute jeder bürgergeldempfänger ne besser lebt als ein König von damals. Ne Medizin ne identisch das gleiche Thema ne und ich glaube, dass diese Entwicklung sich fort, also dass diese Entwicklung sich vortragen wird und dass Menschen durch Robotik und durch KI. Später die Wahl haben werden, ob sie arbeiten werden oder nicht. Ich glaube aber auch, dass es dafür ein komplett anderes Steuersystem braucht.

52:44 Ich bin ein großer Befürworter, einer einer Transaktionssteuer, ne wo ich einfach sagen würde, ich würde einfach jede Transaktion, egal ob Immobilien, egal ob Aktien, egal ob der Einkauf der Brötchen, ne beim Bäcker oder was auch immer gibt es eine ganz klare Transaktionssteuer, die an den Staat geht, ne die geht gerne in einer Form der Grundsicherung.

53:06 Und jeder Mensch bekommt sie, egal wieviel er arbeitet und der eine sagt, Ich möchte etwas erschaffen und möchte mehr sozusagen erschaffen und der andere sagt Halt nicht. Dementsprechend glaube ich da grundsätzlich an eine positive Zukunft und in diesem Szenario macht so eine Grundsicherung oder das bedingungslose Grundeinkommen Sinn.

53:24 Das stimmt. Es ist halt immer die Frage, wie man es nennt, ne, ja hundertprozentig also. Also also ich glaube, in diesen beiden Worten steckt halt so viel drin, dass man Sony nennen würde. Aber es gibt gewisse Sicherungssysteme, die die stimmt, die Laufen darauf aus, dass man das, dass man das so macht und am Ende glaube ich auch da, dass es Änderungen geben muss im Steuersystem und ja, was sagst du zur Spekulationsfrist, meinst du die fällt irgendwann?

53:49 Also. Ich muss ganz ehrlich sagen, es sind ja ne natürlich wieder die linken und grünen Parteien, die sind ja dafür ne, dass die Spekulationsfrist fällt. Ich finde das ist ungefähr so, allein die Diskussion jetzt zu führen, auch die Enteignungsdiskussion, die wir in Berlin haben und alles so etwas, wenn man, wenn man die Immobilienwirtschaft als Kränkelnd bezeichnen würde, und das kann man machen, ne, es sind Immobilien, Millionäre pleite gegangen, es sind Immobilien, Milliardäre pleite gegangen.

54:19 Die sind nicht in eine Insolvenz gegangen, weil sie sich gerade mal gedacht haben, dass das ne gute Idee ist, ne, sondern die sind einfach in diese Pleiten gegangen, in diese, in diese Insolvenzen gegangen, weil die wirtschaftlichen Umstände ne, die Geschäftsmodelle Immobilien nicht mehr tragfähig gehalten haben, ne, deshalb sind die in diese Insolvenz gegangen und wenn du jetzt einer Branche, die in vielen Punkten angeschlagen und überreguliert ist, ne noch weitere Themen.

54:46 Aufbringst ne jedes weitere Thema, was du sozusagen aufbringst, also jede Verschärfung ist ungefähr so, als würde man ne, als würde man einem Kranken, der im Krankenhaus liegt, wo der linke Arm abgehackt wurde, noch hingehen und ihm den rechten Arm abhacken und würde sagen, jetzt bist du aber arbeitsfähig, ne, du hast ja noch nen Mund.

55:10 Ne, du kannst eigentlich noch. Du kannst eigentlich noch zu Mercedes ans Band und selbst wenn du es nicht mehr anfassen kannst, die Sachen kannst du ja noch mit deinem Mund von ne Seite a auf B heben. Man. Setzt immer 1 drauf, ne, also exakt diesen diesen diesen sich kränkelnden System oder diesen noch immer ein noch eine Schwierigkeit oben drauf geben. Genau das.

55:28 Halte ich auch für äußerst kontra. Ne für die Ganze. Für jeden Bereich, für jeden Bereich. Guck mal, aus welchem Grund werden die Bereiche, in die sich die Politik nicht einmischt, immer günstiger? Ich sag einfach mal, ich hab bin neulich umgezogen, hab mir nen neuen Fernseher gekauft, war nen riesengroßer Fernseher und der hat mich 666€ gekostet, diesen gleichen Fernseher hätte ich noch vor 10 Jahren in dieser Größenordnung vermutlich für 10000,00€ kaufen müssen, ja und der hätte noch nicht mal die Bildqualität von dem den ich heute für 666€ gekauft habe. Das bedeutet, es ist eine eine, eine Politik, ein Bereich, eine Wirtschaft, in der bis auf den Stromstecker ja sich die Politik nicht einmischt.

56:11 So was wird aus diesem Produkt, wird ein günstigeres Produkt, ne eine immer bessere Qualität wird zu einem immer besseren Produkt und jetzt haben wir eine Branche wie die Immobilienbranche, wo sich die Politik einmischt seit Jahren ne, es gibt mietpreisbremsen, Mietpreisdeckel. Geschichten und allem drum dran seitdem die Mietpreisbremse eingeführt ist, sind die Mietpreise explodiert.

56:33 Und wenn ich dann von dem gleichen noch mehr mache, wie soll das besser werden? Aus welchem Grund soll das sozusagen besser werden? Das bedeutet, ich bin für eine absolute Liberalisierung des Immobilienmarktes ne und auch einen sogar eine, eine, eine, eine, ja sogar eine Abschaffung vieler. Für mich ne falsch verstandener Mieterschutzmodelle, die am Ende des Tages nur Bestandsmieten schützt und und und neue Mieten sozusagen verschärft.

57:01 Ich bin sogar dafür, dass man als Vermieter grundlos kündigen soll können sollte ne völlig grundlos, egal ob Eigenbedarf oder nichtverwertung was auch immer gerne mit einer sozialverträglichen Frist von 2 Jahren. Und zum Beispiel aber, dass diese Möglichkeit da ist. Und ich bin der Meinung, dass ich danach der komplette Immobilienmarkt ja von alleine regeln würde, weil einfach viel mehr Wohnraum zum einen entstehen würde, aber viel wichtiger, der Bestandswohnraum nicht mehr so blockiert werden würde. Was passiert heutzutage, wenn ich in Berlin einen Mietvertrag habe und der vielleicht sogar noch günstig ist? Dann verlasse ich entweder diese Wohnung nicht. Oder ne, egal ob die Umständen

57:39 noch dazu passen. Ne, die Kinder sind schon ausgezogen, ich ne bin verwitwet und leb alleine und es ist ne vierzimmerwohnung oder ich bin Student und bin eigentlich schon weggezogen und vermiete die Wohnung schwarz unter und mach noch schwarzeinnahmen nebenbei und das den Profit den eigentlich der Vermieter haben sollte, den mach ich sozusagen als Privatperson und auch noch zu Lasten der Gesellschaft weil ich schwarzeinnahmen damit sozusagen noch fördere und noch mache ne. Kein seltenes Szenario erlebe ich in Berlin immer wieder. Illegale Untervermietung, absoluter Standard in Berlin sozusagen.

58:11 Ne, das bedeutet all diese Sachen, all diese Verhältnisse würden sich dann natürlich viel, viel leichter beenden und aufklären lassen, und sie würden dazu führen, dass am Ende des Tages mehr Wohnraum entstehen wird, da bin ich fest davon überzeugt. Und nicht, dass man mich falsch versteht. Ne, ich sag nicht, dass die Witwe in der Vierzimmerwohnung jetzt umziehen muss und dass wir jetzt Wohnraum zuteilen müssen, wie das ne viele Linke sozusagen fordern. Nein, ganz im Gegenteil, das kennen wir, das hatten wir, das hatten wir in der DDR, das hat da schon nicht funktioniert, die Bestände sind da verkommen.

58:42 Ne, der deutsche Plattenbau, der ostdeutsche Plattenbau ist nur deshalb ne nach vorne gekommen, weil da, weil der freie Wohnungsmarkt ne überreguliert war, ne, deshalb haben ne haben viele jetzt quasi. Das Glück, in in Plattenbauten zu leben, ne oder auch das Pech, je nachdem aus welcher Perspektive man das sieht. Und genau das ist quasi durch solche Überregulierung entstanden und deshalb bin ich der Meinung, wir müssen deregulieren, wir müssen eine viel einfachere Rechtskraftentfaltung haben, ne nicht dass Rechtskräfte erst nach 5 Jahren ne so wie du es selber schon gemacht hast entfaltet werden können.

59:20 Und ich glaube, dass wieder 1 entstehen muss. Und das ist einmal der Respekt vor dem Eigentum anderer. Bei den anderen, allen anderen Wirtschaftsbereichen habe ich ihn auch und eine weniger Einmischung der Politik, und damit löst sich das ganze Thema, das fühlt sich für den einen oder anderen Politiker ein bisschen überfordernd an, weil sie sagen, OK, theoretisch fordern wir das Gegenteil von dem, was wir die letzten 20 Jahre gefordert haben.

59:44 Aber wenn ich mir anschaue, was die letzten 20 Jahre umgesetzt haben und es nicht funktioniert, dann ist es doch auch mal langsam Zeit für einen neuen Weg. Und ich glaube, der funktioniert und ich glaube, der kann sehr, sehr viel tatsächlich für zufriedene Mietverhältnisse sorgen, in dem andere nicht mehr geschützt werden können.

1:00:01 Ja, vor allem, was ich nicht genau. Also stimme ich dir auf jeden Fall zu und gerade wenn man halt merkt, dass gerade dieser Anspruch an die an den Neubau, der jedes Jahr gestellt wird, einfach nicht funktioniert es. Es werden keine 400000 Wohnungen gebaut, das wird einfach nicht. Man wird es nicht schaffen, sondern man muss da, man muss da anders rangehen, hundertprozentig.

1:00:22 Aber gerade zum Thema Untervermietung hatte ich auch einen ganz spannenden Fall und da muss man ja auch sagen, der Bundesgerichtshof hat halt dieses Thema zugunsten der Mieter entschieden, also es ist ja fast jede Form der Untervermietung mittlerweile fast gestattet, ich hatte einen wirklichen, also den Fall fand ich wirklich ausnahmebedürftig.

1:00:42 Das war eine Familie, die, das war, eine Riesenwohnung. Ich glaube 5 Zimmer und meine Mandanten haben das mitbekommen, dass da irgendwas nicht mehr so läuft, wie es irgendwie mal war. Und dann kam heraus, dass die, dass die Mieter ins Umland gezogen waren und ihr Sohn noch drin verblieben war in der Wohnung fast vollkommen okay ist.

1:01:01 Dagegen hat man nicht so und dann kam aber heraus, dass es, dass es eine, dass die restlichen Räume alle untervermietet waren, so. Haben wir das aufgefordert und dann stellten sie einen Antrag auf Genehmigung. Das waren alles Freunde des Sohnes, die dann da wohnten zu studienzwecken und wir haben die Meinung vertreten, das entspricht nicht mehr dem Mietzweck, weil ich als Vermieter, das möchte ich nicht, also ich möchte gerne, dass der Mietzweck so bleibt wie er war, nämlich die Familie, wo wohnt, die wohnt dort und nicht. Und nicht der Sohn.

1:01:35 Freunde des Sohnes, die da zu studierenden Zwecken ja. Das Amtsgericht und Landgericht haben der Mieterseite dann vollkommen recht. Gegeben. Wahnsinn. Meine Mandantin wollte die, die die nächstzulässige Instanz zum BGH nicht gehen. Das heißt, das Urteil wurde rechtskräftig, also, aber daran sieht man halt, wie groß dieses Untervermietungsthema geschrieben wird und wie groß die Erlaubnisbestattung eigentlich auch dann geschrieben wird, dass man sagt, selbst der Zeitwohnsitz. Der wird mittlerweile ja schon fast anerkannt, oder? Oder ist schon anerkannt worden.

1:02:12 Also der letzte Besitzrest ich muss nur noch ein Stück Kleidung in der Wohnung haben, das reicht aus, dass ich da noch wohnen darf und den Rest untervermieten darf und da muss man sich auch die Frage stellen, nur weil ich in 10 Jahren als Mieter wieder zurückkommen möchte, dann mache ich dieses Geschäftsmodell so wie du sagst. Ich verdiene mit der Untermiete mehr, um mir meine günstige Miete zu zu sichern.

1:02:35 Ja, und das? Ist gerade in Berlin, wo wir sowieso schon aus meiner Sicht einen relativ günstigen Durchschnittsmietwert haben. Hundertprozentig im Vergleich zu München oder Hamburg. Wer da anguckt, und das wird auch nie richtig so, irgendwie proklamiert, dass man da mal sagt, worüber reden wir eigentlich über 7,8 0€ oder Hamburg München 21,00€ Bestandsmiete eigentlich über Neubau mieten. Ja.

1:03:00 Und wenn sich in Berlin. Der Mietspiegel so ändert, wie er sich ändert, dann ändert sich. Dann ändert sich in der Regel auch deshalb, weil die Neubauten da mit einfließen, jetzt irgendwann, wir haben ja so einen 6. Jahreszyklus, innerhalb derer der Mietspiegel ungefähr die Daten erhebt, und da ist es jetzt natürlich so, dass die Neubauten da mit Reinfließen und deswegen haben wir natürlich schon einen Anstieg, aber es ist ja nicht richtig, dass die Bestandsmieten steigen, so wie es teilweise. Propagiert wird.

1:03:28 Genau, völlig richtig, da vielleicht noch mal als letzten, als letztes Thema. Wie fair empfindest du das gerade auch für Vermieter, dass die Vermieter sich an den Mietspiegel überhaupt halten müssen? Wie fair empfindest du das? Grundsätzlich finde ich die Regel, dass man sagt, man darf nur innerhalb der 10% Werte bleiben, finde ich okay, aber ich finde die Ausnahmegestaltung einfach einfach unbefriedigend, ja.

1:03:56 Zum Beispiel? Wir haben ganz oft den Fall, dass wir Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen in die Miete mit einfließen lassen wollen, die dann ja auch unter gewissen Umständen zu Ausnahmetatbeständen führen, aber die Hürde an den Vermieter, diese Art und Weise, der der der Ausnahmegestaltung vor Gericht dazu, länger zu beweisen, ist so hoch.

1:04:19 Dass in den meisten Fällen das nicht das nicht klappt, also das heißt, man schafft es einfach nicht, über die Hürde zu springen. Es gibt da diesen, diesen Ausnahmetatbestand der umfassenden Sanierung und Modernisierung, da liegen wir ja bei bei Neubau, neubaukompass, Werten von weiß ich nicht 1000€ pro Quadratmeter, das heißt, wenn ich das als Vermieter ausgeben würde, wäre ich geschützt, aber ich meine, wir sind ganz ehrlich, du beeindruckt, kennt sich aus in dem Geschäft 1000,00€.

1:04:48 Da kann ich ja die Wohnung neu bauen für fast schon also. Früher auf jeden Fall. Heute kommt es auf die Region an. Und im Ergebnis muss ich dann als Vermieter auch diese Ausnahme beweisen. Also ich muss zum einen zu Mietvertragsbeginn darauf hinweisen, lieber Mieter, ich mache hier eine Ausnahme geltend, deshalb möchte ich gerne mehr mehr Miete von dir haben und im Ergebnis muss ich das dann auch, sollte der Mieter das dann bestreiten, vor Gericht beweisen.

1:05:16 Und super. Das ist sehr, sehr schwierig, ja hundertprozentig. Und ich finde da, da sollte man ansetzen und halt einfach eine andere Mietspiegelgestaltung vielleicht mal überlegen, dass man da doch mehr Werte einfließen lässt als als nur die letzten 6 Jahre und vielleicht die Neubaummieten dann doch ein bisschen stärker einbezieht oder so. Also also ja, ich finde die ja, dass da die Regulierung ein bisschen zu stark ist, tatsächlich. Also ich bin ich bin nicht bei der Meinung bei den 10% ich bin der Meinung, dass die Mietpreisbremse der größte Verhinderer ist von von Neubau indirekt ne und auch von Bestandssanierung, weil der Mietspiegel in Berlin meines Erachtens nicht die Marktrealität abbildet. Das bedeutet, wenn ich zu

1:06:02 marktrealität vermiete. Bin ich automatisch? Bin ich automatisch illegal unterwegs? Ne und Abmahnbar und und und. Und es ist sozusagen automatisch einklagbar, aber ich bin der Meinung, dass wenn 2 Menschen einen Vertrag machen, dass dieser Vertrag bindend sein sollte, in erster Linie ne, dementsprechend bin ich ein absoluter Gegner der Mietpreisbremse mit den 10%.

1:06:25 Ich würde sie verstehen, wäre der Mietspiegel tatsächlich, und das ist in sehr wenigen Gemeinden der Fall, ne. Ich hab in Hessen eine Gemeinde gehabt, das hat mich total gewundert, da war der Mietspiegel gerade mal nur 0,50€ unter der Marktmiete und war realistisch und ich dachte so, wow OK, alles klar, das ist der erste Mietspiegel den ich sehe, der hier wirklich ne Realität abbildet, müsste ich nachschauen, ja, auf jeden Fall im Umkreis von Frankfurt auf jeden Fall ne. Also Umkreis von weniger als eine Stunde um Frankfurt herum. Der Frankfurter Mietspiegel wiederum hat auch wieder nichts mit der Realität, mit der Marktrealität zu tun, das bedeutet in dem Moment, wo ich eine Marktrealität habe, die nicht in diesen 10% sozusagen

1:07:07 liegt, drücke ich künstlich mieten nach unten, und mir fehlt ein entscheidender Faktor dabei, nämlich das ist eigentlich der Preisindikator. Weil warum ist ein großer Mietpreis für mich ein wichtiges Signal? Weil es ein Marktsignal in jedem Markt ist. Jeder Markt funktioniert in Marktsignalen. Das bedeutet, habe ich in irgendeiner Gegend, in irgendeinem Bereich, in irgendeiner Produktkategorie, zum Beispiel bei Fernsehern, ja oder bei Stahl oder bei ähnlichem ne, einen hohen Preis. Bedeutet, dass am Ende des Tages, dass der Markt gerade aus dem Gleichgewicht gekommen ist.

1:07:41 Ne, das bedeutet, dass die Nachfrage größer ist als der Bedarf. Nee, das ist n Angebot, Entschuldigung ne die Nachfrage ist höher als das Angebot, genau richtig und und wenn ich das sozusagen nicht habe erreiche ich 1. Ich erreiche 1, dass ich. Sogar noch mehr Druck auf diesen Markt aus übe, weil in dem Moment, wo ich als Staat diesen Preis reguliere, das bedeutet, ich habe eigentlich einen, einen, einen einen Markt, ein Preis, der ist viel höher, ich habe aber einen regulatorischen Preis, bedeutet, dass ich ziehe noch viel mehr Leute nach Berlin, ne, die sich sagen, Ach super, Berlin ist so günstig, wir unterschreiben jetzt jemand im Mietvertrag und danach ne widersprechen wir und und kriegen noch die Miete sozusagen

1:08:26 nach unten, das bedeutet ich erhöhe noch den Zuzug. Anstatt ihn zu entlasten bei 1 darf man nicht vergessen und das vielleicht auch als letzter Ausflug dabei ist, dass wir ja gemessen an Deutschland genug Wohnraum haben. Wir haben in Chemnitz Leerstandsquoten von 25%, in Chemnitz kann ich für 5 6€ in einen fantastisch renovierten Altbau ziehen und um es mal ganz provokativ zu sagen, ein Bürgergeld kann ich auch in Chemnitz genauso empfangen wie hier in Berlin. Um es auch mal provokativ zu sagen, ja, genau nein. Also nicht, dass du mich da falsch verstehst. Ich glaube nicht, dass die 10%, also ich glaube, dass es, dass es einen gewissen Deckel in irgendeiner Form geben kann, also nur ich muss halt Ausnahmen

1:09:10 generieren, die möglich sind, dann auch für den Vermieter zu erreichen, wenn ich die Ausnahme, wenn ich diese, wenn ich die Ausnahme und die damit in Verbindung gebrachten Merkmale so hoch hänge, dass sie unerreichbar sind. Keinen Satz, dann machen sie, dann sind sie einfach nicht wirklich vorhanden. Aber das ist das Thema ja genauso wie mit der ersten Vermietung eines Neubaus eine Neubauwohnung, die ist ja Mietpreisrechtlich geschützt, das heißt, da darf ich ja Mieten nehmen, die über dem Mietspiegel liegen, auch über den 10% vermiete ich sie aber dann wieder. Muss ich wieder eine Auskunft geben, dass die Vormiete sehr hoch war?

1:09:49 Ja, es gilt immer nur für die erste Vermietung, ja das vergessen viele, das heißt, da kann es dann den windigen Mieter geben, der dann halt sagt, ich Miete die ich Miete die mal an, ich, ich habe teilweise Fälle auf dem Tisch, die Mieter wohnen 2 Wochen drin und da kommt schon die Rüge, Wahnsinn so und was ich und apropos und was ich unfair finde, ist tatsächlich nicht nicht, dass es die Mietspiegel gibt, sondern dass man den den Vermietern ganz häufig vorhält.

1:10:14 Sie, also sie, würden Umgehungsgeschäfte betreiben, wenn man irgendwas Modernisierung angeblich oder irgendwelche Themen macht. Aber der Mieter, der bewusst da rein geht, der der, der, der, der umgeht ja nichts, weil das ist ja ein sogenanntes Verbotsgesetz. Ja, du als Vermieter verstößt ja sogar und da auch noch mal ein guter Tipp, halt, das ist ja, wenn man wenn man ne, wenn man in gewisse Mieten gelangt ist es ja schon unter Umständen ein Wuchertatbestand, also so ein Wirtschaftsstrafgesetzbuch ja, das hört sich ja ganz schlimm an, ne aber?

1:10:42 Das wollen sie ja, dass wir die Politik ja auch alles noch weiter verschärfen, sodass man am besten gleich Geldstrafen kriegt und und hohe Bußgelder, wenn man dagegen verstößt. Ja, also, und das finde ich halt so, das ist ein bisschen im Ungleichgewicht, man müsste dann einen Ausgleich schaffen, wie komme ich, wie kann ich einfacher meinen Ausnahmetatbestand nach der Mietpreisbremse generieren oder halt entsprechend die, die Halt die Mietspiegel entsprechend anders gutachterlich aufstellen, ja hundertprozentig.

1:11:12 Der es kommt jetzt im in Berlin, das das Kataster ne das ist beschlossen oder das kommt ne das Mietenkataster. Das Mietenkataster ja, ja, ja, das weiß ich jetzt nicht genau, worauf du. Worauf ich hinaus will, worauf ich hinaus will, ist das Thema, was wir heute noch gar nicht angesprochen haben. Das ist ja eigentlich die die Königin der Mieterhöhung, die einvernehmliche Mieterhöhung, die wir ja auch ne durchführen in eigenen Beständen und in Fremdbeständen. Wo wir ja mit den Mietern verhandeln. Und im Vorgespräch hast du es ja schon gesagt, das Beste, die beste Lösung ist eh für beide Seiten einfach eine faire Lösung zu vereinbaren und genau mit dem Tool der einvernehmlichen Mieterhöhung, das sozusagen dann

1:11:51 auch richtig abzubilden, ne vertraglich um sich abzusichern, ne seinen Bestand sozusagen auch abzusichern. Eine Frage siehst du die Gefahr, dass einvernehmliche Mieterhöhungen, die über dem Mietspiegel sind, dass die durch das Mietkataster dann auf einmal nicht mehr erhalten? Kann ich mir zumindest nicht vorstellen, weil am Ende ist es ja eine mietvertragliche Einigung, die beide Seiten erzielen. Und die höchstrichterlich bestätigt das, was ich gelernt habe.

1:12:17 So sieht es aus. Also es gilt ja in Bezug auf Mieterhöhungen gibt es, gibt es ja die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin und und anderer Landgerichte, die Halt sagen, wenn ich nachtragsvereinbarungen gestalte, die, die einvernehmlich erfolgen, dann gibt. Dann liegt keine Drucksituation mehr vor, weil der eigentliche Sinn, warum die Mietpreisbremse entstanden ist, ist ja, weil es in Berlin eine erhebliche Wohnungsnot. Gibt auf dem Papier.

1:12:45 Und deshalb hat man gesagt, man möchte, man möchte das gerne eingrenzen, und diese Drucksituation hat man ja während des laufenden Mietverhältnisses nicht mehr. Das heißt, wenn man damit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung findet und selbst wenn man die Miete nun bestätigt oder eine leichte Erhöhung bestätigt. Dann dann oder auch Senkung genau oder auch Senkung. Dann sagt die Rechtsprechung, dann finden die Vorschriften der Mietpreisbremse grundsätzlich keine Anwendung mehr. Ja, super.

1:13:13 Und deswegen glaube ich, dass dass man da nicht rein, dass man da nicht rankommt an diese Vereinbarung, Systematik, also wenn man etwas vereinbart, so wie du vorhin auch schon gesagt hast, Verträge sind halt miteinander geschlossen, und wenn beide Seiten etwas möchten, kann man das eigentlich nicht.

1:13:30 Politisch oder gesetzlich in irgendeiner Form verhindern, es sei denn, man erschafft die Mietpreisbremsenverordnung eine Mietbegrenzungsverordnung, wonach ja der Verstoß gegen die Mietpreisbremse ein Verbotsgesetz ist. Also da hat man ja schon erheblich eingegriffen in die Gestaltungsfreiheit. Also man sagt ja, diese Abrede über die Mietpreisbremse, die über diesen 10% liegt, ist nichtig, die ist faktisch nicht vorhanden, das ist ein Verbotsgesetz. Und deshalb, ja, es es gibt nicht viele Fälle, wo wo quasi Gesetze das so gemacht haben.

1:14:05 Ja man. Muss schon sagen, die einvernehmliche Mieterhöhung ist einfach am Ende des Tages die Lösung und dazu raten wir eigentlich jedem ne. Gerade in Bestandsobjekten, wenn man die kauft nach einem gemeinsamen Weg zu suchen, der für Vermieter und für Mieter sinnvoll ist. Ne heißt, dass es immer die beste Lösung für den Vermieter ist.

1:14:22 Nein, heißt es immer, das ist immer die beste Lösung für den Mieter ist auch nein. Aber es heißt, dass einfach n guter Kompromiss gefunden werden kann, der für beide Seiten tragt ist und funktionieren kann. Und die Lebensumstände, die zu dem Zeitpunkt gewünscht sind, einfach auch richtig machen können. Deshalb führt Mietergespräche und wenn es doch mal Stress gibt, ruft Timo an, Timo, magst du noch mal ganz kurz sagen, wo wo kann man dir folgen?

1:14:45 Sowohl Instagram als auch Webseite. Also unsere Website ist die ist finden von Rechtsanwälte Kühnel. Ja, so heißt unsere Kanzlei auf Kühnel Punkt Legel und auf Instagram auch Kühnel Legel einfach anklicken und folgen und liken. Folgen lohnt sich. Wir bauen gerade seinen Instagram Account auf und unterstützen das ne auf jeden Fall.

1:15:06 Wir packen es natürlich auch wieder in die Captions, sodass ihr direkt draufschauen könnt. Ich bedanke mich für die spannende Folge. Ich hoffe, du kommst im nächsten Jahr mal einmal wieder zu uns und nimmst uns noch n bisschen mehr in deinen Alltag und in in einzelne Fälle sozusagen mit rein. Ich bedanke mich auch an der Stelle ganz lieb noch mal, dass du uns in so vielen Fällen tatsächlich auch unterstützt und auch beratend immer zur Seite bist und und da auch vieles tatsächlich überhaupt auch erst möglich machst. Und ich bedanke mich auch an der Stelle, dass ich jedes Mal lernen darf, wie heute in dem Podcast, aber auch mit jedem Telefonat, wo ich tatsächlich neue Mietrechtliche Tipps und Kniffe sozusagen lernen darf und

1:15:48 wo ich sehr, sehr viele lightboard Momente in unseren Telefonaten habe, wo ich sage, Wow, ich wusste gar nicht, dass das so funktioniert. Hammer, Das bringt ja wieder eine neue Geschichte, und deshalb kann ich immer wieder an der Stelle nur sagen, Na, es macht Sinn, mit Profis zusammenzuarbeiten, danke, dass du an unserer Seite bist.

1:16:03 Vielen Dank für die Einladung und vielen Dank fürs Leben. Bis zur nächsten Folge. Deals and Dreams, der Podcast mit und von Tomekk Piotrowski das passende Buch zum Podcast mit vielen spannenden Insights und dem Titel Dein erster Deal gibt es ab sofort überall dort, wo es Bücher gibt.